Гражданский кодекс часть 1

ответчик: Общество с ограниченной ответственностью «Росглавинвест» (адрес: 190005, Санкт-Петербург, ул. 6-я Красноармейская, д. 5-7, литер. А, пом. 3Н, ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

о признании сделки недействительной

при участии

от истца: ФИО1 – доверенность от 09.01.2018,

ФИО2 – доверенность от 09.01.2018,

от ответчика: ФИО3 – доверенность от 01.03.2018

установил:

Акционерное общество «Ленинградская областная электросетевая компания» (далее – Истец, Компания) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Росглавинвест» (далее – Ответчик, Общество) о признании недействительной односторонней сделки – уведомления Ответчика от 24.05.2017 исх. № 34 (вх. № 00-03/3386 от 24.05.2017) об увеличении постоянной арендной платы на 2018 год по заключенному между сторонами договору аренды здания № 00-1055/2012 АРХ от 28.12.2012.

В судебном заседании Истец заявленные исковые требования поддержал в полном объеме.

Ответчик в судебном заседании представил суду отзыв, согласно которому против удовлетворения иска возражал.

Определением суда от 17.05.2018 стороны были извещены, что при наличии условий, указанных в ч. 1 ст. 137 АПК РФ, и отсутствии возражений лиц, участвующих в деле, 26.07.2018 подготовка дела к судебному разбирательству будет завершена, дело будет рассмотрено в судебном заседании арбитражного суда первой инстанции. Возражений не поступило, суд признал дело подготовленным, определил завершить подготовку дела к судебному разбирательству, и рассмотрел дело в судебном заседании арбитражного суда первой инстанции.

Истец заявил ходатайство об отложении рассмотрения дела, а также ходатайство об объявлении перерыва в судебном заседании.

Учитывая то, что представитель Истца не был лишён возможности представить суду необходимые доказательства, а также учитывая то, что представитель, уполномоченный действовать от имени Истца на основании доверенности, присутствует в судебном заседании и подтвердил, что отзывом Ответчика знаком, а ходатайство об отложении рассмотрения дела не обосновано и документально не подтверждено, арбитражный суд не усматривает предусмотренных ст. 158 АПК РФ оснований для отложения рассмотрения дела или объявления перерыва, ходатайства Истца удовлетворению не подлежат.

Истцом также заявлено ходатайство в порядке ст. 82 АПК РФ о назначении судебной экспертизы.

В отсутствие предусмотренных ст. 82 АПК РФ оснований для назначения судебной экспертизы соответствующее ходатайство Истца судом отклонено.

Исследовав материалы настоящего дела, оценив собранные по делу доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 АПК РФ, а также заслушав пояснения сторон, арбитражный суд установил следующее.

28.12.2012 между Истцом (арендатор) и Ответчиком (арендодатель) заключен Договор №00-1055/2012 АРХ аренды здания (далее - Договор), в силу которого Ответчик передал Истцу во временное владение и пользование сроком на 10 лет, то есть до 28.12.2011, нежилое здание общей площадью 3 919,4 кв.м., расположенное в Санкт-Петербурге, Песочная набережная, дом 42, литера А (далее - Здание).

Договор зарегистрирован в установленном порядке 08.02.2013, номер регистрации 78-78-31/005/2013-147.

Договором установлена обязанность Ответчика уплачивать Истцу за пользование Зданием арендную плату, состоящую согласно п. 5.1 Договора из постоянной и переменной частей (коммунальные платежи за электроснабжение, водоснабжение, канализацию, отопление и вывоз мусора).

Величина постоянной арендной платы при заключении Договора была определена в сумме 4 800 000 руб. 00 коп. ежемесячно.

Пунктом 5.3.3 Договора его стороны установили право арендодателя не чаще одного раза в год, начиная со второго года аренды, в одностороннем порядке увеличивать ежемесячную постоянную арендную плату по формуле, определенной в пункте 5.3.3 Договора.

Формула ограничивает право Ответчика на увеличение постоянной арендной платы по Договору в одностороннем порядке среднеарифметическим значением ставки рефинансирования ЦБ РФ за 12 месяцев, предшествующих дате направления арендодателем арендатору уведомления об увеличении постоянной арендной платы.

Также пунктом 5.3.3 Договора было установлено, что (1) увеличение постоянной арендной платы арендодателем осуществляется посредством направления арендатору соответствующего письменного уведомления не позднее, чем за 6 месяцев до такого увеличения; (2) увеличение постоянной арендной платы должно быть оформлено посредством подписания сторонами Договора соответствующего дополнительного соглашения к Договору.

