Гражданский кодекс часть 1

истец: общество с ограниченной ответственностью "Изол" (190020, Санкт-Петербург город, Бумажная улица, дом 16, корпус 1 литера А, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 21.11.2008, ИНН: <***>)

ответчик: общество с ограниченной ответственностью "Северо-западное агентство внешних коммуникаций" (194044, Санкт-Петербург город, Большой Сампсониевский проспект, дом 28, корпус 4 литер л, пом/ком. 32-Н/1,2,Ч.КОМ.З, ОГРН: <***>, дата присвоения ОГРН: 26.06.2009, ИНН: <***>)

о взыскании,

при участии согласно протоколу судебного заседания от 20.01.2022,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Изол" (далее - истец, ООО «Изол») обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу ограниченной ответственностью "Северо-западное агентство внешних коммуникаций" (далее – ответчик, ООО «Северо-Западное АВК») о взыскании 62 387 руб. задолженности по арендной плате по договору аренды нежилого помещения № 35-7/И от 01.08.2019 за период с 01 июня по 30 июня 2020 года,
148 733 руб. стоимости восстановительного ремонта.

Определением от 23.07.2021 дело принято к рассмотрению в порядке упрощенного производства без вызова сторон в соответствии со статьей 228 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

В отзыве на иск ответчик не согласился с требованиями истца, указав на отсутствие задолженности по арендной плате за спорный период, что подтверждается платежным поручением №340 от 23.08.2021. Кроме того, по мнению ответчика, оснований для взыскания стоимости восстановительного ремонта не имеемся, поскольку совокупность обстоятельств, установленная ст. 15 ГК РФ, истом не доказана.

27.08.2021 от истца в суд поступило заявление о частичном отказе от исковых требований в связи с добровольным погашением ответчиком задолженности по арендной плате за спорный период в полном объеме.

Определением от 17.09.2021 суд перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства, назначено предварительное судебное заседание с возможностью перехода в основное судебное заседание в отсутствие возражений сторон.

В судебном заседании 09.12.2021 представитель ответчика ходатайствовал об исключении из числа доказательств Отчета об оценке №РС-30/20 от 30.08.2020.

Истец, извещенный о времени и месте судебного разбирательства, явку представителя не обеспечил; направил в суд ходатайство о проведении предварительного судебного заседания в его отсутствие с возражением против перехода в основанное судебное заседание.

Суд, признав дело подготовленным к судебному разбирательству, завершил предварительное судебное заседание; назначил дату судебного заседания на 20.01.2022 в 15 час. 40 мин.

В судебном заседании 20.01.2022 представитель истца настаивал на удовлетворении исковых требований с учетом отказа в части взыскания суммы долга по арендной плате.

Представитель ответчика настаивал на исключении из числа доказательств Отчета об оценке №РС-30/20 от 30.08.2020, просил в иске отказать.

Исследовав материалы дела, доводы иска и отзыва на него, заслушав мнения участвующих в деле лиц, суд установил следующее.

Между ООО «Изол» (арендодатель) и ООО «Северо-Западное АВК» (арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения № 35-7/И от 01.08.2019 (далее - договор), по условиям которого арендатору во временное пользование был предоставлен объект нежилого фонда, состоящий из нежилого помещения под условным номером 206 общей площадью 59,0 (пятьдесят девять), кв. м., расположенный на втором этаже здания по адресу: Санкт-Петербург, ул. Бумажная д. 16, кор.1., лит. А, пом. 29-Н,30-Н,31-Н, 32-П, 4ЛК, в целях осуществления офисной деятельности.

В результате ненадлежащего исполнения ответчиком обязанности по внесению арендной платы возникла задолженность за июнь 2020 г. в размере 62 387 руб.

29.04.2020 ответчик полностью освободил помещение от своего имущества, передал в адрес истца ключи от помещения, пропуска на территорию арендуемого объекта. Направил письмо с просьбой принять помещение из аренды по акту.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 28.07.2020 по делу № А56-35770/2020 установлено, что договор является расторгнутым с 01.07.2020 в силу положений п. 1.6., 6.1 договора.

В соответствии пунктом 2.2.6 договора аренды № 35-7/И от 01.08.2019 на арендатора возложена обязанность за свой счет, своими силами и материалами, в соответствии с согласованным с арендодателем планом-графиком производить текущий ремонт помещений без права компенсации стоимости произведенных работ.

Пунктами 2.2.8 и 2.2.13 договора стороны предусмотрели обязанность арендатора возмещать арендодателю убытки в случае допущенного ухудшения технических характеристик помещения, а также не позднее 3 дней со дня прекращения договора передать помещение по акту в исправном состоянии.

Текущий ремонт состоит в систематическом и своевременном проведении работ по предохранению имущества от преждевременного износа и устранению возникающих повреждений и неисправностей.

Ответчик принятые на себя обязательства не исполнил, текущий ремонт не произвел, после освобождения помещения, возникшие в период аренды недостатки, отсутствовавшие при передаче имущества арендатору, не устранил.

Согласно Отчету об оценке №РС-30/20 от 30.08.2020 стоимость восстановительно-ремонтных работ, включая стоимость материалов, составила
148 733 руб.

