Гражданский кодекс часть 1

истец: Общество с ограниченной ответственностью "Стройком" (адрес: 188301, Гатчина, Ленинградская область, 120 Гатчинской дивизии,1, ОГРН: 4700884448 )

ответчик: Комитет по управлению имуществом Гатчинского муниципального района Ленинградской области (адрес: Россия 188300, Гатчина, Ленинградская область, Карла Маркса.,44 , ОГРН: 4705011084 );

о принятии пунктов договора в редакции истца, исключении пунктов договора

при участии

- от истца: ФИО1 – доверенность от 01.04.2014,

- от ответчика: ФИО2 – доверенность от 31.03.2014.

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Стройком" (далее – Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету по управлению имуществом Гатчинского муниципального района Ленинградской области (далее – Комитет) о принятии следующих пунктов 1.1, 2.1, 3.2, 3.6, 5.2, 6.5, 6.7 договора № 4018-13/16 аренды земельного участка от 11.04.2013 в редакции Общества и об исключении пунктов 3.4, 3.8, 4.4.10, 6.3.4, 8.2, 8.4 названного договора.

В судебном заседании Общество поддержало доводы заявленных требований, представило суду обоснование правовой позиции и документы для приобщения к материалам дела.

Комитет в судебном заседании против удовлетворения иска возражал по основаниям, изложенным в отзыве, ссылаясь на необоснованность заявленных требований.

Исследовав материалы настоящего дела, оценив собранные по делу доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ (далее - АПК РФ), а также заслушав пояснения сторон, арбитражный суд установил следующее.

Общество является собственником объекта недвижимости – жилого дома, назначение: объект незавершенного строительства, общая площадь застройки 721,5 кв.м, степень готовности 14%, инв. № 41:420:002:000000340, расположенного по адресу: Ленинградская область, г. Гатчина, Западный район, квартал 8, дом 1 (далее – жилой дом).

23.11.2012 Общество обратилось в Администрацию Гатчинского муниципального района Ленинградской области (далее – Администрация) с заявлением о заключении договора аренды расположенного под жилым домом земельного участка с кадастровым номером 47:25:0107016:6 общей площадью 2 656 кв.м. (далее – Земельный участок), для изыскательских работ.

Письмом от 21.12.2012 № 1922 Комитет указал на невозможность предоставления под изыскательские работы Земельного участка при наличии на нём жилого дома. Кроме того, Комитет указал перечень документов, обязательных к представлению для рассмотрения вопроса о предоставлении Земельного участка.

12.02.2013 Общество повторно обратилось в Администрацию с заявлением о предоставлении Земельного участка, указав условия заключаемого договора.

15.03.2013 Общество направило Администрации заявление о необоснованности допускаемого Администрацией и Комитетом бездействия.

На основании изданного постановления Администрации от 08.04.2013 № 1273 «О предоставлении земельного участка в аренду ООО «Стройком» в г.Гатчина», где в том числе указано разрешенное использование - под размещение многоэтажного жилого дома, Обществу направлен проект договора № 4018-13/16 аренды земельного
участка от 11.04.2013 (далее – Договор).

Общество, не возражая в целом против предложенного Администрацией проекта Договора, предложило в протоколе разногласий, направленном Комитету 23.04.2013, свою редакцию пунктов 1.1, 2.1, 3.2, 3.6, 5.2, 6.5, 6.7 Договора, а также предложило исключить из его текста положения, указанные в пунктах 3.4, 3.8, 4.4.10, 6.3.4, 8.2, 8.4 Договора.

Письмом от 14.05.2013 Комитет согласился с предложенной Обществом редакцией п. 3.2 Договора и исключением пункта 3.8 Договора. В остальной части от принятия условий Общества отказался.

Недостижение сторонами соглашения относительно условий Договора аренды Земельного участка послужило поводом для обращения Общества в арбитражный суд с настоящим иском о принятии предложенной Обществом редакции Договора.

Оценивая обоснованность заявленных требований, арбитражный суд исходит из следующего.

