Гражданский кодекс часть 1

ответчик: Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (адрес: Россия 191144, г САНКТ-ПЕТЕРБУРГ, г САНКТ-ПЕТЕРБУРГ, ул НОВГОРОДСКАЯ 20/А/2-Н , ОГРН: 7809244561 );

третьи лица: 1) Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости»; 2) Санкт-Петербургское государственное казенное учреждение «Имущество Санкт-Петербурга»;

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора,

при участии

- от истца: ФИО1 (доверенность от 02.06.2020),

- от ответчика: ФИО2 (доверенность от 11.01.2021),

- от третьих лиц: 1) ФИО3 (доверенность от 25.12.2020), 2) не явился, извещен;

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Капри» (далее - истец, ООО «Капри») обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – Ответчик, Комитет) об урегулировании разногласий возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения по адресу: <...>, литера А, пом.5-Н, общей площадью 163,7 кв.м, кадастровый номер: 78:07:00030842462; об урегулировании разногласий возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения по адресу: <...>, литера А, пом.2-Н, общей площадью 381, 4 кв.м, кадастровый номер: 78:07:0003084:2459.

Определением суда от 03.08.2020 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» (далее – ГУП «ГУИОН») и Санкт-Петербургское государственное казенное учреждение «Имущество Санкт-Петербурга» (далее – Учреждение).

Учреждение, извещенное о дате и времени судебного разбирательства в соответствии с требованиями процессуального законодательства явку представителей в суд не обеспечило, в связи с чем дело рассмотрено в его отсутствие.

Общество в судебном заседании в порядке, установленном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) ходатайствовало об уточнении искового заявления в части указания выкупной цены объектов недвижимости.

Уточнение требований принято судом.

Комитет и ГУП «ГУИОН» возражали относительно установления в договоре купли-продажи объектов недвижимости выкупной стоимости по результатам проведенной судом экспертизы, считая ее недостоверной, также возражали относительно дополнения договора пунктом 7.8, устанавливающим ответственность Комитета на случай нарушения сроков подачи документов на государственную регистрацию перехода права, ссылаясь на то, что типовой формой такого условия не предусмотрено.

Заслушав пояснения сторон, рассмотрев представленные доказательства, суд установил следующее.

Общество в соответствии с договором аренды от 01.06.1995 №15-А-002910, изложенного в редакции дополнительного соглашения №4 от 13.05.2002) является арендатором нежилого помещений 2-Н, площадью 381,4 кв.м. и 5-Н площадью 163,7 кв.м., расположенного на цокольном, первом и втором этажах по адресу: Санкт-Петербург, Большой проспект П.С., д.61/3, кадастровые номера 78:3084:1:3:11 и 78:3084:1:3:12 соответственно.

Ссылаясь на наличие преимущественного права на приобретение арендуемого объекта, предусмотренное частью 2 статьи 9 Федерального закона 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон №159-ФЗ), Общество обратилось в Комитет с заявлением о выкупе помещений.

В соответствии с распоряжением Комитета от 21.11.2017 № 212-р «Об утверждении Административного регламента Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга по предоставлению государственной услуги по осуществлению приватизации государственного имущества (за исключением приватизации жилых помещений в порядке, установленном Законом Российской Федерации от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации») в части реализации субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на возмездное приобретение арендуемого имущества» (далее - Регламент), Федеральным законом № 159-ФЗ, Федеральным законом от 21.12.2001 №178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», Законом Санкт-Петербурга от 03.12.2008 №748-13 «О предоставлении имущества, находящегося в государственной собственности в Санкт-Петербурге, субъектам малого и среднего предпринимательства в Санкт-Петербурге», были изданы: распоряжение Комитета № 476-рз от 26.03.2019 «Об условиях приватизации объекта нежилого фонда по адресу: Санкт-Петербург, Большой пр. П.С., д. 61/3, литера А, пом. 2-Н» и распоряжение Комитета № 477-рз от 26.03.2019 «Об условиях приватизации объекта нежилого фонда по адресу: Санкт-Петербург, Большой пр. П.С., д. 61/3, литера А, пом. 5-Н.

В данных распоряжениях установлена цена продажи Помещения 2-Н - в размере 100 200 000 руб., Помещения 5-Н - в размере 35 500 000 руб. Указанные цены определены на основании Отчета об оценке от 10.03.2020 № КО 149/00011/2020 (Помещение 2-Н) и Отчета об оценке от 06.03.2020 № КО 149/00010/2020 (Помещение 5-Н), выполненных Санкт-Петербургским государственным унитарным предприятием «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» (далее - ГУП «ГУИОН»).

В адрес Общества были направлены проекты договоров купли-продажи Помещений 2-Н и 5-Н следующего содержания:

ДОГОВОР № -ПП

купли-продажи нежилых помещений при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге

Санкт-Петербург «____» ________ 2021 год

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга, действующий в соответствии с Положением о Комитете имущественных отношений Санкт-Петербурга, утвержденным постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 16.02.2015 № 98 (далее - Комитет, Продавец), в лице Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения «Имущество Санкт-Петербурга» (далее -Учреждение), действующего на основании доверенности от 27.11.2019, удостоверенной нотариусом нотариально округа Санкт-Петербург ФИО4, зарегистрированной в реестре за № 78/18-н/78-2019-9-245, в лице заместителя начальника Управления приватизации и арендных отношений Учреждения ФИО5, действующей на основании доверенности от 27.11.2019, удостоверенной нотариусом нотариально округа Санкт-Петербург ФИО4, зарегистрированной в реестре за № 78/18-н/78-2019-9-246, с одной стороны,

и Общество с ограниченной ответственностью «КАПРИ» (ИНН <***>, ОГРН <***>), именуемый в дальнейшем «Покупатель», в лице генерального директора ФИО6, действующий на основании Устава, с другой стороны (далее вместе - Стороны), в соответствии с действующим законодательством о приватизации и на основании распоряжения Комитета от 26.03.2020 г. № 477-рз «Об условиях приватизации объекта нежилого фонда по адресу: Санкт-Петербург, Большой пр. П.С., д. 61/3, литера А, пом. 5-Н» заключили настоящий договор (далее - Договор) о нижеследующем:

Основные понятия

Объект - указанное в п. 1.1 Договора нежилое помещение (в том числе встроенно-пристроенное нежилое помещение в жилом доме), выделенное в натуре, предназначенное для самостоятельного использования для нежилых целей.

