Гражданский кодекс часть 1

истец: Закрытое акционерное общество "ОЛЬВЕН СПб" (адрес: Россия 197376, Санкт-Петербург, ул.Льва Толстого д.7; Россия 194356, Санкт-Петербург, Выборгское шоссе д.13,лит.А, ОГРН: <***>);

ответчик: Общество с ограниченной ответственностью "ТАЛЕР" (адрес: Россия 198099, Санкт-Петербург, Промышленная ул. д.14,лит.А,пом.7-Н, ОГРН: <***>);

о взыскании задолженности по арендной плате, коммунальным платежам и неустойки

при участии

- от истца: ФИО1 (представителя по доверенности от 01.04.2014)

- от ответчика: до перерыва ФИО2 (представителя по доверенности от 30.12.2014), после перерыва - не явился (извещен)

установил:

закрытое акционерное общество "ОЛЬВЕН СПб" (далее – истец, ЗАО «ОЛЬВЕН СПб») обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ТАЛЕР" (далее – ответчик, ООО «ТАЛЕР») о взыскании 1 144 854 руб. 10 коп. задолженности по арендной плате за август-октябрь 2014 года, 14 777 руб. 33 коп. задолженности по коммунальным платежам за период июль-август 2014 года, 65 638 руб. 57 коп. пени по договору №244 от 01.04.2011.

При рассмотрении дела истец заявил ходатайство об уточнении исковых требований, просил взыскать 28 246,80 долларов США в рублевом эквиваленте по курсу Центрального банка Российской Федерации на дату исполнения, но не ниже 31 рубля за 1 доллар США задолженности по арендной плате за август-октябрь 2014 года, 27071,29 руб. задолженности по коммунальным платежам за период июль-август 2014 года, 1930,20 долларов США в рублевом эквиваленте по курсу Центрального банка Российской Федерации на дату исполнения, но не ниже 31 рубля за 1 доллар США пени по договору №244 от 01.04.2011.

Изменение размера исковых требований принято судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании 20.01.2015 истец поддержал исковые требования в полном объеме, ответчик против удовлетворения иска возражал, указал на прекращение обязательства на основании заявления о зачете от 11.12.2014, на необоснованность требований истца в части взыскания задолженности за октябрь 2014 года в связи с невозможностью использования помещений в период с 27.10.2014 по 31.10.2014 ввиду отсутствия электроэнергии, ходатайствовал об уменьшении суммы неустойки в связи с несоразмерностью сумму неустойки последствиям ненадлежащего исполнения обязательства.

В судебном заседании был объявлен перерыв до 27.01.2015.

27.01.2015 судебное заседание продолжено после перерыва.

В судебное заседание после перерыва ответчик не явился, истец поддержал требования.

Исследовав материалы и доказательства по делу, заслушав представителей сторон, суд установил следующее:

Между ЗАО «ОЛЬВЕН СПб» (арендодатель) и ООО «ТАЛЕР» (арендатор) заключен договор аренды помещения № 244 от 01.04.2011 (далее - Договор), в соответствии с пунктом 1.1 которого арендодатель предоставляет за плату во временное владение и пользование часть нежилого помещения 39Н, 40Н, 41Н с кадастровым номером 78:5510:3003:7:38, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Выборгское шоссе, д. 13, лит. А, а именно: часть помещения 39Н площадью 163,6 кв.м (далее - Объект).

Согласно пункту 1.6 Договора срок аренды определен сторонами на пять лет.

Государственная регистрация Договора произведена 19.09.2011

Объект был передан арендатору по акту приема-передачи от 01.04.2011.

В соответствии с пунктом 5.2 Договора арендатор принял на себя обязательство своевременно уплачивать арендодателю арендную плату за пользование Объектом.

Сторонами согласно порядок внесения арендной платы ежемесячно не позднее 10-го числа текущего месяца путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя (пункт 3.3 Договора).

В соответствии с пунктом 3.1 Договора в редакции дополнительного соглашения к Договору №1 от 28.11.2012 в период с 28.12.2012 и до окончания срока действия Договора ставка арендной платы согласована сторонами в размере 9415,6 долларов США, включая НДС, по ставке, установленной действующим законодательством на момент оплаты.