В адрес ответчика 30.04.2021 направлена претензия с исх. № 17/2021 от 29 апреля 2021 г., оставление которой без ответа послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в их совокупности и взаимной связи, суд пришел к следующим выводам.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (пункт 2 статьи 616 ГК РФ).

В силу положений статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Согласно ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом,

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 ГК РФ.

Согласно положениям статьи 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы (упущенная выгода).

В обоснование требования о взыскании стоимости восстановительного ремонта истец представил Отчет №РС-30/20 от 30.08.2020, составленный по состоянию на 04.05.2020 ООО «Агентство консалтинга и оценки».

Ответчик ходатайствовал об исключении указанного отчета из числа доказательств как несоответствующий критериям относимости и допустимости.

Между тем ходатайство о назначении экспертизы ответчик не заявил, указав в судебном заседании на нецелесообразность ее проведения ввиду давности срока и смены арендаторов помещения.

Суд, рассмотрев заявление ответчика об исключении доказательства, выслушав доводы сторон, признал ходатайство не подлежащим удовлетворению.

Согласно п.2.2.21 договора по окончании его действия арендатор должен освободить помещение от своего имущества и возвратить его арендодателю в том состоянии, в котором оно находилось на момент подписания акта приема-передачи, либо соответственно с произведенными неотделимыми улучшениями, с учетом разумного физического износа.

Под разумным физическим износом стороны понимают следующее: помещение и его инженерное оборудование соответствуют состоянию, зафиксированному на момент подписания акта приёма-передачи, пригодны к использованию по функциональному назначению без проведения ремонта, имеющие незначительные дефекты (волосные трещины и сколы краски, штукатурки, единичные повреждения окрасочного слоя, царапины).

Между тем суду не представлен акт приема-передачи помещения, подписанный арендодателем при прекращении договора.

Как следует из отчета, по результатам осмотра объекта недвижимости оценщиком установлены следующие повреждения:

- на стене справа от входа имеются 9 отверстий диаметром около 1 см, а также на данной стене на уровне спинок стульев видны загрязнения, потертости в виде горизонтальных линий, в данных местах стерт верхний слой обоев, на стене у пола на участке размером 10 х 30 см видны пятна, разводы и потеки;

- у всех окон (2 шт.) на откосах на высоте около 10 см от места стыка с подоконником видны загрязнения черного цвета в виде горизонтальных полос;

- на стене слева от входа (см. план выше) имеются 10 отверстий диаметром около 1 см, а также на данной стене на уровне спинок стульев видны загрязнения, потертости в виде горизонтальных линий, в данных местах стерт верхний слой обоев, на стене у пола на участке размером 40 х 20 см видны пятна, разводы и потеки;

- дверной блок и наличник имеют следы повреждения, на дверном полотне видны два отверстия, у верхней коробке двери видна выбоина размером 2x2 см, дверное полотно поцарапанное, на участке размером 20 х 30 см ламинирующий слой побелел, изменился цвет структуры,

- на стене с окнами ниже уровня подоконников на всей ее длине видны въевшиеся в обои следы грязи, а также потеки разводы и пятна, потертости в виде горизонтальных линий, в данных местах стерт верхний слой обоев;

- на стене с дверью имеются 5 отверстий диаметром около 1 см, а также на данной стене на высоте около 1-1,5 м от пола на всей ее длине видны загрязнения, потертости в виде горизонтальных линий, в данных местах стерт верхний слой обоев, на стене у пола на участке размером 10 х 40 см видны пятна, разводы и потеки;

- на линолеуме на общей площади около 10 кв. м в разных местах помещения видны въевшиеся загрязнения (темные пятна), глубокие царапины, потертости и механические повреждения.

Оценщик пришел к выводу, что перечисленные недостатки не относятся к нормальному износу.

Кроме того, указанные повреждения не поименованы в п. 2.2.21 договора и не могут быть отнесены к разумному физическому износу.

Несогласие ответчика с выводами специалиста, сделанными в рамках Отчета №РС-30/20 от 30.08.2020, не подтверждено какими-либо объективными доказательствами по делу.

Доказательств, что зафиксированные в отчете об оценке недостатки нежилого помещения имели место на момент принятия помещения в аренду, ответчиком не представлено.

Ходатайство о назначении судебной экспертизы ответчик не заявил.

В соответствии со статьей 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Рыночная стоимость ремонтных работ по восстановлению поврежденного недвижимого имущества с учетом физического износа материалов составила
148733,00 руб.

При таких обстоятельствах суд пришел к выводу, что требования истца в части взыскания суммы восстановительного ремонта обоснованы и подлежат удовлетворению.

В соответствии с частью 2 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции или апелляционной инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела в суде соответствующей инстанции, отказаться от иска полностью или частично.

Поскольку отказ истца от требования о взыскании долга по арендной плате в размере 62 387 руб. не противоречит закону, не нарушает права других лиц (ч. 5 ст. 49 АПК РФ), принят судом, производство по делу в указанной части подлежит прекращению в порядке ст. 150 АПК РФ.

Руководствуясь ст.ст. 49, 150, 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Северо-Западное АВК»в пользу общества с ограниченной ответственностью «Изол» стоимость восстановительно-ремонтных работ в сумме 148 733 руб., а также 7 222 руб. судебных расходов по оплате государственной пошлины.

Производство по требованию о взыскании задолженности по арендной плате в размере 62 387 прекратить.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья Бугорская Н.А.