1. Предмет Договора

1.1. Продавец обязуется передать в собственность Покупателя, а Покупатель обязуется принять и оплатить по цене и на условиях Договора Объект, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, Большой пр. П.С., д. 61/3, литера А, пом. 5-Н, общей площадью 163,7 кв.м., кадастровый номер 78:07:0003084:2462, находящийся на цокольном этаже.

1.2. Описание Объекта содержится в выписке из Единого государственного реестра недвижимости, прилагаемой к настоящему Договору.

2. Цена и порядок расчетов

2.1.Цена продажи Объекта составляет 35 500 000 (тридцать пять миллионов пятьсот тысяч) рублей, НДС не облагается.

2.2.Оплата цены продажи Объекта осуществляется Покупателем с рассрочкой платежа на 5 лет (20 кварталов) с даты заключения Договора в соответствии с приложением 1 к Договору равными долями, уплачиваемыми ежеквартально с даты заключения настоящего Договора, путем безналичного перечисления денежных средств на расчетный счет № <***> в Северо-Западном ГУ Банка России, получатель: УФК по г. Санкт-Петербургу (СПб ГКУ «Имущества Санкт-Петербурга») ИНН <***>, КПП 784201001, БИК 044030001, ОКТМО 40390000, КБК для помещения: 830 1 14 02023 02 0000 410, КБК для оплаты неустойки (пени, штрафы) 830 1 16 07090 02 0000 140.

Первый платеж должен быть оплачен Покупателем в срок не позднее 10 календарных дней с даты заключения настоящего Договора, при этом на сумму денежных средств, составляющих первый платеж, начисление процентов за период времени со дня заключения Договора до даты платежа не осуществляется. Второй и последующий платежи уплачиваются ежеквартально с даты заключения настоящего Договора.

На оставшуюся сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка в оплачиваемом периоде (включая сумму, подлежащую перечислению в оплачиваемом периоде), производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации, действующей на дату размещения Распоряжения на официальном сайте Комитета в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», а также на официальном сайте Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» для размещения информации о проведения торгов, определенном Правительством Российской Федерации, и составляющей 6,0% за период времени с даты начала периода, подлежащего оплате, до даты платежа, установленной в приложении 1 к Договору.

Оплата оставшейся части цены продажи Объекта в полном объеме может быть произведена Покупателем досрочно:

- в один из предусмотренных в Приложении 1 к Договору периодов оплаты с начислением на нее процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации, действующей на дату размещения Распоряжения на официальном сайте Комитета в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», а также на официальном сайте Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» для размещения информации о проведения торгов, определенном Правительством Российской Федерации за период времени с даты начала периода, в котором производится оплата всей оставшейся части цены продажи Объекта, до фактической даты платежа;

- в течение установленного Договором срока оплаты первого платежа без начисления процентов.

Дата исполнения обязательства по оплате цены продажи Объекта (перечислению очередного платежа) определяется в соответствии с пунктом 2.3 Договора.

В случае принятия решения о единовременной досрочной оплате оставшейся части цены продажи Объекта в один из предусмотренных в Приложении 1 к Договору периодов оплаты Покупатель не менее чем за две недели до даты осуществления единовременной досрочной оплаты письменно уведомляет Продавца о таком решении с указанием даты осуществления оплаты. Единовременную досрочную оплату оставшейся части цены продажи Объекта Покупатель осуществляет в соответствии с расчетом, выполненным Продавцом на основании пункта 3.1.2. Договора.

2.3. Обязательства Покупателя по оплате цены продажи Объекта (части цены продажи Объекта) с учетом причитающихся к оплате процентов за рассрочку платежа, считаются исполненными надлежащим образом в момент поступления денежных средств в полном объеме на соответствующий расчетный счет.

3. Обязанности Сторон

3.1.Продавец обязуется:

3.1.1.В течение 14 дней с момента исполнения Покупателем обязанности по плате цены продажи Объекта в части внесения первого платежа в порядке, предусмотренном пунктом 2.2 Договора, и обязанности по выполнению пункта 3.2.2 Договора, а именно по передаче Продавцу подписанного Договора, необходимого для государственной регистрации перехода права собственности на Объект, подать в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Регистрирующий орган), необходимый комплект документов для государственной регистрации перехода права собственности на Объект при условии отсутствия задолженности по арендной плате, неустойкам (штрафам, пеням) по договору аренды Объекта от 01.07.1995 № 15-А002910 на дату заключения Договора.

3.1.2.На основании уведомления Покупателя о намерении осуществить единовременную досрочную оплату оставшейся части цены продажи Объекта в соответствии с пунктом 2.2. Договора в срок не более трех рабочих дней с даты получения такого уведомления произвести расчет подлежащей оплате денежной суммы и направить в адрес Покупателя сведения о ее размере.

3.2.Покупатель обязуется:

3.2.1. Оплатить цену продажи Объекта в размере, сроки и в порядке, установленные в разделе 2 Договора.

3.2.2.Передать в течение 14 дней с момента исполнения обязанности по оплате цены продажи Объекта в части внесения первого платежа в установленном порядке подписанный Договор, необходимый для государственной регистрации перехода права собственности на Объект, Продавцу.

3.2.3.В случае если Объект является выявленным объектом культурного наследия народов Российской Федерации выполнять требования, установленные пунктами 1-3 статьи 47.3 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации».

3.2.4.Заключить договор аренды земельного участка в соответствии с законодательством Российской Федерации и Санкт-Петербурга в случае, если Объект расположен в нежилом здании.

3.2.5.В трехмесячный срок с момента перехода права собственности на Объект уведомить Комитет о намерении заключить договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора путем направления в установленном порядке заявки на аренду земельного участка.

3.2.6.Совершать сделки по отчуждению Объекта, а также передавать Объект в последующую ипотеку до полного исполнения обязательства по оплате цены продажи Объекта только с согласия залогодержателя.

3.2.7.Обеспечить отсутствие задолженности по арендной плате, неустойкам (штрафам, пеням) по договору аренды Объекта от 01.07.1995 № 15-А002910 на дату заключения Договора.

3.3. Стороны принимают к сведению, что на момент заключения Договора Объект находится во владении и пользовании Покупателя и не нуждается в передаче от Продавца к Покупателю. Претензии по техническому состоянию Объекта у Сторон отсутствуют, сведения об Объекте, изложенные в Договоре и приложениях к нему, а также передаваемые Покупателю документы об Объекте являются достаточными.

