Гражданский кодекс часть 1

заявитель: акционерное общество "Банк Интеза" (адрес: Россия 101000, <...>; Россия 191014, Санкт-Петербург, Литейный пр., д.57, лит.Б, пом.13Н, ОГРН: <***>);

заинтересованные лица: 1) Управление Росреестра по Санкт-Петербургу; 2) ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по СПб (адрес: Россия 191124, Санкт-Петербург, ул Красного Текстильщика 10-12; Россия 191124, Санкт-Петербург, Суворовский пр-кт. д.62, ОГРН: <***>);

третье лицо: кадастровый инженер ФИО1; ФИО2; ФИО3 (адрес: Россия 196608, ФИО4, Санкт-Петербург, ул.Оранжерейная, д.44, кв.17; Россия 190020, Санкт-Петербург, Бумажная <...>; Россия 160023, <...>)

о признании незаконным решения о снятии с государственного кадастрового учета объекта недвижимости: садового дома сезонного проживания, площадью 167,2 кв.м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, город ФИО4, садоводство «Рехколово», 4-я линия, д. 39, лит. А, с кадастровым номером 78:42:1850301:10049 и обязании восстановить сведении об этом объекте в ГКН.

при участии

- от истца: ФИО5 (представитель по доверенности от 26.03.2020);

- от ответчика: 1) не явился (извещен), 2) ФИО6 (представитель по доверенности от 05.04.2021);

- от третьего лица: ФИО7 (представитель по доверенности от 05.02.2021);

установил:

Акционерное общество «Банк Интеза» (далее - Банк) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (далее - Управление) и Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» о признании незаконным решения о снятии с государственного кадастрового учета объекта недвижимости: садового дома сезонного проживания, площадью 167,2 кв.м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, город ФИО4, садоводство «Рехколово», 4-я линия, д. 39, лит.А, с кадастровым номером 78:42:1850301:10049 и обязании восстановить сведении об этом объекте в ГКН.

Определением от 23.06.2020 суд привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, филиал ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Санкт-Петербургу, кадастрового инженера ФИО1

Определением от 28.07.2020 суд привлек к участию в деле в качестве соответчика ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Санкт-Петербургу.

Определением суда от 02.11.2020 судом назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено экспертам Автономной Некоммерческой Организации «РОСЭ»: ФИО8, ФИО9. Перед экспертами поставлены следующие вопросы:

- Соответствует ли объект, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 78:42:1850301:921 площадью 805 кв.м, по адресу: Санкт-Петербург, город ФИО4, садоводство «Рехколово», участок 161, данным об объекте недвижимости - нежилом здании - садовом доме сезонного проживания с кадастровым номером 78:42:1820301:10049, площадью 167,2 кв.м, указанным в выписке из ЕГРН от 29.05.2018№ 99/2018/96587632, техническом паспорте от 29.01.2010 инв. № 14/01ПШ-2296, кадастровом паспорте объекта от 20.01.2010?

- Когда был возведен объект недвижимости, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 78:42:1850301:921 площадью 805 кв.м, по адресу: Санкт-Петербург, город ФИО4, садоводство «Рехколово», участок 161?

Также, названным определением суд обязал ФИО2 и АО «Банк «Интеза» обеспечить экспертам доступ на земельный участок с кадастровым номером 78:42:1850301:921 и ко всем объектам, расположенным на этом участке.

Производство по делу приостановлено.

23.12.2020 в материалы дела поступило заявление АНО «Региональной организации судебных экспертиз» об организации доступа к объекту судебной экспертизы.

Определением от 25.12.2020 суд назначил судебное заседание по рассмотрению вопроса о возобновлении производства по делу.

В судебном заседании 28.01.2021 производство по делу возобновлено.

Определением от 28.01.2021 суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, ФИО10.

30.03.2021 в материалы дела поступило экспертное заключение № 657эк-20 от 22.03.2021.

В судебном заседании представитель заявителя поддержал заявленные требования в полном объеме.

Представитель ответчика против заявленных требований возражал по основаниям, изложенным в отзыве.

Исследовав материалы настоящего дела и оценив собранные по делу доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 АПК РФ, арбитражный суд установил следующее.

На основании договора об ипотеке от 24.06.2014 № LD1417500038/з-1, заключенного между Банком (залогожержатель) и гражданином ФИО2 Банк является залогодержателем следующего недвижимого имущества - объекта недвижимости (садового дома сезонного проживания) площадью 167.2 кв. м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, город ФИО4, садоводство "Рехколово", 4-я линия, дом 39, литера А, кадастровый номер 78:42:1850301:10049, а также земельного участка площадью 805 кв.м, на котором этот садовый дом расположен, принадлежавших на праве собственности гражданину ФИО2 что подтверждается Выпиской из ЕГРН.

