Гражданский кодекс часть 1

Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее – Истец, Комитет) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Балтэкспресс - Гамма" (далее – Ответчик, Общество) о расторжении договора аренды от 17.05.2010 № 15/ЗК-002052 и взыскании штрафа в размере 419 367 руб. 35 коп.

27.11.2013 в арбитражный суд от Истца поступили возражения на отзыв Ответчика с приложением документов для приобщения к материалам дела.

В судебном заседании 04.12.2013 Истец заявленные исковые требования поддержал.

Ответчик в судебном заседании 04.12.2013 против удовлетворения иска возражал по основаниям, изложенным в отзыве, заявил ходатайство об отложении рассмотрения дела.

В соответствии со ст. 163 Арбитражного процессуального кодекса РФ (далее – АПК РФ) в судебном заседании 04.12.2013 объявлен перерыв до 14 час. 05 мин. 11.12.2013. После перерыва судебное заседание продолжено.

В судебном заседании 11.12.2013 Ответчик представил суду пояснения к возражению на отзыв, в удовлетворении иска просил отказать, а также ходатайствовал о применении судом ст. 333 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) и снижении заявленного ко взысканию штрафа.

Истец, надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание после перерыва не явился.

Согласно ч. 3 ст. 156 АПК РФ спор рассмотрен по существу в отсутствие Истца.

Исследовав материалы настоящего дела, оценив собранные по делу доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 АПК РФ, а также заслушав пояснения Ответчика, арбитражный суд установил следующее.

Между Комитетом (арендодатель) и ООО «Балтийский экспресс» (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка №15/ЗК-002052 от 17.05.2010 (далее - Договор), в соответствии с пунктами 1.1, 1.2 которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает и использует на условиях аренды земельный участок с кадастровым номером 78:7:3215Б:1023 по адресу: Санкт-Петербург, Южная дорога, участок 14 (восточнее дома 21, литера Д по Крестовскому пр.) площадью 11985 кв.м. (далее – земельный участок), для использования под пляжный комплекс без права возведения капитальных сооружений. Земельный участок передан Обществу по акту приема-передачи от 20.05.2010 (л.д. 20).

Пунктом 3.1 Договора установлено, что Договор действует по 13.01.2018 и вступает в силу с момента его государственной регистрации. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 31.05.2010 (л.д. 16).

На основании соглашения от 20.05.2010 об уступке прав и переводе долга по договору №15/ЗК-002052 аренды земельного участка от 17.05.2010, заключенному между Комитетом, Обществом и ООО «Балтийский экспресс», права и обязанности арендатора по Договору перешли к Обществу.

Пунктом 4.3.1 Договора на арендатора возложена обязанность использовать земельный участок в соответствии целями, указанными в пункте 1.2 Договора.

В соответствии с пунктами 4.3.13, 4.3.14 Договора арендатор принял на себя обязательство соблюдать требования, установленные законодательством Российской Федерации и Санкт-Петербурга, в том числе требования водоохранного, природоохранного законодательства, законодательства в сфере охраны объектов культурного наследия, а также выполнять предписания уполномоченных контрольных и надзорных органов об устранении нарушений, допущенных при использовании земельного участка; использовать расположенную в пределах земельного участка землю вдоль береговой линии водного объекта общего пользования (береговую полосу), водоохранную зону, прибрежную защитную полосу в соответствии с требованиями земельного и водного законодательства, а также не ограничивать доступ граждан к береговой полосе.

Согласно пункту 4.3.8 Договора арендатор обязался не заключать договоры и не вступать в сделки, следствием которых является или может являться какое-либо обременение предоставленных арендатору по Договору имущественных прав, в частности, переход их к иному лицу без письменного разрешения арендодателя.

Пунктом 5.4 Договора за ненадлежащее исполнение арендатором обязанностей по Договору предусмотрена ответственности в виде штрафа в размере 80% квартальной арендной платы, установленной на момент выявления нарушения.

В пунктах 6.3.1, 6.3.5 Договора стороны согласовали, что использование земельного участка под цели, не предусмотренные Договором, а также несоблюдение обязанностей, предусмотренных пунктами 4.3.13, 4.3.14 являются основаниями для расторжения Договора в судебном порядке по требованию арендодателя.