4. Обременение права собственности

4.1. В отношении Объекта действуют следующие обременения:

4.1.1. В связи с оплатой цены продажи Объектов в рассрочку в силу закона Объект до полного исполнения обязательства Покупателя по оплате цены продажи Объекта (п. 2.1 Договора) признается находящимся в залоге у Санкт-Петербурга для обеспечения исполнения Покупателем обязанности по оплате цены продажи Объекта. Совершение Покупателем сделок по отчуждению Объекта, а также передаче Объекта в последующую ипотеку до полного исполнения обязательства Покупателя по оплате цены продажи Объекта допускается только с согласия залогодержателя. Залог Объекта погашается на основании совместного заявления Комитета и Покупателя, которое должно быть подано Сторонами в месячный срок после полной оплаты цены продажи Объекта.,

4.2. Иные обременения (ограничения) в отношении Объекта:

4.2.1.Обязанность Покупателя согласовывать все наружные ремонтно- строительные работы с Комитетом по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры.

4.2.2.Обязанность Покупателя обеспечивать эксплуатирующим организациям беспрепятственный доступ к инженерному оборудованию, находящемуся на Объекте, для выполнения необходимых ремонтных работ, работ по ликвидации аварий либо неисправности оборудования, приборов учета и контроля.

5. Возникновение права собственности

5.1.Право собственности на Объект переходит к Покупателю с момента государственной регистрации перехода права собственности в Регистрирующем органе.

5.2.Риск случайной гибели или случайного повреждения Объекта переходит к Покупателю с момента заключения Договора.

5.3.В случае если Объект расположен в многоквартирном жилом доме, одновременно с переходом права собственности на Объект к Покупателю безвозмездно переходит доля в праве общей долевой собственности на имущество многоквартирного дома.

6. Особые условия

6.1.Размер платы за пользование земельным участком определяется в порядке, установленном Методикой определения арендной платы за земельные участки, утвержденной в установленном законодательством Санкт-Петербурга порядке.

6.2.В связи с оплатой цены продажи Объектов в рассрочку в силу закона Объект с момента государственной регистрации перехода права собственности на Объект и до полного исполнения обязательства Покупателя по оплате цены продажи Объекта (п. 2.1 Договора) признается находящимся в залоге у Санкт-Петербурга для обеспечения исполнения Покупателем обязанности по оплате цены продажи Объекта.

6.3.Совершение Покупателем сделок по отчуждению Объекта, а также передаче Объекта в последующую ипотеку до полного исполнения обязательства Покупателя по оплате цены продажи Объекта допускается только с согласия залогодержателя.

6.4.Сведения о Покупателе на момент заключения Договора не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

7. Ответственность Сторон

7.1. Стороны несут ответственность в порядке, предусмотренном законодательством, за предоставление не соответствующей действительности информации, за непредоставление информации, которая им была избестца либо_:которая должна была быть известна и имевшей существенное значение для заключения Договора.

7.2.Стороны несут ответственность за невыполнение либо ненадлежащее
выполнение условий Договора в соответствии с требованиями законодательства.

7.3.За нарушение срока внесения очередного платежа, установленного пунктом 2.2 Договора, Покупатель выплачивает Продавцу неустойку (пеню) в размере 0.15 % от суммы, подлежащей оплате в соответствующем периоде, за каждый день просрочки. При этом убытки, подлежащие возмещению, взыскиваются в полном объеме сверх неустойки.

7.4.За неисполнение обязанности, предусмотренной пунктом 3.2.4. или в п. 3.2.5. Договора, Покупатель уплачивает Продавцу штраф в размере годовой платы за пользование земельным участком, определяемой в соответствии с Методикой определения арендной платы за земельные участки, на день нарушения.

7.5.В случае просрочки Покупателем оплаты первого платежа, предусмотренного Договором, свыше 10 календарных дней:

7.5.1.Покупатель признается отказавшимся от оплаты цены продажи Объекта, в связи с чем подлежит уплате штраф в размере 10 процентов от цены продажи Объекта.

7.5.2.Настоящий Договор может быть расторгнут Продавцом в одностороннем внесудебном порядке, о чем Продавец уведомляет Покупателя путем направления соответствующего письменного уведомления. Указанное уведомление считается полученным Покупателем по истечении пяти календарных дней с даты его направления заказной почтой по адресу Покупателя, указанному в Договоре.

7.6.В случае нарушения Покупателем срока оплаты очередного платежа,
установленного пунктом 2.2 Договора, два и более раз в течение 12 месяцев,
независимо от периода просрочки:

7.6.1.Покупатель признается отказавшимся от оплаты цены продажи Объекта, в связи с чем подлежит уплате штраф в размере 10 процентов от цены продажи Объекта.

7.6.2.На Объект может быть обращено взыскание в порядке, установленном Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

7.7.Наличие задолженности по арендной плате, неустойкам (штрафам, пеням),
образовавшейся у Покупателя по договору аренды Объекта от 01.07.1995 № 15-
А002910 на дату заключения Договора, является существенным нарушением
Договора.

Указанное уведомление считается полученным Покупателем по истечение пяти! календарных дней с даты его направления заказной почтой по адресу Покупателя, указанному в Договоре.

8. Прочие условия

8.1.Последующее отчуждение Объекта полностью или по частям (долям в праве обшей долевой собственности на Объект) влечет переход к новым собственникам соответствующих прав и обязанностей, в том числе предусмотренных п. 3.2.4 Договора.

8.2.До момента подписания Договора Покупатель ознакомился с состоянием Объекта и технической документацией к нему.

8.3.Все изменения и дополнения к Договору действительны, если они совершены в письменной форме и подписаны Сторонами.

8.4.Во всем, что не урегулировано Договором, Стороны руководствуются
действующим законодательством.

8.5.Споры, возникающие при исполнении Договора, разрешаются Арбитражным судом Санкт-Петербурга и Ленинградской области или судом общей юрисдикции в соответствии с их компетенцией.

8.6.Договор составлен в трех экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу.

8.7.С момента заключения Договора договор аренды от 01.07.1995 № 15-А002910 в части аренды Объекта прекращает свое действие (ст. 414 Гражданского кодекса Российской Федерации), обязательство Покупателя по внесению арендной платы по указанному договору в части аренды Объекта считается прекращенным.