Здание было передано Ответчиком Истцу по Акту приема-передачи 30.05.2013.

Дополнительным соглашением от 06.06.2013 № 1 к Договору стороны установили, что постоянная арендная плата по Договору подлежит уплате с 01.09.2013.

Дополнительным соглашением от 24.09.2013 №2 к Договору, зарегистрированным Управлением Росреестра по Санкт-Петербургу 24.10.2013, стороны оформили увеличение ежемесячной постоянной арендной платы по Договору с 29.12.2013 на 8,25% до 5 196 000 руб. 00 коп.

Дополнительным соглашением от 02.02.2015 № 3 к Договору с Протоколом разногласий к нему, зарегистрированным Управлением Росреестра по Санкт-Петербургу 30.03.2015, стороны оформили увеличение ежемесячной постоянной арендной платы по Договору с 13.02.2015 на 8,25% до 5 624 670 руб. 00 коп.

Дополнительным соглашением № 4 к Договору, зарегистрированным Управлением Росреестра по Санкт-Петербургу 13.01.2016, стороны оформили увеличение ежемесячной постоянной арендной платы по Договору с 29.12.2015 на 8,25% до 6 088 705 руб. 28 коп.

Письмом за исх. №14 от 28.05.2016 Ответчик уведомил Истца об увеличении ежемесячной постоянной арендной платы с 29.12.2016 года на 9,36% до 6 658 608 руб. 09 коп.

Переписка сторон Договора по вопросу оформления дополнительного соглашения к Договору об увеличении с 29.12.2016 постоянной арендной платы до размера согласно уведомлению Ответчика от 28.05.2016 года № 14, не привела к подписанию Дополнительного соглашения № 5 к Договору в предложенной Ответчиком редакции.

За январь 2017 года Истец уплатил Ответчику в счёт постоянной арендной платы 6 088 705 руб. 28 коп., а за февраль 2017 года - 4 900 000 руб. 00 коп.

В марте 2017 года Ответчик обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском об изменении Договора, рассмотренным в рамках дела № А56-13443/2017.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 22.06.2017 по делу № А56-13443/2017 в удовлетворении иска об изменении Договора судом было отказано, при этом в решении по данному делу суд указал, что условиями Договора предусмотрено право арендодателя в одностороннем порядке изменить размер арендной платы в соответствии с формулой, указанной в пункте 5.3.3 Договора и Общество этим правом воспользовалось, поэтому вынесение судом решения об изменении Договора не приведет к возникновению каких бы то ни было правовых последствий.

Письмом от 24.05.2017 Ответчик уведомил Истца об увеличении ежемесячной постоянной арендной платы с 29.12.2017 на 10,12% до 7 332 459 руб. 23 коп. и предложил Истцу подписать Дополнительное соглашение № 6 к Договору.

Истец письмом № 00-03/3565 сообщил Ответчику о том, что им принято решение с 29.12.2016 производить оплату постоянной части арендной платы по Договору в размере 4 900 000 руб., включая НДС, и что постоянная арендная плата по Договору за июнь 2017 года будет перечислена Истцом Ответчику в сумме 3 596 258 руб. 72 коп.

Уведомлением от 16.01.2018 Истец на основании пункта 9.1 Договора заявил Ответчику об одностороннем отказе от Договора с 18.01.2019.

В рамках настоящего спора Истец просит признать недействительной одностороннюю сделку – уведомление Ответчика № 34 от 24.05.2017об увеличении постоянной арендной платы по Договору на 2018 год.

Ответчик против удовлетворения иска возражает, указывая, что Истцом избран ненадлежащий способ защиты права, которое он полагает нарушенным.

Оценивая обоснованность заявленных требований, арбитражный суд исходит из следующего.

Как указывает Истец, требования в рамках настоящего спора заявлены в соответствии со ст. 10 ГК РФ и п. 22 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 73 от 17.11.2011 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее - Постановление № 73), согласно которому при определенных условиях суд вправе отказать во взыскании с арендатора арендной платы, повышенной арендодателем в одностороннем порядке.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 22 Постановления № 73, если в отсутствие государственного регулирования арендной платы договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять ее размер, то в случаях, когда будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом, суд на основании пункта 2 статьи 10 ГК РФ отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки.

