Гражданский кодекс часть 1

истец: закрытое акционерное общество «Симург» (адрес: Россия 198260, Санкт-Петербург, ул. Солдата Корзуна, 50, лит. А, 9-Н; Россия 192171, ул. Дудко, 18, пом. 11-Н, ОГРН: <***>);

ответчики: 1. Общество с ограниченной ответственностью «Стройинвест» (адрес: Россия 191186, Санкт-Петербург, ул. Миллионная 9; ОГРН: <***>)

2. Общество с ограниченной ответственностью «Перспектива» (адрес: Россия, 192029, Санкт-Петербург, ул. Дудко, д. 3, лит. А, пом. 45, ОГРН: <***>)

третье лицо: открытое акционерное общество «Пролетарский завод» (адрес: Россия 192029, Санкт-Петербург, ул. Дудко д. 3, ОГРН: <***>)

о расторжении договора

при участии

- от истца: ФИО1 (доверенность от 09.03.2014)

ФИО2 (доверенность от 15.11.2012)

ФИО3 (доверенность от 19.05.2014)

- от ответчиков: 1. ФИО4 (доверенность от 05.08.2014)

ФИО5 (доверенность от 03.04.2014)

2. ФИО6 (доверенность от 25.06.2014)

ФИО7 (доверенность от 03.04.2014)

- от третьего лица: ФИО8 (доверенность от 24.03.2014)

установил:

Закрытое акционерное общество «Симург» (далее – ЗАО «Симург») обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Стройинвест» (далее – ООО «Стройинвест») и Федеральному государственному бюджетному учреждению высшего профессионального образования «Санкт-Петербургский государственный электротехнический университет «ЛЭТИ» им. В.И. Ульянова (Ленина)» (далее – Учреждение) о расторжении договора аренды здания от 14.07.2010 № Ч/1, заключенного между ООО «Стройинвест» и ЗАО «Симург», а также об обязании Учреждения освободить знание ПТУ площадью 1124,5 кв.м, расположенное по адресу: <...>, литера Ч.

Определением суда от 17.02.2014 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Перспектива» (далее - ООО «Перспектива»).

В связи с тем, что Учреждение расторгло договор с ООО «Перспектива» и возвратило последнему здание, ЗАО «Симург» в порядке статей 46 и 47 заявило ходатайство о замене Учреждения на ООО «Перспектива» в отношении требований об обязании освободить спорное здание, а также о привлечении к участию в деле в качестве соответчика ООО «Стройинвест» в отношении требований об обязании освободить здание ПТУ площадью 1124 кв.м, расположенное по адресу: <...>, литера Ч.

Определением от 15.05.2014 суд заменил Учреждение на ООО «Перспектива».

В порядке статьи 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ООО «Стройинвест» обратилось в арбитражный суд со встречными требованиями к ЗАО «Симург» о расторжении договора аренды от 14.07.2010 № Ч/1, а также о взыскании с ЗАО «Симург» в пользу ООО «Стройинвест» 12 000 000 руб. стоимости неотделимых улучшений.

Определением суда от 26.06.2014 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено открытое акционерное общество «Пролетарский завод» (далее – ОАО «Пролетарский завод»).

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ООО «Стройинвест» уточнило встречные исковые требования и просило расторгнуть договор аренды от 14.07.2010 № Ч/1 и взыскать с ЗАО «Симург» в пользу ООО «Стройинвест» 12 302 669 руб. стоимости неотделимых улучшений.

Определением суда от 18.07.2014 встречный иск принят к производству для совместного рассмотрения с первоначальным иском по настоящему делу; ООО «Стройинвест» предоставлена отсрочка уплаты государственной пошлины до вынесения судебного акта по существу спора.

В судебном заседании представители истца настаивали на удовлетворении первоначальных требований и возражали против удовлетворения встречных исковых требований по мотивам, изложенным в отзыве и дополнительных возражениях.

Представитель ответчиков высказались против удовлетворения первоначальных требований по мотивам, изложенным в отзывах, ООО «Стройинвест» настаивал на удовлетворении встречных требований.

Представитель третьего лица оставил вопрос разрешения спора на усмотрения суда.

