Гражданский кодекс часть 1

Общество с ограниченной ответственностью «ФЕБ» (далее – ООО «ФЕБ», Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее – КУГИ, Комитет) об обязании ответчика зарегистрировать договор аренды от 23.01.2003 № 10-А00253849 и дополнительное соглашение от 01.09.2006 № 4 к нему.

По ходатайству истца определением суда от 12.03.2009 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области (далее – УФРС).

В судебном заседании 02.07.2009 представитель истца поддержал заявленные требования, ссылаясь на уклонение Комитета от государственной регистрации договора аренды.

Представитель КУГИ высказался против удовлетворения исковых требований Общества, ссылаясь на прекращение в одностороннем порядке спорного договора на основании статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации уведомлением от 28.05.2007 № 2934. Кроме того, представитель Комитета сообщил суду о том, что решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 19.02.2009 по делу № А56-41152/2008 истец выселен из занимаемых по спорному договору аренды помещений.

По мнению, КУГИ в силу указанных обстоятельств невозможна регистрация договора аренды и дополнительного соглашения к нему после его прекращения.

Представитель УФРС возражал против удовлетворения исковых требований Общества по мотивам, изложенным в отзыве. По мнению УФРС отсутствие зарегистрированного права государственной собственности Санкт-Петербурга на спорные нежилые помещения свидетельствует о том, что у КУГИ отсутствуют полномочия на передачу данного объекта недвижимого имущества в аренду. Также УФРС считает, что невозможно зарегистрировать дополнительное соглашение к спорному договору, поскольку последний не зарегистрирован в силу его заключения на срок менее одного года.

В судебном заседании 02.07.2009 объявлялся перерыв до 09.07.2009 в 09.05.

После перерыва 09.07.2009 судебное заседание продолжено.

Заслушав представителей лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, суд установил, что на основании распоряжения ответчика от 13.01.2003 № 145-р между КУГИ (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор аренды от 21.01.2003 № 10-А00253849, согласно которому ответчику передано помещение 125-Н площадью 118,4 кв.м, расположенное по адресу: <...>, для использования под нежилые цели.

Пунктом 1.3 договора установлено, что договор заключен на 11 месяцев.

Согласно пункту 6.7 особых условий договора после предоставления охранного обязательства КГИОП и изготовления новых документов ПИБ арендодатель обязуется в течение десяти дней подписать дополнительное соглашение к договору о продлении срока аренды до 13.01.2013.

01.09.2006 стороны подписали дополнительное соглашение № 4 к договору аренды от 21.01.2003, которым изменена редакция пункта 1.1 договора: в аренду передаются помещения 125-Н, 78-Н площадью 76,4 кв. м, кадастровый номер 78:1056Н:4:1:144, расположенные по указанному адресу; а также срок аренды - договор действует до 13.01.2013. Пунктом 5 дополнительного соглашения установлено, что оно вступает в силу с момента его регистрации.

Истец направил в адрес ответчика письмо от 11.09.2006 № 25 с просьбой произвести регистрацию в УФРС договора аренды от 21.01.2003, а также дополнительного соглашения к нему.

Уведомлением от 28.05.2007 № 2934 Комитет сообщил истцу об отказе в соответствии со статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договора, этим же уведомлением Комитет предложил Обществу освободить арендуемые помещения, сдав их по акту приема-передачи в исправному состоянии.

30.07.2009 письмом № 39 истец повторно обратился к ответчику о регистрации договора аренды и дополнительного соглашения к нему.

С аналогичными просьбами, а также с просьбой о предоставлении комплекта документа, необходимого для самостоятельной государственной регистрации спорного договора аренды и дополнительного соглашения к нему, истец обращался письмами от 01.09.2008 № 52, от 14.10.2008 № 60, от 15.12.2008 № 78.

КУГИ письмом от 20.03.2008 № 1115 в ответ на обращение Общества сообщил о нецелесообразности регистрации договора аренды, ссылаясь на обязанность КУГИ согласно пунктов 6.5 и 6.6 постановления Правительства Санкт-Петербурга от 03.07.2007 № 742 «О стратегическом инвестиционном проекте Санкт-Петербурга преобразования территории ФИО6 двора» расторгнуть в установленном порядке имеющиеся договоры аренды зданий и помещений в зданиях и договоры аренды земельных участков на территории ФИО6 двора, арендодателем по которым является Санкт-Петербург.

Полагая, что ответчик без уважительной причины не регистрировал договор аренды и дополнительное соглашение к нему, а также без уважительной причины не передавал истцу документов, необходимых для государственной регистрации, и, считая, что тем самым КУГИ уклоняется от государственной регистрации договор аренды и дополнительного соглашения к нему, ООО «ФЕБ» на основании статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации обратилось с настоящим иском в арбитражный суд..

В соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Согласно статье 26 Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» с заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.

В силу статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации сделки, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки.

Как усматривается из материалов дела, условиями договора аренды и дополнительного соглашения к нему не возложена обязанность по регистрации договора на какую-либо сторону.

Для представления на государственную регистрацию требуется два подлинных экземпляра договора аренды, а также заявление собственника о регистрации права собственности на объект недвижимости, переданный в аренду, в случае отсутствия такой регистрации, то при отсутствии таких документов у арендатора, последний не может самостоятельно обратиться за регистрацией договора.

Материалами дела подтверждается, что ответчик уклонялся от регистрации договора аренды и дополнительного соглашения к нему и до момента обращения истца в суд не предпринял никаких действий по осуществлению указанных действий.

