Гражданский кодекс часть 1

заявитель: закрытое акционерное общество «Коммерческий Банк ДельтаКредит» (адрес: Россия 125009, Москва, ул.Воздвиженка д.4/7,стр.2, ОГРН: <***>), далее «Банк»;

заинтересованные лица: 1) Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (адрес: Россия 191124, Санкт-Петербург, ул.Красного Текстильщика д.10-12, ОГРН: <***>), далее «Управление»; 2) ФИО2 (адрес: Россия, Санкт-Петербург)

о признании незаконным отказа в государственной регистрации ипотеки

при участии

- от Управления: ФИО3, представитель по доверенности от 02.04.2014,

установил:

Банк обратился в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным отказа Управления от 24.05.2014 в государственной регистрации ипотеки на квартиру по адресу: <...>.

К участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечен собственник квартиры - ФИО2.

В обоснование требований Банк сослался на то, что при выкупе последней, не принадлежавшей ему доли в праве общей долевой собственности на квартиру, ФИО2 воспользовался кредитными средствами, предоставленными Банком, в результате чего на поступившую в его частную собственность квартиру возникла ипотека, Управление ошибочно полагает, что залог распространяется только на выкупленную за счет заемных денежных средств долю в праве.

Управление относительно удовлетворения заявленных требований возражало, указывая на то, что залог в пользу Банка в силу закона возникает только на имущество, приобретенное за счет кредитных средств, в связи с тем, что на полученные от заявителя денежные средства гражданином выкуплена только доля в праве общей долевой собственности на квартиру, в связи с чем нет оснований для распространения указанного обременения на весь объект недвижимости.

Представитель Управления присутствовал в судебном заседании. Банк и ФИО2 не явились, уведомления о времени и месте предварительного судебного заседания и судебного разбирательства заявителю и заинтересованному лицу направлены, Банком получено, уведомление ФИО2 возвращено органом связи за истечением срока хранения, дело рассмотрено в их отсутствие в порядке части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В связи с тем, что представитель Управления присутствовал в судебном заседании, а от надлежаще извещенных о времени и месте предварительного заседания и судебного разбирательства заявителя и заинтересованного лица не поступило возражений относительно рассмотрения дела в их отсутствие, суд в порядке части 4 статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации завершил предварительное заседание и перешел к судебному разбирательству арбитражного суда первой инстанции.

Управление поддержало возражения, изложенные в отзыве на заявление.

Исследовав материалы дела, суд установил следующее.

17.04.2014 между Банком и ФИО2 заключен кредитный договор №238628-КД-2014, в соответствии с условиями которого Банк предоставил ФИО2 денежные средства для целевого использования, а именно: приобретения 42/56 долей в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: <...>.

На момент заключения кредитного договора доли в праве общей долевой собственности на квартиру распределены следующим образом: 11/56 находились в собственности ФИО4, 19/56 – ФИО5, 12/56 – ФИО6, 14/56 – ФИО2

В соответствии с договором купли-продажи недвижимого имущества с использованием кредитных средств №238628-КП-2014 ФИО2 приобрел доли ФИО4, ФИО5, ФИО6 и стал единственным собственником квартиры.

Пунктом 1.4 кредитного договора определено, что обеспечением исполнения обязательств ФИО2 по договору является залог квартиры, возникающий в соответствии со статьей 77 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке) с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП), осуществляемой одновременно с государственной регистрацией права собственности ФИО2 на квартиру.

По результатам заключения данных сделок в Управление представлены документы на государственную регистрацию перехода прав к ФИО2, ипотеки квартиры в силу закона и выдачи закладной.

25.04.2014 регистрационные действия по заявлению сторон приостановлены, в последующем в государственной регистрации ипотеки всей квартиры было отказано на основании абзаца 2 пункта 2 статьи 19 и абзаца 4 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации): не устранены причины, препятствующие государственной регистрации прав; документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.

Посчитав полученный отказ регистрирующего органа незаконным и нарушающим его права и законные интересы, Банк обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

В силу статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

По смыслу приведенной нормы права во взаимосвязи со статьей 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации необходимым условием для удовлетворения такого заявления является установление судом несоответствия оспариваемого ненормативного правового акта, решения (действия, бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушения прав и законных интересов граждан, организаций, иных лиц в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Законом о регистрации предусмотрено, что в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, предусмотренных статьей 20 данного закона.

В оспариваемом отказе Управление сослалось на то, что документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства. В тексте самого отказа регистрирующий орган указал, что согласно представленной закладной предметом ипотеки является квартира в целом, а не доля в праве общей долевой собственности на нее, приобретаемая за счет кредитных средств. Возникновение ипотеки в силу закона на долю в праве собственности законом не исключается, но, исходя из содержания кредитного договора и предоставления денежных средств только на приобретение доли в праве собственности на спорную квартиру, Управление полагает, что предметом ипотеки является соответствующая доля. Выдача закладной, удостоверяющей ипотеку все квартиру, по мнению Управления, противоречит действующему законодательству.

Данную позицию Управления суд не может считать правомерной ввиду следующего.

Частью 2 статьи 20 Закона об ипотеке предусмотрено, что ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется без представления отдельного заявления и без уплаты государственной пошлины.

Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом. Права залогодержателя по ипотеке в силу закона могут быть удостоверены закладной.