В результате проведения ГУП «ГУИОН» инвентаризации земельного участка по функциональному использованию, а также по итогам проверок фактического использования земельного участка 21.06.2013, 22.08.2013, 02.09.2013, Комитетом было установлено, что земельный участок используется под цели, не соответствующие цели использования земельного участка, предусмотренной Договором, а также видам разрешенного использования земельного участка, предусмотренным Правилами землепользования и застройки Санкт-Петербурга, утверждёнными Законом Санкт-Петербурга от 16.02.2009 № 29-10 (далее – Правила), а именно, на большей части земельного участка расположены временные объекты общественного питания (ресторан с реализацией алкогольной продукции с содержанием этилового спирта более 1,5%), торговли и оказания услуг, площадка для размещения временных столиков и стульев, барные стойки, тогда как земельный участок расположен в рекреационной зоне (ТРЗ-1) и в соответствии с Правилами не может быть использован для размещения объектов общественного питания.

Актом от 21.06.2013 комиссии в составе представителей Комитета, Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга, администрации Петроградского района выявлено, что на земельном участке ограничен доступ к береговой полосе, земельный участок используется сторонними организациями по договору с Обществом (л.д. 49-56).

Кроме того, согласно ведомости инвентаризации ГУП «ГУИОН» от 18.06.2013 (л.д. 44-46) земельный участок используется с нарушением норм земельного законодательства, а именно, Ответчиком помимо земельного участка используется территория за пределами отведенных границ землепользования площадью 1 452 кв.м.

В связи с выявлением нарушений арендатором условий Договора 21.07.2013 Комитет направил Обществу претензию с требованием об уплате штрафа в соответствии с п. 5.4 Договора (л.д. 41-43).

01.08.2013 Комитетом в адрес Общества было направлено предписание № 4516/13 с требованием об устранении выявленных нарушений (л.д. 38-40).

В результате проверки, проведенной комиссией в составе представителей Комитета, Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга, администрации Петроградского района, ПИБ Петроградского района, Службы госстройнадзора и экспертизы Санкт-Петербурга, КГИОП при участии представителя Ответчика установлено, что указанные выше нарушения, в том числе требования предписания от 01.08.2013, Ответчиком не устранены (л.д. 34).

При проверке также установлено, что размещение некапитальных объектов на земельном участке и благоустройство территории выполнено без письменного разрешения КГИОП при том, что земельный участок расположен в границах территории объекта культурного наследия регионального значения «Приморский парк Победы».

14.08.2013 Ответчику была направлена повторная претензия (л.д. 29).

На дату проведения проверки 02.09.2013 нарушения также не были устранены, о чём составлен акт (л.д. 30).

Ссылаясь на нарушение Обществом условий Договора и требований действующего законодательства, Комитет обратился в арбитражный суд с настоящим иском о расторжении Договора и взыскании предусмотренного Договором штрафа.

В силу пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ или другими законами или договором.

Согласно п. 2 ст. 452 ГК РФ требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом или договором, в при его отсутствии – в тридцатидневный срок.

В соответствии со ст. 619 ГК РФ договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя по основаниям, предусмотренным указанной статьей, а также по иным основаниям, предусмотренным договором аренды. При этом арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Из приведенных выше норм следует, что для требования о расторжении договора аренды законом предусмотрен обязательный досудебный порядок урегулирования спора, предполагающий направление стороне договора требования об устранении выявленных нарушений и предложения расторгнуть договор аренды.

В подтверждение соблюдения досудебного порядка Комитетом представлена претензия от 14.08.2013 № 4676/13 (л.д. 29).

Вместе с тем, доказательств направления названной претензии Обществу Комитет суду не представил. Кроме того, из содержания претензии не следует, что арендодатель предлагал арендатору расторгнуть Договор.

Иных доказательств в подтверждение соблюдения досудебного порядке урегулирования спора, Истцом не представлено.

При таких обстоятельствах досудебный порядок урегулирования спора о расторжении Договора не может быть признан судом соблюденным.

В соответствии с п. 2 ч. 1 ст. 148 АПК РФ суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после принятия его к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено законом или договором.

