Гражданский кодекс часть 1

заинтересованные лица: № 1 – Комитет по управлению городским имуществом, №2 Открытое акционерное общество "Фонд имущества Санкт-Петербурга", №3 – Государственное унитарное предприятие "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости"

о признании недействительным распоряжения об установлении выкупной цены и установлении рыночной стоимости объекта недвижимости

при участии

от заявителя: ФИО2 по доверенности от 22.07.2014

от заинтересованных лиц: № 1- ФИО3 по доверенности № 34795-42 от 27.12.2013, № 2 – не явился (извещен), № 3 – ФИО4 по доверенности № 29 от 9.01.2014

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – Предприниматель) обратился в суд с заявлением о признании недействительным решения Комитета по управлению городским имуществом (далее – КУГИ) в части определения стоимости выкупаемого в порядке реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого помещения и просил установить выкупную цену в размере рыночной стоимости в сумме 2 078 000 руб.

В ходе судебного разбирательства заявитель неоднократно изменял и уточнял требования; в судебном заседании после уточнения требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ, в том числе, и протокольно, заявитель просил признать недействительным распоряжение КУГИ № 1074рз от 11.06.2014 в части установления цены продажи арендуемого предпринимателем помещения в размере 2 560 000 руб. и просил определить условия договора купли-продажи недвижимого имущества по рыночной цене в размере 2 078 000 руб. с возложением на КУГИ обязанности по заключению договора по указанной цене.

При этом, представитель Предпринимателя пояснил, что заявитель не оспаривает достоверность отчета об оценке, на основании которого КУГИ определил выкупную стоимость помещения 5-Н площадью 22,1 кв.м. с кадастровым № 78:8301:0:95:1, расположенного по адресу: <...>, литера Б.

Уточнение требований подписано представителем Предпринимателя в протоколе судебного заседания от 18.12.2014, принято судом к рассмотрению применительно к правилам статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Представители заинтересованных лиц – КУГИ, открытого акционерного общества "Фонд имущества Санкт-Петербурга", Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" (далее – ГУП ГУИОН) возражали против удовлетворения заявления, ссылались на то, что Предпринимателем не представлены доказательства несоответствия установленной в Отчете об оценке рыночной стоимости объекта № 31-8-0168(324)-2014, выполненного ГУП ГУИОН, положениям Закона об оценочной деятельности и не доказана недостоверность Отчета, выполненного ГУП ГУИОН.

Выслушав объяснения участвующих в деле лиц, изучив и оценив материалы дела, суд приходит к выводу о том, что заявление не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, на основании договора № 05-А-005553 от 30.12.2005 (с дополнительными соглашениями к нему), заключенного с КУГИ, Предприниматель является арендатором нежилого помещения 5-Н площадью 22,1 кв.м. с кадастровым № 78:8301:0:95:1, расположенного по адресу: <...>, лит. Б, сроком до 26.03.2015.

Договор с дополнительными соглашениями зарегистрированы в установленном законом порядке.

Предприниматель обратился в КУГИ с заявлением о намерении реализовать преимущественное право выкупа арендуемого помещения, ссылаясь на положения Федерального закона № 159-ФЗ от 22.07.2008 "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее – Закон № 159-ФЗ).

Распоряжением КУГИ № 1074-рз от 11.06.2014 "Об условиях приватизации объекта нежилого фонда по адресу: Санкт-Петербург, проспект Стачек, д. 101, к. 1, литера Б, пом. 5-Н" определен способ приватизации Предпринимателем данного помещения – продажа государственного имущества по преимущественному праву приобретения, а также определена цена продажи в размере 2 560 000 руб. в соответствии с Отчетом об оценке рыночной стоимости № 31-8-0168(324)-2014 от 23.05.2014, выполненным ГУП ГУИОН (пункт 1.1.2. распоряжения).

Предприниматель, полагая, что выкупная цена, указанная в данном распоряжении, является завышенной и не соответствует рыночной стоимости, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

При оценке правомерности доводов Предпринимателя суд исходит из следующего.

Пунктом 4.1. статьи 4 Закона 159-ФЗ установлено, что течение срока для заключения договора, указанного в пункте 4 настоящей статьи, приостанавливается в случае оспаривания субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, до дня вступления в законную силу решения суда.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 8 статьи 4 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

В оспариваемом распоряжении № 1074-рз выкупная цена арендуемого Предпринимателем помещения определена на основании Отчета об оценке рыночной стоимости, выполненного ГУП ГУИОН.

Само распоряжение № 1074-рз издано КУГИ в соответствии с волеизъявлением Предпринимателя, в соответствии с положениями действующего законодательств и в пределах предоставленных КУГИ полномочий.

Учитывая, что Предприниматель оспаривает данное распоряжение № 1074-рз только в части пункта 1.1.2., определившего размер цены продажи, и исходя из положений статьи 12 Закона об оценочной деятельности и положений статей 65 и 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ, предметом настоящего судебного разбирательства является определение достоверности Отчета об оценке рыночной стоимости, выполненного ГУП ГУИОН.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом № 178-ФЗ от 21.12.2001 "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее – Закон № 178-ФЗ).

Согласно пункту 5 статьи 3 Закона № 178-ФЗ особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Такие особенности установлены Законом № 159-ФЗ.

В соответствии с абзацем 1 статьи 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом № 135-ФЗ от 29.07.1998 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности).

Как следует из статьи 12 Закона об оценочной деятельности, отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно статье 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которое оно ссылается, как на основание своих требований и возражений.

