Гражданский кодекс часть 1

Ответчик: Санкт-Петербургское государственное казенное учреждение "Городской центр рекламы и праздничного оформления" (адрес: Россия 197022, <...>/А/8,9,17-Н, ОГРН: <***>)

Третье лицо: Комитет по печати и взаимодействию со средствами массовой информации (адрес: Россия 191060, Санкт-Петербург, Смольный)

о взыскании стоимости восстановительного ремонта помещения по договору аренды № 234/15 от 18.08.2015 в сумме 4 851 798, 31 руб., задолженности по арендной плате за период 01.02.2018-16.02.2018 в сумме 505 096, 62 руб.

при участии

- от истца: ФИО1, представитель по доверенности от 16.08.2018;

- от ответчика: ФИО2, представитель по доверенности от 29.12.2018

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Лига» обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к Санкт-Петербургскому государственному казенному учреждению "Городской центр рекламы и праздничного оформления" о взыскании стоимости восстановительного ремонта помещения по договору аренды № 234/15 от 18.08.2015 в сумме 4 851 798, 31 руб., задолженности по арендной плате за период 01.02.2018-16.02.2018 в сумме 505 096, 62 руб.

В судебном заседании 24.01.2019 представитель истца поддержал заявленные требования в полном объеме.

Представитель ответчика против удовлетворения заявленных требований возражал по основаниям, изложенным в отзыве; ходатайствовал о назначении судебной экспертизы.

Третье лицо, надлежащим образом извещенное о времени и месте судебного заседания, не явилось.

В силу части 1 статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле, а также может назначить экспертизу по своей инициативе, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором, необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства или проведения дополнительной либо повторной экспертизы.

При применении части 1 статьи 82 АПК РФ, касающейся назначения экспертизы с согласия лиц, участвующих в деле, судам необходимо иметь в виду следующее.

Если лицом, участвующим в деле, не заявлено ходатайство о назначении экспертизы и судебная экспертиза не может быть назначена по инициативе суда, для назначения экспертизы в рассматриваемом случае суду необходимо получить согласие от лиц, участвующих в деле.

Вместе с тем Кодекс не требует получения согласия от всех лиц, участвующих в деле, поэтому экспертиза может быть назначена при согласии хотя бы одного лица, участвующего в деле, которое вносит на депозитный счет суда денежные суммы, подлежащие выплате экспертам.

При наличии согласия на проведение экспертизы нескольких лиц, участвующих в деле, эти лица в отсутствие иного соглашения между ними обязаны внести на депозитный счет суда в равных частях денежные суммы, подлежащие выплате экспертам (часть 1 статьи 108, часть 4 статьи 110 АПК РФ). Правила настоящего абзаца не применяются в тех случаях, когда возмещение расходов на оплату экспертизы производится за счет средств соответствующего бюджета.

Учитывая возражения истца относительно ходатайства о назначении судебной экспертизы, отказ ответчика от несения расходов по ее оплате, а также отсутствие объективной необходимости ее назначения, арбитражный суд, с учетом фактических обстоятельств дела, пришел к выводу об отказе в удовлетворении ходатайства о назначении судебной экспертизы и рассмотрению дела по имеющимся доказательствам.

Дело рассмотрено в отсутствие третьего лица в порядке ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы настоящего дела и оценив собранные по делу доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 АПК РФ, арбитражный суд установил следующее.

В соответствии с условиями договора аренды № 234/15 от 18.08.2015 (далее - Договор аренды), заключенного между Обществом с ограниченной ответственностью «Лига» (далее - Арендодатель) и Санкт-Петербургским государственным унитарным предприятием «Городской центр размещения рекламы» (далее - Арендатор), Арендодатель предоставил Арендатору во временное владение и пользование часть нежилого здания, образованную из части Помещения 1-Н (комн. № 130-134, 136-154), общей площадью 1 219,6 кв.м., расположенную на 5 этаже нежилого здания: бизнес-центр, по адресу: <...>, лит. В, с кадастровым номером: 78:07:0003207:3018, этажность: 8-10-11, общей площадью - 13306,7 кв.м., для использования под офис.

Согласно п. 7.1 Договора аренды № 234/15 от 18.08.2015 Договор аренды заключен сроком по 31.08.2020.