8.8.Стороны подтверждают выполнение Продавцом и Покупателем условий, установленных статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Приложения:

1. График платежей

2. Выписка из Единого государственного реестра недвижимости от 09.01.2024^ №78/001/007/2019-51884.

9. Реквизиты и подписи Сторон:

1.Комитет:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга, зарегистрированный инспекцией Министерства Российской Федерации по налогам и сборам по Центральному району Санкт-Петербурга 17.12.2002, основной государственный регистрационный номер <***>, ИНН <***>, КПП 784201001, местонахождение: ул. Новгородская, 20, литер А, пом. 2-Н, Санкт-Петербург, 191144,

в лице Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения «Имущество Санкт-Петербурга», зарегистрированного Межрайонной инспекцией Федеральной налоговой службы № 15 по Санкт-Петербургу 29.05.2017, основной государственный регистрационный номер 1177847189190, ИНН <***>, КПП 784201001, зарегистрированного по адресу: ул. Новгородская, д.20, литер А, пом. 2-Н, Санкт-Петербург, 191124.

2.Покупатель:

Общество с ограниченной ответственностью «КАПРИ», зарегистрировано Регистрационной палатой Санкт-Петербурга 10.08.2001, основной государственный регистрационный номер <***>, ИНН <***>, КПП 781301001, ОКПО 56288616, ОКВЭД 68.2, место нахождения и почтовый адрес: 197101, <...>.»

«ДОГОВОР № -ПП

Санкт-Петербург «___» _________ 2021 год

и Общество с ограниченной ответственностью «КАПРИ» (ИНН <***>, ОГРН <***>), именуемый в дальнейшем «Покупатель», в лице генерального директора ФИО6, действующий на основании Устава, с другой стороны (далее вместе - Стороны), в соответствии с действующим законодательством о приватизации и на основании распоряжения Комитета от 26.03.2020 г. № 476-рз «Об условиях приватизации объекта нежилого фонда по адресу: Санкт-Петербург, Большой пр. П.С., д. 61/3, литера А, пом. 2-Н» заключили настоящий договор (далее - Договор) о нижеследующем:

Основные понятия

1. Предмет Договора

1.1. Продавец обязуется передать в собственность Покупателя, а Покупатель обязуется принять и оплатить по цене и на условиях Договора Объект, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, Большой пр. П.С., д. 61/3, литера А, пом. 2-Н, общей площадью 381,4 кв.м., кадастровый номер 78:07:0003084:2459, находящийся на 1,2 этажах.

2. Цена и порядок расчетов

2.1.Цена продажи Объекта составляет 100 200 000 (сто миллионов двести тысяч) рублей, НДС не облагается.

Оплата оставшейся части цены продажи Объекта в полном объеме может быть произведена Покупателем досрочно:

- в один из предусмотренных в Приложении 1 к Договору периодов оплаты с начислением на нее процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки и рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации, действующей надату размещения Распоряжения на официальном сайте Комитета в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», а также на официальном сайте Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» для размещения информации о проведения торгов, определенном Правительством Российской Федерации за период времени с даты начала периода, в котором производится оплата всей оставшейся части цены продажи Объекта, до фактической даты платежа;

- в течение установленного Договором срока оплаты первого платежа без начисления процентов.

3. Обязанности Сторон

3.1. Продавец обязуется:

3.1.1. В течение 14 дней с момента исполнения Покупателем обязанности по оплате цены продажи Объекта в части внесения первого платежа в порядке, предусмотренном пунктом 2.2 Договора, и обязанности по выполнению пункта 3.2.2 Договора, а именно по передаче Продавцу подписанного Договора, необходимого для государственной регистрации перехода права собственности на Объект, подать в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Регистрирующий орган), необходимый комплект документов для государственной регистрации перехода права собственности на Объект при условии отсутствия задолженности по арендной плате, неустойкам (штрафам, пеням) по договору аренды Объекта от 01.07.1995 № 15-А002910 на дату заключения Договора.

3.1.2. На основании уведомления Покупателя о намерении осуществить единовременную досрочную оплату оставшейся части цены продажи Объекта в соответствии с пунктом 2.2. Договора в срок не более трех рабочих дней с даты получения такого уведомления произвести расчет подлежащей оплате денежной суммы и направить в адрес Покупателя сведения о ее размере.

3.2. Покупатель обязуется:

3.2.1. Оплатить цену продажи Объекта в размере, сроки и в порядке, установленные в разделе 2 Договора.

3.2.4. Заключить договор аренды земельного участка в соответствии с законодательством Российской Федерации и Санкт-Петербурга в случае, если Объект расположен в нежилом здании.

3.3. Стороны принимают к сведению, что на момент заключения Договора Объект
находится во владении и пользовании Покупателя и не нуждается в передаче от
Продавца к Покупателю. Претензии по техническому состоянию Объекта у Сторон
отсутствуют, сведения об Объекте, изложенные в Договоре и приложениях к нему, а
также передаваемые Покупателю документы об Объекте являются достаточными.

4. Обременение права собственности

4.2. Иные обременения (ограничения) в отношении Объекта:

4.2.1. Обязанность Покупателя согласовывать все наружные ремонтно-строительные работы с Комитетом по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры.

4.2.2. Обязанность Покупателя обеспечивать эксплуатирующим организациям беспрепятственный доступ к инженерному оборудованию, находящемуся на Объекте, для выполнения необходимых ремонтных работ, работ по ликвидации аварий либо неисправности оборудования, приборов учета и контроля.

5. Возникновение права собственности

5.3.В случае если Объект расположен в многоквартирном жилом доме,
одновременно с переходом права собственности на Объект к Покупателю
безвозмездно переходит доля в праве общей долевой собственности на имущество
многоквартирного дома.

6. Особые условия

Сведения о Покупателе на момент заключения Договора не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

7. Ответственность Сторон

7.1. Стороны несут ответственность в порядке, предусмотренном законодательством, за предоставление не соответствующей действительности информации, за непредоставление информации, которая им была известна либо которая должна была быть известна и имевшей существенное значение для заключения Договора.

7.2. Стороны несут ответственность за невыполнение либо ненадлежащее выполнение условий Договора в соответствии с требованиями законодательства.