По смыслу данной нормы оспаривание измененной в одностороннем порядке величины арендной платы в действующем договоре аренды возможно в рамках иска о взыскании денежных средств по оплате арендных платежей, в связи с чем в рамках настоящего спора Истцом использован ненадлежащий способ защиты права ввиду отсутствия нарушенного права, подлежащего восстановлению.

Истец представил в материалы Дела 3 отчёта об оценке права временного владения и пользования Зданием, выполненных ООО «ЛАИР»:

1)Отчет № 23983/17 от 07.04.2017 (дата оценки 01.04.2017, оценщик ФИО4), согласно которому рыночная стоимость права аренды Здания на 01.07.2017 составляет с учётом НДС и без учёта коммунальных платежей 64 700 000 - 53 500 000 руб./год (стр. 56 Отчета);

2)Отчет № 25406/17 от 18.10.2017 (дата оценки 01.10.2017, оценщик ФИО4), согласно которому рыночная стоимость права аренды Здания на 01.10.2017 составляет с учётом НДС и без учёта коммунальных платежей 64 700 000 - 53 500 000 руб./год (стр. 56 Отчета);

3) Отчет № 27303/18 от 18.04.2018 (дата оценки 01.04.2018, оценщик ФИО5), согласно которому рыночная стоимость права аренды Здания на 01.04.2018 составляет с учётом НДС и без учёта коммунальных платежей 64 790 000 - 53 100 000 руб./год (стр. 58 Отчета).

Вместе с тем, данные Отчёты не являются по смыслу ст. 67 АПК РФ относимым доказательством и не имеют правового значения при рассмотрении настоящего спора, так как применимы при рассмотрении спора о величине рыночной стоимости пользования Зданием по состоянию на дату оценки, то есть на 01.04.2017, 01.10.2017, 01.04.2018 соответственно, в то время как оспариваемым уведомлением, направленным Ответчиком Истцу 24.05.2017, установлен новый размер постоянной арендной платы по Договору с 29.12.2017.

Статьей 8 ГК РФ предусмотрено, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые, хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В силу пункта 4 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и определении любых, не противоречащих законодательству условий договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Следовательно, в силу статьи 421 ГК РФ в гражданско-правовые отношения субъекты гражданского права вступают по своей воле и в своем интересе, руководствуясь принципом свободы договора.

При этом, поскольку согласно статье 2 ГК РФ предпринимательская деятельность осуществляется на свой страх и риск, при вступлении в гражданские правоотношения субъекты должны проявлять разумную осмотрительность.

Заключая гражданско-правовую сделку, стороны наделяют друг друга определенным объемом прав и полномочий, причем, подписывая договор, каждая сторона соглашается с тем объемом прав, которым будет наделен ее контрагент по сделке, и возложенных на нее обязанностей.

Подписав Договор, содержащий условие об изменении постоянной арендной платы по Договору Ответчиком в одностороннем порядке, Истец добровольно принял на себя обязательства исполнять Договор при наличии соответствующих изменений со стороны Ответчика.

Договор подписан между Истцом и Ответчиком в 2012 году без разногласий и возражений, и с момента заключения Договора постоянная арендная плата по Договору трижды (на 2014, 2015 и 2016 годы) повышалась на основании соответствующих уведомлений Ответчика на сумму, рассчитанную Ответчиком по формуле, предусмотренной пунктом 5.3.3 Договора.

Предусмотрев в пункте 5.3.3 Договора право Ответчика на увеличение ежемесячной постоянной арендной платы по Договору применительно ко второму и каждому последующему году аренды, Истец и Ответчик как стороны Договора не только поставили подобное увеличение в зависимость от объективных экономических факторов, подтверждаемых ставкой рефинансирования Центрального Банка РФ за 12 месяцев, предшествующих дате направления Ответчиком Истцу уведомления об увеличении постоянной арендной платы, но и включили в Договор формулу для расчета увеличения арендной платы, подлежащую применению для расчета увеличения арендной платы Ответчиком в одностороннем порядке.

Необходимо отметить, что в течение 2-х лет, предшествующих заключению Договора, величина ставки рефинансирования колебалась в пределах от 8 до 8,5% годовых. То есть при заключении Договора было очевидно, что в будущем постоянная арендная плата по Договору может увеличиваться, как минимум, на 8-8,5 % в год.

За весь период действия Договора Истец ни разу не оспаривал правильность расчета суммы увеличения постоянной арендной платы по Договору, в том числе на период с 29 декабря 2017 года.

Согласно правовой позиции по вопросу применения пункта 22 Постановления № 73 в делах со схожими фактическими обстоятельствами, названное разъяснение применимо в случаях, когда арендодатель в одностороннем порядке произвольно увеличивает размер арендной платы.