Из материалов дела усматривается, что ЗАО «Симург» на основании договора купли-продажи от 09.06.2009 № 7-Ч принадлежит на праве собственности ПТУ кадастровый номер 78:7122:9:33, назначение: нежилое, этажность: 3, общая площадь 1124,5 кв.м, адрес (местонахождение) объекта: <...>, литера Ч, что подтверждается свидетельством о государственной собственности от 09.01.2013 78-АЖ 824259, выданным повторно, взамен свидетельства от 08.07.2009 серии 78-АД № 219414.

Между обществом с ограниченной ответственностью «Корпорация СК» (далее – ООО «Корпорация СК», агент) и ЗАО «Симург» (принципал) 11.05.2010 заключен агентский договор № 11/5 сроком на три года, согласно условиям которого принципал поручает и обязуется оплатить, а агент обязуется совершить от своего имени и за счет принципала юридические и иные действия, связанные с содержанием, эксплуатацией и сдачей в аренду здания ПТУ кадастровый номер 78:7122:9:33, расположенного по адресу: <...>, литера Ч; этажность:3; площадь – 1 124,5 кв.м; назначение – нежилое (далее – Здание).

В рамках договора от 11.05.2010 № 11/5 агент заключил с ООО «Стройинвест» (арендатор) договор аренды от 14.07.2010 № Ч/1, согласно пункту 1.1. которого агент обязуется передать, а арендатор принять во временное возмездное владение и пользование (аренду) Здание (далее – Договор аренды), сроком на пять лет.

Согласно пункту 1.4 Договора аренды Здание передается арендатору с целью его назначения, далее – разрешенное использование.

Платежи и порядок расчетов по договору установлен главой 4 Договора аренды.

В соответствии с пунктами 4.3, 4.4 Договора аренды арендная плата начисляется с момента подписания акта приема-передачи, оплата осуществляется на основании Договора; счета для оплаты арендной платы агентом не предоставляются; арендатор обязуется оплачивать счета, выставляемые агентом, за фактически потребляемые арендатором ресурсы (коммунальные платежи) в соответствие с показаниями счетчиков; оплачиваемые арендатором ресурсы: потребляемая мощность электроэнергии; теплоснабжение помещений; забор холодного водоснабжения (ХВС), забор горячего водоснабжения (ГВС); сброс ХВС, ГВС.

Стороны пунктом 4.8 Договора аренды согласовали, что плата за пользование Зданием может быть изменена не более чем один раз в год и не более чем на 10%. Об изменении платы стороны подписывают дополнительное соглашение к Договору. Днем изменения платы считается дата подписания дополнительного соглашения.

Согласно пункту 5.1.2 агент обязуется в недельный срок рассматривать обращения арендатора по вопросам согласования проведения ремонта и/или переоборудования Здания. Документы должны быть представлены агенту в письменной форме.

Согласно пунктам 5.2.3-5.2.7 Договора аренды арендатор обязуется своевременно и в полном объеме производить выплату арендной платы и всех
других платежей, предусмотренных Договором; арендатор выполняет ремонтные работы в Здании в соответствии с Дополнительным соглашением к Договору; арендатор обязуется использовать Здание исключительно в рамках разрешенного использования; не производить в Здании без предварительного письменного разрешения Агента прокладок, скрытых и открытых проводок и коммуникаций, перепланировок и переоборудования; арендатор не вправе без письменного согласия агента сдавать Здание или помещения в арендуемом Здании в субаренду и передавать свои права и обязанности по настоящему Договору другому лицу, предоставлять Здание или помещения в арендуемом Здании в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве в уставной капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив.

Также стороны согласовали право агента на основании дополнительного соглашения к договору полностью или частично возместить арендатору стоимость проведенных ремонтных работ и неотделимых улучшений Здания (пункт 5.3.1), а случае наступлений по вине арендатора событий, указанных в пункте 6.2 договора, и не устранения их арендатором в течение одного месяца, агент имеет право расторгнуть договор в одностороннем внесудебном порядке, предупредив в письменном виде арендатора за один месяц до даты расторжения договор и освобождения арендатором Здания.

Также пунктами 5.4.3 и 5.4.5 стороны предусмотрел право арендатора производить все виды ремонта в арендуемом площади при условии получения письменного разрешения агента в предусмотренном договором порядке и изменять назначение Здания в установленном порядке на основании дополнительного соглашения к Договору.

Пунктом 6.2 стороны предусмотрено, что настоящий Договор может быть расторгнут по требованию любой из сторон в порядке, предусмотренном действующим законодательством, при наличии следующих оснований: невнесения арендной платы и (или) коммунальных платежей; невыполнения условий дополнительного соглашений к Договору; при использовании Здания в непредусмотренных Договором целях.