7.6. В случае нарушения Покупателем срока оплаты очередного платежа,
установленного пунктом 2.2 Договора, два и более раз в течение 12 месяцев,
независимо от периода просрочки:

7.7. Наличие задолженности по арендной плате, неустойкам (штрафам, пеням), образовавшейся у Покупателя по договору аренды Объекта от 01.07.1995 № 15- А002910 на дату заключения Договора, является существенным нарушением Договора.

В случае выявления задолженности по арендной плате, неустойкам (штрафам, пеням), образовавшейся у Покупателя по договору аренды Объекта от 01.07.1995 № 15-А002910 на дату заключения Договора, Договор может быть расторгнут Продавцом в одностороннем внесудебном порядке, о чем Продавец уведомляет Покупателя путем направления соответствующего письменного уведомления. Указанное уведомление считается полученным Покупателем по истечение пяти календарных дней с даты его направления заказной почтой по адресу Покупателя, указанному в Договоре.

8. Прочие условия

8.4. Во всем, что не урегулировано Договором, Стороны руководствуются действующим законодательством.

8.6.Договор составлен в трех экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу.

Приложения:

1. График платежей.

9. Реквизиты и подписи Сторон:

1. Комитет:

2. Покупатель:

Однако, считая предложенную выкупную стоимость объектов завышенной, Общество обратилось в ООО «КСБ Оценка», которое определило выкупаемую стоимость объектов в размере 28 800 000 руб. за помещение 5-Н и 66 900 000 руб. за помещение 2-Н. В связи с получением иных результатов оценки Общество направило в Комитет подписанные договоры купли-продажи помещений с протоколом разногласий. В указанных протоколах содержалось два разногласия: Истцом предложено изложить пункт 2.1 договоров в новой редакции в части изменения цены, а также дополнить проекты договоров пунктом 7.8, предусматривающим ответственность Продавца за просрочку подачи в Регистрирующий орган комплекта документов для государственной регистрации перехода права собственности.

Письмом от 16.06.2020 № 04-15-27575/20-0-1 Учреждение известило Истца о том, что заключение договоров на условиях представленных протоколов разногласий не представляется возможным.

Поскольку стороны не пришли к соглашению относительно спорных пунктов договора, Общество обратилось в суд с требованием об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора.

В силу статьи 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности).

Из приведенной нормы права следует, что цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать цене, определенной независимым оценщиком исходя из рыночной стоимости этого имущества. При этом положения Закона № 159-ФЗ не наделяют органы государственной власти и местного самоуправления правом изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.

Аналогичный вывод содержится в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.07.2011 № 2419/11.

Комитет предложил Обществу заключить договор купли-продажи по цене, указанной ГУП ГУИОН в Отчете об оценке от 10.03.2020 № КО 149/00011/2020 (Помещение 2-Н) и Отчета об оценке от 06.03.2020 № КО 149/00010/2020 (Помещение 5-Н). Однако Общество не согласилось с указанной ценой, посчитав ее завышенной, и направило ответчику протокол разногласий в отношении условия договора о цене и периода рассрочки.

Поскольку Закон № 159-ФЗ не предусматривает специальной процедуры, связанной с заключением договора и урегулированием преддоговорных споров, в данной ситуации подлежат применению положения главы 28 части 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Согласно пункту 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В ходе судебного разбирательства судом установлено, что спор касается выкупной стоимости помещения. При этом сторонами в материалы дела представлены отчет ГУП ГУИОН о рыночной стоимости помещения и независимого оценщика – ООО «КСБ Оценка», содержащие существенно различные предложения относительно рыночной стоимости спорного объекта.

В соответствии со статьей 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством РФ не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В силу статьи 13 Закона об оценочной деятельности в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Арбитражный суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Как указано в абзаце 4 пункта 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. В этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Из части 1 статьи 3 Закона № 159-ФЗ следует, что стороны договора купли-продажи обязаны применять в договоре рыночную стоимость отчуждаемого государственного или муниципального имущества, определенную независимым оценщиком, суд приходит к выводу о том, что заключение о рыночной стоимости имущества является для сторон обязательным, а не рекомендательным, поскольку возможность заключения договора купли-продажи по иным ценам, в том числе определенным соглашением сторон, законом не предусмотрена.

Как следует из правовой позиции, содержащейся в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 № 7240/12, оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации предоставленного Законом № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; рыночная стоимость, определенная не на дату поступления в уполномоченный орган заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, указанная в этом отчете цена объекта не может быть признана рыночной стоимостью имущества для цели совершения в отношении него сделки купли-продажи.

Ввиду разногласий относительно выкупной цены арендованного имущества суд по ходатайству сторон назначил экспертизу по определению рыночной стоимости недвижимого имущества.

Проведение экспертизы по вопросу определения рыночной стоимости объекта нежилого фонда по адресу: <...>, литера А, пом.5-Н, общей площадью 163,7 кв.м, кадастровый номер: 78:07:00030842462, в ценах по состоянию на 25.12.2019, а также определения рыночной стоимости объекта нежилого фонда по адресу: <...>, литера А, пом.2-Н, общей площадью 381, 4 кв.м, кадастровый номер: 78:07:0003084:2459, в ценах по состоянию на 25.12.2019, поручено эксперту ООО «Стройэкспертсервис» ФИО7.

В суд поступило заключение эксперта от 12.02.2021 №1, согласно которому рыночная стоимость выкупаемого помещения 5-Н составила 28 100 000 руб., помещения 2-Н – 79 800 000 руб.

В связи с наличием у Комитета и Учреждения н вопросов к эксперту в судебное заседание был приглашен эксперт ФИО7, которая на основании статьи 86 АПК РФ дал пояснения по представленному заключению.

Так, оспаривая заключение и настаивая на проведении еще одной экспертизы по делу, ответчик и третье лицо ссылались на то, что в рамках сравнительного подхода Эксперт использует объекты-аналоги № 3 (стр. 105 Заключения) и № 4 (стр. 107 Заключения), информация о ценах предложений которых представлена на даты, актуальные после даты оценки (25.12.2019); в расчетах Эксперт использует ценупредложения отличную от указанной в объявлении; эксперт использует информацию,актуальность которой определить на дату оценки невозможно; эксперт обосновывает использование в качестве аналогов в рамках доходного подхода объекты №№2, 3 и 5 на основании информации, представленной в Отчетах об оценке ГУП «ГУИОН». В Заключении эксперта отсутствуют сведения об источнике приведенных сведений и актуальности предложений на дату оценки; эксперт использует ничем не подтвержденнуюинформацию об объектах-аналогах.