Пунктами 3 и 4 дополнительного соглашения к Договору №1 от 28.11.2012 предусмотрено, что расчеты сторон по начислению и оплате арендной платы осуществляются в рублях по курсу, равному 31 руб. за 1 доллар США; в период с 01.04.2014 и до окончания срока действия Договора в случае установления Центральным банком Российской Федерации курса доллара США в размере, превышающем 31 руб. за 1 доллар США, расчеты сторон по начислению и оплате арендной платы производятся по курсу, установленному Центральным банком Российской Федерации на день оплаты.

Согласно пункту 1.7 Договора арендодатель одновременно с предоставлением помещения в аренду обязуется оказывать арендатору коммунальные и эксплуатационные услуги (в арендуемом помещении – электроснабжение, теплоснабжение, вентиляцию до точек подключения; в местах общего пользования – электроснабжение, теплоснабжение, холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, вентиляцию, содержание инженерных сетей и коммуникацией до точек получения; в местах общего пользования и на прилегающей территории – вывоз мусора и уборку), необходимые для эксплуатации арендуемого помещения в соответствии с нормативными требованиями для этого типа зданий, помещений, обеспечивающие арендатором ведение коммерческой деятельности в нем.

Пунктом 3.10 Договора предусмотрено, что стоимость коммунальных услуг арендатор оплачивает на основании счетов, выставленных арендодателем или иным лицом – агентом, в срок до 25-го числа месяца следующего за месяцем, подлежащим оплате путем перечисления указанных платежей в адрес арендодателя или агента.

Согласно пункту 3.9 Договора счета на оплату потребленных коммунальных услуг выставляются арендодателем или иным лицом – агентом (управляющей организацией), действующим по поручению арендодателя на основании агентского договора, ежемесячно не позднее 20 числа месяца, следующего за месяцем, подлежащим оплате.

На арендатора возлагается обязанность по получению в офисе арендодателя счетов на оплату коммунальных услуг с приложением счетов-фактур, полученных арендодателем от организаций, предоставляющих указанные услуги, в срок до 25 числа месяца, следующего за месяцем, подлежащим оплате.

Пунктом 6.1.1 Договора за просрочку внесения арендатором арендной платы установлена ответственностью в виде неустойки в форме пеней в размере 0,1% от невнесенной суммы платежа за каждый день просрочки при условии выставления арендодателем соответствующего счета в текущий период просрочки.

В связи с выявлением факта ненадлежащего исполнения арендатором условий Договора в части оплаты аренды арендодатель направил арендатору:

- претензию от 21.04.2014 № 551 с требованием оплатить задолженность за апрель 2014 года и пени за просрочку оплаты аренды за март 2014 года;

- претензию от 20.06.2014 № 613 об оплате арендной плате за июнь 2014 года и соответствующей суммы неустойки;

- претензию от 30.06.2014 № 624 и претензию от 08.07.2014 №632 об оплате пеней за просрочку оплаты аренды за июнь 2014 года;

- претензии от 21.07.2014 № 633 и от 31.07.2014 №643 об оплате задолженности по арендной плате за июль 2014 года и пеней за просрочку оплаты аренды за июль 2014 года;

- претензию от 04.08.2014 №652 об оплате неустойки за просрочку оплаты аренды за июль 2014 года;

- претензии от 21.08.2014 №673, от 01.09.2014 №683, от 10.09.2014 №703 об оплате задолженности по арендной плате за август 214 года и неустойки за просрочку внесения данного платежа;

- претензии от 22.09.2014 №710, от 30.09.2014 №725 с требованием об оплате задолженности по арендной плате за август и сентябрь 2014 года и пеней за просрочку внесения данных платежей;

- претензию от 25.09.2014 №716;

- претензию от 13.10.2014 №735 с требованием об оплате задолженности по арендной плате за август, сентябрь и октябрь 2014 года и пеней за просрочку внесения данных платежей.

Договор расторгнут по соглашению сторон с 31.10.2014.

Ссылаясь на просрочку исполнения арендатором обязанности по оплате арендной платы по Договору за апрель – июль 2014 года, неисполнение обязанности по оплате аренды за август, сентябрь и октябрь 2014 года, по оплате коммунальных услуг за период июль 2014 года – октябрь 2014 года, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом.