Кроме того, пунктом 7.4 договора стороны предусмотрели, что в случае прекращения Договора до истечения трех лет аренды по независящим от арендатора причинам и не по его вине, агент обязуется возместить арендатору понесенные им затраты, связанные с ремонтно-строительными работами в Здании, а также прямые затраты на перепланировку и переоборудование Здания в части, в которой перепланировка и переоборудование Здания выполнена в соответствие с действующим законодательством. Прямые затраты арендатора на ремонтно-строительные работы в Здании, а также прямые затраты на перепланировку Здания определяются дополнительным соглашением к Договору.

21.07.2010 Здание передано арендатору с целью его назначения; помещения арендатором осмотрены, претензий к состоянию помещений арендатор не имеет.

14.07.2010 между агентом и арендатором заключено дополнительное соглашение № 1, согласно пункту 1 которого арендатор обязуется своими силами и за свой счет осуществить ремонт Здания в соответствие со сметами на ремонтно-строительные работы помещений 1-го этажа (11 листов), 2-го этажа (8 листов) и 3-го этажа (11 листов) Здания (далее – Сметы).

Согласно пункту 2 дополнительного соглашения общая сумма прямых затрат составляет 2 112 205 руб. (Прямые затраты).

При этом пунктом 4 дополнительного соглашения № 1 стороны согласовали, что агент на основании дополнительного соглашения полностью или частично возмещает арендатору стоимость выполненных пуско-наладочных работ, но не более 15% от суммы Прямых затрат.

14.07.2010 между агентом и арендатором заключено дополнительное соглашение № 2 к Договору аренды, согласно пункту 1 которого агент не возражает использовать Здание для временного проживания рабочих, при условии выполнения арендатором обязательств, предусмотренных пунктом 2 настоящего дополнительного соглашения.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 02.02.2012 по делу № А56-61353/2011 ЗАО «Симург» обязано зарегистрировать Договор аренды.

22.02.2013 между ЗАО «Симург», агентом и арендатором заключено соглашение о переходе прав и обязанностей по Договору аренды.

Согласно указанному соглашению стороны продлили срок действия Договора аренды до 21.03.2017 и внесли изменения в приложение № 2 к Договору аренды

01.07.2013 между ЗАО «Симург» и ООО «Стройинвест» заключено соглашение № 3, согласно пункту 1 которого стороны пришли к соглашению о продлении срока Договора аренды на три месяца.

Пунктом 2 соглашения от 01.07.2013 № 3 в связи с затруднительным финансовым положением арендатора стороны договорились об изменении арендных платежей (т.1, л.д.36).

Ссылаясь на возникновение задолженности со стороны арендатора по оплате арендных платежей, ООО «Симург» направило в адрес ООО «Стройинвест» претензию на основании пункта 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации с требованием погасить возникшую задолженность, а также с предложением в случае неоплаты задолженности в установленные сроки заключить соглашение о расторжении Договора аренды.

Поскольку претензия ответчиком оставлена без удовлетворения, ЗАО «Симург» обратилось в арбитражный суд с требованием о расторжении Договора аренды и выселении ООО «Перспектива» (субарендатор) из Здания.

По мнению ЗАО «Симург», постоянные просрочки внесения арендной платы в совокупности с ее внесением за четыре периода аренды подряд (ноябрь, декабрь 2013 года и январь, февраль 2014 года) являются существенным нарушением условий Договора аренды, поскольку в значительной мере лишает истца возможности получать систематический доход от использования своего имущества.

ООО «Стройинвест» обратилось в суд со встречным иском к ЗАО «Симург» о расторжении договора аренды от 14.07.2010 № 4/1 и взыскании с ЗАО «Симург» стоимости неотделимых улучшений.

В качестве основания встречного искового заявления указана передача Здания с существенными недостатками, отсутствие электроэнергии, скопление мусора, что в соответствии с правилами статей 450 и 620 Гражданского кодекса Российской Федерации позволяет ООО «Стройинвест» требовать расторжения Договора аренды и возмещения затрат, произведенных ООО «Стройинвест» на ремонт Здания.

В силу статей 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В силу пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором.