Помещения переданы арендатору по акту приема-передачи.

Разделом 3 определены размер и условия внесения платы по договору. Согласно п. 3.1 Договора (в редакции Дополнительного соглашения № 03 от 31.08.2017) ежемесячная арендная плата начисляется с момента подписания сторонами акта сдачи-приемки помещения и составляет 2 020 386, 50 руб. Вся сумма арендной платы должна вноситься в рублях РФ не позднее 20 числа месяца, предшествующего оплачиваемому месяцу.

Ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по договору аренды послужило основанием для обращения истца с настоящим иском в суд.

Согласно статье 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Исходя из положений статьи 307 ГК РФ, обязательства возникают из договора и из иных оснований, указанных в ГК РФ.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование либо во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом; порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Как указывает истец, в нарушение статей 309, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, условия договора, ответчик не выполнил принятых на себя обязательств, сумма задолженности за период 01.02.2018-16.02.2018 составила 505 096, 62 руб.

Суд, оценив доводы истца, а также доказательства, представленные сторонами в обоснование своих требований и возражений, в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на предмет их относимости, допустимости, достоверности в отдельности, а также достаточности и взаимной связи в их совокупности, приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований.

Согласно п. 5.6. Договора аренды Арендатор вправе отказаться от Договора аренды в одностороннем внесудебном порядке в любое время его действия при условии направления заказным письмом соответствующего уведомления Арендатору не позднее, чем за 3 (три) календарных месяца до даты такого расторжения.

Пунктом 5.2 Договора аренды также предусмотрено, что Договор аренды прекращает свое действие по окончании его срока, а также в любой другой срок согласно условиям Договора и положениям действующего законодательства.

Как следует из материалов дела, ответчик письмом от 30.08.2017 № 11-07-1300/17-0-0 уведомил истца о намерении расторгнуть Договор аренды с 29.12.2017 года. Позднее письмами Учреждения от 19.12.2017 № 11-07-1876/17-0-0 и Общества от 26.12.2017 № 2105-4/17 сторонами согласована другая дата расторжения Договора аренды - 31.01.2018.

В дальнейшем письмом от 26.01.2018 № 11-07-115/18-0-0 ответчик попросил рассмотреть возможность перенесения даты расторжения Договора аренды на 09.02.2018.

Ответ на вышеуказанное письмо от Общества не поступил. 31.01.2018 представитель истца для приемки помещения не явился.

В силу пунктов 1 и 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.

Пунктом 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Для того чтобы договор прекратил свое действие, стороне достаточно лишь заявить своему контрагенту об отказе от исполнения договора. Поэтому для реализации права одностороннего отказа от договора не требуется обращения в суд с иском о его расторжении. Договор считается расторгнутым с момента, когда сторона, наделенная в силу закона правом на односторонний отказ от договора, доведет свое решение до контрагента.

Таким образом, односторонний отказ от договора - односторонняя сделка, прекращающая обязательство во внесудебном порядке.

С учетом содержания писем истца и ответчика от 30.08.2017 № 11-07-1300/17-0-0, от 19.12.2017 № 11-07-1876/17-0-0, от 26.12.2017 № 2105-4/17, договор аренды № 234/15 от 18.08.2015 следует считать прекратившимся на основании одностороннего отказа арендатора.

Письмом от 05.02.2018 № 11-07-132/18-0-0 Учреждение уведомило истца о том, что ответчик приступил к переезду офиса и освобождению помещений, сообщил о готовности помещения к сдаче арендодателю 09.02.2018 и просил истца направить в указанный день уполномоченного представителя для приемки помещений по акту приема-передачи.

Ответ на данное письмо от Общества не поступил.

Письмом от 09.02.2018 Ответчик уведомил Истца о полном освобождении помещения и просил направить уполномоченного представителя для приемки помещений по акту приема-передачи к 18.00 часам 09.02.2018.

09.02.2018 в помещение прибыл сотрудник истца, не уполномоченный на приемку помещения, который передал письмо б/н от 09.02.2018 с предложением провести 12.02.2018 совместный осмотр помещения.

В связи с неявкой уполномоченного представителя арендодателя для приемки помещения по акту приема-передачи комиссией арендатора с участием понятых в одностороннем порядке удостоверен факт полного освобождения помещений, что отражено в акте от 09.02.2018.

