Гражданский кодекс часть 1

открытое акционерное общество «Агентство по ипотечному кредитованию» (далее – заявитель, Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области (далее – заинтересованное лицо, Росреестр) о признании незаконным отказа в государственной регистрации соглашения №1 об изменении содержания закладной, составленной залогодержателем-должником ФИО1 и ФИО2 в отношении квартиры, расположенной по адресу: <...> (ГРН записи об ипотеке 47-47-12/028/2013-387), изложенного в сообщении от 29.11.2013 №12/109/2013-334, а также требованием об обязании Росреестра осуществить государственную регистрацию соглашения №1в течение одного дня с момента вступления решения в законную силу.

К участию в деле в качестве третьих лиц привлечены Негру (ФИО5) и ФИО2, поскольку они являются должниками по обеспеченному ипотекой обязательству.

В судебном заседании представитель истца поддержал заявленное требование и пояснил, что отказ в государственной регистрации соглашения об изменении закладной ввиду отсутствия государственной регистрации Общества как держателя закладной, противоречит нормам действующего законодательства.

Представитель Росреестра считает требования не подлежащими удовлетворению по основаниям, изложенным в отзыве.

Заслушав пояснения сторон, рассмотрев представленные доказательства, суд установил следующее.

Общество является владельцем закладной заемщиков ФИО1 и ФИО2 (ГРН записи об ипотеке: 47-47-12/028/2013-387 от 29.03.2013). Права на закладную перешли к заявителю на основании отметки о новом владельце, совершенной 24.06.2013 ее предыдущим владельцем – ООО «Балтийская ипотечная корпорация» в соответствии со статьей 48 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее также - Закон об ипотеке).

В последующем, 28.10.2013, между ФИО1, ФИО2 и Обществом в соответствии с пунктами 6 и 7 статьи 13 Закона об ипотеке заключено соглашение об изменении содержания закладной. В связи с этим 29.10.2013 заявитель обратился в Росреестр с заявлением о государственной регистрации заключенного соглашения об изменении содержания закладной.

Заинтересованное лицо письмом от 30.10.2013 № 12/109/2013-334 уведомило Общество о приостановлении государственной регистрации соглашения об изменении содержания закладной в связи с необходимостью Обществу пройти государственную регистрацию в качестве законного владельца закладной. Поскольку Общество не прошло государственную регистрацию в качестве владельца закладной, 29.11.2013 Росрестр сообщением № 12/109/2013-334 известил Общество об отказе в государственной регистрации соглашения об изменения содержания данной закладной.

Считая действия заинтересованного лица незаконными, заявитель обратился с настоящим требованием в арбитражный суд.

Суд считает требования Общества обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Требование о признании незаконными решений или действий (бездействия) органов, должностных лиц может быть удовлетворено судом при одновременном наличии двух обстоятельств: оспариваемые решения и действия (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушают права и законные интересы заявителя.

В соответствии с положениями статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации») отказ в государственной регистрации прав либо уклонение соответствующего органа от государственной регистрации могут быть обжалованы заинтересованным лицом или судебным приставом-исполнителем в суд, арбитражный суд.

Отказывая заявителю в государственной регистрации внесения изменений в закладную, Росреестр указал на необходимость внесения в реестр соответствующие сведений, подтверждающих смену владельца закладной, как это предусмотрено Законом об ипотеке.

Согласно пункту 1 статьи 13 Закона об ипотеке права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной, поскольку иное не установлено названным Федеральным законом. Закладной могут быть удостоверены права залогодержателя по ипотеке в силу закона и по обеспеченному данной ипотекой обязательству, если иное не установлено Законом об ипотеке.

Закладная составляется залогодателем, а если он является третьим лицом, также и должником по обеспеченному ипотекой обязательству. Закладная выдается первоначальному залогодержателю органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, после государственной регистрации ипотеки. Закладная может быть составлена и выдана залогодержателю в любой момент до прекращения обеспеченного ипотекой обязательства. Если закладная составляется после государственной регистрации ипотеки, в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, представляется совместное заявление залогодержателя и залогодателя, а также закладная, которая выдается залогодержателю в течение одного дня с момента обращения заявителя в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав. Передача прав по закладной и залог закладной осуществляются в порядке, установленном статьями 48 и 49 Закона об ипотеке (пункт 5 статьи 13 Закона об ипотеке).

В соответствии с пунктом 1 статьи 48 Закона об ипотеке при передаче прав на закладную совершается сделка в простой письменной форме. При передаче прав на закладную лицо, передающее право, делает на закладной отметку о новом владельце, если иное не установлено Законом об ипотеке. В отметке должно быть точно и полно указано имя (наименование) лица, которому переданы права на закладную. Отметка должна быть подписана указанным в закладной залогодержателем или, если эта надпись не является первой, владельцем закладной, указанным в предыдущей отметке. Если отметка делается лицом, действующим по доверенности, указываются сведения о дате выдачи, номере доверенности и, если доверенность нотариально удостоверена, нотариусе, удостоверившем доверенность.

