Гражданский кодекс часть 1

ответчик: Общество с ограниченной ответственностью "Трансатлантика" (адрес: Россия 195248, Санкт-Петербург, ш. Революции, д.41/39; Россия 191015, Санкт-Петербург, ул. Шпалерная ,д.54/2, лит А, ОГРН: <***>)

о расторжении договора об инвестиционной деятельности, взыскании штрафа

при участии

- от истца: представитель ФИО1, по доверенности от 27.12.2013

- от ответчика: представитель ФИО2, по доверенности от 25.08.2013

ФИО3, генеральный директор, протокол от 10.02.2009

установил:

Комитет по управлению городским имуществом обратился в арбитражный суд Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Трансатлантика" о расторжении договора аренды об инвестиционной деятельности от 07.07.2002 № 00-(И)-004250(02) на здание, площадью 1749 кв.м., расположенное по адресу: Санкт-Петербург, пр.Энгельса. д.28, корпус 2, взыскании штрафа за нарушение пункта 8.1. договора в размере 267146 руб. 54 коп.

В судебном заседании заявитель поддержал свои требования.

Представитель Общества с заявлением не согласился по основаниям, изложенным в отзыве, ссылаясь на то, что арендатором были приняты все меры, от него зависящие для того, чтобы даже при наличии обстоятельств, очевидно препятствующих выполнению инвестиционных условий в срок, его обязательства по договору были исполнены, полагал, что оснований для расторжения договора на основании статьи 450 ГК РФ не имеется.

Исследовав материалы дела, выслушав доводы представителей сторон, судом установлено следующее:

Из материалов дела видно, что 30.04.2002 Администрацией Санкт-Петербурга издано распоряжение № 697-ра «О проектировании и реконструкции здания, расположенного по адресу: Выборгский район, пр. Энгельса, дом 28 корп. 2 литера А» (далее – Распоряжение № 697-ра).

Данным распоряжением было утверждено решение инвестиционно-тендерной комиссии о проектировании и реконструкции данного объекта Обществом (Инвестором) под центр досуга за счет собственных и привлеченных средств; Инвестору в аренду предоставлен земельный участок, площадью 1000 кв.м, по адресу: Выборгский район, пр. Энгельса, д. 28 к. 2 лит. А, и установлены инвестиционные условия при проектировании и реконструкции объекта.

В соответствии с Распоряжением № 697-ра между КУГИ и Обществом (Инвестором, Застройщиком) заключен договор об инвестиционной деятельности от 07.07.2002 № 00-(И)-004250(02) (далее – инвестдоговор), пунктом 2.8. которого предусмотрено, что под инвестиционным проектом понимается комплекс работ, действий и мероприятий технического, финансового и юридического характера, связанных с обеспечением работ по реконструкции объекта, являющийся предметом указанного договора.

Пунктом 5 договора срок реализации инвестиционного проекта устанавливался не позднее 07.01.2004.

Дополнительными соглашениями от 04.06.2004, от 06.06.2007, от 20.01.2009, от 23.09.2009, от 12.05.2010, от 07.02.2011 к договору срок продлевался до 07.11.2004; до 31.07.2008; до 31.07.2009; до 31.03.2010; до 30.12.2010; до 30.12.2011 соответственно.

Пунктом 6.1.2. договора предусматривалась передача КУГИ Обществу для реализации инвестиционного проекта находящегося в собственности Санкт-Петербурга здания, расположенного по адресу: Выборгский район, пр. Энгельса, дом 28 корп. 2 литера А, и на момент подписания договора объект был передан по акту приема-передачи.

Истец в обоснование заявленных требований указал на неисполнение ответчиком обязательств по сдаче объекта в эксплуатацию в установленный договором срок. Претензией от 13.06.2013 № 2505-02/13 Комитет уведомил Общество о нарушении сроков сдачи объекта, предложил расторгнуть договор. Указанная претензия была оставлена без внимания.

В соответствии с пунктом 8.1. договора в случае несвоевременной сдачи объекта в эксплуатацию начисляется штраф в размере 0,5% от объема инвестиций, предусмотренного п.4.1 договора с индексацией в соответствии с п.4.5 договора. Комитет в судебном заседании указал на то, что поскольку ответчик не завершил реализацию проекта в срок, установленный договором, с него подлежит взысканию штраф с учетом применения расчетного коэффициента в размере 267146 руб. 43 коп.

Вышеизложенные обстоятельства послужили поводом для обращения КУГИ в арбитражный суд с требованием к Обществу о расторжении договора аренды на основании статей 452, 615 ГК РФ в связи с существенным нарушением его условий.