В получении экземпляра оригинала акта с сопроводительным письмом от 09.02.2018 сотрудники истца 09.02.2018 и 12.02.2018 отказались, в связи с чем, акт был направлен 12.02.2018 по почте по адресу фактического места нахождения Общества и получен им 16.02.2018.

Согласно пункту 37 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.

Исходя из вышеуказанных положений Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 следует, что арендодатель как участник гражданского оборота в силу статей 1 и 10 Гражданского кодекса Российской Федерации при реализации своих прав и обязанностей должен действовать разумно и добросовестно, и как собственник имущества ранее переданного в аренду, после прекращения договорных отношений с арендатором, который предпринял необходимые меры, направленные на возврат такого имущества, обязан в свою очередь, своевременно совершить действия по приемке арендованного имущества. Поэтому, несовершение арендодателем разумных действий по приемке имущества от арендатора предложившего фактически совершить указанное действие, влечет для арендодателя утерю права требования с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества.

С учетом изложенных обстоятельств, арбитражный суд приходит к выводу, что фактическое пользование помещением закончилось 09.02.2018, а вышеуказанные обстоятельства и переписка сторон свидетельствует об уклонении арендодателя от приемки помещения.

Более того, платежным поручением от 30.01.2018 № 161 ответчик перечислил истцу 649 409,95 рублей арендной платы, рассчитанной за период с 01.02.2018 по 09.02.2018.

Доводы Общества о том, что ответчик продолжал пользоваться помещением после 09.02.2018, не обоснованы, не подтверждены соответствующими доказательствами.

Так, Истец в подтверждение фактического пользования Ответчиком помещением ссылается на акт осмотра помещения б/н от 12.02.2018. Однако данным актом фиксировался осмотр пустых, освобожденных помещений; иное в акте не отражено.

Истец ссылается на письмо ответчика от 31.01.2018 № 11-07-125/18-0-0 о расторжении договора аренды с 16.02.2018. Между тем, в указанном письме Учреждение просило о расторжении с 16.02.2018 договора аренды № ЗУ 234/16 от 01.09.2016.

Истец также сослался на акт приема-передачи имущества б/н от 16.02.2018, подписанного сторонами Договора, согласно которому арендатором переданы арендодателю ключи от помещения, в связи с этим, истец полагает, что и помещение принято им по данному акту приема-передачи. Между тем, по акту от 16.02.2018 ответчик передал истцу пульты от кондиционеров, а также ключи от незапертых межкомнатных дверей помещения. Доказательств обратного, в нарушение положений ст. 65 АПК РФ, истцом в материалы дела не представлено.

Таким образом, арбитражный суд полагает, что основания для взыскания с Ответчика арендной платы за период с 10.02.2018 по 16.02.2018 отсутствуют, в связи с прекращением договорных отношений, уклонением Общества от приемки помещения и отсутствием со стороны ответчика фактического пользования помещением в спорный период.

Требование истца о взыскании стоимости восстановительного ремонта также не обосновано и не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 31.08.2015 по акту сдачи-приемки Арендодатель передал Арендатору помещение для проведения силами и за счет последнего работ по дооборудованию помещения согласно п.п. 2.2.6 договора аренды.

16.09.2015 сторонами подписан акт сдачи-приемки помещения от Арендодателя Арендатору с указанием технического состояния помещения.

Согласно п. 2.2.11 Договора Арендатор обязан передать Помещение Арендодателю при его освобождении (в связи с расторжением/прекращением настоящего Договора/изменением настоящего Договора в связи с отказом Арендатора от части Помещения) по акту не позднее срока истечения договора, даты его расторжения либо изменения в исправном состоянии, в полной сохранности, со всеми разрешенными переделками, перестройками и неотделимыми улучшениями с учетом нормального износа.

В случае ухудшения состояния (с учетом нормального износа) Помещения вследствие деятельности Арендатора, в течение срока действия настоящего Договора и/или при освобождении Помещения (либо его части) по любому основанию Арендатор обязан в течение 10-ти рабочих дней с даты направления Арендодателем соответствующего требования возместить Арендодателю полную стоимость восстановительного ремонта согласно смете, выполненной на основании дефектационного акта, составленного сторонами. При неподписании дефектационного акта Арендатором в течение 10-ти дней с даты его направления Арендатору, односторонний акт, подписанный Арендодателем, является основанием возмещения Арендодателю заявленной стоимости восстановительного ремонта.

