Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в судебном заседании дело по иску закрытого акционерного общества «ОЛЬВЕН СПб» к обществу с ограниченной ответственностью «ТАЛЕР» о расторжении договора от 01.02.2011 № 224, а также об обязании общества с ограниченной ответственностью «ТАЛЕР» освободить занимаемое помещение,

при участии

от истца: представитель Сосункевич Д.С., доверенность от 03.04.2013,

от ответчика: представитель Поленова М.Г., доверенность от 27.12.2013,

представитель Гайда А.А., доверенность от 17.07.2013,

установил:

Закрытое акционерное общество «ОЛЬВЕН СПб» (далее – ЗАО «ОЛЬВЕН СПб») обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «ТАЛЕР» (далее – ООО «ТАЛЕР») о расторжении договора от 01.02.2011 № 224, зарегистрированного в установленном порядке 19.08.2011, рег. № 78-78-39/039-2011-300, по которому ООО «ТАЛЕР» арендует у закрытого акционерного общества «ОЛЬВЕН СПб» нежилое помещение 62Н общей арендуемой площадью 87,9 кв.м, расположенное на 3 этаже торгово-выставочного комплекса «Космополис» по адресу: Санкт-Петербург, Выборгское шоссе, дом 13, лит. А, по решению суда, а также об обязании ООО «ТАЛЕР» освободить занимаемое по вышеуказанному договору помещение.

В судебном заседании представителем ЗАО «ОЛЬВЕН СПб» заявлено о фальсификации доказательств, а именно о фальсификации представленного ответчиком акта приема-передачи помещения от 01.02.2011 к договору аренды помещения от 01.02.2011 № 224 и в случае установления факта фальсификации этого доказательства истец ходатайствует об исключении этого документа из числа доказательств.

Также с целью проверки вышеуказанного заявления представитель истца обратился с ходатайством о назначении экспертизы.

Кроме того, представителем ЗАО «ОЛЬВЕН СПб» представлено ходатайство об истребовании у Выборгского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу акта приема передачи помещения от 01.02.2011, путем его направления непосредственно в арбитражный суд,

Судом разъяснены представителю истца уголовно-правовые последствия подачи заявления о фальсификации, а представителю ответчика уголовно-правовые последствия представления в материалы дела сфальсифицированных документов.

С учетом позиции представителя ООО «ТАЛЕР», изложенной в настоящем судебном заседании, судом исключен из числа доказательств второй лист акта приема передачи помещения от 01.02.2011 (т. 1 л.д. 201) - обмерный чертеж.

Представитель истца с учетом исключения судом из числа доказательств обмерного чертежа заявил об отказе от ранее поданных ходатайств о назначении экспертизы и об истребовании доказательств, представив пояснения по делу.

С учетом позиции представителя ЗАО «ОЛЬВЕН СПб» ходатайства о назначении экспертизы и об истребовании доказательств судом не рассматриваются, пояснения истца приобщены к материалам дела.

Представителем ООО «ТАЛЕР» представлены письменные пояснения и возражения на дополнение к исковому заявлению, которые судом приобщены к материалам дела, а также заявлено ходатайство о взыскании с истца в пользу ответчика расходов на оплату услуг представителя в размере 120 000 руб. с приложением дополнительных документов. Судом ходатайство принято.

Представитель ЗАО «ОЛЬВЕН СПб» поддержал заявленные требования в полном объеме.

Представитель ООО «ТАЛЕР» возражал против удовлетворения исковых требований.

Рассмотрев и оценив материалы дела, заслушав представителей сторон, суд установил следующее.

Между ЗАО «ОЛЬВЕН СПб» (арендодатель) и ООО «ТАЛЕР» (арендатор) заключен договор аренды помещения от 01.02.2011 № 224 (далее - договор), согласно которому арендодатель предоставляет за плату во временное владение и пользование, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение 62Н кадастровый номер 78:5510:3003:7:34 общей площадью 87,9 кв.м (далее - помещение), расположенное на третьем этаже торгово-выставочного комплекса «Космополис» по адресу: Санкт-Петербург, Выборгское шоссе, д. 13, лит. А, для использования под магазин женской одежды.