Ввиду отсутствия надлежащих доказательств соблюдения досудебного порядка расторжения Договора, требование Комитета о расторжении Договора подлежит оставлению без рассмотрения.

Согласно ч. 3 ст. 149 АПК РФ оставление искового заявления без рассмотрения не лишает истца права вновь обратиться в арбитражный суд с заявлением в общем порядке после устранения обстоятельств, послуживших основанием для оставления заявления без рассмотрения.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства, требованиями закона, иных правовых актов. В силу ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Неустойка в силу статьей 329, 330 ГК РФ является одним из способов обеспечения исполнения обязательства и представляет собой определенную законом или договором денежную сумму, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства.

Вместе с тем, оценивая обоснованность заявленных Комитетом требований, арбитражный суд исходит из следующего.

В статье 2 главы 2 Правил разъяснены общие требования к видам разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на территории земельных участков и объектов капитального строительства. Так, Правила закрепляют, что в пределах одного земельного участка, в том числе в пределах одного здания, допускается при соблюдении действующих нормативов размещение двух и более разрешенных видов использования (основных, условных и вспомогательных).

Статья 3 главы 2 дает понятие вспомогательных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства и устанавливает, что для всех видов объектов с основными и условно разрешенными видами использования вспомогательные виды разрешенного использования применяются в отношении объектов, технологически связанных с объектами, имеющими основной и условно разрешенный вид использования или обеспечивающих их безопасность в соответствии с нормативно-техническими документами, в том числе:

объекты торговли, общественного питания и бытового обслуживания, необходимые для обслуживания посетителей основных, условно разрешенных, а также иных вспомогательных видов использования.

Исходя из изложенного, а также учитывая то, что согласно материалам дела некапитальные объекты были размещены Обществом на земельном участке еще до заключения Договора, оснований для вывода о нецелевом использовании Обществом земельного участка арбитражный суд не усматривает.

Также арбитражный суд признает необоснованными ссылки Комитета на заключение Обществом с ООО «Воздух» договора субаренды в отношении земельного участка без письменного разрешения Комитета, так как доводы Комитета носят предположительный характер. Представленные Комитетом документы, подтверждающие факт нахождения ООО «Воздух» на земельном участке, не свидетельствуют безусловно о том, что последнее находится на земельном участке на основании заключенного с Обществом договора или с его согласия.

В отношении довода Комитета об использовании Обществом территории за пределами отведенных границ землепользования арбитражный суд учитывает факт устранения Обществом допущенного нарушения, что подтверждается письмом Управления Росреестра по Санкт-Петербургу от 20.06.2013 № 4/01-2519, согласно которому по результатам выездной проверки установлено, что земельный участок используется в границах, предоставленных по Договору, в соответствии с целевым назначением, нарушений земельного законодательства не выявлено.

Ответчик в порядке ст. 65 АПК РФ не представил доказательств оплаты заявленного ко взысканию штрафа.

Таким образом, исходя из названных правовых норм и условий Договора, требование Истца о возложении на Ответчика ответственности за нарушение договорных обязательств является обоснованным.

Вместе с тем, в соответствии со ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить ее размер.

В силу п. 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.1997 №17 «Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее - Информационное письмо № 17) основанием для применения ст. 333 ГК РФ может служить только явная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательств. Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть чрезмерно высокий процент неустойки, значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств, длительность неисполнения обязательства и др.

Оценив представленные доказательства, исходя из принципа гражданского права о соразмерности ответственности последствиям нарушения обязательства, а также принимая во внимание, что арбитражный суд признал обоснованными лишь часть заявленных нарушений, а часть нарушений Ответчиком устранены, суд считает необходимым применить ст. 333 ГК РФ и снизить подлежащую взысканию неустойку до 250 000 руб. 00 коп.

В соответствии с ч. 3 ст. 110 АПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь пунктом 2 части 1 статьи 148, статьями 149, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

Требование Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга о расторжении договора аренды от 17.05.2010 № 15/ЗК-002052 оставить без рассмотрения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Балтэкспресс-Гамма» в пользу Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга штраф в размере 250 000 руб. 00 коп.

В остальной части в иске отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Балтэкспресс-Гамма» в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 6 788 руб. 41 коп.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения.

Судья Воробьева Ю.В.