Гражданский кодекс часть 1

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – заявитель, Предприниматель) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением к администрации Приморского района Санкт-Петербурга (далее – Администрация), Жилищному комитету Правительства Санкт-Петербурга (далее – Жилищный комитет) о признании незаконным, выраженного в уведомлении от 19.09.2014 № 11.1-3708, отказа Администрации в переводе жилого помещения, расположенного по адресу: <...>, обязании Администрации издать распоряжение о переводе указанного жилого помещения в нежилое.

В отзыве на заявление Администрация против удовлетворения требований Предпринимателя возражает, поскольку в соответствии с частью 2 статьи 40 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) для перевода спорного жилого помещения в нежилое необходимо согласие всех собственников многоквартирного дома.

В судебном заседании представитель Предпринимателя представил дополнение к заключению по результатам анализа проектного решения перепланировки квартиры под магазин промышленных товаров по адресу: <...>.

Представитель Администрации заявил ходатайство о прекращении производства по делу в соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), поскольку оспариваемый отказ Администрации аналогичен по своему содержанию отказу Администрации от 12.07.2013, который оспаривался Предпринимателем в Приморском районном суде Санкт-Петербурга в деле № 2-10741/2013.

Учитывая, что по настоящему делу Предпринимателем оспаривается самостоятельный отказ Администрации, выраженный в уведомлении от 19.09.2014 № 11.1-3708, вынесенном после рассмотрения дела № 2-10741/2013, основания для прекращения производства по настоящему делу в соответствии с указанной нормой права отсутствуют.

Арбитражный суд, руководствуясь частью 4 статьи 137 АПК РФ, в отсутствие возражений надлежащим образом извещенного Жилищного комитета, завершил предварительное судебное заседание и начал рассмотрение дела в судебном заседании арбитражного суда первой инстанции.

Представитель заявителя предъявленные требования поддержал, представитель Администрации против удовлетворения заявленных требований возражал по основаниям, изложенным в отзыве.

Заслушав пояснения представителей заявителя и Администрации, изучив представленные в дело доказательства, арбитражный суд установил следующее.

Предпринимателю на основании договора купли-продажи от 24.11.2011 серии 78 АА № 1328673 на праве собственности принадлежит квартира 62 общей площадью 40,6 кв. м с условным номером 78-78-38/229/2011-280, расположенная по адресу: <...>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 09.12.2011 серии 78-АЖ № 468176.

В соответствии с письмом Комитета по градостроительству и архитектуре Санкт-Петербурга (далее – КГА) от 06.02.2012 № 1-4-5960/Э Предпринимателю разрешено разработать проект устройства отдельного входа со стороны торцевого фасада и замены оконных заполнений на витринные со стороны лицевого фасада здания по адресу: <...>.

Обществом с ограниченной ответственностью «Ленстройреконструкция» разработан проект перепланировки спорной квартиры истца под магазин промышленных товаров, шифр СА-12-ПР-154-АР, который согласован с уполномоченными органами в установленном законом порядке: получены разрешения КГА, Управления надзорной деятельности Приморского района ГУ МЧС России по Санкт-Петербургу, ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в городе Санкт-Петербурге», УФС по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по городу Санкт-Петербургу, Комитета по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры.

26.04.2013 решением межведомственной комиссии Администрации дано согласие на перепланировку спорной квартиры в соответствии с представленным проектом.

11.07.2013 Предприниматель обратился в Администрацию с заявлением о переводе спорного жилого помещения из жилого фонда в нежилой фонд для дальнейшего использования его под магазин промышленных товаров.

Уведомлением Администрации от 12.07.2013 Предпринимателю было отказано в принятии решения о переводе жилого помещения в нежилое со ссылкой на отсутствие согласия собственников помещений в многоквартирном доме.

Данный отказ оспорен Предпринимателем в судебном порядке и решением Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 11.11.2013 по делу № 2-10741/2013 признан незаконным. Апелляционным определением Санкт-Петербургского городского суда от 14.07.2014 по делу № 33-9690/2014 названное решение отменено, в удовлетворении требований Предпринимателя отказано.

В дальнейшем Предприниматель повторно обратился в Администрацию с заявлением от 01.09.2014 о переводе спорного жилого помещения в нежилое в целях использования помещения под магазин промышленных товаров.

Уведомлением от 19.09.2014 № 11.1-3708 Администрация отказала Предпринимателю в переводе спорного жилого помещения в нежилое со ссылкой на часть 2 статьи 40 ЖК РФ.

Предприниматель, полагая, что оспариваемый отказ является незаконным, поскольку работы, проведенные по устройству отдельного входа спорной квартиры, не являются реконструкцией многоквартирного дома, для которой необходимо получение согласие всех собственников помещений дома, передача имущества в пользование не влечет уменьшением размера общего имущества, обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Требование о признании незаконными решений или действий (бездействия) органов, должностных лиц может быть удовлетворено судом при одновременном наличии двух обстоятельств: оспариваемые решения и действия (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушают права и законные интересы заявителя.

