Гражданский кодекс часть 1

о признании незаконными действий по исключению (погашению) из Единого государственного реестра недвижимости записей о государственной регистрации ипотеки (залога)

при участии

от заявителя: представитель ФИО3 – доверенность от 01.06.2017

от заинтересованного лица: представитель ФИО4 – доверенность от 29.11.2018 № 00006-ВВ

от третьего лица: 1) представитель ФИО5 – доверенность № 17-06/2019 от 19.04.2019; 2), 3) представитель ФИО6 – доверенность от 04.06.2019

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – Предприниматель, ИП ФИО1) обратилась в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (далее – Управление Росреестра по Санкт-Петербургу, Управление), в котором просила:

1. Признать незаконными действия Управления Росреестра по Санкт-Петербургу по исключению (погашению) из Единого государственного реестра недвижимости записей о государственной регистрации ипотеки (залога) в пользу ИП ФИО1 №78:10:0580301:18-78/037/2018-9 и №78:10:0580301:19-78/037/2018-10 в отношении земельных участков кадастровый номер 78:10:0580301:18, площадь 30491 +/- 61 кв. м, расположен по адресу: г. Санкт-Петербург, территория предприятия «Бугры», участок 19, и кадастровый номер 78:10:0580301:19, площадь 20000 +/- 49 кв. м, расположен по адресу: г. Санкт-Петербург, территория предприятия «Бугры», участок 20.

2. Обязать Управление Росреестра по Санкт-Петербургу восстановить права ИП ФИО1 в Едином государственном реестре недвижимости в качестве залогодержателя в силу закона в отношении следующих земельных участков:

а) земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения объектов торговли, общая площадь 30 491 кв.м., расположенный по адресу: г. Санкт-Петербург, территория предприятия «Бугры», уч.19, кадастровый номер 78:10:0580301:18;

б) земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения объектов торговли, общая площадь 20 000 кв.м., расположенный по адресу г. Санкт-Петербург, территория предприятия «Бугры», уч.20, кадастровый номер 78:10:0580301:19;

и восстановить в Едином государственном реестре недвижимости сведения об ипотеке в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 в виде записей о государственной регистрации № 78:10:0580301:18-78/037/2018-9 и 78:10:0580301:19-78/037/2018-10.

В судебном заседании 31.10.2019 представитель Предпринимателя поддержал заявленные требования, представил дополнительные письменные пояснения.

Представитель Управления возражал против удовлетворения заявленных Предпринимателем требований по основаниям, изложенным в отзыве.

Представители третьих лиц также возражали против удовлетворения заявленных Предпринимателем требований по основаниям, изложенным в ранее представленных отзывах.

В судебном заседании 31.10.2019 был объявлен перерыв до 11 час. 00 мин. 01.11.2019, после перерыва в судебное заседание явился представитель конкурсного управляющего АО «НПФ» ФИО2

Исследовав материалы дела, суд установил следующее:

Закрытое акционерное общество «НПФ Теплоком» (правопредшественник АО «НПФ», далее также АО «НПФ») и открытое акционерное общество «Сбербанк России» (в настоящее время публичное акционерное общество «Сбербанк России»; далее - Банк) заключили четыре кредитных договора, в том числе договор от 21.05.2013 № 2006-1-102813 об открытии возобновляемой кредитной линии.

В обеспечение исполнения обязательств заемщика по указанному кредитному договору Банк (залогодержатель) и АО «НПФ» (залогодатель) заключили договор от 21.05.2013 N 2006-1-102813-И последующей ипотеки двух земельных участков - общей площадью 30 491 кв. м и 20 000 кв. м с кадастровыми номерами 78:10:0580301:18 и 78:10:0580301:19, расположенных по адресу: Санкт-Петербург, территория предприятия "Бугры", участки 19 и 20 соответственно.

Договор последующей ипотеки и ипотека зарегистрированы в установленном порядке 28.06.2013.

Одним из поручителей по заключенным АО «НПФ» кредитным договорам и залогодателем по иным, кроме указанного выше, кредитным договорам выступило закрытое акционерное общество «Теплоком» (впоследствии АО «Теплоком», далее также АО «Теплоком»).

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 06.06.2016 по делу № А56-63013/2015 АО «НПФ» признано несостоятельным (банкротом); в отношении должника введена процедура конкурсного производства сроком на шесть месяцев; конкурсным управляющим утверждена ФИО2.

Определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 01.02.2017 по делу № А56-63013/2015/тр.27 в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) АО «НПФ» на основании договора от 28.09.2016 №15-5775Ц уступки прав (требований) Банк как кредитор заменен на ООО «Гросс Ритейл» (далее – Общество) на сумму 340200844 руб. 63 коп.; требование Общества в размере 270604 938 руб. 91 коп. по трем кредитным договорам, в том числе 256751943 руб. 10 коп. основного долга, 4103822 руб. 04 коп. процентов, 9749173 руб. 77 коп. неустойки, включено в третью очередь реестра требований кредиторов АО «НПФ».

Определением того же арбитражного суда от 23.11.2017 по делу № А56-63013/2015/тр.27.1 требование Общества к АО «НПФ» в сумме 69595905 руб. 27 коп. по кредитному договору от 21.05.2013 N 2006-1-102813 признано обоснованным и включено в реестр требований кредиторов АО «НПФ» с отнесением в третью очередь как обеспеченное залогом имущества должника - земельными участками с кадастровыми номерами 78:10:0580301:18 и 78:10:0580301:19.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 21.10.2016 по делу №А56-38800/2016 признано несостоятельным (банкротом) АО «Теплоком»; в отношении него открыто конкурсное производство по упрощенной процедуре ликвидируемого должника. Определением суда от 19.12.2016 по названному делу (в редакции определения от 06.02.2017 об исправлении опечаток) на основании договора уступки прав (требования) от 28.09.2016 № 15-5775Ц Банк как кредитор в порядке процессуального правопреемства заменен на ООО «Гросс Ритейл»; требование Общества в размере 330451670 руб. 86 коп. основного долга, 9749173 руб. 77 коп. неустойки включено в реестр требований кредиторов АО «Теплоком»; требования в размере 330451670 руб. 86 коп. основного долга признаны обеспеченными залогом имущества должника (иного, неспорного).

Согласно протоколу от 14.05.2018 о результатах проведения открытых торгов по продаже имущества должника АО «Теплоком» (лот N 3) посредством публичного предложения победителем признана ИП ФИО1

На основании протокола от 14.05.2018 о результатах торгов АО «Теплоком» (цедент) и ИП ФИО1 (цессионарий) заключили договор от 07.06.2018 № 1/Ц уступки прав (требований), указанных в приложении 1 к договору, которые возникнут у цессионария не ранее исполнения АО «Теплоком» перед Обществом обязанности по погашению требований Общества, включенных в реестр требований АО «Теплоком» определением арбитражного суда от 19.12.2016 по делу № А56-38880/2016 (с учетом определения от 06.02.2017). В состав передаваемых прав включено будущее право (требование) в размере не более 340200844 руб. 63 коп., из которых 325252955 руб. 59 коп. - долг по возврату займа, 5198715 руб. 27 коп. - проценты за пользование займом, 9749173 руб. 77 коп. - неустойка, к должнику по основному обязательству - АО «НПФ», возникшее из четырех договоров об открытии возобновляемой кредитной линии, в том числе договора от 21.05.2013 № 2006-1-102813, обеспеченное поручительствами ряда лиц и залогами недвижимого имущества АО «НПФ» и общества с ограниченной ответственностью «ТеплоПром», подтвержденное решением третейского суда. Указанное право требования перейдет к АО «Теплоком» от Общества в порядке подпункта 3 пункта 1 статьи 387 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с погашением АО «Теплоком» как залогодателем требования Общества.

В соответствии с абзацем третьим пункта 1.1 договора уступки прав (требований) от 07.06.2018 № 1/Ц права требования, указанные в Приложении 1 к договору возникнут у Цессионария (ИП ФИО7) не ранее исполнения АО «Теплоком» перед ООО «Грос Ритейл» обязанности по погашению требований ООО «Гросс Ритейл», включенных в реестр требований АО «Теплоком» определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 19.12.2016 по делу № А56-38800/2016 (с учетом определения суда от 06.02.2017 по делу № А56-38880/2016).

Определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 19.10.2018 по делу № А56-63013/2015/тр.27.1 (правопр.1) установлено процессуальное правопреемство ИП ФИО1 по отношению к требованиям Общества на сумму 270949019 руб. 29 коп. на основании договора уступки прав (требований) от 07.06.2018 № 1/Ц, заключенного между АО «Теплоком» и ФИО1, и в связи с погашением АО «Теплоком» требований Общества на указанную сумму; на конкурсного управляющего АО «НПФ» возложена обязанность произвести замену Общества на ФИО1 в реестре требований кредиторов.

Согласно выпискам из ЕГРН на основании договоров от 07.06.2018 № 1/Ц, от 28.10.2017 уступки прав (требования) 11.12.2018 в ЕГРН внесены сведения о ФИО1 как залогодержателе земельных участков на основании договора последующей ипотеки от 21.05.2013 N 2006-1-102813-И.

По сведениям Единого государственного реестра юридических лиц, АО «Теплоком» 28.12.2018 прекратило деятельность в качестве юридического лица в связи с ликвидацией на основании определения арбитражного суда о завершении конкурсного производства.

ООО «Гросс Ритейл», ссылаясь на то, что в нарушение установленного порядка смена залогодержателя зарегистрирована Управлением в отсутствие совместного заявления предыдущего и нового залогодержателей, чем нарушаются права Общества как кредитора АО «НПФ» и залогодержателя спорных земельных участков, обратилось в арбитражный суд.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 11.04.2019 по делу № А56-7096/2019, оставленным без изменения постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.07.2019 и постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 21.10.2019, признаны незаконными действия Управления Росреестра по Санкт-Петербургу по регистрации смены залогодержателя на основании договора уступки права (требования) от 07.06.2018 №1/Ц и переходу прав по договору последующей ипотеки №2006-1-102813-И от 21.05.2013 к ФИО1.

Суд обязал Управление восстановить права ООО «Грос Ритейл» в Едином государственном реестре недвижимости в качестве залогодержателя по договору последующей ипотеки от 21.05.2013 № 2006-1-102813-И в отношении следующих земельных участков:

и восстановить в Едином государственном реестре недвижимости соответствующие сведения об ипотеке в пользу общества с ограниченной ответственностью «Грос Ритейл» № записи 78-78-37/066/2013-144 от 28.06.2013 согласно договору последующей ипотеки от 21.05.2013 № 2006-1-102813-И.

22.05.2019 Управлением была погашена запись об ипотеке в пользу ИП ФИО1 и внесена запись об ипотеке в пользу ООО «Гросс Ритейл».

Полагая незаконными действия Управления по исключению из ЕГРН записей о государственной регистрации ипотеки (залога) в пользу ИП ФИО1 №78:10:0580301:18-78/037/2018-9 и №78:10:0580301:19-78/037/2018-10 в отношении земельных участков кадастровый номер 78:10:0580301:18, площадь 30491 +/- 61 кв. м, расположен по адресу: г. Санкт-Петербург, территория предприятия «Бугры», участок 19, и кадастровый номер 78:10:0580301:19, площадь 20000 +/- 49 кв. м, расположен по адресу: г. Санкт-Петербург, территория предприятия «Бугры», участок 20, Предприниматель обратилась в суд с настоящим заявлением.

Исследовав материалы дела, выслушав и оценив доводы сторон, суд не усматривает оснований для удовлетворения заявленных ИП ФИО1 требований в связи со следующим.

Отношения, связанные с государственной регистрацией прав, их ограничений (обременений), регулируются Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон № 218-ФЗ).

В соответствии с частью 1 статьи 53 Закона № 218-ФЗ государственная регистрация ипотеки, возникающей на основании договора, осуществляется на основании договора об ипотеке и заявления залогодателя и залогодержателя, залогодателя и управляющего залогом либо нотариуса, удостоверившего договор об ипотеке, после государственной регистрации права собственности залогодателя на являющийся предметом ипотеки объект недвижимости или иного являющегося предметом ипотеки и подлежащего государственной регистрации права залогодателя на объект недвижимости.

Согласно части 2 статьи 53 Закона № 218-ФЗ государственная регистрация ипотеки, возникающей на основании закона, осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности залогодателя на являющийся предметом ипотеки объект недвижимости или иного являющегося предметом ипотеки и подлежащего государственной регистрации права залогодателя на объект недвижимости на основании договора, влекущего возникновение ипотеки на основании закона, и заявления залогодателя или залогодержателя либо нотариуса, удостоверившего договор, влекущий возникновение ипотеки на основании закона, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

В соответствии с пунктом 13 статьи 53 Закона № 218-ФЗ особенности государственной регистрации ипотеки могут устанавливаться Федеральным законом от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закон № 102-ФЗ).