При передаче разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (статья 446 ГК РФ).

В данном случае, Комитет согласился с предложенной Обществом редакцией п. 3.2 Договора и исключением пункта 3.8 Договора, в связи с чем в данной части разногласия сторон отсутствуют, требования Общества в данной части подлежат удовлетворению.

Согласно п. 3.6 Договора в редакции Комитета «Сумма произведённого Арендатором платежа, недостаточная для погашения пеней, задолженности за предыдущий период и основной суммы долга, погашает, прежде всего, пени, затем задолженность за предшествующие платежные периоды, а в оставшейся части – основную сумму долга».

Вместе с тем, очерёдность погашения требований по денежному обязательству установлена ст. 319 ГК РФ, согласно которой сумма произведенного платежа, недостаточная для исполнения денежного обязательства полностью, при отсутствии иного соглашения погашает прежде всего издержки кредитора по получению исполнения, затем - проценты, а в оставшейся части - основную сумму долга.

При таких обстоятельствах предложенная Обществом редакция п. 3.6 Договора, а именно: «Сумма произведенного Арендатором платежа, недостаточная для исполнения денежного обязательства по внесению арендных платежей полностью, погашает прежде всего издержки Арендодателя по получению исполнения, затем - пени, а в оставшейся части - основную сумму долга» соответствует положениям ГК РФ.

Исходя из характера урегулированных Договором отношений сторон, арбитражный суд не усматривает необходимости установления между сторонами иного порядка погашения требований по денежному обязательству, в связи с чем признаёт обоснованной и принимает предложенную Обществом редакцию п. 3.6 Договора.

В пункте 1.1 Договора Истец предлагает убрать слова: «для использования в целях строительства многоэтажного жилого дома», то есть указание на целевое использование. В обоснование предложенной редакции Истец указывает на то, что указание цели использования Земельного участка - строительство - не подразумевает проведение изыскательских работ и, как следствие, влечёт невозможность применения соответствующего коэффициента при расчете арендной платы. Общество настаивает на расчете арендной платы, исходя из данного коэффициента, на период равный 364 дня.

Вместе с тем, Комитет обоснованно указывает на то, что изложение п. 1.1 Договора в редакции Общества также не повлечёт возможности проведения проведение изыскательских работ и применения к расчету арендной платы коэффициента вида деятельности арендатора, равного 1 (п.4.4 Приложения Приказа от 23.12.13г №37) - «изыскательские и геологоразведочные работы».

В связи с тем, что на спорном Земельном участке расположен незавершенный строительством объект недвижимости – объект капитального строительства, проведение изыскательских работ не представляется возможным. Земельный участок передается Обществу в аренду для завершения строительства уже имеющегося на участке объекта - жилого дома, не завершенного строительством.

Изыскательские работы выполняются до начала проектных работ с целью получения объективной и актуальной информации об условиях строительства.

Согласно действующему законодательству подготовка и реализация проектной документации без выполнения соответствующих инженерных изысканий не допускаются.

Факт нахождения на Земельном участке объекта капитального строительства - здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ) – свидетельствует о том, что реализация проектной документации уже начата, а изыскательские работы, представляющие собой согласно п. 15 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ изучение природных условий и факторов техногенного воздействия в целях рационального и безопасного использования территорий и земельных участков в их пределах, подготовки данных по обоснованию материалов, необходимых для территориального планирования, планировки территории и архитектурно-строительного проектирования, были проведены до её начала.

Также в соответствии с п. 2 ст. 22 Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ) земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 ЗК РФ, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

В силу положений статьи 65 ЗК РФ стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен. Согласно абз. 2 п. 3 статьи 65 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В п. 10 ст. 3 Федерального Закона от 25.10.2001 №137-Ф3 "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" установлено, что порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

Постановлением Правительства Ленинградской области № 353 от 29.12.2007 утвержден Порядок определения размера арендной платы, порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Ленинградской области, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в Ленинградской области (далее - Постановление №353, Порядок).