Согласно пункту 2 статьи 48 Закона об ипотеке передача прав на закладную другому лицу означает передачу тем самым этому лицу всех удостоверяемых ею прав в совокупности. Владельцу закладной принадлежат все удостоверенные ею права, в том числе права залогодержателя и права кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству, независимо от прав первоначального залогодержателя и предшествующих владельцев закладной.

Таким образом, в силу прямого указания закона, для передачи прав по закладной требуется составление договора в простой письменной форме. Требования об обязательной государственной регистрации права нового владельца закладной законодательство не содержит.

Изложенное подтверждается также положениями статьи 16 Закона об ипотеке, которая гласит, что любой законный владелец закладной вправе потребовать от органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, зарегистрировать его в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в качестве залогодержателя с указанием его имени и документа, удостоверяющего личность, а если владельцем закладной является юридическое лицо - его наименования и места нахождения.

То есть, государственная регистрация нового залогодержателя – это право, а не обязанность последнего.

В соответствии с пунктами 6 и 7 статьи 13 Закона об ипотеке должник по обеспеченному ипотекой обязательству, залогодатель и законный владелец закладной по соглашению могут изменить ранее установленные условия закладной.

При заключении соглашения, указанного в пункте 6 настоящей статьи и пункте 3 статьи 36 Закона об ипотеке, и переводе долга по обеспеченному ипотекой обязательству в таком соглашении предусматривается либо внесение изменений в содержание закладной путем прикрепления к ней оригинала такого соглашения и указания должностным лицом органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, в тексте самой закладной на соглашение как на документ, являющийся неотъемлемой частью закладной, в соответствии с правилами части второй статьи 15 названного закона, либо аннулирование закладной и одновременно с этим выдача новой закладной, составленной с учетом соответствующих изменений.

Государственная регистрация соглашения об изменении содержания закладной с указанием в тексте самой закладной на соглашение как на документ, являющийся неотъемлемой частью закладной, должна быть осуществлена как регистрация сделки в течение одного дня с момента обращения заявителя в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, с предъявлением оригинала закладной и соглашения об изменении содержания закладной.

Как следует из материалов дела, заявитель представил в регистрирующий орган наряду с иными необходимыми документами соглашение об изменении содержания закладной и саму закладную, факт законного владения которой подтверждается передаточными надписями:

- отметкой о передаче прав на закладную в пользу общества с ограниченной ответственностью «Балтийская ипотечная корпорация» (ИНН <***>) (Регионального оператора) совершенной 19.06.2013 открытым акционерным обществом Социальным коммерческим банком Приморья «Примсоцбанк» (ИНН <***>) (Первоначальным владельцем закладной);

- отметкой о передаче прав на закладную в пользу открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (ИНН <***>), совершенной 24.06.2013 обществом с ограниченной ответственностью «Балтийская ипотечная корпорация».

При изложенных обстоятельствах с учетом приведенных положений Закона об ипотеке и установленных судом фактов основания для отказа в государственной регистрации соглашения об изменении содержания закладной у заинтересованного лица отсутствовали, в связи с чем отказ в государственной регистрации является незаконным.

Согласно части 2 статьи 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

В резолютивной части решения должно быть указание на признание оспариваемых действий (бездействия) незаконными и обязанность соответствующих органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части.

Поскольку как уже было указано выше, в соответствии с положениями статьи 13 Закона об ипотеке регистрация соглашения об изменении содержания закладной должна быть осуществлена как регистрация сделки в течение одного дня с момента обращения заявителя в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, требование заявителя об обязании Росреестра осуществить государственную регистрацию соглашения об изменении содержания закладной в течение одного дня с момента вступления решения суда в силу также подлежит удовлетворению.

Кроме того, с учетом положений статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации взысканию с Росреестра в пользоу Общества подлежит 2 000 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение дела в суде первой инстанции.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 197-201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

Признать незаконным решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области об отказе в государственной регистрации соглашения №1 об изменении содержания закладной, составленной залогодержателем-должником ФИО1 и ФИО2 в отношении квартиры, расположенной по адресу: <...> (ГРН записи об ипотеке 47-47-12/028/2013-387), изложенное в сообщении от 29.11.2013 №12/109/2013-334. Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области в течение одного дня с момента вступления решения в законную силу осуществить государственную регистрацию соглашения №1 об изменении содержания закладной, составленной залогодержателем-должником ФИО1 и ФИО2 в отношении квартиры, расположенной по адресу: <...> (ГРН записи об ипотеке 47-47-12/028/2013-387). Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области в пользу открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» 2 000 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение дела в суде первой инстанции.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

Судья Вареникова А.О.