Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью «ЛЭК V» к Комитету по строительству Правительства Санкт-Петербурга

о признании недействительным предписания,

при участии

от заявителя: представители ФИО1, доверенность от 30.11.2011, ФИО2, доверенность от 30.11.2011;

от Комитата по строительству: представитель ФИО3, доверенность от 30.12.2011;

от ФИО4: представитель ФИО5, доверенность от 03.02.2012;

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «ЛЭК V» (далее – Общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением к Комитету по строительству Правительства Санкт-Петербурга (далее – Комитет) о признании недействительным предписания от 29.09.2011 №2 об устранении нарушений законодательства в области долевого строительства на территории Санкт-Петербурга.

Определением от 19.01.2012 суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО4.

В судебном заседании представитель заявителя поддержал заявленные требования. Представители Комитета и ФИО4 просили в удовлетворении заявления отказать по основаниям, изложенным в отзыве. Представитель ФИО4 пояснил, что по его инициативе проведена проверка и оснований для уклонения от заключения с ФИО4 договора в соответствии с требованиями Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ) не имеется.

Рассмотрев материалы дела, заслушав лиц, участвующих в деле, суд установил следующее.

Комитет по результатам проверки установил, что Общество в нарушении требований статей 3, 4 Закона № 214-ФЗ заключило с ФИО4 предварительный договор купли-продажи от 06.06.2009, в соответствии с условиями которого обеспечительный платеж, выплаченный ФИО4 до заключения предварительного договора, учитывается как обеспечительный платеж по договору от 06.06.2009, и выдал Обществу предписание от 29.09.2011 № 2 об устранении нарушений законодательства в области долевого строительства на территории Санкт-Петербурга. Указанным предписанием Обществу предложено в срок до 30.10.2011 устранить допущенные нарушения путем заключения с гражданином ФИО4 договора долевого участия в строительстве в отношении квартиры (индекс Е14/3-4, этаж 14, общей площадь 115,65 кв. м) в объекте с расторжением предварительного договора по соглашению сторон, а также письменно сообщить в Комитет об устранении выявленных нарушений, приложив копию договора участия в долевом строительстве объекта.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации организации вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным ненормативных актов, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт не соответствует закону или иному нормативному правовому акту и нарушает их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагает на них какие-либо обязанности, создает иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности. Таким образом, для признания ненормативного акта недействительным необходимо одновременно наличие двух условий: оспариваемый акт должен не соответствовать закону или иному правовому акту, а также нарушать права и законные интересы заявителя.

Обращаясь с заявлением, Общество указало, что предписание незаконно возлагает на заявителя обязанность по заключению с гражданином ФИО4 договора участия в долевом строительстве и расторжению предварительного договора, так как действия заявителя по заключению предварительного договора не нарушают положений Закона № 214-ФЗ, предписание принято без проведения проверки, то есть с нарушением ФЗ от 26.12.2008 № 294-ФЗ.

Суд полагает, что заявление не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между Обществом, от имени и по поручению которого действовало ООО «Г.С.К.», и ФИО4 заключен предварительный договор от 08.12.2007 № К3534-Д-К/З-А-Д-З купли-продажи жилого помещения, согласно которому Общество обязалось продать ФИО4 в строящемся жилом доме по строительному адресу: Санкт-Петербург, ул. Киевская, д. 3, квартиру, на условиях и в срок, установленный договором. Основные характеристики квартиры: индекс Е14/3-4, этаж 14, общая площадь 115,65, жилая площадь 52,6, площадь кухни – 22,22 кв. м. Пунктом 2 договора установлено, что продавец обладает правом требования на квартиру, являясь инвестором в соответствии с распоряжением Комитета по градостроительству и архитектуре от 27.02.2006 № 53-с и договором купли-продажи земельного участка в процессе приватизации. Ориентировочный срок ввода объекта в эксплуатацию – 3 квартал 2009 года.