В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

Из материалов дела следует, что оплата арендной платы за август, сентябрь и октябрь 2014 года, оплата коммунальных услуг за период июль 2014 года – октябрь 2014 года ответчиком не произведена.

Согласно расчету истца сумма задолженности по арендной плате за спорный период составляет 28246,80 долларов США, по коммунальным услугам - 27071 руб. 29 коп.

Расчет задолженности произведен по ставке арендной платы, предусмотренной дополнительным соглашением №1 к Договору, и в соответствии со счетами на оплату коммунальных услуг, выставленными ответчику.

Тот факт, что в материалы дела не представлено доказательств государственной регистрации данного дополнительного соглашения не исключает возможность применения согласованных сторонами в данном соглашении ставок арендной платы и порядка ее внесения в связи со следующим.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ).

Дополнительное соглашение №1 к Договору составлено в письменной форме, подписано сторонами. Материалами дела подтверждается, что после заключения дополнительного соглашения ответчик производил оплату арендной платы в соответствии с условиями дополнительного соглашения.

Доводы ответчика о неправомерности начисления арендной платы за период 27.10.2014 – 31.10.2014 ввиду отсутствия электроэнергии судом отклоняются.

Пунктом 6.2 Договора предусмотрено право арендодателя прекратить подачу электроэнергии в случае нарушение арендатором обязательств по внесению арендной платы на срок более 30 календарных дней до погашения в полном объеме задолженности. При этом в данном пункте сторонами согласовано, что прекращение подачи энергии в таком случае не является основанием для освобождения арендатора от обязанности по внесению арендной платы за весь период отсутствия в помещении электроэнергии.

Телеграммой от 22.10.2014 и письмом от 27.102.104 арендодатель сообщил арендатору о прекращении подачи электроэнергии с 27.10.2014 в связи с просрочкой оплаты арендных платежей за август и сентябрь 2014.

Исходя из той степени разумности и осмотрительности, каковая требуется от участника гражданского оборота, при достижении соглашения о возможности отключения электроэнергии, действуя своей волей и в своем интересе, длительное время не оплачивая арендную плату, ответчик обязан был предвидеть наступление указанных неблагоприятных последствий.

Соответственно, поскольку использование арендодателем такой меры оперативного воздействия было согласовано сторонами в пункте 6.2 Договора, оснований для освобождения арендатора об обязанности по оплате аренды за период 27.10.2014 – 31.10.2014 не имеется.

Несостоятелен довод ответчика о прекращении обязательств в результате зачета.

Согласно статьей 410 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. Для зачета достаточно заявления одной стороны.

В соответствии с пунктом 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.12.2001 № 65 «Обзор практики разрешения споров, связанных с прекращением обязательств зачетом встречных однородных требований» обязательство не может быть прекращено зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил, после предъявления иска к лицу, имеющему право заявить о зачете.

Согласно статье 317 ГК РФ денежные обязательства должны быть выражены в рублях (статья 140). В денежном обязательстве может быть предусмотрено, что оно подлежит оплате в рублях в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте или в условных денежных единицах (экю, «специальных правах заимствования» и др.). В этом случае подлежащая уплате в рублях сумма определяется по официальному курсу соответствующей валюты или условных денежных единиц на день платежа, если иной курс или иная дата его определения не установлены законом или соглашением сторон.

В силу пункта 13 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.11.2002 № 70 «О применении арбитражными судами статей 140 и 317 Гражданского кодекса Российской Федерации», если законом или соглашением сторон курс и дата пересчета не установлены, суд в соответствии с пунктом 2 статьи 317 ГК РФ указывает, что пересчет осуществляется по официальному курсу на дату фактического платежа. Для иностранных валют и условных денежных единиц, котируемых Банком России, под официальным курсом понимается курс этих валют (единиц) к рублю, устанавливаемый Банком России на основании статьи 52 Федерального закона от 10.07.2002 № 86-ФЗ «О Центральном банке Российской Федерации (Банке России)». Если Банк России не устанавливает курс иностранной валюты (условной денежной единицы) к рублю, арбитражный суд использует для пересчета предоставленные сторонами данные о курсе этой валюты (единицы), устанавливаемом уполномоченным органом (банком) соответствующего государства или международной организацией к одной из иностранных валют или условных денежных единиц, котируемых Банком России.

