Гражданский кодекс часть 1

Судья Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области
Раннева Ю.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем Чебатаревой Ю.А., рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: ООО "АЛДМИ "Пожарная часть №2" (ОГРН: <***>)

ответчик: ОАО "Кировский завод" (ОГРН: <***>)

третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области

о признании недействительными условий договора

при участии

от истца: ФИО1 по доверенности от 24.02.2012; ФИО2 по доверенности от 05.07.2011

от ответчика: ФИО3 по доверенности от 22.02.2012; ФИО4 по доверенности от 03.03.2012; ФИО5 по доверенности от 05.04.2011

от Управления Росреестра: не явился

установил:

ООО «АЛДМИ «Пожарная часть № 2» предъявило иск к ОАО «Кировский завод» о признании недействительным в силу ничтожности условия последнего предложения пункта 1.3 договора купли-продажи от 18.01.2010 № 1209/98900-2585, признании недействительным в силу ничтожности пункта 1.3.1 указанного договора, признании недействительным в силу ничтожности дополнительного соглашения к данному договору.

В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечено Управление Росреестра по Ленинградской области.

В судебном заседании истец поддержал заявленные требования, заявил ходатайства об истребовании у ответчика первоначального кадастрового плана земельного участка с кадастровым № 47:14:06-02-002:0201 по адресу: Ленинградская область, Ломоносовский район, МО «Виллозское сельское поселение», «Офицерское село», Волхонское шоссе, уч. 2, д. 4), у третьего лица – документальных оснований (регистрационного дела) государственной регистрации права собственности истца на спорное здание на предмет установления наличия или отсутствия оснований предоставления физическим лицам права пользования его частью, у ГУ МЧС России по Санкт-Петербургу – информации об адресе места нахождения 91-й пожарной части и ВПЧ-15 в 1985г., протоколов заседания жилищно-бытовой комиссии ООВПО-3 УПО-50, договоров найма жилых помещений в общежитии, документальных подтверждений передачи в пользование от ответчика здания общежития по адресу: Санкт-Петербург, Красносельский район, Волхонское шоссе, д. 100.

С учетом предмета и оснований исковых требований, обстоятельств спора, доводов сторон, суд не установил оснований для истребования документов и сведений согласно статьям 65, 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отклонил ходатайства. Ответчик возражал против их удовлетворения согласно отзыву; дело рассмотрено при неявке третьего лица с учетом его ходатайства согласно статьям 123, 156 названного Кодекса. Суд установил следующие обстоятельства.

ОАО «Кировский завод» (продавец) и ООО «АЛДМИ «Пожарная часть № 2» (покупатель) заключили договор от 18.01.2010 № 1209/98900-2585 купли-продажи земельного участка площадью 5338 кв. м по адресу: Ленинградская область, Ломоносовский район, МО «Виллозское сельское поселение», «Офицерское село», Волхонское шоссе, уч. 2, д. 4, кадастровый № 47:14:06-02-002:0201 и находящегося на земельном участке нежилого четырехэтажного здания с депо на 6 автомобилей, лит. А площадью 2796,2 кв. м по адресу: Ленинградская область, Ломоносовский район, Горская волость, «Офицерское село», квартал 2, Волхонское шоссе, д. 4, условный № 47-78-21/037/2005-090.

Согласно пункту 1.3 продаваемое здание принадлежит продавцу на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 78-АА № 412996, на основании плана приватизации государственного предприятия «Кировский завод»; ограничения (обременения) права не зарегистрированы.

В последнем предложении пункта 1.3 указано, что покупателю известно, что часть здания используется в качестве места проживания физическими лицами.

Объекты переданы покупателю по акту приема-передачи от 18.01.2010.

Дополнительным соглашением от 17.08.2010 стороны дополнили договор купли-продажи пунктом 1.3.1, в котором указали, что в здании проживают физические лица, которые сохраняют право пользования жилыми помещениями в здании после его приобретения покупателем (31 человек); перечень указанных лиц подтверждается справкой о лицах, имеющих право пользования жилым помещением в здании пожарного депо по адресу: <...>, заверенной должностным лицом, ответственным за регистрацию граждан по месту пребывания и месту жительства 17.08.2010; условия дополнительного соглашения распространяются на отношения сторон по договору, возникшие с 18.01.2010.

На основании договора купли-продажи от 18.01.2010 № 1209/98900-2585 и дополнительного соглашения от 17.08.2010 произведена государственная регистрация права собственности истца на указанные здание и земельный участок, выданы свидетельства от 15.03.2011 серии 47-АБ № 016994, № 016993.

Ссылаясь на то, что условия договора купли-продажи с дополнительным соглашением относительно проживания в здании пожарного депо граждан являются недействительными, не соответствуют статьям 16, 17 Жилищного кодекса Российской Федерации, статье 23 Федерального закона «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения»; в здании не выделялись в качестве самостоятельных объектов недвижимости какие-либо части, пригодные для проживания граждан; на момент заключения договора купли-продажи здание не обременялось вещными правами третьих лиц; исполнение договора в оспариваемой части влечет привлечение покупателя к административной ответственности по статье 6.4 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях; истец предъявил настоящий иск.

