Гражданский кодекс часть 1

истец: Общество с ограниченной ответственностью "Коммерческое Управление и Распоряжение Собственностью" (адрес: Россия 195009, Санкт-Петербург, Михайлова, 17 , ОГРН: 7855005098 );

ответчик: Общество с ограниченной ответственностью "Бастион" (адрес: Россия 188661, п.Мурино, Ленинградская область ,Всеволожский р-н, Оборонная,49 , ОГРН: 4703001767 );

о признании права собственности

при участии

- от истца: ФИО2, доверенность 20.08.2015

- от ответчика: ФИО3, доверенность от 02.12.2015

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Коммерческое Управление и Распоряжение Собственностью" обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Бастион" о признании права собственности на объекты недвижимости, расположенные по адресу: Ленинградская область, Всеволожский муниципальный район, Муринское сельское поселение в районе пос. Мурино, производственная зона Мурино, квартал №7, уч.13, строение 1, кадастровый номер 47:07:0712018:146; Ленинградская область, Всеволожский муниципальный район, Муринское сельское поселение в районе пос. Мурино, производственная зона Мурино, квартал №7, уч.13, строение 2, кадастровый номер 47:07:0712018:148; Ленинградская область, Всеволожский муниципальный район, Муринское сельское поселение в районе пос. Мурино, производственная зона Мурино, квартал №7, уч. 15, строение 2, кадастровый номер 47:07:0712018:162; Ленинградская область, Всеволожский муниципальный район, Муринское сельское поселение в районе пос. Мурино, производственная зона Мурино, квартал №7, уч. 15, строение 3, кадастровый номер 47:07:0712018:170; Ленинградская область, Всеволожский муниципальный район, Муринское сельское поселение в районе пос. Мурино, производственная зона Мурино, квартал №7, уч. 15, строение 4, кадастровый номер 47:07:0712018:165; Ленинградская область, Всеволожский муниципальный район, Муринское сельское поселение в районе пос. Мурино, производственная зона Мурино, квартал №7, уч.13, строение 5, кадастровый номер 47:07:0712018:167; истребовании из незаконного владения ответчика указанных объектов недвижимости (с учетом уточнения иска).

Истец исковые требования поддержал в полном объеме.

Ответчик возражал против заявленных требований.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон, суд установил следующее.

Между истцом (инвестор) и ответчиком (застройщик) был заключен инвестиционный договор на строительство здания складского комплекса 01.10.2013.

Согласно п.2.1. договора застройщик обязуется выполнить работы и совершить все необходимые действия по реализации проекта по созданию результата инвестиционной деятельности (объекта), характеристики которого предусмотрены положениями п.2.2. указанного договора, а Инвестор обязуется передать Застройщику денежные средства в сумме, установленной договором.

По завершении инвестиционного проекта застройщик передает инвестору результат инвестиционной деятельности.

Согласно п. 2.2. создаваемым в результате инвестиционного проекта объектом является здание складского комплекса по адресу: Ленинградская область, Всеволожский муниципальный район, в районе пос. Мурино, производственная зона Мурино, квартал №7, планируемая общая площадь 972 кв.м. Реализация проекта осуществляется на земельном участке с кадастровым номером 47:07:0712018:82.

Согласно п.3.1. размер инвестиций составил 40 053 607, 96 руб., которые перечислены ответчику платежными поручениями № 567 от 15.10.2013, № 686 от 10.12.2013, №697 от 23.12.2013, № 3 от 14.01.2014.

Между истцом (инвестор) и ответчиком (застройщик) заключен инвестиционный договор на строительство здания складского комплекса №0901/И2 от 09.01.2014.

Согласно п.2.1. договора застройщик обязуется выполнить работы и совершить все необходимые действия по реализации проекта по созданию результата инвестиционной деятельности (объекта), характеристики которого предусмотрены положениями п.2.2. указанного договора, а инвестор обязуется передать застройщику денежные средства в сумме, установленной договором.

По завершении инвестиционного проекта Застройщик передает Инвестору результат инвестиционной деятельности.

Согласно п. 2.2. создаваемым в результате инвестиционного проекта объектом является здание складского комплекса по адресу: Ленинградская область, Всеволожский муниципальный район, в районе пос. Мурино, производственная зона Мурино, квартал №7, участок № 15, планируемая общая площадь 2574 кв.м. Реализация проекта осуществляется на земельном участке с кадастровым номером 47:07:0712018:84.

Согласно п.3.1. договора размер инвестиций составил 90 000 000 руб., которые перечислены ответчику платежными поручениями № 5 от 14.01.2014, № 28 от 21.01.2014, № 54 от 05.02.2014, № 60 от 05.02.2014, № 84 от 20.02.2014, №88 от 21.02.2014, №142 от 20.03.2014, №180 от 08.04.2014, №184 от 08.04.2014, № 186 от 09.04.2014, №189 от 09.04.2014.