В соответствии с п. 1.2 Порядка арендная плата за земельный участок определяется в соответствии с его принадлежностью к определенной категории земель, видом разрешенного использования, особенностью местоположения, обеспеченностью объектами инфраструктуры, фактическим видом экономической деятельности арендатора на земельном участке.

Данным Порядком установлена формула, по которой определяется размер арендной платы. Расчетная ставка арендной платы (С) устанавливается ежегодно с 1 января каждого нового года путем издания постановления о внесении изменения в Постановление № 353.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. В связи с этим при заключении Договора первый расчет арендной платы составляется арендодателем с даты принятия решения о предоставления земельного участка по 31 декабря года, в котором участок предоставлен.

Исходя из изложенного, расчет арендной платы (Приложение №3) к Договору в редакции Общества не соответствует закону, как в связи с тем, что за период, на который он составлен, произойдет изменение ставки арендной платы, так и в части применённых Обществом показателей при расчете суммы арендной платы (размер ставки и коэффициент вида деятельности арендатора).

При таких обстоятельствах основания для принятия судом п. 1.1 Договора в редакции Общества не имеется.

В предложенной Обществом редакции пунктов 2.1, 3.4, 8.4. Договора устанавливается начало течения срока Договора с момента вступления его в силу и исключается условие об определении момента начала начисления арендной платы.

Вместе с тем, в соответствии с пп. 7 п. 1 ст. 1 ЗК РФ установлен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

В соответствии со ст. 65 ЗК РФ формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В случае, если по истечении трех лет с даты предоставления в аренду земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, для жилищного строительства, за исключением случаев предоставления земельных участков для индивидуального жилищного строительства, не введен в эксплуатацию построенный на таком земельном участке объект недвижимости, арендная плата за такой земельный участок устанавливается в размере, не менее двукратной налоговой ставки земельного налога на соответствующий земельный участок, если иное не установлено земельным законодательством.

С момента принятия уполномоченным органом решения о предоставлении в аренду лицу земельного участка последний уже не может быть использован иными лицами. Учитывая, что Общество в силу ст. 36 ЗК РФ имеет исключительное право на заключение договора аренды земельного участка, на котором находится принадлежащий ему на праве собственности объект недвижимости, то именно с момента издания Постановления № 1273 Земельный участок передан Обществу сроком на 3 года. Определение Договором начала течения его срока моментом вступления Договора в силу порождает возникновение на стороне Общества неосновательного обогащения за пользование Участком.

Пункт 4.4.10 Договора, содержащий условие об обязанности Арендатора заключить договор на вывоз мусора, Общество предлагает исключить.

В соответствии со статьей 12 ЗК РФ земля в Российской Федерации охраняется как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории.

Использование земель должно осуществляться способами, обеспечивающими сохранение экологических систем, способности земли быть средством производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве, основой осуществления хозяйственной и иных видов деятельности. Одной из целей охраны земель является предотвращение деградации, загрязнения, захламления, нарушения земель, других негативных (вредных) воздействий хозяйственной деятельности.

В соответствии со ст. 41 ЗК РФ лица, не являющиеся собственниками земельных участков, за исключением обладателей сервитутов, осуществляют права собственников земельных участков, установленные статьей 40 настоящего Кодекса, за исключением прав, установленных подпунктом 2 пункта 2 указанной статьи. В соответствии с п. 1 ст. 40 ЗК РФ данные лица имеют право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Земельный участок, передаваемый в аренду, находится на территории муниципального образования «Город Гатчина». Решением советов депутатов МО «Город Гатчина» Гатчинского муниципального района № 54 от 27.06.2007 утверждены Правила внешнего благоустройства о обеспечения санитарного состояния территории муниципального образования «Город Гатчина». Согласно п. 23.10 данных Правил все предприятия, учреждения, организации и индивидуальные предприниматели обязаны заключать договоры на вывоз и размещение отходов производства и потребления.

Согласно п. 23.7 Правил организации обязаны заключить договоры с исполнителями на вывоз и размещение отходов в течение 2 месяцев с момента опубликования Правил и ежегодно их продлевать или заключать новые.

