Гражданский кодекс часть 1

ООО « Верея-1» обратилось в суд с заявлением к Правительству г.Санкт-Петербурга о признании недействительным постановления от 24.05.2005 г. № 744 «О проведении изыскательных работ на земельном участке, расположенном по адресу: Выборгский район, ул. Шостаковича, участок 1 (юго-западнее дома № 154, литер Б по пр.Энгельса)» в связи с нарушением им его законных прав и интересов как арендатора.

В обоснование своих требований заявитель ссылается на то, что 13.07.2004 г.между ООО «Верея-1» и КУГИ г.Санкт-Петербурга был заключен договор аренды указанного земельного участка № 02/ЗК-05401 площадью 5992 кв.м. сроком действия до 27.01.2007 для использования под открытую автостояку. На том же на земельном участке постановлением Правительства г.Санкт-Петербурга от 24.05.2005 г. № 744 было разрешено проведение изыскательных работ ОАО «Соломон» с которым 08.07.2005 г. был заключен договор аренды № 02/ЗКИ-05908 на проведение изыскательных работ.

Заявитель полагает, что заключение двух договоров аренды на один и тот же земельный участок является нарушением его прав и интересов арендатора, поскольку исходя из смысла закона, заключение нового договора аренды с ОАО «Соломон» предполагает передачу арендатору всех прав и обязанностей на арендуемый земельный участок, что в свою очередь, лишает права ООО « Верея-1» на продление договора аренды по истечении его срока.

В судебном заседании представитель ООО «Верея-1» заявленные требования поддержал, ссылаясь на то, что постановление было принято с нарушением Распоряжения Администрации г.СПб от 20.05.2002 за № 792-ра « О проведении торгов на право заключения договоров аренды земельных участков для проведения изыскательских работ» и Положения

« О порядке проведения торгов на право заключения договоров аренды земельных участков для проведения изыскательских работ», которые предусматривают в качестве основания для принятия соответствующего разрешения на проведение изыскательских работ обязательное проведение торгов в форме аукциона, который, по мнению заявителя, в данном случае не проводился. Поэтому, заключив договор аренды на проведение изыскательных работ с ОАО «Соломон», КУГИ г.СПб предоставило ему преимущественное право в дальнейшем получить этот земельный участок на льготных условиях, ущемляя тем самым интересы ООО « Верея-1».

Представитель ООО « Верея-1» полагает, что при издании оспариваемого постановления Правительством г.Санкт-Петербурга не было принято во внимание то, что им уже были выполнены изыскательские работы и предпроектные разработки, необходимые для дальнейшего согласования проекта на строительство многоэтажной автостоянки на спорном земельном участке.

Представитель Правительства г.Санкт-Петербурга с заявленными требованиями на согласился по основаниям, изложенным в отзыве и пояснил, что заключение договора с ОАО « Соломон» на проведение изыскательных работ ничем не нарушает права и законные интересы ООО « Верея-1» и не препятствует заявителю осуществлять принадлежащие ему права арендатора, поскольку в соответствии со ст.22 Земельного кодекса РФ изыскательные работы не предполагают фактического использования земельного участка и его изъятие.

Изыскательные работы представляют собой комплекс экономических, технических исследований, позволяющих обосновать целесообразность и местоположение строительства, представляющие необходимые данные для проектирования. Целью изысканий является получения необходимых данных о природных, техногенных условиях намеченных вариантов мест размещения объекта строительства для обоснования выбора площадки, определения базовой стоимости строительства, принятия конструктивных решений.

Кроме того, договор аренды на проведение изыскательских работ заключен с ОАО

« Соломон» в соответствии с типовой формой, утвержденной распоряжением КУГИ г.СПб от 16.04.2002 № 684-р, согласно которому права и обязанности у ОАО « Соломон» в отношении спорного земельного участка могут возникнуть только после прекращения действия договора аренды, заключенного с ООО «Верея-1». Таким образом, оспариваемое постановление ничем не нарушает права и законные интересы заявителя, в связи с чем, оснований для признания его недействительным не имеется.

Представитель КУГИ г.Санкт-Петербурга с требованиями заявителя не согласился по основаниям, изложенным в отзыве и пояснил, что инженерные изыскания в соответствии со ст.47 Градостроительного кодекса РФ выполняются для подготовки проектной документации в целях получения материалов о природных условиях территории, на которой будут осуществляться строительство, реконструкция объектов капитального строительства, и факторах техногенного воздействия на окружающую среду, о прогнозе их изменения, необходимых для разработки решений относительно такой территории, т.е. представляют собой сбор определенной информации, проведение исследований в отношении определенного объекта и не предполагают фактического использования земельного участка.

Кроме того, договоры аренды земельных участков для целей проведения изыскательских работ заключаются по форме, утвержденной распоряжением КУГИ от 16.04.2002 № 684-р, которая предусматривает случаи, когда земельный участок, предоставляемый для проведения изыскательских работ «накладывается» на земельный участок, предоставленный в аренду иным лицам; а также предусматривает механизм взаимоотношений сторон.