Однако, в нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ Предприниматель не представил доказательства того, что Отчет ГУП ГУИОН, а также и установленная в нем рыночная стоимость являются недостоверными.

Ни в исковом заявлении, ни в судебном заседании Предприниматель не указал конкретные доводы, касающиеся недостоверности величины рыночной стоимости подлежащего выкупу помещения, установленной в Отчете, выполненным ГУП ГУИОН.

В ходе судебного разбирательства представитель Предпринимателя отказался от назначения судебной экспертизы для определения достоверности указанного Отчета и соответствия его требованиям Федеральных стандартов оценки, настаивал на проведении экспертизы для определения рыночной стоимости помещения.

В соответствии с пунктом 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса РФ Предприниматель несет риск наступления неблагоприятных для него последствий в связи с несовершением им процессуальных действий.

Представитель Предпринимателя настаивал на проведении другой судебной экспертизы - по определению рыночной стоимости арендуемого им помещения.

Однако, данное ходатайство судом признано необоснованным и не относящимся строго к предмету заявленных требований, и, следовательно, такое заключение эксперта является недопустимым доказательством, исходя из предмета заявленных требований.

При отсутствии допустимых и объективных доказательств недостоверности самого Отчета от 23.05.2014 не имеется оснований для пересмотра указанной в распоряжении № 1074-рз и в Отчете величины рыночной стоимости выкупаемого объекта по смыслу подпункта 2 пункта 8 статьи 4 Закона № 159-ФЗ.

В нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ Предприниматель не представил доказательства несоответствия оспариваемого отчета положениям Закона об оценочной деятельности № 135-ФЗ и Федеральных стандартов оценки.

Из материалов дела и представленного Отчета ГУП ГУИОН усматривается, что оценка объекта производилась по данным технической документации и плана объекта, устанавливающей количественные и качественные характеристики объекта, а также по собранной информации об объекте, по данным визуального осмотра и по результатам фотофиксации, проведенной при осмотре объекта.

В соответствии с данными технической документации, визуального осмотра и данными фотофиксации на объекте имеются инженерные коммуникации, что отражено в спорном отчете; процент физического износа указан с учетом технической документации, года постройки и проведения капитального ремонта; оценка произведена с учетом наиболее эффективного использования объекта.

Как следует из Отчета, при его составлении с учетом особенностей объекта оценки оценщиком применялись затратный и сравнительный подходы.

По мнению суда, Отчет не содержит противоречивых, немотивированных выводов.

При этом суд исходит из требований пункта 19 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки", утвержденного приказом Минэкономразвития РФ № 256 от 20.07.2007 (далее - ФСО № 1), согласно которому информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности.

Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки.

Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.

Довод Предпринимателя о том, что указанная в отчете рыночная стоимость арендуемого им имущества необоснованно завышена, при отсутствии каких-либо доказательств несоответствия Отчета требованиям Закона об оценочной деятельности и Федеральным стандартам оценки сам по себе не может являться основанием для пересмотра определенной в Отчете величины рыночной стоимости.

При таких обстоятельствах суд полагает, что не подлежит удовлетворению заявленное Предпринимателем ходатайство о назначении судебной оценочной экспертизы для определения рыночной стоимости арендуемого им помещения, поскольку в соответствии с Законом об оценочной деятельности при отсутствии доказательств недостоверности отчета ГУП ГУИОН определение рыночной стоимости необоснованно.

По мнению суда, является необоснованным и довод Предпринимателя о том, что выкупная цена подлежит уменьшению на стоимость произведенных им улучшений состояния помещения.

При этом суд исходит из того, что в соответствии с пунктами 2.2.4. и 7.1. договора аренды (в редакции дополнительного соглашения № 2 от 20.01.2009) капитальный ремонт и иные неотделимые улучшения объекта, включая капитальный ремонт фасада здания, в котором расположен объект, производятся арендатором только с согласия арендодателя. Стоимость таких улучшений ожжет быть полностью или частично возмещена арендатору в счет арендной платы до окончания срока действия договора при условии письменного предварительного согласования с арендодателем подлежащей возмещению суммы. Произведенные арендатором улучшения объекта являются собственностью арендодателя. По окончании срока действия договора стоимость неотделимых улучшений не возмещается.

Предприниматель не представил доказательства предварительного письменного уведомления КУГИ о производимых им улучшениях, получения от арендодателя согласия на производство таких улучшений, а также согласования с КУГИ их стоимости и объема.

При отсутствии таких документов все произведенные Предпринимателем улучшения помещения относятся к собственности арендодателя и подлежат учету при определении выкупной цены при продаже объекта.

Положения пункта 8 статьи 4 Закона № 159-ФЗ не предоставляют такого права субъекту малого и среднего предпринимательства – арендатору объекта.

Оценивая изложенные обстоятельства в их совокупности, суд приходит к выводу о том, что Отчет № 31-8-0168(324)-2014 от 23.05.2014, выполненный ГУП ГУИОН, не противоречит нормам Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральным стандартам оценки, а также нормам действующего законодательства Российской Федерации, надлежащих доказательств обратного не представлено.

При таких обстоятельствах иск не подлежит удовлетворению.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ при отказе в иске судебные расходы остаются на истце.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

В удовлетворении ходатайства о назначении экспертизы для определения рыночной стоимости объекта отказать.

В удовлетворении заявления отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения.

Судья Преснецова Т.Г.