В соответствии с частью второй статьи 450 ГК РФ договор по требованию одной из сторон может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В нарушение статьи 65 АПК РФ истец не представил надлежащих и бесспорных доказательств того, что ответчик допустил существенные нарушения условий договора, в результате чего КУГИ был причинен ущерб, при котором истец в значительной степени лишился того, на что он вправе был рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с пунктом 3 статьи 405 Гражданского кодекса Российской Федерации должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора (когда он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев делового оборота или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства).

Судом установлено, что на основании распоряжения № 697-ра между КУГИ и Обществом была также заключен договор аренды земельного участка от 07.07.2002 № 00/ЗК-01774(02) (далее – договор аренды), согласно которому КУГИ (арендодатель) предоставил Обществу (арендатору) земельный участок по адресу: СПб, Выборгский район, пр. Энгельса, дом 28 корп. 2 литера А (далее – земельный участок) для реконструкции здания и дальнейшего использования.

Пунктом 3.1. договора аренды устанавливался срок действия договора с 07.07.2002 по 07.01.2004, который на основании дополнительных соглашений от 04.06.2004, от 06.06.2007, от 20.01.2009, от 23.09.2009, от 12.05.2010, от 07.02.2011 к договору аренды, зарегистрированных в установленном законом порядке, продлевался до 07.11.2004, до 31.07.2008, до 31.07.2009, до 31.03.2010, до 30.12.2010, до 30.12.2011 соответственно.

Материалами дела подтверждается, что Общество во исполнение Распоряжения № 697-ра и условий договора аренды перечислило 113 300 долларов США в рублевом эквиваленте по курсу ЦБ РФ 100% отчислений на социальную инфраструктуру города.

Пунктом 6.1.2. инвестиционного договора предусматривалась передача КУГИ Обществу для реализации инвестиционного проекта находящегося в собственности Санкт-Петербурга здания, расположенного по адресу: Выборгский район, пр. Энгельса, дом 28 корп. 2 литера А, и на момент подписания договора объект был передан по акту приема-передачи.

Вместе с тем, как следует из материалов дела, после начала реконструкции объекта Обществу стало известно о том, что переданный для проектирования и реконструкции объект находится не в собственности Санкт-Петербурга, а в собственности физического лица- ФИО4.

В августе 2004 года Общество обратилось в Выборгский районный суд Санкт-Петербурга с иском к ФИО4 о применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде признания недействительной государственной регистрации права собственности ФИО4 на здание.

В ноябре 2004 года по совместному решению Комитета, КУГИ, Общества и ФИО4 было принято решение о нецелесообразности дальнейшей реализации инвестиционного проекта по реконструкции здания до разрешения сложившейся конфликтной ситуации вокруг права собственности на указанное здание, в связи с чем, Общество приостановило работы.

25.01.2005 КУГИ обратилось в Выборгский районный суд с иском к ФИО4 о признании права собственности города Санкт-Петербурга на спорный объект недвижимости, впоследствии дела по искам КУГИ и Общества были объединены.

Вступившим в законную силу решением Выборгского районного суда Санкт-Петербурга от 20.04.2006 требования Общества и КУГИ были удовлетворены.

Распоряжением Комитета от 05.04.2010 № 69 срок реконструкции был продлен до 30.12.2010.

Однако, как следует из материалов дела, арест на объект, наложенный Выборгским районным судом СПб, был снят только в июне 2010 года, а регистрация права собственности Санкт-Петербурга на объект произведена 29.07.2010.

В соответствии с распоряжением Комитета от 14.01.2011 № 3 срок реконструкции был продлен до 30.12.2011.

31.01.2011 Общество обратилось к КУГИ с заявлением на основании распоряжения Комитета от 14.01.2011 № 3 продлить инвестиционный договор и договор аренды соответственно до 30.12.2011.

Учитывая отсутствие по состоянию на апрель 2011 года продленных инвестиционного договора и договора аренды, 04.04.2011 Общество обратилось в КУГИ с заявлением об ускорении продления сроков указанных договоров, на основании которых Общество имело юридический статус Инвестора (Застройщика) и одновременно титул законного владельца земельного участка под объектом реконструкции (Арендатора).

Как следует из представленных в материалы дела дополнительных соглашений к инвестиционному договору и договору аренды, предусматривающих продление срока реконструкции объекта до 30.12.2011, они были зарегистрированы Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу 03.05.2011, т.е. за 7 месяцев до истечения срока, в который должен был быть закончен инвестиционный проект.