В отзыве ответчик указал, что спорное здание является объектом пожарной охраны, в котором расположены помещения для хранения пожарной техники и ее технического обслуживания, помещения для размещения личного состава, помещения для приема извещений о пожаре, технические и вспомогательные помещения, необходимые для выполнения задач, возложенных на пожарную охрану; особенности и технические характеристики объекта отражены в технической документации; физические лица заселены в здание депо с 1985г. в связи с трудовыми отношениями, продолжали в нем проживать на момент продажи здания истцу; оспариваемые условия договора констатируют факт проживания граждан, соответствуют положениям статьи 460 Гражданского кодекса Российской Федерации; предъявление иска направлено на отзыв согласия на приобретение здания с обременением и одностороннее изменение условий договора; извещение истца о проживающих в здании лицах не нарушает положения Федерального закона «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения», не свидетельствует о ничтожности данного условия.

Согласно статье 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В соответствии со статьей 168 названного Кодекса сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Статьей 180 данного Кодекса предусмотрено, что недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Как указал истец, оспариваемые положения договора купли-продажи не соответствуют статьям 16, 17 Жилищного кодекса Российской Федерации, статье 23 Федерального закона «О санитарно-эпидемиологическом благополучия населения».

В соответствии с указанными статьями Жилищного кодекса Российской Федерации к жилым помещениям относятся жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната; квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении; жилое помещение предназначено для проживания граждан.

Согласно статье 23 вышеназванного Закона жилые помещения по площади, планировке, освещенности, инсоляции, микроклимату, воздухообмену, уровням шума, вибрации, ионизирующих и неионизирующих излучений должны соответствовать санитарно-эпидемиологическим требованиям в целях обеспечения безопасных и безвредных условий проживания независимо от его срока; заселение жилых помещений, признанных в соответствии с санитарным законодательством Российской Федерации непригодными для проживания, равно как и предоставление гражданам для постоянного или временного проживания нежилых помещений не допускается; содержание жилых помещений должно отвечать санитарным правилам.

Как следует из пункта 1.3 договора покупателю известно, что часть здания используется в качестве места проживания физическими лицами; согласно пункту 1.3.1, изложенному в дополнительном соглашении к договору, в здании проживают физические лица, которые сохраняют право пользования жилыми помещениями в здании после его приобретения покупателем, перечень указанных лиц подтверждается справкой о лицах, имеющих право пользования жилым помещением в здании пожарного депо по адресу.

В силу статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора, в определении его условий.

Согласно статье 549 названного Кодекса по договору купли-продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В соответствии со статьей 558 указанного Кодекса существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Оценив представленные доказательства, доводы сторон, суд не установил условий для удовлетворения иска по заявленным предмету и основаниям.

Оспариваемые истцом условия пункта 1.3 договора купли-продажи свидетельствуют, что покупателю известно об использовании части приобретаемого здания физическими лицами в качестве места проживания, фактически имеют информативный характер.

В материалы дела представлено уведомление регистрирующего органа от 26.02.2010 о приостановлении государственной регистрации права собственности на земельный участок и расположенное на нем 4-этажное здание с депо на 6 автомобилей по адресу: Ленинградская область, Ломоносовский район, МО «Виллозское сельское поселение», «Офицерское село», Волхонское шоссе, уч. 2, д. 4.

Как сообщено регистратором, по сведениям технической инвентаризации, на 3 и 4 этажах указанного здания расположены квартиры, в перечне передаваемой покупателю технической документации указаны сведения о передаче типового проекта 164-14 пожарного депо на 6 автомобилей с жилыми помещениями; в регистрирующий орган поступило письмо жителей дома по адресу: Санкт-Петербург, Волхонское шоссе, д. 100 о том, что по данному адресу находится 4-этажное здание пожарного депо, на 3 и 4 этажах которого находятся жилые помещения, в которых данные граждане зарегистрированы по месту жительства.

Со ссылками на абзац седьмой пункта 1 статьи 20 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», пункт 1 статьи 558 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 5 статьи 2 Жилищного кодекса Российской Федерации регистрирующий орган просил представить сведения об основаниях предоставления и (или) пользования жилыми помещениями пожарного депо гражданами, в том числе о заключении с ними соответствующих договоров.

Дополнительным соглашением от 17.08.2010 стороны включили в договор купли-продажи пункт 1.3.1, указали, что в здании проживают физические лица, которые сохраняют право пользования жилыми помещениями в здании после его приобретения покупателем; перечень указанных лиц подтверждается справкой о лицах, имеющих право пользования жилым помещением в здании пожарного депо по адресу: <...>, заверенной должностным лицом, ответственным за регистрацию граждан.

Таким образом, покупатель проинформирован о проживании в спорном здании физических лиц, которым ранее предоставлено право пользования жилыми помещениями в этом здании. Как указал ответчик, здание пожарного депо является объектом, имеющим особенности и специфические технические характеристики, граждане заселены в здание в связи с трудовыми отношениями, истец согласился приобрести здание с обременением.

В рамках настоящего спора суд не оценивает наличие прав граждан на проживание в здании, не устанавливает обстоятельства, связанные с формированием, учетом помещений, предоставленных для проживания физических лиц.

Включение сторонами в договор купли-продажи оспариваемых истцом условий не противоречит статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации; оснований для признания данных условий договора ничтожными согласно статьям 167, 168 названного Кодекса не установлено.

Договор купли-продажи заключен в соответствии с положениями главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации, переход к покупателю права собственности на здание зарегистрирован в установленном порядке.

С учетом изложенного суд не признал исковые требования обоснованными, отказывает в иске.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

Судья Раннева Ю.А.