Пунктом 5 договора установлено, что в качестве обеспечения исполнения покупателем обязательств по исполнению условий договора покупатель вносит единовременно или в рассрочку денежную сумму в размере, равном продажной стоимости квартиры, что составляет 382 339 у.е.

ФИО4 внесен обеспечительный взнос в размере 10323153 руб., что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру от 08.12.2007 № 3851.

06.06.2009 между Обществом и ФИО4 подписано соглашение о расторжении предварительного договора купли-продажи от 08.12.2007, а также установлено, что денежные средства, выплаченные в качестве обеспечения исполнения по указанному договору, учитываются как обеспечительный платеж по договору от 06.06.2009.

Между Обществом и ФИО4 заключен предварительный договор купли-продажи от 06.06.2009 № П3534-А-Д-К/З-А-Д-З, согласно которому Общество обязалось в будущем заключить с ФИО4 договор купли-продажи квартиры в строящемся жилом доме по строительному адресу: Санкт-Петербург, ул. Киевская, д. 3, со следующими характеристиками: индекс Е14/3-4, этаж 14, общая площадь 115,65, жилая площадь 52,6, площадь кухни – 22,22 кв. м. Пунктом 5 предварительного договора установлено, что в качестве обеспечения исполнения покупателем обязательств по исполнению условий договора покупатель единовременно или в рассрочку вносит денежную сумму в размере, равном продажной стоимости квартиры, что составляет 382 339 у.е.

Пунктом 5.1.1. договора предусмотрено, что обеспечительный платеж в размере 10 323 153 руб., выплаченный покупателем до заключения настоящего договора на основании договора от 08.12.2007, учитывается как обеспечительный платеж по настоящему договору.

Согласно пункту 2 статьи 1 Закона № 214-ФЗ привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только на основании договора участия в долевом строительстве. Согласно пунктам 2.1 и 2.2. упомянутой статьи Закона запрещается привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 настоящей статьи. Сделка по привлечению денежных средств граждан для строительства, совершенная в нарушение требований, установленных частью 2 настоящей статьи, может быть признана судом недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку. Лица, привлекающие денежные средства граждан для строительства в нарушение требований, установленных настоящей статьей, несут ответственность в соответствии с законодательством Российской Федерации об административных правонарушениях.

Разрешение на строительство жилого дома, в котором находится квартира, являющаяся предметом предварительного договора купли-продажи, выдано 06.03.2009.

Следовательно, Общество имело право привлекать денежные средства граждан для строительства данного многоквартирного дома лишь на основании договора участия в долевом строительстве.

Ссылка заявителя на то, что отсутствует привлечение денежных средств, так как обязательство ФИО4 по оплате обеспечительного взноса прекращено путем зачета встречных однородных требований, судом отклоняется. Предварительный договор от 06.06.2009 является возмездным, предусматривает внесение денежных средств в счет оплаты стоимости квартиры, и тот факт, что такие денежные средства внесены ФИО4 до заключения договора, не влияет на его правовую природу.

Кроме того, в пунктах 4, 8 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 указано, что если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Следовательно, требование Комитета о заключении с ФИО4 договора участия в долевом строительстве в отношении квартиры (индекс Е14/3-4) соответствует положениям Закона № 214-ФЗ.

Ссылка заявителя на то, что в оспариваемом предписании предусмотрено расторжение предварительного договора, судом отклоняется, поскольку в предписании указано, что предварительный договор расторгается по соглашению сторон; предписание выдано на основании обращения ФИО4 от 20.09.2011 в Комитет, в котором гражданин просил направить в Общество соответствующее предписание, обязывающие застройщика заключить с ним договор участия в долевом строительстве.

Судом не установлено иных нарушений требований действующего законодательства при выдаче оспариваемого предписания, а также нарушение прав и законных интересов Общества указанным предписанием.

Таким образом, оснований для признания недействительным предписания не имеется.

Руководствуясь статьями 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

в удовлетворении заявленных требований отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения или кассационная жалоба в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья Ракчеева М.А.