Пунктом 1.6 договора предусмотрено, что срок аренды составляет 5 лет.

Дополнительным соглашением от 14.11.2012 № 1 (далее – дополнительное соглашение) внесены изменения в размер арендной платы по договору.

16.08.2013 комиссией в составе управляющего МТВЦ «КОСМОПОЛИС» Чверткиной А.Е., администратора МТВЦ «КОСМОПОЛИС» Корган О.С., начальника юридической службы Сосункевич Д.С., при участии представителя ООО «ТАЛЕР» Гайда А.А. проведена проверка состояния помещения 62Н, в результате которой установлено, что согласно кадастровому паспорту помещения 62Н, данное помещение разделено на часть 1 и часть 2, часть 2 площадью 9,5 кв.м, расположенная в нижнем правом углу помещения, отделена от части 1 помещения двумя перегородками по вертикальной и горизонтальной оси; фактическое состояние помещения не соответствует данным кадастрового паспорта помещения, а именно: перегородки части 2 помещения, отделяющие часть 2 от части 1 помещения, отсутствуют, помещение фактически разделено на 2 части, одна часть отделена от второй части перегородкой, ориентировочная площадь меньшей из частей составляет 18 кв.м.

ЗАО «ОЛЬВЕН СПб» в адрес ООО «ТАЛЕР» направлено письмо от 19.08.2013 № 267 с требованием в срок до 30.08.2013 предоставить истцу согласованные последним и уполномоченными органами проекты перепланировок, отраженных в акте от 16.08.2013, или иное законное основание для проведения соответствующих перепланировок в арендуемом помещении.

Далее ЗАО «ОЛЬВЕН СПб» в письме от 16.09.2013 № 301 обратилось в ответчику с требованием в срок до 30.09.2013 привести арендуемое помещение в первоначальное состояние в соответствии с планировками, указанными в кадастровом паспорте помещения и в подписанном сторонами договора плане арендуемого помещения, составленном на основе плана ПИБ Выборгского района Санкт-Петербурга.

Кроме тогоЮ 30.09.2013 истец направил ООО «ТАЛЕР» письмо № 317 с требованием в срок до 21.10.2013 предоставить документы, подтверждающие законные основания для проведения выявленных перепланировок, или иное законное основание для проведения соответствующих перепланировок в арендуемом помещении либо привести помещение в первоначальное состояние; а также с требованием одновременно с уплатой арендной платы за октябрь 2013 года оплатить штраф в размере 20% от размера арендной платы за месяц аренды помещения, в том числе 10 % от размера арендной платы за месяц аренды помещения – в соответствии с пунктом 6.1.7 договора, 10 % от размера арендной платы за месяц аренды помещения – в соответствии с абзацем 2 пункта 6.1.8 договора.

Письмом от 25.10.2013 № 328, направленным в адрес ООО «ТАЛЕР», ЗАО «ОЛЬВЕН СПб» предложило ответчику в течение десяти дней с даты отправки данного предложения явиться в офис управляющей компании ЗАО «ОЛЬВЕН СПб» - ООО «Ай Би Проперти» для подписания соглашения о расторжении договора и в трехдневный срок со дня подписания соглашения о расторжении договора обеспечить освобождение арендуемого помещения.

Ссылаясь на неисполнение ООО «ТАЛЕР» вышеуказанных требований (непредставление ответчиком документов, подтверждающих предусмотренное законом и договором основание для проведения перепланировок; отсутствие действий, направленных на устранение выявленных нарушений, а также на подписание соглашения о расторжении договора и освобождение арендуемого помещения) ЗАО «ОЛЬВЕН СПб» обратилось в суд с настоящим иском.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя предусмотрены статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Также договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 7.4 договора данный договор может быть расторгнут досрочно по требованию арендодателя в одностороннем судебном порядке в следующих случаях:

- если арендатор не вносит арендную плату в течение 60 календарных дней со дня оплаты, установленного в пункте 3.3 договора;

- если арендатор не возмещает стоимость коммунальных услуг в течение 60 календарных дней со дня оплаты, установленного в пункте 3.10. договора;

- если арендатор в течение более 2 месяцев подряд уклоняется от выполнения требования арендодателя привести помещение в соответствие с согласованным сторонами проектом реконструкции помещения при его самовольной перепланировке или переоборудовании, а также в случае, если арендатор существенно ухудшает техническое состояние помещения.