В связи с невозможностью реализации проекта, на осуществление которого инвестиционным договором отводилось полтора года за 7 месяцев, 28.12.2011 Общество обратилось в Комитет с заявлением о внесении изменений в Распоряжение № 697-ра в части продления срока реконструкции здания сроком до 30.12.2014.

В материалы дела представлены доказательства того, что Правительством был начат процесс согласования внесения изменений в распоряжение № 697-ра, что подтверждается письмом Вице-губернатора Санкт-Петербурга ФИО5 от 14.06.2012 № 09-10-2122/12-0-1 к Губернатору Санкт-Петербурга ФИО6, на котором стоит виза Губернатора СПб о согласовании; проектом постановления Правительства «О внесении изменения в постановление Правительства СПб от 15.05.2007 года № 528», разработанным с учетом позиции Правительства, которым был продлен срок реконструкции до декабря 2014 года.

Вместе с тем, 21.05.2013 Правительство издало Постановление № 321, которым признаны утратившими силу Распоряжение Администрации Санкт-Петербурга № 697-ра «О проектировании и реконструкции здания, расположенного по адресу: Выборгский административный район, пр. Энгельса, д. 28 корп. 2 литера А», а также изданные во исполнение указанного распоряжения постановления Правительства Санкт-Петербурга от 09.03.2004 № 391, от 15.05.2007 № 528, от 22.12.2008 № 1645, продлившие срок реконструкции; КУГИ также предписано расторгнуть договор об инвестиционной деятельности от 07.07.2002 № 00-(И)-004250(02) и договор аренды земельного участка от 07.07.2002 № 00/ЗК-01774(02).

В связи с данным обстоятельством Общество было вынуждено обращаться в арбитражный суд Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании недействительным указанного постановления Правительства Санкт-Петербурга от 21.05.2013 № 321 в рамках дела №А56-51046/2013. Решением арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 24.12.2013 по вышеуказанному делу упомянутое постановление признано недействительным.

Таким образом, из материалов дела усматривается, что собственником его обязанность по предоставлению инвестору объекта для проектирования и реконструкции надлежащим образом исполнена не была, поскольку объект был передан в состоянии, препятствующем осуществлению инвестиционного проекта.

Данные обстоятельства подтверждены представленными в материалы дела судебными актами федеральных судов двух инстанций, выписками из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним в отношении объекта реконструкции, из которых следует, что право собственности Санкт-Петербурга на объект, который Правительство предоставило инвестору для реализации инвестиционного проекта, утвержденного Распоряжением № 697-ра и изначально рассчитанного на 1 год 6 месяцев, восстановлено только 29.07.2010.

В силу ч. 3 ст. 69 АПК РФ вступившее в законную силу решение суда общей юрисдикции по ранее рассмотренному гражданскому делу обязательно для арбитражного суда, рассматривающего дело, по вопросам об обстоятельствах, установленных решением суда общей юрисдикции и имеющих отношение к лицам, участвующим в деле.

В соответствии со ст. 328 ГК РФ встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое в соответствии с договором обусловлено исполнением своих обязательств другой стороной.

В случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

В соответствии с п. 1 ст. 406 ГК РФ кредитор считается просрочившим, если не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев делового оборота или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства.

Таким образом, на основании ст. 328 ГК РФ, а также по смыслу ст. 406 ГК РФ, правомерен довод Общества об имевшей место в данном случае просрочке кредитора, и оснований прийти к выводу о том, что нарушение срока реализации инвестиционного проекта произошло по вине арендатора, у суда не имеется.

Согласно п. 3 ст. 52 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) лицом, осуществляющим строительство и реконструкцию объекта капитального строительства, может являться застройщик либо привлекаемое застройщиком на основании договора физическое или юридическое лицо.

Застройщиками в силу п. 16 ст. 1 ГрК РФ являются физические или юридические лица, обеспечивающие на принадлежащем им земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта.

С учетом положений вышеуказанных норм для возможности осуществления реконструкции объектов юридическому лицу необходимо наличие статуса застройщика и права на земельный участок, на котором находится объект, переданный ему для реконструкции.

Строительство и реконструкция объектов капитального строительства в силу п. 2 ст. 51 ГрК РФ осуществляются на основании разрешения на строительство.

Согласно п. 1 ст. 51 ГрК РФ разрешением на строительство является документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства.

Учитывая издание Распоряжения № 697-ра о предоставлении объекта под реконструкцию в 2002 году, разрешение на строительство выдавалось Обществу в соответствии с п. 8 ст. 62 ГрК РФ от 07.05.1998 № 73-ФЗ до 2005 года.