По тем же основаниям не подлежит и исключению п. 6.3.4 Договора, устанавливающий ответственность за неисполнение предусмотренной п. 4.4.10 обязанности.

Относительно п. 5.2 Договора арбитражный суд, соглашаясь с доводом Комитета, приходит к выводу, что предложенные сторонами редакции по своему содержанию и порядку урегулирования отношений сторон идентичны, за исключением содержащейся в редакции Комитета расшифровки понятия просрочки.

При таких обстоятельствах основания для принятия судом п. 5.2 Договора в редакции Общества также не имеется.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором. По окончанию установленного сторонами срока, действие его прекращается.

В связи с тем, что прекращение Договора возможно и при наличии существующей задолженности по арендной плате и пеням, предложенная Обществом редакция п. 6.5 Договора о прекращении денежных обязательств прекращением Договора нарушает законные права Арендодателя на получение от Общества исполнения Договора в части уплаты арендных платежей за весь срок пользования имуществом и в полном объёме.

В том числе, в соответствии со статьей 622 ГК РФ, если арендатор не возвратил арендованное имущество, либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Таким образом, редакция Общества пункта 6.5 Договора не соответствует принципу платности использования земли и нарушает права второй стороны Договора.

По тем же основаниям не подлежит принятию в редакции Общества и п. 6.7 Договора. Редакцией Комитета установлена обязанность Общества погасить имеющуюся задолженность по арендной плате, независимо от факта расторжения Договора. Предложенная Обществом редакция содержит лишь указание на применение мер ответственности за допущенные нарушения условий Договора, но при этом также освобождает Общество от обязанности оплаты основной задолженности по арендным платежам.

Пунктом 8.1. Договора определено, что Договором ограничения использования и обременения в отношении Земельного участка сторонами не устанавливаются.

Вместе с тем, в соответствии со ст. 56 ЗК РФ права на землю могут быть ограничены по основаниям, установленным настоящим Кодексом, федеральными законами. Ограничения прав на землю сохраняются при переходе права собственности на земельный участок к другому лицу.

В соответствии со ст. 11.8 ЗК РФ не указанные в пунктах 2, 4 и 5 настоящей статьи обременения (ограничения) прав, за исключением обременении (ограничений) прав, возникших на основании договоров, сохраняются в отношении образуемых земельных участков, измененных земельных участков в прежних границах.

При таких обстоятельствах, учитывая возможность существования каких-либо ограничений и обременении Земельного участка, установленных до заключения Договора и о которых сторонам не известно на момент заключения Договора, в раздел 8 Комитетом обоснованно включен пункт 8.2. Основания для его исключения отсутствуют, а кроме того, учитывая положения названных норм, в любом случае не повлекут изменения регулирования отношений сторон.

Указанные выводы соответствуют положениям действующего законодательства, в том числе ГК РФ.

Исходя из изложенного, арбитражный суд признаёт обоснованными требования Общества в части п.п. 3.2, 3.6, 3.8. Оставшиеся пункты Договора подлежат изложению в редакции Комитета.

В соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ с учетом результата рассмотрения дела судебные расходы по оплате государственной пошлины распределяются между сторонами поровну.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

Принять следующие пункты договора № 4018-13/16 аренды земельного участка от 11.04.2013

- в редакции Администрации Гатчинского муниципального района Ленинградской области пункты 1.1, 2.1, 5.2, 6.5, 6.7, 3.4, 4.4.10, 6.3.4, 8.2, 8.4 и приложение №3;

- в редакции общества с ограниченной ответственностью «Стройком» пункты 3.6, 3.2.

Исключить п. 3.8 указанного договора.

Взыскать с Комитета по управлению имуществом Гатчинского муниципального района Ленинградской области в пользу общества с ограниченной ответственностью «Стройком» 2 000 руб. 00 коп. – расходы по оплате госпошлины.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения.

Судья Воробьева Ю.В.