В данном случае стороны при заключении Договора, руководствуясь принципом свободы договора, установленным статьей 421 ГК РФ, по собственному усмотрению установили формулу изменения в одностороннем порядке постоянной части арендной платы в зависимости от величины ставки рефинансирования Центрального Банка РФ за 12 месяцев, предшествующих дате направления уведомления об увеличении постоянной арендной платы.

Поскольку увеличение постоянной арендной платы по Договору, оформленное уведомлением № 14 от 28.05.2016, не является произвольным, разъяснение, изложенное в пункте 22 Постановления № 73 не применимо к правоотношениям сторон по настоящему делу.

Кроме того, стороны ограничили право Ответчика на увеличение постоянной арендной платы правом увеличивать плату не чаще одного раза в год аренды и обязанностью Ответчика заблаговременно - за 6 месяцев - уведомить Истца о предстоящем повышении постоянной арендной платы.

Таким образом, баланс интересов сторон обеспечен предусмотренными Договором порядком увеличения постоянной арендной платы по Договору и установлением формулы расчета суммы, на которую может быть увеличена постоянная арендная плата.

При изложенных обстоятельствах реализация Ответчиком предусмотренного Договором права на одностороннее увеличение арендной платы в полном соответствии с условиями Договора в отсутствие каких-либо доказательств, свидетельствующих о его намерении причинить вред Истцу, не может рассматриваться как злоупотребление правом.

В соответствии со статьей 10 ГК РФ не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. В случае несоблюдения названных требований арбитражный суд может отказать лицу в защите принадлежащего ему права.

Согласно пункте 5 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума ВАС РФ от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» при разрешении споров отказ на основании статьи 10 ГК РФ в защите права со стороны суда допускается лишь в случаях, когда материалы дела свидетельствуют о совершении юридическим лицом действий, которые могут быть квалифицированы как злоупотреблением правом, в частности действий, имеющих своей целью причинить вред другим лицам. Злоупотребление гражданским правом заключается в превышении пределов дозволенного гражданским правом осуществления своих правомочий путем осуществления их с незаконной целью или незаконными средствами, нарушая при этом права и законные интересы других лиц.

В силу пунктов 8,10 Постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 г. № 16 «О свободе договора и ее пределах» в случаях, когда будет доказано, что сторона злоупотребляет своим правом, вытекающим из условия договора, отличного от диспозитивной нормы или исключающего ее применение, либо злоупотребляет своим правом, основанным на императивной норме, суд с учётом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает этой стороне в защите принадлежащего ей права полностью или частично либо применяет иные меры, предусмотренные законом. При рассмотрении споров о защите от несправедливых договорных условий суд должен оценивать спорные условия в совокупности со всеми условиями договора и с учетом всех обстоятельств дела. Так, в частности, суд определяет фактическое соотношение переговорных возможностей сторон и выясняет, было ли присоединение к предложенным условиям вынужденным, а также оценивает уровень профессионализма сторон и в соответствующей сфере, конкуренцию на соответствующем рынке, наличие у присоединившейся стороны реальной возможности вести переговоры или заключить аналогичный договор с третьими лицами на иных условиях.

В пункте 22 Постановления № 73 указано, что если в отсутствие государственного регулирования арендной платы договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять ее размер, то в случаях, когда будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом, суд на основании пункта 2 статьи 10 ГК РФ отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки.

На основании изложенных разъяснений арбитражный суд приходит к выводу, что Истец не доказал наличие у Ответчика умысла на наступление неблагоприятных последствий для Истца. Доказательств того, что Истец не имел возможности действовать свободно или что его переговорные возможности были ограничены, суду не представлено.

Более того, с учетом статуса Истца как сетевой организации, субъекта естественной монополии (номер в реестре 47.1.112) и с учётом того, что Здание является единственным активом Ответчика и находится в ипотеке (пункт 2.3 Договора), именно действия Истца в рамках исполнения Договора следует признать злоупотреблением правом, так как именно Истец с декабря 2016 года уплачивает постоянную арендную плату по Договору в совершенно произвольном, определенном самим Истцом размере (4 900 000 руб.).

Удовлетворение настоящего иска повлекло бы фактически изменение условий Договора о цене в отсутствие предусмотренных законом оснований.

Исходя из изложенного, основания для удовлетворения иска судом не установлены, в иске надлежит отказать.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения.

Судья Воробьева Ю.В.