Гражданский кодекс часть 1

общество с ограниченной ответственностью «Книга» (далее – Общество) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету по управлению городским имуществом (далее – Комитет) о признании незаконным отказа Комитета, оформленного уведомлением от 29.07.2013 №3415-19/13 в реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемой части нежилого помещения 5-Н, общей площадью 337.1 кв.м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Сестрорецк, ул. Володарского, д. 7/9, лит. А, а именно: части помещения 5-Н на 1 этаже (комнаты 1-12) и обязании заключить договор купли-продажи указанного помещения.

В ходе судебного разбирательства представителем истца заявлено ходатайство о назначении строительно-технической экспертизы.

Определением от 20.12.2013 по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Экспертно-консультационный центр «СевЗапЭксперт» ФИО3. Перед экспертом поставлены следующие вопросы:

1. Возможно ли разделить нежилое помещение 5-Н общей площадью 337,1 кв.м. с кадастровым номером 78:11105:3:32:2, 1 этаж, подвал, расположенного по адресу: 197706, Санкт-Петербург, <...>, литера А, путем обособления в качестве самостоятельного (отдельного) нежилого помещения части помещения 5Н в составе комнат 1-12, общей площадью 234,1 кв.м., расположенных на 1 этаже, без производства каких-либо строительных работ в целях дальнейшего кадастрового учета сформированного помещения? Если возможно, то предложить варианты с обозначением на планах.

2. В случае отрицательного ответа на первый вопрос указать, какие именно строительно-монтажные работы необходимо произвести для обеспечения возможности формирования в качестве самостоятельного (отдельного) нежилого помещения части помещения 5-Н общей площадью 337,1 кв.м. с кадастровым номером 78:11105:3:32:2, 1 этаж, подвал, расположенного по адресу: 197706, Санкт-Петербург, Сестрорецк, улица Володарского, д.7/9, литера А, а именно: части помещения 5Н в составе комнат 1-12, общей площадью 234,1 кв.м., расположенных на 1 этаже, в соответствии с предложенными вариантами и какова ориентировочная стоимость таких работ?

В суд поступило экспертное заключение от 02.04.2014 №005-с/14. Определением от 14.04.2014 производство по делу возобновлено.

Представители сторон присутствовали в судебном заседании. Представитель Общества поддержал заявленные требования в полном объеме, в их обоснование сослался на то, что спорная часть помещения передавалась Комитетом в аренду отдельно от его подвальной части, что свидетельствует о возможности ее приватизации.

Представитель Комитета относительно удовлетворения заявленных требований возражал, ссылаясь на то, что имеющимся в материалах дела экспертным заключением установлена невозможность формирования из занимаемых Обществом помещений самостоятельного объекта недвижимости без проведения строительных работ.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон, суд установил следующее.

Между Комитетом (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор аренды от 01.06.1999 №19-А000152 части нежилого помещения 5-Н, общей площадью 337,1 кв.м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Сестрорецк, ул. Володарского, д. 7/9, лит. А, а именно: части помещения 5-Н на 1 этаже (комнаты 1-12 площадью 299,3 кв.м).

29.04.2013 Общество как субъект малого предпринимательства в Санкт-Петербурге обратилось в Комитет с заявлением о выкупе арендуемой им части помещения 5-Н.

Письмом от 29.07.2013 №3415-19/13 Комитет уведомил Общество о невозможности приватизации данного имущества, поскольку действующим законодательством продажа части помещения не предусмотрена, кроме того данный объект включен в перечень недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Санкт-Петербурга, свободного от прав третьих лиц (за исключением имущественных прав субъектов малого и среднего предпринимательства в Санкт-Петербурге) и предназначенного для предоставления во владение и(или) в пользование на долгосрочной основе (в том числе по льготным ставкам арендной платы) субъектам малого и среднего предпринимательства в Санкт-Петербурге и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства в Санкт-Петербурге, утвержденный распоряжением Комитета от 26.12.2008 №237-р (далее - Перечень).

Полагая отказ Комитета в выкупе неправомерным, Общество обратилось в суд с настоящим заявлением.

В силу части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Статьей 3 Закона №159-ФЗ предусмотрено, что субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Таким образом, преимущественное право имеют субъекты малого и среднего предпринимательства только при наличии всех четырех условий.

Согласно заключению эксперта от 02.04.2014 №005-с/14, данному в рамках назначенной судом экспертизы, раздел нежилого помещения 5-Н общей площадью 337,1 кв.м с образованием в качестве самостоятельного (отдельного) нежилого помещения, состоящего из частей помещения №1-№12 общей площадью 299,3 кв.м, расположенных на первом этаже без производства строительно-монтажных работ не возможен. Экспертом предложено два варианта выдела помещения, каждый из которых предусматривает возведение перегородок, обустройство дверных проемов, переустройство системы электроснабжения.

Как указано в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 №134 по смыслу Закона №159-ФЗ объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

Доказательств того, что испрашиваемая Обществом часть помещения может представлять собой самостоятельный объект недвижимости, в материалы дела не представлено. Напротив, имеющимся заключением эксперта подтверждается невозможность такого формирования без проведения дополнительных строительно-монтажных работ. Соответственно, спорная часть помещения не может быть выкуплена заявителем в порядке, предусмотренном Законом №159-ФЗ.

С учетом изложенного, Комитетом правомерно отказано Обществу в выкупе арендуемого имущества, оснований для удовлетворения требований Общества не имеется. По причине невозможности приватизации арендуемой Обществом части помещения включение ее в Перечень правового значения для решения вопроса о выкупе в порядке Закона №159-ФЗ не имеет.

В связи с отказом в удовлетворении заявленных требований судебные расходы заявителя, понесенные им в рамках настоящего дела, распределению в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не подлежат. Излишне уплаченная государственная пошлина в размере 2000 руб. подлежит возврату Обществу из федерального бюджета на основании подпункта 4 пункта 1 статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Книга» из федерального бюджета 2000 руб. государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья Егорова Д.А.