Гражданский кодекс часть 1

Общество с ограниченной ответственностью "Жилком СПб" обратилось в Арбитражный суд Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением о взыскании с открытого акционерного общества "Санкт-Петербургский центр доступного жилья" задолженности по оплате жилья и коммунальных услуг за период с 01.07.2012 по 31.10.2013 в отношении жилых помещений №№ 4, 18, 19, 47, 66, 71 и 76, расположенных в многоквартирном доме по адресу: Санкт-Петербург, <...>, и жилых помещений №№ 2, 7, 17, 18, 54, 75, 78, 80, 90, 94 и 95, расположенных в многоквартирном доме по адресу: Санкт-Петербург, <...>.

В судебном заседании 22.04.2014 истец поддержал исковые требования.

Ответчик возражал против удовлетворения требований.

Выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела и оценив представленные в дело доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, суд находит требования истца подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, на основания решений общих собраний собственников помещений многоквартирных домов, расположенных по адресам: Санкт-Петербург, <...> и д. 37 (далее – Многоквартирные дома № 33 и № 37), истцу переданы функции управляющей компании Многоквартирными домами № 33 и № 37.

Ссылаясь на наличие у ответчика, являющего собственником жилых помещений №№ 4, 18, 19, 47, 66, 71 и 76, расположенных в Многоквартирном доме № 33, и жилых помещений №№ 2,7, 17, 18, 54, 75, 78, 80, 90, 94 и 95, расположенных в Многоквартирном доме № 37, задолженности по оплате жилья и коммунальных услуг за период с 01.07.2012 по 31.10.2013, истец обратился с настоящим иском в арбитражный суд.

В силу статьи 210 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Согласно статье 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Статьей 39 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) установлено, что бремя несения расходов по содержанию общего имущества в многоквартирном доме несут собственники помещений.

В соответствии с частью 2 статьи 154 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя:

-плату за содержание и ремонт жилого помещения, в том числе плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме;

- взнос на капитальный ремонт;

- плату за коммунальные услуги.

В силу пункта 1 статьи 158 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.

Возражая против удовлетворения заявленных исковых требований, ответчик сослался на то, что рассматриваемые жилые помещения переданы в пользование гражданам по договорам купли-продажи жилых помещений с рассрочкой платежа, заключенных ответчиком в рамках реализации целевой программы Санкт-Петербурга «Молодежи – доступное жилье», что, по мнению ответчика, свидетельствует о возложении обязанности по оплате жилья и коммунальных услуг на указанных граждан, как нанимателей жилых помещений.

Статьей 1 Закона Санкт-Петербурга от 11.04.2001 № 315-45 "О целевой программе Санкт-Петербурга "Молодежи - доступное жилье" (далее – Закон № 315-45) утверждена целевая программа Санкт-Петербурга "Молодежи - доступное жилье" (далее – Программа).

Согласно статье 2 названного Закона финансирование мероприятий Программы осуществляется в пределах средств, предусматриваемых ежегодно в бюджете Санкт-Петербурга, и внебюджетных средств.

Пунктом 1.2. Программы установлено, что данная Программа направлена на создание финансово-правового и организационного механизмов, обеспечивающих строительство (реконструкцию), капитальный ремонт и приобретение доступного жилья для молодежи, и обеспечение жилыми помещениями по итогам реализации Программы более 29000 молодых семей в Санкт-Петербурге.

Согласно пункту 2 Программы ее основными целями, в том числе, являются создание финансово-правового механизма оказания государственной поддержки молодежи при строительстве (реконструкции), капитальном ремонте или приобретении жилья; а также привлечение внебюджетных средств для улучшения жилищных условий молодежи в Санкт-Петербурге.

Пунктом 4.1.1.1. Программы предусмотрено, что государственная поддержка оказывается в период с 2001 по 2017 год, в частности, за счет средств бюджета Санкт-Петербурга в форме создания возможности приобретения жилого помещения по стоимости, определяемой Правительством Санкт-Петербурга в соответствии с действующим законодательством, в рассрочку оплаты до 70 процентов от стоимости жилого помещения сроком до 10 лет у оператора Программы - юридического лица, одним из участников (учредителей) которого является Санкт-Петербург (далее - оператор Программы), у оператора Программы за счет заемных средств, предоставленных оператором Программы на срок до 10 лет, с оплатой до 70 процентов от стоимости жилого помещения либо у инвестора - победителя торгов, проводимых при предоставлении Санкт-Петербургом объектов недвижимости для строительства (реконструкции) жилья на инвестиционных условиях в соответствии с пунктом 6.7 Программы.

Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 04.12.2007 № 1539 "О реализации Закона Санкт-Петербурга "О целевой программе Санкт-Петербурга "Молодежи - доступное жилье" утверждено Положение о порядке и условиях реализации целевой программы Санкт-Петербурга "Молодежи - доступное жилье" (далее – Положение).

Согласно пункту 1.2. Положения под оператором Программы понимается определенное Жилищным комитетом в установленном действующим законодательством порядке юридическое лицо, реализующее Программу, одним из участников (акционеров, учредителей, членов) которого является Санкт-Петербург (далее - оператор Программы).

Жилищный комитет в установленном действующим законодательством порядке заключает с оператором Программы договор, предусматривающий прием заявлений граждан и документов, необходимых для принятия решения о предоставлении социальной выплаты или о приобретении жилого помещения в рамках Программы.

Жилищный комитет принимает решение о предоставлении государственного содействия в форме приобретения заявителем жилого помещения у оператора Программы (пункт 3.5. Положения)

Оператор Программы на основании решения Жилищного комитета о согласовании получения государственной поддержки в форме приобретения заявителем жилого помещения у оператора Программы заключает с участником Программы договор о приобретении жилого помещения в рамках Программы (пункт 3.7. Положения).