В соответствии с пунктом 1 статьи 77 Закона об ипотеке жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в ЕГРП.

Материалами дела подтверждается, что доля в праве общей долевой собственности на квартиру размером 42/56 приобретена покупателем с использованием кредитных средств Банка.

Пункт 3.1 договора купли-продажи от 17.04.2014 и пункт 1.4 кредитного договора содержат условие о залоге всей спорной квартиры, а не доли в праве собственности на нее. Согласно указанному пункту договора квартира считается находящейся в залоге. Залогодержателем по данному залогу является Банк.

Статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора, то есть законодателем закреплен принцип свободы договора.

Указанное условие договора направлено на соблюдение интересов банка в случае наступления возможных неблагоприятных последствий в виде невыплаты заемщиком кредита.

Статьей 7 Закона об ипотеке установлено, что в случае обращения взыскания на долю в праве собственности по требованию залогодержателя применяются правила статей 250 и 255 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 255 Гражданского кодекса Российской Федерации залогодержатель вправе предъявить требование о выделе доли залогодателя в общем имуществе для обращения на нее взыскания. В случае невозможности выдела доли в натуре (когда объектом права является неделимая вещь) или при несогласии остальных участников долевой собственности с выделом залогодержатель вправе предъявить требование о продаже залогодателем своей доли остальным участникам общей собственности.

Таким образом, регистрация обременения (залога) на долю в праве собственности на квартиру может привести к нарушению прав Банка в случае обращения взыскания на заложенное имущество, поскольку практическая возможность выдела доли в праве собственности на квартиру отсутствует. Буквальное толкование части 1 статьи 77 Закона об ипотеке свидетельствует, что жилой дом или квартира (как единый объект недвижимого имущества), приобретенные или построенные полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на этот жилой дом или эту квартиру.

Материалы дела содержат подтверждение приобретения спорной квартиры с использованием кредитных средств Банка. При этом доказательств того, что стороны договорились о возникновении ипотеки в отношении не всей квартиры, а только приобретаемых долей в праве собственности на эту квартиру не имеется. Напротив, кредитный договор, имеющийся в материалах дела, а также договор купли-продажи, представленный на государственную регистрацию, содержат условие о залоге всей спорной квартиры, а не доли в праве.

При указанных выше обстоятельствах, с учетом положений статьи 77 Закона об ипотеке, условий договора купли-продажи от 17.04.2014, а также с учетом прекратившегося режима долевой собственности спорной квартиры, ипотека в силу закона возникла и подлежала регистрации не на долю 42/56, а на объект в целом – квартиру, выдача закладной на всю квартиру, а не на долю в праве собственности не может считаться нарушением требований Закона об ипотеке, в связи с чем, отказ регистрирующего органа по основанию, что представленная в его адрес закладная по содержанию не соответствует требованиям действующего законодательства является необоснованным и противоречит статье 20, статье 77 Закона об ипотеке.

Довод регистрирующего органа, касающийся изменения редакции статьи 77 Закона об ипотеке, в силу которого стороны лишены возможности по соглашению изменять предмет ипотеки в силу закона, суд полагает ошибочным.

Ранее пункт 1 статьи 77 Закона об ипотеке имел следующую редакцию: «Если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на этот жилой дом или эту квартиру».

Федеральным законом от 06.12.2011 №405-ФЗ из его содержания исключены слова «если иное не предусмотрено федеральным законом или договором». Соответственно, норма пункта 1 статьи 77 Закона об ипотеке перестала быть диспозитивной, то есть стороны своим соглашением более не вправе отменить возникновение ипотеки в силу закона. При этом существо нормы изменениям не подверглось. Как и ранее, государственная регистрации ипотеки на всё жилое помещение при покупке за счет заемных средств только доли в праве на него законом не запрещается. Более того, из буквального толкования пункта 1 статьи 77 Закона о регистрации следует, что жилое помещение в целом находится в залоге вне зависимости от приобретения его полностью или частично с использованием средств банка. Поскольку с приобретением доли с использованием кредитных средств ФИО2 стал собственником всей квартиры, обременение распространилось на все помещение в целом.

Таким образом, Управлением неправомерно отказано Банку в государственной регистрации ипотеки квартиры, в силу положений статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оно обязано устранить нарушения прав заявителя.

Банком пояснено, что в целях ускорения государственной регистрации ипотеки в соответствии с требованиями Управления сторонами заключен договор о залоге квартиры, на момент рассмотрения настоящего дела в отношении квартиры ипотека зарегистрирована на основании данного договора. Однако пунктом 2 статьи 11 Закона об ипотеке предусмотрено, что ипотека в силу закона как обременение имущества возникает с момента государственной регистрации ипотеки. Соответственно, в целях восстановления прав заявителя в порядке статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации вне зависимости от достигнутого сторонами кредитного обязательства договора и его последующего действия.

В связи с удовлетворением заявленных требований расходы по уплате государственной пошлины в размере 2 000 руб. подлежат взысканию с Управления в пользу Банка на основании части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

Признать незаконным отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу в государственной регистрации от 24.05.2014.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу произвести государственную регистрацию ипотеки в пользу закрытого акционерного общества «Коммерческий банк ДельтаКредит» на квартиру по адресу: <...>.

Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу в пользу закрытого акционерного общества «Коммерческий банк ДельтаКредит» 2000 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья Егорова Д.А.