При этом представитель КУГИ г.СПб обратил внимание на то, что в договоре аренды на проведение изыскательских работ всегда делается особая оговорка о том, что права и обязанности сторон по договору в отношении обремененной части земельного участка возникают исключительно только после прекращения обязательств их тех договоров аренды, которые были заключены до подписания договора об изысканиях.Аналогичная оговорка была включена и в договор аренды земельного участка, заключенного КУГИ г.СПб с ОАО

« Соломон», который содержит условие о том, что права и обязанности КУГИ г.СПб и ОАО

« Соломон» в отношении участка, занимаемого заявителем, возникнут исключительно после прекращения на него прав ООО « Верея-1», в связи с чем изданное постановление является законным и оснований для признания его недействительным не имеется.

Представитель ОАО «Соломон» с заявленными требованиями не согласился по основаниям, изложенным в отзыве, и пояснил, что проведение изыскательных работ на земельном участке не препятствует ООО « Верея-1» осуществлять принадлежащие ему права арендатора. Кроме того, надлежащих доказательств, подтверждающих нарушение его интересов изданным постановлением ООО « Верея-1» не представило.

Рассмотрев материалы дела, выслушав доводы представителей сторон, суд пришел к выводу, что заявленные требования удовлетворению не подлежат по следующим основаниям.

В соответствии со ст.198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий ( бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Постановлением Правительства от 25.05.2005 № 744 подготовлено и издано высшим исполнительным органом государственной власти Санкт-Петербурга- Правительством Санкт-Петербурга, которое в силу требования Устава Санкт-Петербурга ( статья 44 Устава) является органом, уполномоченным управлять и распоряжаться собственностью Санкт-Петербурга.

Возможность предоставления земельных участков для проведения изыскательских работ предусмотрена нормами федерального законодательства, в частности пунктом 7 статьи 22 Земельного Кодекса РФ. Процедура принятия оспариваемого Постановления предусмотрена Положением о порядке принятия решения о предоставлении объектов недвижимости для строительства и реконструкции, утвержденного Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 21.09.2004 № 1592 ( далее Положение).

Изданию оспариваемого постановления предшествовало получение необходимых согласований и заключений, в том числе сведений об имущественно-правовом статусе земельного участка (заключения ГУ ФРС по Санкт-Петербургу и Ленинградской области от 14.04.2005, КЗРиЗ от 25.03.2005 № 5190/к, КУГИ г.СПб от 27.04.2005 № 10916-13).

Согласно пункту 3.5.1. Положения, на основании письменного поручения Губернатора Санкт-Петербурга ( письмо от 24.03.2005 № 13-1180/05 с резолюцией губернатора Санкт-Петербурга от 02.04.2005), с учетом обращения ОАО « Соломон», а также, с учетом имущественно-правового статуса объекта (заключения ГУ ФРС по Санкт-Петербургу и Ленинградской области от 14.04.2005, КЗРиЗ от 25.03.2005 № 5190/к, КУГИ г.СПб от 27.04.2005 № 10916-13) и согласований отраслевых органов исполнительной власти было подготовлено и издано постановление Правительства г.Санкт-Петербурга о проведении изыскательских работ на земельном участке площадью 6 935 кв.м., по адресу: Выборгский район, ул.Шостаковича, участок 1 ( юго-западнее дома № 154, литера Б по пр.Энгельса). Процедура принятия решения в отношении предоставления земельного участка для проведения изыскательских работ также была соблюдена.

Ссылка заявителя на то, что постановление издано с нарушением Закона Санкт-Петербурга от 17.06.2004 № 282-43 «О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга для строительства и реконструкции», Постановлений правительства Санкт-Петербурга от 21.09.2004 № 1592 и 16.12.2003 № 100, а также ряда иных правовых актов Санкт-Петербурга, неосновательна.

В силу ст.13 ГК РФ ненормативный акт органа государственной власти ( т.е. в том числе и Постановление) может быть признан судом недействительным исключительно в случае, если указанный акт, нарушая законные права и интересы заявителя, не соответствует закону и иным правовым актам. При этом законами и иными правовыми актами Гражданский Кодекс РФ именует исключительно Федеральные законы ( п.2 ст.3 ГК РФ) и указы Президента РФ, постановления Правительства РФ (пункт 7 ст.3 ГК РФ). Такие доводы заявителя на несоответствие постановления правовым актам Санкт-Петербурга (в т.ч. законам Санкт-Петербурга) не является основанием для признания его недействительным.