При этом Жилищный комитет подготавливает и в установленном порядке направляет в Комитет финансов Санкт-Петербурга заявку о предоставлении бюджетных инвестиций в уставный капитал оператора Программы для строительства, реконструкции, капитального ремонта или приобретения жилых помещения для участников Программы в пределах средств, предусмотренных на эти цели бюджетом Санкт-Петербурга на соответствующий финансовый год (пункт 7.1. Положения).

Распоряжением Жилищного комитета от 29.12.2007 № 194-р утверждена примерная форма договора о приобретении жилого помещения у оператора Программы.

Ответчиком представлены свидетельства о регистрации права собственности правопредшественника ответчика (л.д. 201-224) на рассматриваемые жилые помещения, а также договоры о приобретении жилых помещений, заключенные с гражданами – участниками Программы, и акты приемки-передачи жилых помещений указанным гражданам (л.д. 73-200).

Как следует из пункта 1.1. названных договоров, предметом данных договоров является продажа ответчиком участнику Программы жилого помещения, принадлежащего ответчику на праве собственности, с рассрочкой платежа.

Пунктом 1.5. названных договоров предусмотрено, что до полной выплаты участником Программы стоимости жилого помещения, указанное жилое помещение находится в собственности ответчика.

Таким образом, материалами дела подтверждается и ответчиком не оспаривается, что рассматриваемые жилые помещения принадлежат на праве собственности ответчику.

При этом передача жилых помещений гражданам осуществлена ответчиком в рамках договоров купли-продажи недвижимого имущества с рассрочкой платежа.

В силу пункта 1 статьи 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Ссылаясь на то, что спорную задолженность истцу надлежит взыскивать непосредственно с граждан, которым жилые помещения переданы в рамках договоров о приобретении жилья, ответчик не учел, что частью 4 статьи 155 ЖК РФ установлена обязанность по внесению платы за содержание и ремонт жилого помещения, а также платы за коммунальные услуги управляющей организации для нанимателей жилых помещений по договору социального найма и договору найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда в многоквартирном доме.

Согласно части 1 статьи 49 ЖК РФ по договору социального найма предоставляется жилое помещение государственного или муниципального жилищного фонда.

Частью 2 статьи 19 ЖК РФ установлено, что государственный жилищный фонд это совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации (жилищный фонд Российской Федерации), и жилых помещений, принадлежащих на праве собственности субъектам Российской Федерации (жилищный фонд субъектов Российской Федерации); муниципальный жилищный фонд это совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям.

Поскольку рассматриваемые жилые помещения принадлежат на праве собственности ответчику, а следовательно, относятся к частному жилищному фонду, у граждан, использующих данные помещения, не возникает обязательственных отношений по оплате жилья и коммунальных услуг по отношению к истцу.

В связи с чем требование о взыскании спорной задолженности правомерно предъявлено истцом к ответчику как к собственнику рассматриваемых жилых помещений.

Ссылка ответчика на отсутствие у истца полномочий по управлению Многоквартирными домами № 33 и № 37 подлежит отклонению, так как протоколами общих собраний собственников помещений от 16.03.2013 № 1 и № 2, исследованных арбитражными судами в рамках дел № А56-25389/2013 и № А56-25395/2013, подтверждено наличие у истца функций управляющей организации в отношении названных домов (л.д. 225-237).

Ответчик также сослался на необоснованность исковых требований по размеру, оспорив правомерность начисления истцом платы за услуги по обслуживанию наружных сетей дома; подготовке квитанций и программному обеспечению и по механизированной уборке (вывозу) снега на общую сумму 93 534 руб. 76 коп.

Согласно подпункту «а» пункта 28 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491, в случае управления многоквартирным домом управляющей организацией собственники помещений обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме.

Пунктом 31 названных Правил установлено, что при определении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения собственников помещений, которые выбрали управляющую организацию для управления многоквартирным домом, решение общего собрания собственников помещений в таком доме принимается на срок не менее чем один год с учетом предложений управляющей организации. Указанный размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений.

В силу части 5 статьи 46 ЖК РФ решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном Жилищном Кодексом Российской Федерации порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.

В обоснование тарифов, примененных для расчета стоимости услуг по содержанию общего имущества в многоквартирном доме, истец представил протоколы общих собраний собственников помещений Многоквартирных домов № 33 и № 37 соответственно от 27.02.2012 № 1 и от 29.02.2012 № 1, на которых собственниками приняты решения об утверждении проектов договоров управления многоквартирным домом с истцом, приложением к которым являлся перечень работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме с указанием тарифов по каждому виду услуг, в том числе, оспариваемых ответчиком.

При этом ответчиком не оспорено, что примененные истцом тарифы, соответствуют тарифам, указанным на момент рассмотрения собственниками вопроса об утверждении проектов договоров в приложениях к договорам.

Утверждение собственниками помещений указанных проектов договоров свидетельствует, в том числе, и об утверждении собственниками размера платы по перечисленным в приложении к договорам услугам.

На основании изложенного следует признать, что исковые требования истца являются обоснованными по праву и по размеру, в связи с чем подлежат удовлетворению.

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины относятся на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

Взыскать с открытого акционерного общества «Санкт-Петербургский центр доступного жилья» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Жилком СПб» 461 395 руб. 78 коп. долга, а также 12 227 руб. 92 коп. государственной пошлины по иску.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья Судас Н.Е.