Гражданский кодекс часть 1

истец: Индивидуальный предприниматель ФИО1, (адрес: Россия 191015, Санкт-Петербург, Таврическая 2,пом.17Н, ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>, дата регистрации: 09.12.2013, дата рождения: 16.09.1979, место рождения: г. Архангельск);

ответчик: Общество с ограниченной ответственностью "НеваИнвестПроект" (адрес: Россия 196084, Санкт-Петербург, Московский пр., д. 78, литер К, пом. 4-Н, ОГРН: <***>, ИНН: <***>, дата регистрации: 05.10.2005);

третье лицо: ФИО2 (адрес: Россия 192076, Санкт-Петербург, пр. Шлиссельбургский, д. 32, кор. 2, кв. 159)

о взыскании предварительной оплаты, неустойки и убытков,

при участии:

- от истца: до перерыва ФИО1 (паспорт), после перерыва – не явился, извещен;

- от ответчика: не явился, извещен;

- от третьего лица: не явился, извещен;

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 обратилась в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «НеваИнвестПроект» (далее – ООО «НеваИнвестПроект») с требованием о взыскании суммы предварительной оплаты по договору от 30.03.2012 №230312/П-21 в размере 1 579 450 руб., неустойки в размере 4 422 460 руб., убытков в размере 240 000 руб. и штрафа в размере 1 699 450 руб.

Определением от 29.04.2015 суд принял к производству встречное исковое заявление ООО «НеваИнвестПроект» о признании договора от 29.10.2014 №10/2-14 об уступке требования (цессии) недействительным в силу его ничтожности для совместного рассмотрения с первоначальным иском.

Определением от 05.05.2015 суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО2.

Решением суда первой инстанции от 28.08.2015 (судья Егорова Д.А.) принят отказ истца от требования о взыскании 1 699 450 руб. штрафа, в остальной части в иске отказано, производство по встречному иску прекращено.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.01.2016 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 21.04.2016 указанные судебные акты отменены в части отказа истцу в удовлетворении первоначального иска о взыскании предварительной оплаты, неустойки и убытков, в этой части дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области. В остальной части судебные акты оставлены без изменения.

Распоряжением заместителя председателя Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 04.05.2016 дело передано на новое рассмотрение в производство судьи Герасимовой Е.А.

От истца поступили письменные объяснения, согласно которым он просит требования о взыскании предварительной оплаты, неустойки и убытков (за исключением штрафа удовлетворить).

В судебном заседании 18.07.2016 истец поддержал исковые требования.

Ответчик и третье лицо, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, возражений против рассмотрения дела по существу не заявили, каких-либо ходатайств не представили, в связи с чем дело рассмотрено в отсутствие представителей указанных лиц в порядке части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

В соответствии со статьей 137 АПК РФ суд признал дело подготовленным, завершил предварительное судебное заседание и открыл заседание в первой инстанции.

При новом рассмотрении дела судом на основании материалов дела установлены следующие фактические обстоятельства.

Как следует из материалов дела, ответчик (продавец) и третье лицо (покупатель) 30.03.2012 заключили предварительный договор № 230312/П-21 купли-продажи (далее – Договор) блок-секции в жилом доме блокированной застройки (таунхауса) № 152/5, расположенном по адресу: Ленинградская обл., Выборгский р-н, МО «Первомайское сельское поселение», пос. Первомайское.

Стороны подписали протокол согласования цены, являющийся приложением № 1 к Договору, согласно которому стоимость объекта составила 1 579 450 руб. Указанную сумму третье лицо уплатило в полном объеме, что подтверждается платежными поручениями от 09.04.2012 № 1098 и от 03.05.2012 № 1484. Согласно приложению № 6 к Договору продавец обязался заключить с покупателем основной договор купли-продажи объекта до 30.05.2013. Общество 26.12.2013 направило ФИО2 письмо № 1-02/36 с предложением подписать дополнительное соглашение о продлении срока заключения основного договора купли-продажи до июля 2014 года, от подписания которого покупатель отказалась. ФИО2 предъявила ответчику претензии от 24.09.2014 и 14.10.2014 с требованием о возврате суммы предварительной оплаты, об уплате неустойки, убытков, которые были оставлены без удовлетворения.