Согласно п. 19 ст. 51 ГрК РФ в редакции, действующей в настоящее время, разрешение на строительство выдается на весь срок, предусмотренный проектом организации строительства.

Как следует из материалов дела, обстоятельства, послужившие основанием для приостановления реализации инвестиционного проекта, отпали только в июле 2010 года, таким образом, на момент возобновления строительства потребовалось не только продление действия инвестиционного договора, договора аренды земельного участка и разрешения на строительство, но и внесение изменений в проектную документацию.

Вместе с тем, в соответствии с п. 5 ст. 48 ГрК РФ лицом, осуществляющим подготовку проектной документации, может являться застройщик либо привлекаемое застройщиком на основании договора физическое или юридическое лицо.

При этом в силу п. 11 ст. 48 ГрК РФ для подготовки проектной документации необходимы градостроительный план земельного участка, результаты инженерных изысканий и технические условия (в случае, если функционирование проектируемого объекта капитального строительства невозможно обеспечить без подключения (технологического присоединения) такого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения), а в силу п. 7 ст. 51 ГрК РФ для получения разрешения на строительство необходимы, в том числе, правоустанавливающие документы на земельный участок и положительное заключение экспертизы проектной документации объекта капитального строительства.

Таким образом, проектирование и реконструкция объектов недвижимости включают в себя комплекс мероприятий, в том числе, по разработке и подготовке проекта; получению положительных заключений государственных органов по надзору и контролю в сфере строительства, государственной экспертизы проекта; получению разрешений и согласований и непосредственного выполнения строительных и строительно-монтажных работ, что невозможно в отсутствие заключенных в соответствии с требованиями закона инвестиционного договора и договора аренды земельного участка.

Вместе с тем, как следует из представленных в материалы дела документов, Обществом была разработана новая проектная документация реконструкции здания, проведены новые инженерно-техническое, геологическое, экологическое обследования, обследование на наличие взрывоопасных предметов, вновь выполнена топографическая съемка земельного участка, получены новые инженерно-технические мероприятия ГО и ЧС, согласованные в установленном законом порядке, получен градостроительный план земельного участка, осуществлена подача вновь разработанной проектной документации в Управление государственной экспертизы СГСНиЭ СПб на прохождение государственной экспертизы, проведены строительно-монтажные работы наружных сетей водопровода, газопровода, осуществлены врезки наружных сетей водопровода, газопровода в магистральные сети водопровода и газопровода, выполнен дренаж вокруг здания, то есть с 2010 года и до настоящего времени Обществом осуществляются работы по проектированию и реконструкции.

При этом следует отметить, что инвестиционные условия Обществом выполнены, объект реконструкции профинансирован, сумма вложенных средств Общества в данный объект составляет более 38 миллионов рублей.

Кроме того, арбитражный суд принимает во внимание, что расторжение договора является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту. В рассматриваемом случае сохранение инвестиционного договора отвечает интересам участвующих в деле лиц, связанных с возможным урегулированием спора и стабильностью правоотношений по реализации инвестиционного проекта, направлено на ускорение оформления завершения инвестиционного проекта.

С учетом изложенного, арбитражный суд считает, что Обществом были приняты все меры от него зависящие для того, чтобы даже при наличии обстоятельств, очевидно препятствующих выполнению инвестиционных условий в срок, его обязательства по договору были исполнены, в связи с чем оснований для расторжения инвестиционного договора в соответствии со статьей 450 ГК РФ не имеется.

При таком положении арбитражный суд считает, что не имеется оснований и для взыскания с ответчика штрафа за нарушение условий договора о сроках сдачи объекта в эксплуатацию.

Кроме того, расторжение договора в настоящее время повлечет значительный ущерб для Общества с учетом выполненных работ, а завершение реализации инвестиционного проекта не причинит убытков Санкт-Петербургу, поскольку Общество, являясь арендатором земельного участка, вносит арендную плату за земельный участок в соответствии с его условиями. Более того, в письме от 14.06.2012 в адрес губернатора Санкт-Петербурга ФИО6 собственник земельного участка в лице Санкт-Петербурга, по сути, согласился с доводами Общества о невозможности реализации инвестиционного проекта в сроки, предусмотренные договором по вышеуказанным основаниям, что впоследствии привело и к подготовке проекта постановления Правительства Санкт-Петербурга, предусматривающего продление сроков по реконструкции здания до конца 2014 года.

Более того, с учетом значительных вложений ответчика в инвестиционный проект, расторжение инвестиционного договора без одновременного решения вопросов о компенсации затрат может привести к нарушению баланса частного и публичного интереса и основных принципов, на которых строятся гражданские правоотношения.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

Судья Балакир М.В.