В судебном заседании эксперт ФИО7 пояснил, что все объекты-аналоги, которые были им использованы при проведении экспертизы были взяты из отчетов ГУП «ГУИОН», по ним проведены дополнительные исследования, в том числе интервьюирование собственников объектов и на основании полученных сведений сделаны определенные корректировки. В частности, эксперт указал, что ряд объектов аналогов позиционируется на рынке с 2018 года, при этом по двум из них цена на текущий момент понизилась. Что касается доводов ГУП «ГУИОН» относительно недостоверности характеристик объектов-аналогов, в частности, объекта №1, то высота потолка по этому объекты была взята из сведений, предоставленных собственником самого объекта.

Заслушав пояснения эксперта и рассмотрев доводы сторон в спорной части, суд не усматривает основания для проведения еще одной экспертизы по делу, поскольку доводы ГУП ГУИОН не нашли своего подтверждения.

Суд считает, что заключение эксперта основывается на общепринятых подходах к определению рыночной стоимости недвижимого имущества. Подбор и анализ объектов-аналогов произведены руководствуясь наибольшим соответствием объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам. Произведенные экспертом корректировки оцениваются судом как обоснованные. Доводы участвующих в деле лиц не опровергают выводы эксперта, не доказывают наличие в экспертном заключении дефектов, существенно влияющих на величину определенной в заключении рыночной стоимости спорного помещения и не свидетельствуют о недостоверности сделанных экспертом выводов по результатам исследования. Также при оценке экспертного заключения судом учтены иные имеющиеся в материалах дела доказательства.

Оценив представленное заключение по правилам статей 71, 86 АПК РФ, суд приходит к выводу о том, что заключение эксперта отражает все установленные статьей 86 АПК РФ сведения, оснований не доверять сделанному экспертом выводу не установлено, каких-либо доказательств, опровергающих выводы эксперта, не представлено.

Таким образом, суд считает представленное экспертное заключение надлежащим доказательством по делу, которое может быть использовано для установления рыночной стоимости объекта

С учетом изложенного, суд полагает, что цена выкупаемых объектов недвижимости может быть установлена на основании заключения эксперта.

Что касается внесения в договоры пункта 7.8 следующего содержания: «В случае нарушения Продавцом срока подачи в Регистрирующий орган необходимого комплекта документов для государственной регистрации перехода права собственности на Объект (п. 3.1.1 Договора), если данное нарушение срока не связано с виновными действиями Покупателя, Продавец выплачивает Покупателю неустойку (пеню) в размере 0.15 % от цены продажи Объекта (п. 2.1. Договора) за каждый день просрочки. При этом убытки, подлежащие возмещению, взыскиваются в полном объеме сверх неустойки».

Обосновывая необходимость внесения в договор указанного пункта, Общество ссылается на то, что его наличие позволит гарантировать исполнение Комитетом в установленный срок своих обязательств по передаче договора для совершения регистрационных действий, и сведет к минимуму необоснованное затягивание регистрации перехода права собственности на объекты.

Комитет, возражая относительно удовлетворения требований истца в этой части, ссылается на то, что типовой формой договора такого пункта не предусмотрено.

Оценивая доводы сторон в указанной части, суд соглашается с доводами Общества о том, что ответственность сторон за неисполнение условий договора должна быть обоюдной и обеспечивать защиту прав обеих сторон, в связи с чем полагает справедливым включение в условия договоров пункта 7.8 в предложенной Обществом редакции.

Что касается распределения судебных расходов, понесенных Обществом по делу в виде уплаченной государственной пошлины и оплаты экспертизы на сумму 75 000 руб.

Согласно статье 101 АПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

В силу положений статьи 106 АПК РФ к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам.

Как указано в статье 109 АПК РФ, денежные суммы, причитающиеся экспертам, специалистам, свидетелям и переводчикам, выплачиваются по выполнении ими своих обязанностей. Денежные суммы, причитающиеся экспертам и свидетелям, выплачиваются с депозитного счета арбитражного суда.

При решении вопроса о распределении судебных расходов между лицами, участвующими в деле, суд исходит из следующего.

Преддоговорная природа спора предполагает установление судом параметров обязательственных правоотношений сторон посредством определения в судебном акте условий договора, по которым у сторон имелись разногласия. В результате рассмотрения спора данной категории суд не может отказать в удовлетворении преддоговорного спора, не урегулировав возникшие у сторон разногласия по существу. Данный факт подтверждается положениями статьи 173 АПК РФ, согласно которым по спору, возникшему при заключении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора. Следовательно, в результате рассмотрения преддоговорного спора по существу суд всегда будет вынужден удовлетворить исковые требования - урегулировать преддоговорный спор.

Учитывая, что целью обращения истца являлось заключение договора купли-продажи по цене, определенной по результатам рассмотрения преддоговорного спора, удовлетворение исковых требований и урегулирование разногласий возникших между сторонами при заключении договора не свидетельствует о незаконности действий либо неправоте другой стороны. С учетом изложенного, суд полагает целесообразным оставить судебные расходы по делу на сторонах, их понесших.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

1. Урегулировать разногласия, возникшие между Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга и Обществом с ограниченной ответственностью «Капри» при заключении договора купли-продажи нежилого помещения по адресу: Санкт-Петербург, Большой проспект П.С., д. 61/3, литера А, пом. 5-Н, кадастровый номер 78:07:0003084:2462, при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге, путем изложения договора в следующей редакции:

«ДОГОВОР № -ПП

Санкт-Петербург «____» ________ 2021 год

Основные понятия

1. Предмет Договора

2. Цена и порядок расчетов

2.3.Цена продажи Объекта составляет 28 100 000 (двадцать восемь миллионов сто тысяч) рублей, НДС не облагается.

2.4.Оплата цены продажи Объекта осуществляется Покупателем с рассрочкой платежа на 5 лет (20 кварталов) с даты заключения Договора в соответствии с приложением 1 к Договору равными долями, уплачиваемыми ежеквартально с даты заключения настоящего Договора, путем безналичного перечисления денежных средств на расчетный счет № <***> в Северо-Западном ГУ Банка России, получатель: УФК по г. Санкт-Петербургу (СПб ГКУ «Имущества Санкт-Петербурга») ИНН <***>, КПП 784201001, БИК 044030001, ОКТМО 40390000, КБК для помещения: 830 1 14 02023 02 0000 410, КБК для оплаты неустойки (пени, штрафы) 830 1 16 07090 02 0000 140.