Согласно решению Ленинского районного суда Санкт-Петербурга от 25.01.2017 г. по делу № 2-39/2017 по иску АО «Банк Интеза» обращено взыскание по Договору об ипотеке №LD 1417500038/3-1 от 24.06.2014 г., в том числе на поименованный дом.

Определением Арбитражного суда г. Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 04.04.2018 г. по делу А56-57094/2017/тр.1 в рамках дела о банкротстве гражданина ФИО2, признаны обоснованными требования Банка к ФИО2 в размере 14 161 940 руб. 40 коп., как обеспеченные залогом имущества должника и включены в третью очередь реестра требований кредиторов.

Как следует из определения суда от 25.05.2020 по делу № А56-57094/2017/ж1 в целях реализации спорного имущества в рамках дела о банкротстве, финансовым управляющим была 29.01.2018 запрошена и получена выписка из ЕГРН о правах отдельного лица на имевшиеся у него объекты недвижимости, согласно которой спорное здание (садовый дом) принадлежит должнику на праве собственности, и обременено залогом в пользу Банка.

На 9 этапе открытых торгов по продаже вышеназванного заложенного имущества ФИО2, проводимых в рамках дела о несостоятельности (банкротстве), Банком сделано заявление об оставлении имущества должника за собой.

В связи с этим, Банк обратился в Управление с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на спорные объекты.

Уведомлением от 16.12.2019 Управление сообщило Банку о приостановлении государственной регистрации в том числе в связи со снятием садового дома сезонного проживания с кадастрового учета 05.03.2015 на основании заявления ФИО2 и акта обследования от 20.02.2015 № 78-0-1-65/3063/2015-227, составленного кадастровым инженером ФИО1

Из отзыва Управления по настоящему делу следует, что данные о спорном объекте – доме сезонного проживания в ГКН отсутствуют, а в ЕГРН, имеются записи как о праве собственности гражданина ФИО2, так и об ипотеке в пользу Банка.

Из представленных Кадастровой палатой документов следует, что 20.02.2015 в Филиал поступило заявление ФИО2 № 78-0-1-65/3063/2015-227 о снятии с государственного кадастрового учета объекта недвижимости с кадастровым номером 78:42:1850301:10049 в связи с прекращением его существования. К заявлению были приложены акт обследования от 14.02.2015 (диск), подтверждающий прекращение существования спорного объекта недвижимости.

По результатам рассмотрения заявления Кадастровой палатой было принято решение от 05.03.2015 о снятии названного объекта с кадастрового учета.

В обоснование заявления Банк указывает, что снятие садового дома с кадастрового учета осуществлено с нарушением его прав как залогодержателя объекта недвижимости, без его заявления или уведомления об этом, садовый дом с момента его возведения не перестраивался и не сносился, проверка предмета залога осуществлялась Банком ежегодно.

В соответствии с абзацем 5 статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации одним из способов защиты гражданских прав является признание недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

По смыслу приведенной нормы права во взаимосвязи со статьей 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации необходимым условием для удовлетворения такого заявления является установление судом несоответствия оспариваемого ненормативного правового акта, решения (действия, бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушения прав и законных интересов граждан, организаций, иных лиц в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение, или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу пункта 6 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов необходимо наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

Таким образом, для признания арбитражным судом ненормативного правового акта, решения, действия (бездействия) незаконными, необходимо наличие одновременно двух юридически значимых обстоятельств: несоответствие их закону или иным нормативным правовым актам и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

При этом, отсутствие хотя бы одного из указанных условий является основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований (часть 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на принявшие акт, решение или совершившие действия (бездействие) орган или лицо (статья 65 и часть 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В соответствии с ч. 5 ст. 1 Закона о регистрации государственная регистрация права в ЕГРН является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в ЕГРН право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Исходя из структуры ЕГРН, закрепленной в ст. 7 Закона о недвижимости, в состав ЕГРН входят, в том числе, реестр прав на недвижимость и реестр объектов недвижимости (кадастр недвижимости).

Как следует из отзыва Палаты сведения о ранее учтенном объекте недвижимости здании (садовый дом сезонного проживания), расположенном по адресу: Санкт-Петербург, г. ФИО4, садоводство «Рехколово», 4-я линия, дом 39, лит. А, кадастровый номер 78-.42:1850301:10049, площадью 167,2 кв.м., этаж 1,2 были внесены в ГКН 29.08.2012 в соответствии со сведениями, переданными Филиалу Санкт-Петербургским государственным унитарным предприятием «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» (далее - ГУН «ГУИОН»), осуществившим государственный технический учет (техническую инвентаризацию) по государственному контракту от 11.04.2012 № 12Д/2012.