Согласно части 1 статьи 22 ЖК РФ перевод жилого помещения в нежилое помещение допускается с учетом соблюдения требований настоящего Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности.

В силу части 1 статьи 23 ЖК РФ перевод жилого помещения в нежилое помещение осуществляется органом местного самоуправления.

Часть 1 статьи 24 ЖК РФ предусматривает, что отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение допускается в случае: 1) непредставления определенных частью 2 статьи 23 настоящего Кодекса документов, обязанность по представлению которых возложена на заявителя; 2) представления документов в ненадлежащий орган; 3) несоблюдения предусмотренных статьей 22 настоящего Кодекса условий перевода помещения; 4) несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.

Согласно пункту 3.4.10 и пункту 3.4.41 Положения об администрации района Санкт-Петербурга, утвержденного постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 26.08.2008 № 1078, администрации районов Санкт-Петербурга уполномочены в установленном порядке согласовывать переустройство и (или) перепланировку жилых помещений, а также осуществлять в установленном порядке по согласованию с Жилищным комитетом перевод жилых помещений в нежилые помещения.

Порядок предоставления государственной услуги по переводу жилого помещения в нежилое помещение установлен Административным регламентом предоставления администрациями районов Санкт-Петербурга государственной услуги по осуществлению в установленном порядке по согласованию с Жилищным комитетом перевода жилых помещений в нежилые и нежилых помещений в жилые помещения, утвержденным в приложении № 2 к распоряжению Жилищного комитета от 13.04.2012 № 263-р «Об утверждении административных регламентов предоставления государственных услуг».

В соответствии с пунктом 3.2.4 названного Административного регламента критерием принятия решения о переводе жилого помещения в нежилое помещение является соответствие проекта переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения требованиям законодательства, а также соблюдение условий перевода помещений, предусмотренных ст. 22 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Кроме того, в силу пунктов 3.2.3, 3.2.5 указанного Административного регламента перевод жилых помещений в нежилые помещения согласовывается с Жилищным комитетом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Согласно пункту 1 статьи 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

Как указано в пункте 1 статьи 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Частью 2 статьи 36 ЖК РФ предусмотрено, что собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных данным кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

В силу части 2 статьи 40 ЖК РФ, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии с пунктом «в» части 2 раздела 1 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491, в состав общего имущества включаются, в том числе ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие конструкции).

Согласно представленному проекту перепланировки (шифр СА-12-ПР-154-АР) Предприниматель в принадлежащей ему квартире намерен осуществить устройство новых входов, изолированных от жилых квартир, на месте существующих оконных проемов. Из пояснительной записки к данному проекту следует, что отдельный вход в спорную квартиру проектируется с торцевого фасада здания, на месте существующего окна. Проектом предусматривается демонтаж части существующей стены под устройство отдельного входа (занижение нижней отметки оконного проема до уровня чистого пола первого этажа).

Таким образом, в результате осуществления данного проекта фактически будет произведено разрушение части внешней стены многоквартирного дома, которая находится в общей долевой собственности собственников помещений в данном жилом доме, что повлечет за собой также изменение режима пользования частью земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, и который необходим для его эксплуатации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 290 ГК РФ и частью 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности принадлежит земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 67 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если земельный участок не сформирован и в отношении его не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования, однако, по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме.

При этом, в указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 305 ГК РФ имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка.

Таким образом, из вышеизложенных норм права и разъяснений следует, что отсутствие кадастрового учета земельного участка с элементами озеленения, непосредственно примыкающего к фундаменту дома, и нахождение такого участка в собственности внутригородского муниципального образования или субъекта Российской Федерации, не является основанием для освобождения собственника помещения многоквартирного дома от обязанности получить согласие остальных собственников помещений дома на уменьшения земельного участка и передачу его части во владение собственнику, заинтересованному в его использовании для личных нужд, поскольку собственники помещений многоквартирного дома вправе в любое время потребовать передачи земельного участка в собственность и в реализации этого права им не может быть отказано.

Из приведенных выше норм следует, что перевод жилого помещения в нежилое помещение, сопровождающийся реконструкцией, переустройством или перепланировкой данного помещения, и связанный с изменением параметров общего имущества многоквартирного жилого дома и режима пользования этим имуществом, возможен только при наличии согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Кроме того, исходя из правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, сформулированной в Определении от 21.12.2011 № 1830-О-О, приведенные выше статьи гражданского и жилищного законодательства направлены на защиту прав собственников помещений в многоквартирном доме и, рассматриваемые в системной связи и совокупности не предполагают наличия у собственника помещения, переводимого из жилого в нежилое, права самостоятельного распоряжения общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме.

Документы, подтверждающие получение соответствующего согласия всех собственников многоквартирного дома на перевод спорного жилого помещения в нежилое, в материалы дела не представлены. Отсутствие данного согласия Предпринимателем не оспаривается.

При таких обстоятельствах оспариваемый отказ Администрации является законным.

Руководствуясь статьями 167-170, 197-201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

Отказать в удовлетворении заявленных требований.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья Вареникова А.О.