Статьей 619 ГК РФ определено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

В силу пункта 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Материалами дела подтверждается, что ООО «Симург» соблюден досудебный порядок урегулирования спора, а ООО «Стройинвест» нарушены сроки внесения арендных платежей, что является нарушением условий договора аренды, а также самостоятельным основанием для его расторжения.

Согласно пунктам 5.3.5 и 6.2 Договора аренды истец имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения Договора аренды в случае невнесения арендной платы и/или при использовании Здания в непредусмотренных Договором целях, предупредив арендатора за 1 месяц до даты расторжения договора.

Факт невнесения арендной платы в течение более двух месяцев подтверждается выпиской по счету истца (т.1, л.д. 47-53) и не оспаривается ответчиком.

Соблюдение претензионного порядка подтверждается почтовыми квитанциями и описями вложения в ценное письмо (т. 1, л.д. 12-19).

Кроме того, на основании договора от 28.08.2013 № ЭТУ-154, заключенного между ООО «Перспектива» (наймодатель) и Учреждением (наниматель) (т. 1, л.д.88) Здание использовалось для проживания студентов.

Пунктом 1.1 данного договора предусмотрено, что наймодатель передает нанимателю места для проживания иногородних и несемейных студентов Учреждения в количестве 130 человек в помещениях, расположенных в Здании.

Пунктом 1 Федерального закона от 29.12.2012 № 273-ФЗ «Об образовании в Российской Федерации» предусмотрено, что нуждающимся в жилых помещениях в общежитиях обучающимся по основным образовательным программам среднего профессионального и высшего образования по очной форме обучения и на период прохождения промежуточной и итоговой аттестации обучающимся по данным образовательным программам по заочной форме обучения организациями, осуществляющими образовательную деятельность, предоставляются жилые помещения в общежитиях при наличии соответствующего жилищного фонда у этих организаций.

Жилые помещения в общежитиях предоставляются обучающимся в порядке, установленном локальными нормативными актами организаций, осуществляющих образовательную деятельность. Обучающимся, указанным в части 5 статьи 36 настоящего Федерального закона, жилые помещения в общежитиях предоставляются в первоочередном порядке. С каждым обучающимся, проживающим в жилом помещении в общежитии, заключается договор найма жилого помещения в общежитии в порядке, установленном жилищным законодательством. При наличии обучающихся, нуждающихся в жилых помещениях в общежитиях, не допускается использование таких жилых помещений для целей, не связанных с проживанием в них обучающихся (пункт 2 указанной статьи).

Согласно статье 92 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) жилые помещения в общежитиях относятся к жилым помещениям специализированного жилищного фонда.

Жилые помещения в общежитиях предназначены для временного проживания граждан в период их работы, службы или обучения. Под общежития предоставляются специально построенные или переоборудованные для этих целей дома либо части домов (пункт 1, 2 статьи 94 ЖК РФ).

Таким образом, материалами дела подтверждается, что Здание использовалось с 01.09.2013 по 01.03.2014 для проживания студентов Учреждения, то есть Здание использовалось в качестве общежития.

ЖК РФ предусмотрено, что назначение помещений, используемых в качестве общежития должно быть жилым.

Согласно свидетельству о праве собственности, а также выписке из ЕГРП назначение Здания в настоящий момент является нежилым.

Договором аренды (пункт 1.1, 1.4) предусмотрено, что Здание передается с целью его назначения, назначение Здания - нежилое.

Таким образом, Здание использовалось в непредусмотренных как Договором аренды, так и назначением Здания целях.

Ссылку ответчиков на пункт 1 дополнительного соглашения № 2 к Договору аренды суд находит несостоятельной, поскольку пунктом 1 установлено, что агент не возражает использовать Здание для временного проживания рабочих при условии выполнения арендатором обязательств, предусмотренных пунктом 2 настоящего дополнительного соглашения.

Пунктом 2 предусмотрено, что арендатор своими силами и за свой счет осуществляет все необходимые согласования вопросов изменения назначения Здания под общежитие.

Таким образом, условием использования Здания для проживания рабочих являлось изменение назначения Здания под общежитие, то есть перевод Здания в жилой фонд.

Доказательства перевода Здания в жилой фонд в материалах дела отсутствуют, при том, что Здание передано ООО «Стройинвест» по акт приема-передачи 21.07.2010.