В соответствии с ч. 2 ст. 16 Закона о кадастре постановка на учет и снятие с учета объекта недвижимости, а также кадастровый учет в связи с изменением объекта недвижимости осуществлялись на основании соответствующего заявления и необходимых в соответствии с Законом о кадастре для осуществления такого учета документов, представленных заявителем или предоставленных в порядке межведомственного информационного взаимодействия.

Как следует из материалов дела, вышеназванный объект недвижимости был снят с кадастрового учета на основании заявления собственника этого объекта недвижимости - ФИО2 от 20.02.2015, представившего для осуществления кадастрового учета акт обследования, составленный кадастровым инженером ФИО1, в котором указано, то в результате визуального обследования, произведенного 14.02.2015, установлено, что нежилое здание – садовый дом сезонного проживания, учтенный по адресу: Санкт-Петербург, город ФИО4, садоводство «Рехколово», 4-я линия, д. 39, лит.А, кадастровый номер 78:42:1850301:10049, площадью 167,2 кв.м, на земельном участке с кадастровым номером 78:42:1850301:921, отсутствует.

Возражая относительно достоверности названного акта и изложенных в нем данных, Банк сослался на материалы фотофиксации, составляемые в рамках ежегодных осмотров предмета залога.

С целью разрешения возникших в ходе судебного разбирательства вопросов, требующих наличия специальных познаний, судом была назначена судебная экспертиза по делу для разрешения следующих вопросов:

- Соответствует ли объект, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 78:42:1850301:921 площадью 805 кв.м, по адресу: Санкт-Петербург, город ФИО4, садоводство «Рехколово», участок 161, данным об объекте недвижимости – нежилом здании - садовом доме сезонного проживания с кадастровым номером 78:42:1820301:10049, площадью 167,2 кв.м, указанным в выписке из ЕГРН от 3 А56-6198/2020 29.05.2018№ 99/2018/96587632, техническом паспорте от 29.01.2010 инв. № 14/01ПШ2296, кадастровом паспорте объекта от 20.01.2010?

Согласно заключению эксперта Автономной Некоммерческой Организации «РОСЭ» ФИО8 № 657эк-20 от 22.03.2021:

- Объект, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 78:42:1850301:921 площадью 805 кв.м. по адресу: Санкт-Петербург, город ФИО4, садоводство «Рехколово», участок 161, соответствует данным об объекте недвижимости - нежилом здании - садовом доме сезонного проживания с кадастровым номером 78:42:1850301:10049, площадью 167,2 кв.м., указанным в техническом паспорте от 29.01.2010 инв.№ 14/01ПШ-2296, кадастровом паспорте объекта от 20.01.2010, имеет площадь 167,2 кв.м. и состоит из 2-ух этажей (включая мансарду).

Описанное в техническом паспорте от 29.01.2010 инв.№ 14/01ПШ-2296 и кадастровом паспорте объекта от 20.01.2010 здание является объектом недвижимости с кадастровым номером 78:42:1850301:10049 (нежилым зданием «садовым домом сезонного проживания» площадью 167,2 кв.м., 2006 т.п.), сведения о котором содержатся в выписке из ЕГРН от 08.12.2020 г. № КУВИ-002/2020-46832478.

Земельный участок с кадастровым номером 78:42:1850301:921 (площадью 805 кв.м. по адресу: Санкт-Петербург, город ФИО4, садоводство «Рехколово», участок 161) является земельным участком, в пределах которого расположено здание с кадастровым номером 78:42:1850301:10049.

Экспертом не обнаружено оснований для снятия здания с кадастрового учета.

- Объект недвижимости - садовый дом сезонного проживания площадью 167.2 кв.м., расположенный на земельном участке с кадастровым номером 78:42:1850301:921 площадью 805 кв.м. по адресу: Санкт-Петербург, город ФИО4, садоводство «Рехколово», участок 161, был возведен не ранее 11.04.2004 года и не позднее 16.07.2009 года.

Периодом строительства следует считать временной отрезок 2004 год - 2009 год.

При оценке экспертного заключения суд исходит из положений статьи 71 АПК РФ и признает указанное заключение допустимым и достоверным доказательством, поскольку оно носит мотивированный, последовательный, непротиворечивый характер и соответствует иным имеющимся в деле письменным документам.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о недостоверности изложенных в акте обследования от 14.02.2015, составленном кадастровым инженером ФИО1, данных о гибели спорного дома как объекта недвижимости и объекта вещных прав.

В данном случае снятие с кадастрового учета спорного садового дома осуществлено без прекращения его существования в качестве объекта недвижимости, что не соответствует требованиям закона и нарушает принцип достоверности реестра.