Оплата оставшейся части цены продажи Объекта в полном объеме может быть произведена Покупателем досрочно:

- в течение установленного Договором срока оплаты первого платежа без начисления процентов.

3. Обязанности Сторон

3.1.Продавец обязуется:

3.2.Покупатель обязуется:

3.2.1. Оплатить цену продажи Объекта в размере, сроки и в порядке, установленные в разделе 2 Договора.

3.2.4.Передать в течение 14 дней с момента исполнения обязанности по оплате цены продажи Объекта в части внесения первого платежа в установленном порядке подписанный Договор, необходимый для государственной регистрации перехода права собственности на Объект, Продавцу.

3.2.5.В случае если Объект является выявленным объектом культурного наследия народов Российской Федерации выполнять требования, установленные пунктами 1-3 статьи 47.3 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации».

3.2.8.В трехмесячный срок с момента перехода права собственности на Объект уведомить Комитет о намерении заключить договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора путем направления в установленном порядке заявки на аренду земельного участка.

3.2.9.Совершать сделки по отчуждению Объекта, а также передавать Объект в последующую ипотеку до полного исполнения обязательства по оплате цены продажи Объекта только с согласия залогодержателя.

3.2.10.Обеспечить отсутствие задолженности по арендной плате, неустойкам (штрафам, пеням) по договору аренды Объекта от 01.07.1995 № 15-А002910 на дату заключения Договора.

4. Обременение права собственности

4.1. В отношении Объекта действуют следующие обременения:

4.2. Иные обременения (ограничения) в отношении Объекта:

5. Возникновение права собственности

5.4.Право собственности на Объект переходит к Покупателю с момента государственной регистрации перехода права собственности в Регистрирующем органе.

5.5.Риск случайной гибели или случайного повреждения Объекта переходит к Покупателю с момента заключения Договора.

5.6.В случае если Объект расположен в многоквартирном жилом доме, одновременно с переходом права собственности на Объект к Покупателю безвозмездно переходит доля в праве общей долевой собственности на имущество многоквартирного дома.

6. Особые условия

6.5.Размер платы за пользование земельным участком определяется в порядке, установленном Методикой определения арендной платы за земельные участки, утвержденной в установленном законодательством Санкт-Петербурга порядке.

6.6.В связи с оплатой цены продажи Объектов в рассрочку в силу закона Объект с момента государственной регистрации перехода права собственности на Объект и до полного исполнения обязательства Покупателя по оплате цены продажи Объекта (п. 2.1 Договора) признается находящимся в залоге у Санкт-Петербурга для обеспечения исполнения Покупателем обязанности по оплате цены продажи Объекта.

6.7.Совершение Покупателем сделок по отчуждению Объекта, а также передаче Объекта в последующую ипотеку до полного исполнения обязательства Покупателя по оплате цены продажи Объекта допускается только с согласия залогодержателя.

6.8.Сведения о Покупателе на момент заключения Договора не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

7. Ответственность Сторон

7.6.За нарушение срока внесения очередного платежа, установленного пунктом 2.2 Договора, Покупатель выплачивает Продавцу неустойку (пеню) в размере 0.15 % от суммы, подлежащей оплате в соответствующем периоде, за каждый день просрочки. При этом убытки, подлежащие возмещению, взыскиваются в полном объеме сверх неустойки.

7.7.За неисполнение обязанности, предусмотренной пунктом 3.2.4. или в п. 3.2.5. Договора, Покупатель уплачивает Продавцу штраф в размере годовой платы за пользование земельным участком, определяемой в соответствии с Методикой определения арендной платы за земельные участки, на день нарушения.

7.8.В случае просрочки Покупателем оплаты первого платежа, предусмотренного Договором, свыше 10 календарных дней:

7.5.3.Покупатель признается отказавшимся от оплаты цены продажи Объекта, в связи с чем подлежит уплате штраф в размере 10 процентов от цены продажи Объекта.

7.5.4.Настоящий Договор может быть расторгнут Продавцом в одностороннем внесудебном порядке, о чем Продавец уведомляет Покупателя путем направления соответствующего письменного уведомления. Указанное уведомление считается полученным Покупателем по истечении пяти календарных дней с даты его направления заказной почтой по адресу Покупателя, указанному в Договоре.

7.6.3.Покупатель признается отказавшимся от оплаты цены продажи Объекта, в связи с чем подлежит уплате штраф в размере 10 процентов от цены продажи Объекта.

7.6.4.На Объект может быть обращено взыскание в порядке, установленном Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

7.7.Наличие задолженности по арендной плате, неустойкам (штрафам, пеням), образовавшейся у Покупателя по договору аренды Объекта от 01.07.1995 № 15- А002910 на дату заключения Договора, является существенным нарушением Договора.

7.8. В случае нарушения Продавцом срока подачи в Регистрирующий орган необходимого комплекта документов для государственной регистрации перехода права собственности на Объект (п. 3.1.1 Договора), если данное нарушение срока не связано с виновными действиями Покупателя, Продавец выплачивает Покупателю неустойку (пеню) в размере 0.15 % от цены продажи Объекта (п. 2.1. Договора) за каждый день просрочки. При этом убытки, подлежащие возмещению, взыскиваются в полном объеме сверх неустойки.

8. Прочие условия

8.4.Последующее отчуждение Объекта полностью или по частям (долям в праве обшей долевой собственности на Объект) влечет переход к новым собственникам соответствующих прав и обязанностей, в том числе предусмотренных п. 3.2.4 Договора.

8.5.До момента подписания Договора Покупатель ознакомился с состоянием Объекта и технической документацией к нему.

8.6.Все изменения и дополнения к Договору действительны, если они совершены в письменной форме и подписаны Сторонами.

8.4.Во всем, что не урегулировано Договором, Стороны руководствуются
действующим законодательством.

8.9.Споры, возникающие при исполнении Договора, разрешаются Арбитражным судом Санкт-Петербурга и Ленинградской области или судом общей юрисдикции в соответствии с их компетенцией.

8.10.Договор составлен в трех экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу.