ООО «Стройинвест» представлены в материалы дела документы, свидетельствующие о том, что ООО «Стройинвест» инициировало согласование документов для осуществления перепланировки. Однако все представленные документы свидетельствуют о том, что ООО «Стройинвест» сделан и начато согласование проекта перепланировки Здания под гостиницу: экспертное заключение филиала №4 ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в городе Санкт-Петербург» в Адмиралтейском, Василеостровском, Центральном районах» от 21.08.2011; письмо ГУ МЧС России от 29.09.2011 № 2-1-56-6555; заключение межведомственной комиссии по объектам нежилого фонда Невского района Санкт-Петербурга о согласовании (переустройства) перепланировки нежилых помещений № 12.

ЖК РФ не относит гостиницу к жилищному фонду, таким образом, назначение помещений, используемых под гостиницу, являются нежилым.

Кроме того, указанным заключением межведомственной комиссии установлено, что срок производства ремонтно-строительных работ устанавливается с 05.08.2013 по 05.09.2013, в то время как с 01.09.2013 Здание использовалось Учреждением для проживания студентов в качестве общежития.

Представитель ООО «Перспектива» в судебном заседании 29.07.2014 признал, что в настоящее время владеет и пользуется Зданием.

Статьей 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества (статья 620 ГК РФ);

Согласно пункту статьи 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом (пункт 3).

Пунктом 7.4 Договора аренды установлено, что в случае прекращения договора до истечения 3 лет аренды по независящим от арендатора причинам и не по его вине, агент обязуется возместить арендатору понесенные им прямые затраты, связанные с ремонтно-строительными работами в Здании, а также прямые затраты на перепланировку и переоборудование Здания в той части, в которой перепланировка и переоборудование Здания выполнена в соответствии с действующим законодательством. Прямые затраты арендатора на ремонтно-строительные работы в Здании, а также прямые затраты на перепланировку и переоборудование Здания определяются дополнительным соглашением к Договору.

Дополнительным соглашение от 14.07.2014 № 1 (т.1, л.д. 27-28) сторонами согласована сумма прямых затрат ООО «Стройинвест» в размере 2 112 205 руб. (пункт 1).

Пунктом 4 названного соглашения предусмотрено, что агент на основании дополнительного соглашения полностью или частично возмещает арендатору стоимость выполненных в Здании пуско-наладочных работ, но не более 15% от суммы прямых затрат. В пункте 4.1 также содержится перечень пуско-наладочных работ.

Вопреки статье 65 АПК РФ ООО «Стройинвест» не представлены доказательства нарушения Договора аренды ЗАО «Симург». В том числе, ответчиками не представлено ни одного доказательства, подтверждающего факт отсутствия энергоснабжения в Здании.

ООО «Стройинвест» ссылается на собственное заявление, утверждение ООО «Перспектива», которое в настоящий момент использует Здание и не заинтересован в расторжении Договора аренды; отсутствие договорных отношений между ЗАО «Симург» и ОАО «Пролетарский завод», которое поставляет энергоресурсы в Здание.

Однако отсутствие договора не доказывает отсутствия энергоснабжения в Здании.

Также следует отметить, что ООО «Стройинвест» не представлены письма в адрес ЗАО «Симург» о том, что с 31.07.2013 в Здании отсутствует энергоснабжение.

Кроме того, ООО «Стройинвест» не ссылалось на отсутствие энергоснабжения в ответ на претензионное письмо ЗАО «Симург» от 09.01.2014 №012, в котором истец требовал оплатить образовавшуюся задолженность по арендной плате.

Впервые ООО «Стройинвест» сообщило истцу об отсутствии энергоснабжения в Здании в отзыве на исковое заявление по настоящему делу.

При этом Истцом представлены в материалы дела письмо ОАО «Пролетарский завод», подписанное главным энергетиком Завода, а также объяснения, данные Заводом в УФ АС РФ о том, что энергоснабжение Здания не прерывалось (т. 2, л.д. 30-34).

Кроме того, в пункте 1.2 Договора от 28.08.20124 № ЭТУ-154, заключенного между ООО «Перспектива» (наймодатель) и Учреждением (наниматель), указано, что наниматель принимает у наймодателя места для проживания иногородних и несемейных студентов Учреждения и не имеет претензий к месторасположению, техническим характеристикам и состоянию мест и помещений.

В материалах дела отсутствуют доказательства того, что Здание не могло быть использовано ООО «Стройинвест».