В соответствии с пунктом 3 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ) государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются одновременного в связи с прекращением существования объекта недвижимости, права на который зарегистрированы в ЕГРН.

Подпунктом 5 пункта 1 статьи 15 Закона № 218-ФЗ при осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав одновременно, они осуществляются по заявлению собственника объекта недвижимости и (или) лица, в пользу которого устанавливаются ограничения прв и обременения объекта недвижимости, - при государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации ограничений прав и обременений объекта недвижимости, в том числе в связи с прекращением существованием части объекта недвижимости, на которую распространяются соответствующие ограничения прав и обременения.

Согласно пункту 1 статьи 20 Федерального закона от 24.07.2007 N 221- "О государственном кадастре недвижимости", в редакции, действовавшей на момент принятия оспариваемого решения, с заявлениями о кадастровом учете вправе обратиться указанные в частях 2 - 6 настоящей статьи лица (далее также - заявители) или их представители, действующие в силу полномочий, основанных на нотариально удостоверенной доверенности, указании федерального закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления. При этом от имени собственников помещений в многоквартирном доме с заявлением о кадастровом учете вправе обратиться также их представитель, уполномоченный на подачу такого заявления принятым в установленном федеральным законом порядке решением общего собрания указанных собственников; от имени собственников долей в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения (если число этих собственников превышает пять) - представитель, уполномоченный на подачу такого заявления принятым в установленном федеральным законом порядке решением общего собрания этих собственников; от имени членов садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения граждан - представитель, уполномоченный на подачу такого заявления принятым в установленном федеральным законом порядке решением общего собрания членов данного некоммерческого объединения или решением собрания уполномоченных данного некоммерческого объединения. Если полномочия представителя органа государственной власти или органа местного самоуправления подтверждаются доверенностью, составленной на бланке данного органа и заверенной печатью и подписью руководителя данного органа, нотариальное удостоверение такой доверенности для ее представления вместе с соответствующим заявлением не требуется. С заявлением о кадастровом учете от имени лиц, права на недвижимое имущество которых подлежат прекращению в соответствии с решением об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, вправе обратиться орган исполнительной власти или орган местного самоуправления, принявшие данное решение, или организация, на основании ходатайства которой принято данное решение. Частью 6 названной статьи предусмотрено, что с заявлениями о снятии с учета зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства вправе обратиться собственники таких объектов недвижимости, с заявлениями о снятии с учета зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства также собственники земельных участков, на которых были расположены такие объекты недвижимости. С заявлениями о снятии с учета помещений вправе обратиться также собственники земельных участков, на которых были расположены соответствующие здания или сооружения, прекратившие существование.

Принимая оспариваемое решение, Кадастровая палата исходила из того, что заявление о снятии объекта недвижимости с кадастрового учета подано в связи с прекращением существования объекта недвижэимости и надлежащим лицом

Вместе с тем, палатой не учтено, что прекращение существования спорного садового дома как объекта вещных прав, влечет прекращение ипотеки и погашение регистрационной записи об ипотеке в пользу Банка.

В соответствии со статьей 25 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в случае, если не выдана закладная регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав совместного заявления залогодателя и залогодержателя или заявления залогодержателя.

Следовательно, погашение регистрационной записи об ипотеке возможно по заявлению залогодержателя или совместного заявления собственника и залогодержателя.

Банк с таким заявление ни в орган регистрации прав, ни в орган кадастрового учета не обращался.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что оспариваемое решение Кадастровой палаты не соответствует закону и нарушает права Банка, как залогодержателя спорного объекта недвижимости.

В порядке устранения нарушения прав Банка, с учетом того, что в настоящее время функции органа кадастрового учета осуществляет Управление, суд обязывает Управление восстановить в ГКН запись о спорном объекте недвижимости.

В соответствии с частью 5 статьи 15, часть 1 статьи 177 и частью 1 статьи 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебный акт, выполненный в форме электронного документа, подписанного судьей усиленной квалифицированной электронной подписью, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

Признать незаконным решение Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Санкт-Петербургу от 05.03.2015, о снятии с государственного кадастрового учета объекта недвижимости (садового дома сезонного проживания) площадью 167.2 кв. м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, город ФИО4, садоводство "Рехколово", 4-я линия, дом 39, литера А, кадастровый номер 78:42:1850301:10049.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу восстановить на государственном кадастровом учете следующий объект недвижимости: садовый дом сезонного проживания площадью 167,2 кв. м, расположенный, по адресу: Санкт-Петербург, город ФИО4, садоводство "Рехколово", 4-я линия, дом 39, литера А, кадастровый номер 78:42:1850301:10049.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья Заварзина М.А.