После обращения истца к ответчику письмом от 11.09.2006 № 25 (л.д. 27), полученного ответчиком 11.09.2006, с просьбой о произведении регистрации в УФРС договора аренды от 21.01.2003 № 10-А00253849 и дополнительного соглашения от 01.09.2006 № 4 к нему, КУГИ направил в адрес истца уведомление от 28.05.2007 № 2934, отправленного ответчиком 01.06.2007 и полученного истцом 08.06.2007, об отказе от договора.

Согласно пункту 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации в течение срока действия договора стороны вправе изменить любые условия последнего, в том числе и условие о сроке действия договора. Воспользовавшись эти правом, стороны заключили дополнительное соглашение 01.09.2006 № 4, которым продлили договор аренды до 10.01.2013. В пункте 5 данного соглашения указано, что оно является неотъемлемой частью договора № 10-А00253849.

Таким образом, договор аренды заключен на определенный срок, который на момент направления ответчиком уведомления № 2934 еще не истек.

Отказ ответчика от договора является также отказом от исполнения возложенной на него договором обязанности по его регистрации.

В силу статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Осуществление гражданских прав должно быть разумным и добросовестным (статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации). Отказ ответчика от договора аренды в период направления истцом письма о совершении действий по регистрации договора аренды и дополнительного соглашения, продлившего действие договора и изменившего ряд его существенных условий, нельзя считать добросовестным.

Следовательно, КУГИ не имел возможности в одностороннем порядке в силу статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации отказаться от договора. Возможность одностороннего расторжения договора аренды, заключенного на определенный срок, предусмотрена пунктом 5.3 договора аренды. Однако доказательств наличия претензий относительно исполнения истцом договорных обязательств ответчиком не представлено.

При таких обстоятельствах, уведомление от 28.05.2007 № 2934 не может служить доказательством прекращения договора аренды в надлежащем порядке.

Дополнительное соглашение к договору № 4 о продлении срока договора до 13.01.2013 заключено в надлежащей форме и подписано уполномоченными представителями сторон.

Поскольку обязанность зарегистрировать договор аренды и дополнительное соглашение к нему лежит на ответчике, ответчик не предпринял своевременных необходимых действий для регистрации последних, несмотря на неоднократные обращения истца, суд находит, что требования истца подлежат удовлетворению.

Довод УФРС об отсутствии полномочий у КУГИ на передачу спорного помещения в аренду, поскольку не зарегистрировано на спорное помещение право собственности Санкт-Петербурга, суд находит несостоятельным.

Пунктом 1 статьи 6 Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон № 122-ФЗ) предусмотрено, что права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом.

Право собственности Санкт-Петербурга на объекты недвижимости возникло в порядке, предусмотренном Постановлением Верховного Совета РФ от 27.12.91 № 3020-1, то есть до вступления в силу указанного Закона.

Право собственности Санкт-Петербурга на помещения 125Н, 78Н, расположенные по адресу: Санкт-Петербург, улица Садовая, корпус 1 подтверждается следующими обстоятельствами.

Решение о предоставлении указанных нежилых помещений принималось на
городской комиссии Комитета.

Согласно пункту 11.1 регламента городской комиссии по распоряжению объектами недвижимости, утвержденного постановлением правительства Санкт-Петербурга от 16.11.2005 № 1735, к компетенции городской комиссии КУГИ относится вопрос о сдаче в аренду целевым назначением с утверждением соответствующих условий на срок до десяти лет включительно объектов нежилого фонда, находящихся в государственной собственности Санкт-Петербурга и относящихся к имуществу казны Санкт-Петербурга.

Право собственности Санкт-Петербурга подтверждается также фактом
включения дополнительным соглашением от 17.04.2009 № 1 к соглашению о реализации стратегического инвестиционного проекта Санкт-Петербурга преобразования
территории ФИО6 двора нежилых помещений 125Н, 78Н с кадастровым номером 78:1056Н:4:1:144 расположенных по адресу: Санкт-Петербург, улица Садовая, корпус 1, в приложение № 6 - перечень объектов, находящихся в собственности Санкт-Петербурга и подлежащих предоставлению стратегическому инвестору.

Положения статьи 6 Закона № 122-ФЗ предусматривают возможность совершения государственной регистрации прав на недвижимое имущество по желанию их обладателей (пункт 1) или при государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества (пункт 2).

Следовательно, регистрацию права собственности города Санкт-Петербурга возможно произвести одновременно с регистрацией договора аренды от 21.01.2003 № 10-А00253849 и дополнительного соглашения от 01.09.2006 № 4 к нему.

Данные обстоятельства подтверждаются также пунктом 1.3 распоряжения губернатора от 31.12.97 № 1357-р «О регистрации права государственной собственности на объекты недвижимости, расположенные на территории Санкт-Петербурга», согласно которому Комитет с 30.01.98 одновременно с предоставлением на регистрацию ограничений (обременении) права государственной собственности на недвижимое имущество и сделок с ним обеспечить представление в орган, осуществляющий государственную регистрацию, заявление о регистрации право государственной собственности на данное имущество и документов, устанавливающих это право.

Также суд находит несостоятельным ссылку ответчика о выселении истца из занимаемых помещений решением суда от 19.02.2009 по делу № А56-41152/2008, поскольку на указанное решение подана апелляционная жалоба, и постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.05.2009 по делу № А56-41152/2008 производство по указанному делу приостановлено до разрешения дела № А56-56271/2008.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области,

р е ш и л:

Зарегистрировать договор аренды от 23.01.2003 № 10-А00253849 и дополнительное соглашение от 01.09.2008 № 4 к договору от 23.01.2003 № 10-А00253849.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Тринадцатый арбитражный апелляционной суд в течение месяца со дня принятия решения или кассационная жалоба в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу.

Судья Савинова Е.В.