По договорам (п.4.3.4) застройщик обязан передать инвестору по акту приема-передачи результат инвестиционной деятельности после сдачи его в эксплуатацию.

В отношении нижеуказанных объектов ответчику выданы свидетельства о государственной регистрации права:

складской комплекс, общей площадью 984,3 кв.м, Ленинградская область, Всеволожский муниципальный район, Муринское сельское поселение, в районе пос. Мурино, производственная зона Мурино, квартал №7, уч.13, строение 1, кадастровый номер 47:07:0712018:146 - 06.10.2014;

складской комплекс, общей площадью 464,5 кв.м, Ленинградская область, Всеволожский муниципальный район, Муринское сельское поселение в районе пос. Мурино, производственная зона Мурино, квартал №7, уч.13, строение 2, кадастровый номер 47:07:0712018:148 - 06.10.2014;

складской комплекс, общей площадью 1000,6 кв.м, Ленинградская область, Всеволожский муниципальный район, Муринское сельское поселение в районе пос. Мурино, производственная зона Мурино, квартал №7, уч. 15, строение 2, кадастровый номер 47:07:0712018:162 - 21.05.2015;

складской комплекс, общей площадью 657,5 кв.м, Ленинградская область, Всеволожский муниципальный район, Муринское сельское поселение в районе пос. Мурино, производственная зона Мурино, квартал №7, уч. 15, строение 4, кадастровый номер 47:07:0712018:165 - 16.06.2015;

складской комплекс, общей площадью 550,9 кв.м, Ленинградская область, Всеволожский муниципальный район, Муринское сельское поселение в районе пос. Мурино, производственная зона Мурино, квартал №7, уч.13, строение 5, кадастровый номер 47:07:0712018:167 - 27.07.2015.

Согласно представленному в материалы дела кадастровому паспорту из земельных участков с кадастровыми номерами 47:07:0712018:82, 47:07:0712018:82 образован земельный участок с номером 47:07:0712018:171, на котором расположены объекты капитального строительства с кадастровыми номерами: 47:07:0712018:146; 47:07:0712018:148; 47:07:0712018:162; 47:07:0712018:170; 47:07:0712018:165; 47:07:0712018:167.

Ссылаясь на то, что ответчик в нарушение условий договора не известил истца о вводе объектов в эксплуатацию, об оформлении права собственности застройщика на указанные объекты недвижимости, на претензию с требованием о передаче результата инвестиционной деятельности истцу не ответил, истец обратился в суд с настоящим иском.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 4 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") Кодекса и т.д. Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности, статьи 5 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", статьи 6 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений") не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество.

Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем.

Пунктом 5 упомянутого постановления Пленума ВАС РФ установлено, что при рассмотрении споров, связанных с неисполнением договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, судам надлежит исходить из следующего. Покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП. Требование об исполнении обязательства по передаче имущества также может быть соединено с требованием о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Если в рассматриваемой ситуации истцом были заявлены требования о признании права собственности на недвижимое имущество и истребовании имущества у ответчика, суду следует квалифицировать данные требования как требования о понуждении к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи (статья 398 ГК РФ) и о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимую вещь, являющуюся предметом договора купли-продажи (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Данный спор подлежит разрешению с учетом положений абзацев второго и третьего настоящего пункта Постановления.

Инвестиционные договоры, заключенные сторонами, могут быть квалифицированы как договоры купли-продажи недвижимости, которая будет создана в будущем.

Доказательств передачи спорных объектов истцу не представлено, при этом ответчик не оспаривает, что истцом обязательства по оплате инвестиций полностью исполнены, права собственности на спорные объекты, кроме объекта по адресу: Ленинградская область, Всеволожский муниципальный район, Муринское сельское поселение в районе пос. Мурино, производственная зона Мурино, квартал №7, уч. 15, строение 3, кадастровый номер 47:07:0712018:170, зарегистрированы за ответчиком в установленном законом порядке.

Оценив представленное в материалы дела приложение к договору от 01.10.2013 в сопоставлении с кадастровым паспортом земельного участка № 47:07:0712018:171, учитывая, что предметом инвестирования истца по указанному договору являлся объект планируемой общей площадью 972 кв.м, передаче истцу и государственной регистрации перехода права собственности за истцом подлежит объект: складской комплекс, общей площадью 984,3 кв.м, Ленинградская область, Всеволожский муниципальный район, Муринское сельское поселение, в районе пос. Мурино, производственная зона Мурино, квартал №7, уч.13, строение 1, кадастровый номер 47:07:0712018:146.