Использование иностранной валюты, а также платежных документов в иностранной валюте при осуществлении расчетов на территории Российской Федерации по обязательствам допускается в случаях, в порядке и на условиях, определенных законом или в установленном им порядке.

Если согласно закону или договору курс для пересчета иностранной валюты в рубли должен определяться на дату вынесения решения или на более раннюю дату, суд самостоятельно осуществляет пересчет иностранной валюты в рубли и указывает в резолютивной части решения сумму основного долга в рублях. Если проценты и (или) неустойка на взыскиваемую сумму начисляются лишь до даты вынесения решения, суд также самостоятельно пересчитывает в рубли сумму процентов (неустойки), выраженную в иностранной валюте, и указывает в резолютивной части решения взыскиваемые суммы в рублях.

При удовлетворении судом требований о взыскании денежных сумм, которые в соответствии с пунктом 2 статьи 317 ГК РФ подлежат оплате в рублях в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте или в условных денежных единицах, в резолютивной части судебного акта должны содержаться: указание об оплате взыскиваемых сумм в рублях и размер сумм в иностранной валюте (условных денежных единицах) с точным наименованием этой валюты (единицы); ставка процентов и (или) размер неустойки, начисляемых на эту сумму; дата, начиная с которой производится их начисление, и день, по какой они должны начисляться; точное наименование органа (юридического лица), устанавливающего курс, на основании которого должен осуществляться пересчет иностранной валюты (условных денежных единиц) в рубли; указание момента, на который должен определяться курс для пересчета иностранной валюты (условных денежных единиц) в рубли.

Определяя курс и дату пересчета, суд указывает курс и дату, установленные законом или соглашением сторон.

При этом суду следует иметь в виду, что стороны вправе в соглашении установить собственный курс пересчета иностранной валюты (условных денежных единиц) в рубли или установить порядок определения такого курса.

Если законом или соглашением сторон курс и дата пересчета не установлены, суд в соответствии с пунктом 2 статьи 317 ГК РФ указывает, что пересчет осуществляется по официальному курсу на дату фактического платежа.

С учетом изложенного, требования истца о взыскании 28246,80 долларов США задолженности по арендной плате рублевом эквиваленте по курсу Центрального банка Российской Федерации на дату исполнения, но не ниже 31 руб. за доллар США, а также 27071 руб. 29 коп. задолженности по оплате коммунальных платежей подлежат удовлетворению.

В соответствии со статьей 330 ГК РФ неустойкой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

В связи с просрочкой оплаты арендной платы за июнь и июль 2014 года истцом заявлено требование о взыскании 254,22 долларов США и 225,97 долларов США неустойки за периоды 11.06.2014 – 07.07.2014 и 11.07.2014 – 03.08.2014 соответственно.

Ввиду неисполнения обязанности по оплате аренды за период август – октябрь 2014 года истцом начислена неустойка в размере 1450 долларов США за периоды 11.08.2014 – 31.10.2014, 11.09.2014 – 31.10.2014, 11.10.2014 – 31.10.2014.

Неустойка за просрочку оплаты аренды за апрель 2014 года, заявленная в составе периода начисления пеней, как следует из представленного истцом расчета (л.д. 136) и пункта 2.4 письменных пояснений (л.д. 165), ответчиком погашена.

Расчет неустойки произведен по ставке 0,1% , предусмотренной Договором, с учетом установленных Договором сроков оплаты.

Вместе с тем, поскольку пунктом 3.6.2 Договора курс пересчета валюты установлен на дату оплаты, то есть на дату исполнения обязательства, истец неправомерно произвел начисление пеней за периоды, арендная плата за которые ответчиком оплачена (июнь, июль 2014 года), в валюте без пересчета в рубли по курсу на дату исполнения обязательства.