Как следует из материалов дела, в адрес ответчика от истца поступило письмо от 27.12.2017 № 23064/17 с предложением подписать составленные Истцом дефектационный акт от 01.12.2017 и локальную смету № 1 от 14.12.2017, а также возместить Истцу стоимость восстановительного ремонта помещения в размере 2 929 401,61 руб.

Письмом от 18.01.2018 № 11-07-7501/17-0-1 ответчик проинформировал истца о несогласии с содержанием актов и суммой восстановительного ремонта.

Письмом от 31.01.2018 № 11-07-7501/17-0-2 Учреждение направило Обществу свои возражения к дефектационному акту от 01.12.2017, а также составленные по результатам осмотра независимым оценщиком дефектационную ведомость от 24.01.2018 № 06-18 и локальную смету на восстановительный ремонт помещения на сумму 574 675 руб. При этом Ответчик выразил готовность произвести оплату стоимости восстановительного ремонта в указанном размере.

12.02.2018 представителем арендодателя произведен повторно осмотр помещения с участием представителя сторонней организации ООО «Северный Модерн».

Письмом от 05.03.2018 № 380-4/18 истец направил ответчику копии акта осмотра помещения от 12.02.2018, экспертного заключения ООО «Северный Модерн» № ЭЗ-02/18 от 15.02.2018, сметы на проведение восстановительного ремонта, составленной работником ООО «Северный Модерн», на сумму 5 426 473,31 руб.

Письмом от 27.03.2018 № 11-07-1288/18-0-1 Ответчик выразил несогласие с актом осмотра помещения от 12.02.2018 и сметой на проведение восстановительного ремонта в части состава и объема выявленных дефектов, а также состава, объема и стоимости работ по восстановительному ремонту.

С учетом вышеизложенных обстоятельств, суд полагает, что отсутствовали объективные причины для увеличения Обществом требования по составу и объему подлежащих возмещению дефектов в сравнении осмотров, проведенных в ноябре 2017 года и феврале 2018 года, а также для увеличения стоимости восстановительного ремонта.

При этом наличие недостатков помещения к окончанию арендных отношений в сравнении с техническим описанием согласно акту приема-передачи помещения соответствуют описанию, содержащемуся в возражениях ответчика к дефектационному акту от 01.12.2017, а также в дефектационной ведомости от 24.01.2018 № 06-18 и локальной смете на восстановительный ремонт помещения на сумму 574 675 руб.

По мнению суда, требования Общества являются чрезмерными, включают восстановление дефектов, имевших место на дату заключения Договора аренды и отраженных в акте приема-передачи помещения (например, замена раковин в связи с наличием трещин), и не отражают реального и разумного способа устранения повреждений (в частности, предусматривают возмещение стоимости замены покрытия всей площади пола в связи с наличием загрязнения вместо чистки), а также не учитывают нормальный износ помещения (например, обвисание потолочных плиток), учитывая тот факт, что работы по восстановительному ремонту до настоящего времени фактически не проведены.

Вышеуказанные обстоятельства свидетельствуют о намерении Истца осуществить улучшение технического состояния помещения за счет Ответчика (средств бюджета Санкт-Петербурга) вместо компенсации реальных расходов по восстановительному ремонту, направленному на устранение дефектов, образовавшихся по вине Ответчика.

Более того, платежным поручением от 13.02.2018 № 343 ответчик перечислил Обществу 574 675 руб. в качестве возмещения стоимости восстановительного ремонта в соответствии с независимой оценкой. Данная денежная сумма, по мнению суда, является достаточной для возмещения стоимости устранения дефектов помещения, образовавшихся по вине Учреждения.

На основании изложенного, оснований для удовлетворения заявленных требований не имеется.

Расходы по уплате госпошлины подлежат оставлению на истце в соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

В соответствии с частью 5 статьи 15, часть 1 статьи 177 и частью 1 статьи 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебный акт, выполненный в форме электронного документа, подписанного судьей усиленной квалифицированной электронной подписью, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья Кротов С.М.