Доказательств того, что объект: складской комплекс, общей площадью 464,5 кв.м, Ленинградская область, Всеволожский муниципальный район, Муринское сельское поселение в районе пос. Мурино, производственная зона Мурино, квартал №7, уч.13, строение 2, кадастровый номер 47:07:0712018:148, был создан за счет инвестиций истца, перечисленных во исполнение договора от 01.10.2013, в материалах дела не имеется.

Также оценив представленное в материалы дела приложение к договору № 0901/И2 от 09.01.2014 в сопоставлении с кадастровым паспортом земельного участка № 47:07:0712018:171, учитывая, что предметом инвестирования истца по указанному договору являлся объект планируемой общей площадью 2574 кв.м, передаче истцу и государственной регистрации перехода права собственности за истцом подлежат объекты: складской комплекс, общей площадью 1000,6 кв.м, Ленинградская область, Всеволожский муниципальный район, Муринское сельское поселение в районе пос. Мурино, производственная зона Мурино, квартал №7, уч. 15, строение 2, кадастровый номер 47:07:0712018:162, складской комплекс, общей площадью 657,5 кв.м, Ленинградская область, Всеволожский муниципальный район, Муринское сельское поселение в районе пос. Мурино, производственная зона Мурино, квартал №7, уч. 15, строение 4, кадастровый номер 47:07:0712018:165.

Поскольку право собственности на объект: складской комплекс, общей площадью 1008,2 кв.м, Ленинградская область, Всеволожский муниципальный район, Муринское сельское поселение в районе пос. Мурино, производственная зона Мурино, квартал №7, уч. 15, строение 3, кадастровый номер 47:07:0712018:170, не зарегистрировано за ответчиком, иск в отношении указанного объекта не подлежит удовлетворению.

Доказательств того, что объект: складской комплекс, общей площадью 550,9 кв.м, Ленинградская область, Всеволожский муниципальный район, Муринское сельское поселение в районе пос. Мурино, производственная зона Мурино, квартал №7, уч.13, строение 5, кадастровый номер 47:07:0712018:167, был создан за счет инвестиций истца, перечисленных во исполнение договора № 0901/И2 от 09.01.2014, в материалах дела не имеется.

Возражая на иск, ответчик сослался на подписанные между сторонами дополнительные соглашения от 19.06.2015 к инвестиционным договорам, согласно которым проект должен быть реализован до 31.01.2016, дополнены пп. 2.1. п. 2 договора, согласно которым по соглашению сторон инвестиционного проекта, Заказчик–Застройщик может передать инвестору иной объект недвижимости или долю в праве на иной объект недвижимости при условии, что денежная стоимость передаваемого в собственности инвестора объекта не ниже рыночной стоимости результат инвестиционной деятельности по договору, либо на объект меньшей стоимости с финансовой компенсацией рыночной стоимости объектов.

Исходя из буквального содержания п. 4.3.4. договоров, передача объекта инвестору производится после сдачи объекта в эксплуатацию, изменение срока реализации проекта не изменяет условия п. 4.3.4. договоров. Возможность передачи инвестору иного объекта недвижимости в соответствии с дополнением п. 2.1. определяется соглашением сторон, которое на данный момент сторонами не достигнуто.

В связи с указанным условия дополнительных соглашений от 19.06.2015 не являются препятствием для удовлетворения требований истца.

Расходы по уплате государственной пошлины подлежат взысканию с ответчика в пользу истца в соответствии со статьей 110 АПК РФ пропорционально размеру удовлетворенных требований.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

произвести государственную регистрацию перехода права собственности Общества с ограниченной ответственностью "Коммерческое Управление и Распоряжение Собственностью" (адрес: 195009, Санкт-Петербург, ул. ФИО1, д. 17, ОГРН: <***>, ИНН: <***>) на объекты недвижимости, расположенные по адресам:

Ленинградская область, Всеволожский муниципальный район, Муринское сельское поселение в районе пос. Мурино, производственная зона Мурино, квартал №7, уч.13, строение 1, кадастровый номер 47:07:0712018:146;

Ленинградская область, Всеволожский муниципальный район, Муринское сельское поселение в районе пос. Мурино, производственная зона Мурино, квартал №7, уч. 15, строение 2, кадастровый номер 47:07:0712018:162;

Ленинградская область, Всеволожский муниципальный район, Муринское сельское поселение в районе пос. Мурино, производственная зона Мурино, квартал №7, уч. 15, строение 4, кадастровый номер 47:07:0712018:165.

В остальной части в иске отказать.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Бастион" в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Коммерческое Управление и Распоряжение Собственностью" 18 000 руб. судебных расходов по оплате государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

Судья Васильева Н.В.