Кроме того, суд полагает, что Закон Санкт-Петербурга от 17.06.2004 № 282-43 « О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, для строительства и реконструкции» не подлежит применению в рассматриваемом случае: в силу ст.1 Закона, его предметом регулирования (применительно к земельным участкам) является такая инвестиционная деятельность, результатом которой выступает создание нового объекта недвижимости (т.е. застройка участка). Анализ ст.ст.2,3,8,9 и 10 Закона показывает, что закон регламентирует деятельность Правительства Санкт-Петербурга по:

-принятию решения о предоставлении земельных участков под застройку;

-заключению инвестиционных договоров, содержащих условия о застройке арендуемой территории

Договор аренды на проведение изыскательских работ, который в соответствии с постановлением, должен был быть заключен Комитетом с ОАО « Соломон», имеет иной предмет, чем инвестиционный договор.

Распоряжением КУГИ г.Санкт-Петербурга от 16.04.2002№ 648-р утверждена типовая форма договора аренды земельного участка, предоставляемого для проведения изыскательских работ.

Распоряжением КУГИ г.СПб от 05.07.2005 № 235р утверждена примерная форма инвестиционного договора и договора аренды земельного участка, предоставляемого для завершения строительства объекта недвижимости, и договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях.

Анализ п.1.2 договора аренды на проведение изыскательских работ и п.2.1. договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях, позволяет сделать вывод, что договор аренды земельного участка для проведения изыскательских работ заключается для целей проведения исследований относительно возможности осуществлять строительство на той или иной территории, в отличие от инвестиционного договора, который « санкционирует» инвестиционную деятельность застройщика. Таким образом, действия Правительства Санкт-Петербурга по принятию решения о заключении договора аренды земельного участка для проведения изыскательских работ не являются предметом регулирования Закона, поскольку такие действия непосредственно на застройку земельного участка не направлены. Вместе с тем, в случае, если изыскательские работы выявят возможность застройки территории, вопрос о предоставлении объекта инвестирования должен рассматриваться в порядке, установленном упомянутым Законом Санкт-Петербурга.

Суд полагает, что права заявителя не нарушены и потому, что в соответствии со ст.22 Земельного кодекса РФ предоставление земельного участка для проведения изыскательских работ не предусматривает изъятие земельного участка.

Согласно ст.47 Градостроительного кодекса РФ и СНиП 11-02-96 инженерные изыскания выполняются для подготовки проектной документации. Основная цель инженерных изысканий- это исследование топографических, инженерно-геологических, экологических, метеорологических и климатических условий в целях определения возможности осуществления предполагаемой деятельности. Таким образом, изыскательские работы- это научно-исследовательские работы, анализ имеющейся документации и информации в отношении земельного участка, имеющейся в отраслевых органах Санкт-Петербурга.

Таким образом, проведение изыскательских работ не препятствует Заявителю осуществлять принадлежащие ему права аренды земельного участка. Доказательств, свидетельствующих об обратном, заявителем не представлено.

При вынесении настоящего решения суд учитывает также и то, что в силу пункта 2 распоряжения Администрации Санкт-Петербурга от 03.12.2001 № 1264-па, пункта 2.1. распоряжения КУГИ от 16.04.2002 № 684-р договоры аренды земельных участков для целей проведения изыскательских работ заключаются по форме, утвержденной распоряжением КУГИ от 16.04.2002 № 684-р. Указанная форма, предусматривает, в частности:

-случаи, когда земельный участок, предоставляемый для проведения изыскательских работ «накладывается» на земельный участок, предоставленный в аренду иным лицам;

-механизм взаимоотношении сторон в связи с таким « наложением» участков (пункты 7.107.3. договора).

И в типовом договоре на проведение изыскательских работ и в договоре между КУГИ и ОАО « Соломон» предусмотрено, что права и обязанности сторон по договору в отношении обремененной части земельного участка всегда возникают исключительно после прекращения обязательств из тех договоров аренды, которые были заключены до подписания договора об изысканиях.

Суд учитывает и то обстоятельство, что само распоряжение от 24.05.2005 г. № 744 не нарушает и не может нарушать права заявителя, т.к. оно только обязывает заключить договор аренды земельного участка для проведения изыскательских работ. Теоретически права заявителя может нарушать только сам договор аренды, если он содержит условия, нарушающие права заявителя.

Этих обстоятельства судом не установлено.

Суд находит доводы заявителя о том, что он имел преимущественное право на заключение договора на проведение изыскательских работ, неосновательными.

Из представленных заявителем документов ( л.д.15 том 1 и л.д.16,18 том1) не следует, что им в установленном порядке получено разрешение на проведение изыскательских работ на спорном земельном участке. Факт согласования объемно-пространственного решения и генерального плана на стадии «предпроектные предложения» (письмо Комитета по градостроительству и архитектуре от 06.05.2005 № ГС-3.1/868) не может служить доказательством получения такого разрешения.

Руководствуясь статьями 176, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

Заявление ООО» Верея-1» оставить без удовлетворения.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения или кассационная жалоба в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в силу.

Судья Томпакова Г.Н.