Исходя из курса доллара США, установленного ЦБ РФ на дату исполнения обязательств по оплате аренды за июнь 2014 года (08.07.2014 - 34,5691 руб.) и за июль 2014 года (04.08.2014 - 35.7272 руб.), сумма неустойки составляет 16861 руб. 31 коп. ((9415,6 х 34,5691 х 0,1% х 27дн.) + (9415,6 х 35,7272 х 0,1% х 24дн.).

Ответчиком при рассмотрении дела было заявлено об уменьшении суммы неустойки по правилам статьи 333 ГК РФ.

Согласно статье 333 ГК РФ если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

В соответствии с пунктами 2, 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.1997 № 17 «Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» основанием для применения статьи 333 ГК РФ может служить только явная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательств. Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и др.

Согласно пункту 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 № 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» при обращении в суд с требованием о взыскании неустойки кредитор должен доказать неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства должником, которое согласно закону или соглашению сторон влечет возникновение обязанности должника уплатить кредитору соответствующую денежную сумму в качестве неустойки (пункт 1 статьи 330 ГК РФ). Соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства предполагается. Исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 ГК РФ) неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 ГК РФ только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика.

При этом ответчик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, в частности, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки. Кредитор для опровержения такого заявления вправе представить доводы, подтверждающие соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства. Поскольку в силу пункта 1 статьи 330 ГК РФ по требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков, он может в опровержение заявления ответчика о снижении неустойки представить доказательства для кредитора, действующего в гражданском обороте разумно и осмотрительно при сравнимых обстоятельствах, в том числе основанные на средних показателях по рынку (изменение процентных ставок по кредитам или рыночных цен на определенные виды товаров в соответствующий период, колебания валютных курсов и т.д.).

Между тем ответчик не представил доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства.

Не заявляя требование о зачете до обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском, ответчик способствовал увеличению у него убытков в связи с курсовой разницей, в связи с чем его поведение не может характеризоваться, как разумное и осмотрительное.

В силу статьи 2 ГК РФ предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.

Определяя в договоре аренды арендную плату в сумме, эквивалентной доллару США, стороны разумно могли предвидеть изменение курса валюты.

Риск изменения курса доллара США в период, когда ответчиком ненадлежащим образом были исполнены обязательства по внесению арендной платы, не может быть возложен на арендодателя, добросовестно исполнившего свои обязанности.

С учетом изложенного, требования истца в части неустойки подлежат удовлетворению в части взыскания 16861 руб. 32 коп. за просрочку оплаты аренды за июнь и июль 2014 года, 1450 долларов США неустойки в рублевом эквиваленте по курсу Центрального банка Российской Федерации на дату исполнения, но не ниже 31 руб. за доллар США за просрочку оплаты аренды за август, сентябрь и октябрь 2014 года.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 16 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.11.2002 № 70 «О применении арбитражными судами статей 140 и 317 Гражданского кодекса Российской Федерации», размер государственной пошлины по требованиям истца при цене иска по курсу ЦБ РФ за 1 доллар США по состоянию на 17.10.2014 (дату подачи иска), равной 1256654 руб. 27 коп. ((1930,2 + 28246,8) х 40,7467 руб.) + 27071,29 руб.), составляет 25566 руб. 54 коп.

Сумма удовлетворенных требований в рублях, рассчитанная по курсу ЦБ РФ на 17.10.2014, составляет 1253949 руб. 51 коп. ((1450 +28246,8) х 40,7467 руб.) + 16861,32 руб. + 27071,29 руб.).

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и распределения судебных расходов между сторонами пропорционально размеру удовлетворенных требований, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию 25511 руб. 52 коп. судебных расходов по оплате государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ТАЛЕР» в пользу закрытого акционерного общества «ОЛЬВЕН СПб» 28246,80 долларов США задолженности по арендной плате, 1450 долларов США неустойки в рублевом эквиваленте по курсу Центрального банка Российской Федерации на дату исполнения, но не ниже 31 руб. за доллар США, 21228 руб. 41 коп. неустойки, 27071 руб. 29 коп. задолженности по оплате коммунальных платежей, 25252 руб. 70 коп. судебных расходов по оплате государственной пошлины.

В остальной части в удовлетворении иска отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

Судья Чуватина Е.В.