ФИО2 (цедент) и ФИО1 (цессионарий) 29.10.2014 заключили договор № 10/2-14 об уступке требования (цессии) (далее – Договор цессии), в соответствии с которым цедент уступил цессионарию право требовать возврата ответчиком 1 579 450 руб., уплаченных по Договору, взыскания 1 579 450 руб. неустойки за просрочку передачи объекта, 240 000 руб. убытков в виде расходов на вынужденный найм квартиры. Претензии цессионария с требованием возврата суммы предварительной оплаты, уплаты неустойки и убытков также ответчиком оставлены без ответа и без удовлетворения, в связи с чем истец обратился в суд с настоящим иском.

Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства и доводы сторон в соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ, суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению.

Как видно из заключенного между ответчиком и третьим лицом Договора, стороны предусмотрели в нем не только обязательство по заключению основного договора, но и условие о предварительной оплате недвижимости (пункты 2.2 и 5.1). Кроме того, Договор не был зарегистрирован в установленном законом для договоров участия в долевом строительстве порядке.

По смыслу статей 4 и 17 Закона № 214-ФЗ государственной регистрации подлежит уступка прав по договору участия в долевом строительстве, которая непосредственно связана с объектом недвижимого имущества. Уступка права требования возврата предварительной оплаты, убытков и неустойки не является сделкой, подлежащей государственной регистрации.

В силу пункта 1 статьи 388 ГК РФ уступка требования кредитором (цедентом) другому лицу (цессионарию) допускается, если она не противоречит закону. Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 73 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, по общему правилу является оспоримой (пункт 1 статьи 168 ГК РФ).

Исходя из вышеуказанного, поскольку отсутствие государственной регистрации Договора цессии не влечет его ничтожности и поскольку из материалов дела не следует, что Договор цессии оспорен в установленном порядке, суд признает его действительным и влекущим для сторон соответствующие правовые последствия.

В отношении требования о взыскании предварительной оплаты.

В соответствии с преамбулой Закона Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-1 "О защите прав потребителей" указанный Закон регулирует отношения, возникающие между потребителями и изготовителями, исполнителями, импортерами, продавцами при передаче товаров (выполнении работ, оказании услуг). При этом потребителем является гражданин, не только заказывающий, приобретающий или использующий товары (работы, услуги) для личных, семейных, домашний и иных нужд, не связанных сосуществлением предпринимательской деятельности, но и имеющий намерение заказать или приобрести такие товары (работы, услуги).

Согласно пункту 4 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2012 № 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» к отношениям сторон предварительного договора, по условиям которого гражданин фактически выражает намерение на возмездной основе заказать или приобрести в будущем товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство о защите прав потребителей.

Покупатель ФИО2 заключила Договор с целью приобретения объекта для проживания, то есть личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности. Соответственно к отношениям, возникшим между продавцом и покупателям, применяются нормы Закона «О защите прав потребителей».

Как разъяснено в пункте 8 Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 "О некоторых вопросах разрешения споров» возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" (далее – Постановление Пленума № 54), если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 названного Кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 Постановления Пленума № 54. Такая правовая позиция полностью согласуется с положением пункта 2 статьи 455 ГК РФ, согласно которому предметом договора купли-продажи может быть также вещь, созданная продавцом в будущем.

Кроме того, если сторонами заключен договор купли-продажи будущего жилого помещения (пункт 2 статьи 455 ГК РФ), то этот договор не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента его подписания сторонами (пункт 9 Постановления Пленума № 54).

По смыслу пункта 4.2.3 Договора и Приложения № 6 к Договору Объект должен был быть передан Покупателю 30.05.2013.

Статья 309 ГК РФ устанавливает, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований -р соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со статьей 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу пункта 1 статьи 456 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи.

