Гражданский кодекс часть 1

заявитель: Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (адрес: Россия 191060, г САНКТ-ПЕТЕРБУРГ, г САНКТ-ПЕТЕРБУРГ, пр СМОЛЬНЫЙ 1/Б , ОГРН: 7809244561 );

заинтересованное лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (адрес: Россия, Санкт-Петербург, ул.Красного Текстильщика 10-12 , ОГРН: 1047833068931);

третье лицо: Морозов Роман Михайлович (адрес: Россия 192174, Санкт-Петербург, Седова 1600)

о признании незаконным действия государственного органа,

при участии

- от заявителя: представителя ФИО3, по доверенности от 30.12.2015,

- от заинтересованного лица: представителя ФИО4, по доверенности от 29.12.2015,

установил:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – Комитет) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (далее – Управление Росреестра) в государственной регистрации дополнительного соглашения №1 от 03.07.2015 к договору аренды земельного участка от 21.09.2005 №08-ЗД-01494, выраженного в сообщении от 08.04.2016 № 78/116/012/2015-150, 78/070/001/2016-79, 78/116/004/2016-112; обязании Управления Росреестра произвести государственную регистрацию указанного дополнительного соглашения.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен ФИО1.

В настоящем судебном заседании заявитель требования поддержал.

Управление Росреестра по заявлению возражало по основаниям, изложенным в отзыве.

В соответствии с частью 4 статьи 137 АПК РФ суд завершил предварительное судебное заседание и открыл судебное заседание арбитражного суда первой инстанции.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд установил следующие обстоятельства.

25.11.2015 Комитет обратился в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации Дополнительного соглашения №1 от 03.07.2015 (далее -Соглашение) к договору аренды земельного участка от 21.09.2005 №08-ЗД-01494 (далее -Договор).

В соответствии с сообщением Управления Росреестра от 08.04.2016 № 78/116/012/2015-150, 78/070/001/2016-79, 78/116/004/2016-112 в осуществлении регистрационных действий регистрирующим органом было отказано в связи с непредставлением документов, подтверждающих наследование прав по Договору.

Полагая, что данный отказ является незаконным и нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, заявитель обратился с настоящим требованием в арбитражный суд.

В соответствии со статьей 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Между Комитетом и ФИО5 (далее - Арендатор) был заключен Договор аренды земельного участка по адресу: 198325, Санкт-Петербург, город Красное Село, Можайский, Советская ул., д.5, лит.А, площадью 987 кв.м. (далее - Участок) под производственные виды деятельности на основании Свидетельства о государственной регистрации права собственности от 27.11.2002 №78-01-299/2002-83.1 на здание: Магазин, назначение: нежилое, 1- этажный, общая площадь 705,6 кв.м., по адресу: Санкт-Петербург, город Красное Село, Можайский, Советская ул., д.5, лит.А, кад.№78:40:9111:18:1 (далее - Здание), расположенное на Участке.

По заявлению ФИО1 (далее – Третье лицо) о замене арендатора по Договору с приложением Свидетельства о государственной регистрации права собственности на Здание от 22.07.2011 и завещания Арендатора Комитет на основании ст. 35 Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ) подготовил проект Соглашения, которым производилась замена Арендатора на Третье лицо в Договоре.

Отказывая в государственной регистрации, Управление Росреестра сослалось на положения п.2 ст.617 ГК РФ, согласно которому в случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное, а также на ст.1112 ГК РФ.

Управление Росреестра по Санкт-Петербургу при этом указало, что права и обязанности по Договору могут перейти от Арендатора к Третьему лицу только в порядке наследования.

В соответствии со ст.35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Указанной статьей ЗК РФ установлен принцип единства судьбы земельного участка и объекта недвижимости, расположенного на нем.

Учитывая наличие специального регулирования в отношении прав на земельный участок при переходе права собственности на объект недвижимости, расположенный на нем, следует применять именно ст.35 ЗК РФ, а также по аналогии положения п.3 ст.552 ГК РФ, согласно которым при продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Необходимость именно такого применения норм права заключается, в том числе, в том, что при отсутствии универсального правопреемства по завещанию или по закону, при котором неизвестен правопреемник прав наследодателя на земельный участок или же при котором правопреемником прав на земельный участок является лицо, которому не перешло право собственности на объект недвижимости, находящийся на земельном участке, то в силу положений ст.35 ЗК РФ и по аналогии п.3 ст.552 ГК РФ права наследодателя в отношении земельного участка все равно переходят к новому собственнику объекта недвижимости.

При ином толковании станет возможна ситуация, когда у земельного участка и у объекта недвижимости, расположенного на нем, будут разные собственники, что противоречит ст.35 ЗК РФ.

Таким образом, Третье лицо приобрело право аренды Участка не в силу права наследования, а в силу положений ст.35 ЗК РФ после перехода права собственности на Здание от Арендатора к Третьему лицу.

Следовательно, оспариваемый отказ не соответствует закону и нарушает права и законные интересы заявителя, Управление Росреестра обязано устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя.

Руководствуясь статьями 197-201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

Признать незаконным отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу в государственной регистрации дополнительного соглашения №1 от 03.07.2015 к договору аренды земельного участка от 21.09.2005 №08-ЗД-01494, выраженный в сообщении от 08.04.2016 № 78/116/012/2015-150, 78/070/001/2016-79, 78/116/004/2016-112.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу произвести государственную регистрацию Дополнительного соглашения №1 от 03.07.2015 к договору аренды земельного участка от 21.09.2005 №08-ЗД-01494.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья Васильева Н.В.