8.11.С момента заключения Договора договор аренды от 01.07.1995 № 15-А002910 в части аренды Объекта прекращает свое действие (ст. 414 Гражданского кодекса Российской Федерации), обязательство Покупателя по внесению арендной платы по указанному договору в части аренды Объекта считается прекращенным.

8.12.Стороны подтверждают выполнение Продавцом и Покупателем условий, установленных статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Приложения:

1. График платежей

2. Выписка из Единого государственного реестра недвижимости от 09.01.2024^ №78/001/007/2019-51884.

9. Реквизиты и подписи Сторон:

1.Комитет:

2.Покупатель:

2. Урегулировать разногласия, возникшие между Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга и Обществом с ограниченной ответственностью «Капри» при заключении договора купли-продажи нежилого помещения по адресу: Санкт-Петербург, Большой проспект П.С., д. 61/3, литера А, пом. 2-Н, кадастровый номер 78:07:0003084:2462, при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге, путем изложения договора в следующей редакции:

«ДОГОВОР № -ПП

Санкт-Петербург «___» _________ 2021 год

и Общество с ограниченной ответственностью «КАПРИ» (ИНН <***>, ОГРН <***>), именуемый в дальнейшем «Покупатель», в лице генерального директора ФИО6, действующий на основании Устава, с другой стороны (далее вместе - Стороны), в соответствии с действующим законодательством о приватизации и на основании распоряжения Комитета от 26.03.2020 г. № 476-рз «Об условиях приватизации объекта нежилого фонда по адресу: Санкт-Петербург, Большой пр. П.С., д. 61/3, литера А, пом. 2-Н» заключили настоящий договор (далее - Договор) о нижеследующем:

Основные понятия

1. Предмет Договора

1.1. Продавец обязуется передать в собственность Покупателя, а Покупатель обязуется принять и оплатить по цене и на условиях Договора Объект, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, Большой пр. П.С., д. 61/3, литера А, пом. 2-Н, общей площадью 381,4 кв.м., кадастровый номер 78:07:0003084:2459, находящийся на 1,2 этажах.

2. Цена и порядок расчетов

2.3.Цена продажи Объекта составляет 79 800 000 (семьдесят девять миллионов восемьсот тысяч) рублей, НДС не облагается.

Оплата оставшейся части цены продажи Объекта в полном объеме может быть произведена Покупателем досрочно:

- в течение установленного Договором срока оплаты первого платежа без начисления процентов.

3. Обязанности Сторон

3.1. Продавец обязуется:

3.1.2. На основании уведомления Покупателя о намерении осуществить единовременную досрочную оплату оставшейся части цены продажи Объекта в соответствии с пунктом 2.2. Договора в срок не более трех рабочих дней с даты получения такого уведомления произвести расчет подлежащей оплате денежной суммы и направить в адрес Покупателя сведения о ее размере.

3.2. Покупатель обязуется:

3.2.1. Оплатить цену продажи Объекта в размере, сроки и в порядке, установленные в разделе 2 Договора.

3.2.4. Заключить договор аренды земельного участка в соответствии с законодательством Российской Федерации и Санкт-Петербурга в случае, если Объект расположен в нежилом здании.

3.3. Стороны принимают к сведению, что на момент заключения Договора Объект
находится во владении и пользовании Покупателя и не нуждается в передаче от
Продавца к Покупателю. Претензии по техническому состоянию Объекта у Сторон
отсутствуют, сведения об Объекте, изложенные в Договоре и приложениях к нему, а
также передаваемые Покупателю документы об Объекте являются достаточными.

4. Обременение права собственности

4.2. Иные обременения (ограничения) в отношении Объекта:

4.2.1. Обязанность Покупателя согласовывать все наружные ремонтно-строительные работы с Комитетом по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры.

4.2.2. Обязанность Покупателя обеспечивать эксплуатирующим организациям беспрепятственный доступ к инженерному оборудованию, находящемуся на Объекте, для выполнения необходимых ремонтных работ, работ по ликвидации аварий либо неисправности оборудования, приборов учета и контроля.

5. Возникновение права собственности

5.3.Право собственности на Объект переходит к Покупателю с момента государственной регистрации перехода права собственности в Регистрирующем органе.

5.4.Риск случайной гибели или случайного повреждения Объекта переходит к Покупателю с момента заключения Договора.

5.3.В случае если Объект расположен в многоквартирном жилом доме,
одновременно с переходом права собственности на Объект к Покупателю
безвозмездно переходит доля в праве общей долевой собственности на имущество
многоквартирного дома.

6. Особые условия

6.4.Размер платы за пользование земельным участком определяется в порядке, установленном Методикой определения арендной платы за земельные участки, утвержденной в установленном законодательством Санкт-Петербурга порядке.

6.5.В связи с оплатой цены продажи Объектов в рассрочку в силу закона Объект с момента государственной регистрации перехода права собственности на Объект и до полного исполнения обязательства Покупателя по оплате цены продажи Объекта (п. 2.1 Договора) признается находящимся в залоге у Санкт-Петербурга для обеспечения исполнения Покупателем обязанности по оплате цены продажи Объекта.

6.6.Совершение Покупателем сделок по отчуждению Объекта, а также передаче Объекта в последующую ипотеку до полного исполнения обязательства Покупателя по оплате цены продажи Объекта допускается только с согласия залогодержателя.

7. Ответственность Сторон

7.1. Стороны несут ответственность в порядке, предусмотренном законодательством, за предоставление не соответствующей действительности информации, за непредоставление информации, которая им была известна либо которая должна была быть известна и имевшей существенное значение для заключения Договора.

7.2. Стороны несут ответственность за невыполнение либо ненадлежащее выполнение условий Договора в соответствии с требованиями законодательства.

7.6. В случае нарушения Покупателем срока оплаты очередного платежа,
установленного пунктом 2.2 Договора, два и более раз в течение 12 месяцев,
независимо от периода просрочки:

7.7. Наличие задолженности по арендной плате, неустойкам (штрафам, пеням), образовавшейся у Покупателя по договору аренды Объекта от 01.07.1995 № 15- А002910 на дату заключения Договора, является существенным нарушением Договора.

8. Прочие условия

8.4. Во всем, что не урегулировано Договором, Стороны руководствуются действующим законодательством.

8.10.Договор составлен в трех экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу.

Приложения:

1. График платежей.

9. Реквизиты и подписи Сторон:

1. Комитет:

2. Покупатель:

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

Судья Вареникова А.О.