В соответствии с пунктом 2 статьи 23.1 Закона «О защите прав потребителей» в случае, если продавец, получивший сумму предварительной оплаты в определенном договором купли-продажи размере, не исполнил обязанность по передаче товару потребителю в установленный таким договором срок, потребитель вправе потребовать возврата суммы предварительной оплаты товара, не переданного продавцом.

Таким образом, в связи с нарушением продавцом срока передачи Объекта, что установлено судом и подтверждается материалами дела, требование истца о возврате предварительной оплаты является обоснованным и подлежащим удовлетворению.

В соответствии с абзацами 2 пункта 2 статьи 23.1 Закона «О защите прав потребителей» потребитель вправе потребовать также полного возмещения убытков, причиненных ему вследствие нарушения, установленного договором купли-продажи срока передачи предварительно оплаченного товара.

Согласно статье 10 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве» в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или не надлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные названным Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

Неустойка взыскивается со дня когда, по договору купли-продажи передача товара потребителю должна была быть осуществлена, до дня передачи товара потребителю или до дня удовлетворения требования потребителя о возврате ему предварительно уплаченной суммы.

Следовательно, неустойка подлежит исчислению с 30.05.2013. Объект потребителю на день предъявления иска не передан, требование о возврате предварительно уплаченной суммы оставлено без ответа.

Согласно расчету истца сумма неустойки составляет 4 422 460 руб. (560 дней просрочки). В то же время согласно 23.1 Закона «О защите прав потребителей» сумма взысканной потребителем неустойки (пени) не может превышать сумму предварительной оплаты товара.

Таким образом, сумма неустойки составляет 1 579 450 руб. и подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.

Кроме того, 28.12.2012 между покупателем и ФИО3 заключен договор № 201362 о найме (поднайме) жилого помещения, по которому покупателю было предоставлено жилье во временное пользование за плату в размере 40 000 руб. в месяц.

28.10.2013 заключен договор № 45-10/2013 на срок до 31.07.2014.

12.08.2014 между покупателем и ФИО4 заключен Договор найма, по которому покупателю было предоставлено жилье во временное пользование за плату в размере 30 000 руб. в месяц.

В связи с тем, что блок-секция не передана покупателю по настоящий момент, покупатель вынуждена была продолжать пользоваться временным жильем и нести расходы, предусмотренные договорами найма. За период с 01.06.2013 по 30.09.2014 (16 месяцев) сумма расходов составила 620 000 руб.

Поскольку арендуемые покупателем жилые помещения находятся в ином месте, чем Объект, который должен быть передан по договору купли-продажи, истцом сделан запрос в организацию, занимающуюся арендой жилых помещений – ООО «Аренда-Профи» о стоимости найма жилого помещения площадью 60-65 кв. м (площадь Объекта), расположенного в Ленинградской области, Выборгский район, пос. Первомайское, в период с июня 2013 года по сентябрь 2014 года. ООО «Аренда-Профи» сообщила, что ежемесячная арендная плата составляла от 31 000 руб. до 36 000 руб.

Покупатель вынуждена была нанимать жилое помещение для проживания 16 месяцев (с 01.06.2013 по 30.09.2014). При расчете суммы убытков истец исходил из того, что стоимость найма жилого помещения составляет 15 000 руб. в месяц. При таком расчете сумма убытков составляет 240 000 руб.

В соответствии с частью 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Согласно частям 1, 2 и 4 статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в своей совокупности и взаимосвязи, а также доводы сторон по правилам статьи 71 АПК РФ, суд пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований о взыскании предварительной оплаты, неустойки и убытков.

Расходы по уплате государственной пошлины распределяются по правилам статьи 110 АПК РФ с учетом результата рассмотрения дела.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

решил:

взыскать с общества с ограниченной ответственностью «НеваИнвестПроект» в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 1 579 450 руб. предварительной оплаты, 1 579 450 руб. неустойки, 240 000 руб. убытков, 3000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе, а также 3000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины по кассационной жалобе.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «НеваИнвестПроект» в доход федерального бюджета 39 994 руб. государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья Герасимова Е.А.