При этом в материалах дела имеются доказательства того, что Здание использовалось ответчиками. В отношении Здания заключены договоры субаренды с ООО «Перспектива» (от 31.07.2013 № 5, а также от 01.01.2014 № 6 от 01.01.2014), заключен и продлевался (дважды) договор субаренды между ООО «Перспектива» и Учреждением.

ООО «Стройинвест» ссылается на то, что между ООО «Корпорация СК» и им было заключено дополнительное соглашение к договору аренды путем обмена письмами и приемкой работ по ремонту Здания.

Помимо того, что работы, о которых заявляет ООО «Стройинвест» фактически им не выполнены, любое дополнительное соглашение (в том числе о возмещении стоимости произведенных работ) к Договору аренды, подлежащему государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью такого договора. Данный договор аренды подлежал государственной регистрации, поскольку заключен на срок 5 лет и был впоследствии зарегистрирован на основании решения суда, что подтверждается отметками регистрирующего органа на самом договоре (т.1, л.д. 35).

Соответственно, любое дополнительное соглашение к Договору аренды считается заключенным только с момента государственной регистрации.

Данное утверждение подтверждается позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте Информационного письма от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Информационное письмо № 59).

Следовательно, дополнительное соглашение от 29.05.2008 к договору аренды, подписанное в период действия Закона о регистрации и изменяющее права и обязанности сторон, подлежит обязательной государственной регистрации.

Исходя из смысла указанных положений, если договор подлежит государственной регистрации, то все изменения и дополнения к нему как часть этого договора также подлежат государственной регистрации».

ООО «Стройинвест» указывает на то, что три года аренды не истекли, поскольку отсчитывать данный срок следует от момента государственной регистрации Договора аренды, то есть с 11.03.2013.

Однако данный срок следует отсчитывать не с момента заключения Договора аренды, а с 21.07.2010 - с момента передачи Здания ООО «Стройинвест».

Статьей 431 ГК РФ предусмотрено, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора.

Под арендой понимается временное возмездное владение и пользование имуществом (статья 606 ГК РФ).

Пунктом 3.1 Договора аренды присмотрено, что срок аренды начинает исчисляться с момента подписания акта приема-передачи.

С момента подписания акта приема-передачи ООО «Стройинвест» начало использовать Здание, а именно: неоднократно передавало в субаренду третьим лицам и даже, по утверждению ответчика, произвело ремонт и перепланировку.

Правило о том, что в срок аренды не включается период фактического владения и пользования имуществом до заключения договора применяется только для целей регистрации (пункт 8 Информационного письма № 59).

В пункте 7.4 установлено, что право на возмещение действует до истечения трех лет аренды, а не в течение трех лет с момента заключения договора аренды.

Таким образом, исходя из буквального толкования положения пункта 7.4 Договора аренды, а также в совокупности с положениями договора о сроке (пункт 3.1) и фактическим поведением ООО «Стройинвест» в отношении Здания, необходимо срок аренды Здания отсчитывать с 21.07.2010.

Учитывая изложенные обстоятельства, суд считает, что требования ЗАО «Симург» обоснованы и подлежат удовлетворения, а встречные требования ООО «Стройинвест» - отклонению.

Согласно статье 301 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику предоставлено право истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Материалами дела подтверждается, что ООО «Перспектива» использует спорное имущество без правоустанавливающих документов; договорные отношения между ним и истцом отсутствуют.

В силу статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Поскольку ООО «Перспектива» не доказало наличия установленных статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации оснований для использования спорного имущества, суд считает, что требования ЗАО «Симург» в отношении ООО «Перспектива» обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Руководствуясь статьями 110, 167-176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

р е ш и л :

Расторгнуть договор аренды здания от 14.07.2010 № Ч/1.

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Перспектива» и общество с ограниченной ответственностью «Стройинвест» освободить здание ПТУ площадью 1124,5 кв.м, расположенное по адресу: <...>, литера Ч.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Стройинвест» в пользу закрытого акционерного общества «Симург» 6000 руб. расходов по государственной пошлине.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Перспектива» в пользу закрытого акционерного общества «Симург» 2000 руб. расходов по государственной пошлине.

В удовлетворении встречных исковых требований общества с ограниченной ответственностью «Стройинвест» отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Стройинвест» в доход федерального бюджета 84 513,34 руб. государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья Савина Е.В.