Гражданский кодекс часть 1

Общество с ограниченной ответственностью «Алмаз» (далее – истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету по управлению городским имуществом (далее – ответчик, КУГИ) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора от 10.06.2013 № 01/ЗД-05714 аренды земельного участка площадью 1079 кв. м с кадастровым номером 78:6:2062Б:54, расположенного по адресу: <...>, лит. Л, путем обязания заключить договор в редакции протокола разногласий, составленного истцом и направленного ответчику письмом от 02.07.2013, исключив из договора аренды земельного участка пункт 7.14, предусматривающий, что арендатор выражает свое согласие на совершение арендодателем действий, влекущих за собой прекращение существования участка, в том числе вследствие его раздела, объединения, перераспределения, а также изменение внесенных в государственный кадастр недвижимости сведений в отношении участка, в том числе изменение его уникальных характеристик в порядке и случаях, установленных Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости».

В предварительное судебное заседание истец, извещенный надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, не явился, возражений относительно рассмотрения дела в его отсутствие не представил.

Ответчик представил отзыв, который приобщен к материалам дела.

В порядке части 4 статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд признал дело подготовленным, завершил предварительное судебное заседание и перешел к рассмотрению дела по существу.

Возражая против удовлетворения исковых требований, представитель ответчика пояснил, что договор аренды земельного участка № 01/ЗД-05714 является типовым и составлен по форме, утвержденной распоряжением КУГИ от 01.03.1995 № 102-р «Об утверждении формы примерного договора аренды земельного участка». По мнению ответчика, КУГИ при заключении договоров аренды земельных участков не имеет права изменять форму и содержание типового договора в индивидуальном порядке, спорный пункт договора не нарушает права Общества на владение и использование земельного участка и не ведет к ухудшению его положения.

Исследовав материалы дела, заслушав представителя ответчика, суд установил следующее.

В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрировано право собственности Общества на здание гаража площадью 1087,5 кв.м с кадастровым номером 78:2062Б:0:20, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Уральская улица, д. 13, лит. Л, в подтверждение чего представлено свидетельство серии 78-ВЛ № 635250.

На основании статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации Общество обратилось в КУГИ с заявлением от 24.04.2013 о предоставлении в аренду земельного участка площадью 1079 кв.м, на котором расположен названный склад.

Сопроводительным письмом от 25.06.2013 № 2151-19/13 КУГИ направил в адрес Общества договор от 10.06.2013 № 01/ЗД-05714 аренды земельного участка площадью 1079 кв.м с кадастровым номером 78:6:2062Б:54, находящегося по адресу: Санкт-Петербург, Уральская ул., д. 13, лит. Л (далее - Участок).

Письмом от 02.07.2013 Общество направило в адрес КУГИ протокол разногласий к договору аренды от 10.06.2013 № 01/ЗД-05714, и просило исключить из договора пункт 7.14 следующего содержания: «Арендатор выражает согласие на совершение Арендодателем действий, влекущих за собой прекращение существования Участка, в том числе вследствие его раздела, объединения, перераспределения, а также изменение внесенных в государственный кадастр недвижимости сведений в отношении Участка, в том числе изменение его уникальных характеристик в порядке и случаях, установленных Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости».

В письме от 12.08.2013 № 3384-19/13 КУГИ сообщил Обществу о том, что договор аренды от 10.06.2013 № 01/ЗД-05714 составлен по форме, утвержденной распоряжением КУГИ от 01.03.1995 № 102-р «Об утверждении формы примерного договора аренды земельного участка» и не подлежит изменению.

Поскольку ответчиком отклонен протокол разногласий, Общество на основании пункта 2 статьи 445, статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии со статьей 421 ГК РФ юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней.

В соответствии со статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с названным Кодексом. Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений.

Поскольку истец является собственником здания, расположенного на спорном земельном участке, следовательно, в силу статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации у КУГИ, являющегося органом, уполномоченным на распоряжение спорным участком, имеется обязанность заключить с Обществом договор аренды Участка.

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Из материалов дела следует, что КУГИ от заключения договора аренды Участка не уклоняется, меду сторонами имеется преддоговорый спор об условиях договора, переданный на разрешение суда.

В обоснование требования об исключении спорного пункта из договора истец указывает, что включение в договор условия о выражении арендатором согласия с действиями арендодателя, влекущими прекращение существования земельного участка, нарушает права Общества, поскольку прекращение существования предоставленного ему земельного участка повлечет досрочное прекращение договора аренды по основаниям, не предусмотренным договором для досрочного расторжения договора аренды.

В силу части 4 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия арендаторов земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки.

Спорные условия договора представляют собой предварительное согласие арендатора на совершение КУГИ любых действий влекущих за собой прекращение существования арендуемого участка, на котором расположен объект недвижимости, принадлежащий Обществу.

Доказательства, свидетельствующие о необходимости раздела, объединения, перераспределения или изменения границ земельного участка, находящегося под принадлежащим истцу зданием, ответчик не представил.

Заключение сторонами договора аренды направлено на установление правовой определенности в правоотношениях сторон, касающихся пользования земельным участком, являющимся предметом договора аренды в течение всего срока действия договора аренды.

Включение в договор аренды условия о предварительном согласии арендатора на совершение арендодателем любых действий, направленных на прекращение существования арендуемого участка, означает фактическую возможность КУГИ в любой момент вне зависимости от волеизъявления арендатора прекратить договорные отношения, что не будет соответствовать принципу правовой определенности и не обеспечит баланса интересов сторон спорных правоотношений.

То обстоятельство, что спорное условие предусмотрено формой договора аренды, утвержденной распоряжением КУГИ от 01.03.1995 № 102-р «Об утверждении формы примерного договора аренды земельного участка», само по себе не свидетельствует о невозможности заключения договора аренды на иных условиях, чем предусмотрено названным распоряжением, поскольку, как следует из наименование данного акта, им утверждена примерная форма договора аренды земельного участка, вне зависимости от того для каких целей такой участок предоставляется.

Кроме того, исключение спорного пункта из условий договора не препятствует КУГИ, в случае возникновения необходимости, получить письменное согласие арендатора на прекращение существования спорного участка.

С учетом изложенного, исключение пункта 7.14 из текста договора аренды земельного участка № 01/ЗД-05714 не противоречит действующему законодательству и не нарушает права КУГИ как арендодателя, в связи с чем требования Общества о заключении договора аренды земельного участка в предложенной им редакции подлежат удовлетворению.

Расходы по уплате государственной пошлины подлежат взысканию с ответчика в пользу истца в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

Определить условия договора аренды № 01/ЗД-05714, заключаемого между Комитетом по управлению городским имуществом как арендодателем и обществом с ограниченной ответственностью «Алмаз» как арендатором, земельного участка площадью 1079 кв.м, кадастровый номер 78:6:2062Б:54, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, улица Уральская дом 13, литера Л в редакции, предложенной обществом с ограниченной ответственностью «Алмаз», исключив из текста договора пункт 7.14, предусматривающий, что арендатор выражает согласие на совершение арендодателем действий, влекущих за собой прекращение существования участка, в том числе вследствие его раздела, объединения, перераспределения, а также изменение внесенных в государственный кадастр недвижимости сведений в отношении участка, в том числе изменение его уникальных характеристик в порядке и случаях, установленных Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости».

Взыскать с Комитета по управлению городским имуществом в пользу общества с ограниченной ответственностью «Алмаз» 4000 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

Судья Чуватина Е.В.