Пунктом 1 статьи 20 Закона № 102-ФЗ также предусмотрено, что государственная регистрация ипотеки, возникающей в силу договора об ипотеке, осуществляется на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя.

Таким образом, в силу положений статьи 53 Закона № 218-ФЗ и статьи 20 Закона № 102-ФЗ государственная регистрация ипотеки, возникающей на основании договора, осуществляется по совместному заявлению залогодателя и залогодержателя. На основании одностороннего заявления может быть осуществлена только государственная регистрация ипотеки в силу закона.

Согласно пункту 4 статьи 20 Закона № 102-ФЗ государственная регистрация уступки прав по договору об ипотеке осуществляется по совместному заявлению бывшего и нового залогодержателей.

В силу пункта 1 статьи 365 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) к поручителю, исполнившему обязательство, переходят права кредитора по этому обязательству и права, принадлежавшие кредитору как залогодержателю, в том объеме, в котором поручитель удовлетворил требование кредитора.

В силу подпункта 3 пункта 1 статьи 387 ГК РФ исполнение обязательства поручителем должника или не являющимся должником по этому обязательству залогодателем влечет переход к ним прав кредитора по обязательству на основании закона.

Статьей 388.1 ГК РФ допускается уступка требования по обязательству, которое возникнет в будущем (будущего требования). Если иное не установлено законом, будущее требование переходит к цессионарию с момента его возникновения. Соглашением сторон может быть предусмотрено, что будущее требование переходит позднее.

В ходе рассмотрения дела № А56-7096/2019 судами трех инстанций установлено, что на основании закона (статей 365, 387 ГК РФ) права ООО «Гросс Ритейл» как кредитора АО «НПФ», вытекающие из кредитных договоров, перешли в соответствующем объеме к АО «Теплоком», которое являлось поручителем АО «НПФ», в связи с частичным исполнением обязательств должника. В свою очередь, ИП ФИО1 право требования к АО «НПФ», которое могло возникнуть у нее не ранее погашения АО «Теплоком» требований Общества, передано по договору от 07.06.2018 № 1/Ц. При этом у Общества сохранялось право требования к АО «НПФ» на сумму 59502651 руб. 12 коп., обеспеченного залогом земельных участков, не исполненного в этой части АО «Теплоком».

Таким образом, суды трех инстанций в рамках дела № А56-7096/2019 установили, что поскольку право требования перешло к ИП ФИО1 на основании договора, нет причин считать, что право залога возникло у нее в силу закона. При таких обстоятельствах Управление Росреестра по Санкт-Петербургу было не вправе вносить в ЕГРН сведения о смене залогодержателя в полном объеме на основании только одностороннего заявления ИП ФИО1

Установив, что Управлением был нарушен порядок регистрации ипотеки в части смены залогодержателя, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 11.04.2019 по делу № А56-7096/2019, признал незаконными действия Управления Росреестра по Санкт-Петербургу по регистрации смены залогодержателя на основании договора уступки права (требования) от 07.06.2018 №1/Ц и переходу прав по договору последующей ипотеки №2006-1-102813-И от 21.05.2013 к ФИО1, в связи с чем обязал Управление восстановить в ЕГРН соответствующие сведения об ипотеке в пользу ООО «Грос Ритейл» № записи 78-78-37/066/2013-144 от 28.06.2013 согласно договору последующей ипотеки от 21.05.2013 № 2006-1-102813-И.

Таким образом, действия Управления по исключению (погашению) из ЕГРН записей о государственной регистрации ипотеки (залога) в пользу ИП ФИО1 №78:10:0580301:18-78/037/2018-9 и №78:10:0580301:19-78/037/2018-10 в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 78:10:0580301:18 и 78:10:0580301:19, являются правомерными, соответствуют выводам судов трех инстанций по делу № А56-7096/2019, которые установили, что первоначальная запись об ипотеке в пользу Предпринимателя была внесена Управлением неправомерно.

Учитывая изложенное, оснований для удовлетворения заявленных Предпринимателем требований не имеется.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по государственной пошлине подлежат оставлению на заявителе.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

В удовлетворении заявленных индивидуальным предпринимателем ФИО1 требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья Денисюк М.И.