В обоснование выполнения ответчиком самовольных перепланировок истец ссылается на данные кадастрового паспорта от 15.12.2012, согласно которому в помещении 62Н отсутствуют изменения, которые указаны истцом как перепланировка помещения, выполненная ответчиком.

Согласно представленным в материалы дела письмам ПИБ Выборгского района СПбГУП «ГУИОН» от 04.02.2104 № 36/2-152 и от 05.02.2104 № 36/2-160 кадастровый паспорт на помещение 62Н был изготовлен 15.12.2012 по архивным данным по состоянию на 02.02.2006; сведениями о состоянии объекта на дату заключения договора аренды и в настоящее время ПИБ Выборгского района СПбГУП «ГУИОН» не располагает.

Таким образом, представленный кадастровый паспорт не может служить доказательством состояния помещения на дату передачи его в аренду ответчику.

В соответствии с актом приема-передачи от 01.02.2011 к договору аренды передаваемое помещение имеет следующие технические характеристики: в состав передаваемого помещения входит торговый зал с примерочными и подсобное помещение; стены и перегородки торгового зала выполнены из ГКЛ на металлическом каркасе с шумоизоляцией из минваты внутри и окрашены в сочетании белым и красным цветом; в помещении установлен фанкойл; в подсобном помещении стены и перегородки выполнены из ГКЛ на металлическом каркасе с шумоизоляцией из минваты внутри и окрашены в белый цвет, на выходе из подсобного помещения установлена дверь в технический коридор.

Отраженные на плане кадастрового паспорта перегородки, указанные истцом как самовольные перепланировки, выполненные ответчиком после заключения договора аренды, согласуются со сведениями, отраженными в акте приема-передачи от 01.02.2011, что свидетельствует о том, что помещение было передано ответчику с указанными истцом перепланировками, сведения о которых отсутствуют в кадастровых паспортах, поскольку инвентаризация помещения на дату передачи помещения в аренду ответчику не производилась.

При таких обстоятельствах, в том числе по причине недоказанности истцом производства ответчиком самовольной перепланировки в арендуемом помещении, в связи с отсутствием у ООО «ТАЛЕР» существенных нарушений условий договора, суд не находит оснований для досрочного расторжения договора аренды.

Кроме того, судом отклоняется довод истца о допущенных ответчиком просрочках в уплате арендной платы ввиду следующего.

Согласно статье 619 ГК РФ, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке.

Поскольку ответчик не допускал невнесение арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, оснований для расторжения договора аренды в связи с указным нарушением не имеется.

С учетом изложенного, оснований для расторжения договора аренды не имеется, вследствие чего у истца отсутствуют основания требовать от ответчика освободить арендуемое помещение.

Статьей 106 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), расходы юридического лица на уведомление о корпоративном споре в случае, если федеральным законом предусмотрена обязанность такого уведомления, и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.

Судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела, взыскиваются арбитражным судом с другого лица, участвующего в дела, в разумных пределах (пункт 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Частью 1 этой же статьи Кодекса установлено, что судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Представленными в материалы дела документами (договором оказания услуг от 20.12.2013 № 68988, расходным кассовым ордером от 04.03.2014 № 94) подтверждается несение ответчиком расходов на оплату услуг представителя.

Доказательств, подтверждающих, что размер данных расходов не является разумным, суду не представлено.

Суд, оценив представленные документы, а также приняв во внимание фактические обстоятельства дела, характер спора, полагает необходимым удовлетворить заявление ответчика, взыскав 120 000 руб. судебных расходов.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

в удовлетворении иска отказать.

Взыскать с закрытого акционерного общества «ОЛЬВЕН СПб» в пользу общества с ограниченной ответственностью «ТАЛЕР» 120000 руб. судебных расходов по оплате услуг представителя.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья Ракчеева М.А.