Гражданский кодекс часть 1

истец: индивидуальный предприниматель Воронцова Татьяна Александровна (адрес: Россия 187340, Ленинградская обл., ОГРНИП: 310470632800045, ИНН 470608151721 );

ответчик: общество с ограниченной ответственностью «Бонус» (адрес: Россия 187340, Ленинградская обл., г. Кировск, Краснофлотская ул., д. 1 офис 1, ОГРН: 1124706000374, ИНН 4706032932, дата регистрации 19.03.2012 );

о взыскании

встречный иск о взыскании

при участии

- от истца: ФИО2 (по доверенности от 20.01.2020)

- от ответчика: ФИО3 (по доверенности от 29.07.2019)

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – Предприниматель) обратилась в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области (далее – арбитражный суд) с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Бонус» (далее – Общество) о взыскании задолженности по договору от 19.04.2019 № 2-19 в размере 400 000 руб.

Определением суда от 08.07.2019 дело принято к рассмотрению в порядке упрощенного производства без вызова сторон в соответствии со статьей 228 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ). Ответчику предложено представить отзыв на заявленные требования. Лицам, участвующим в деле, предложено представить доказательства в обоснование своих доводов.

От ответчика в суд поступил отзыв на исковое заявление с возражениями по существу предъявленных требований и ходатайством о рассмотрении настоящего дела по общим правилам искового производства.

Определением от 19.09.2019 суд перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства.

В арбитражный суд 25.05.2020 поступило встречное исковое заявление Общества к Предпринимателю о взыскании задолженности по договору от 15.04.2019 № 2-19 в размере 373 095 руб. 86 коп. При этом Общество просит произвести зачет взысканной суммы по первоначальному исковому заявлению.

Определением арбитражного суда от 08.06.2020 встречное исковое заявление принято к производству для совместного рассмотрения с первоначальным иском.

В настоящем судебном заседании Предприниматель поддержал первоначально заявленные требования, против удовлетворения встречного иска возражал.

Общество поддержало доводы отзыва на иск, настаивало на удовлетворении встречных исковых требований.

Арбитражный суд нашел дело подготовленным к судебному разбирательству и поскольку от лиц, участвующих в деле, не поступило возражений относительно продолжения рассмотрения дела в судебном заседании арбитражного суда первой инстанции, с учетом обстоятельств дела, суд, завершив предварительное судебное заседание в порядке статей 136-137 АПК РФ, рассмотрел исковое заявление по существу.

Как видно из материалов дела, 15.04.2019 между Предпринимателем (арендатором) и Обществом (арендодателем) заключен договор аренды нежилого помещения № 2-19 (далее – договор), в соответствии с пунктом 1.1. которого арендодатель обязался предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование (аренду) часть нежилого помещения общей площадью 1471,8 кв.м, расположенную на первом и втором этажах здания по адресу: <...>, площадь передаваемого объекта составляет 756,13 кв.м (далее – Объект аренды).

Срок действия договора, установленный п. 5.1, с 01.06.2019 по 31.04.2020.

Согласно п. 2.2.7 договора арендатор обязан своевременно вносить арендную плату и возмещать арендодателю расходы по оплате потребляемых коммунальных услуг (за исключением отопления).

Сторонами в п. 4.1. договора согласован фиксированной размер минимальной арендной платы в размере 200 000 руб., который арендатор должен оплачивать Арендодателю не позднее 10 числа оплачиваемого месяца при условии, что полученная за месяц выручка не превысит 500 000 руб.

В силу п. 4.2. договора аренды, в течение 3 (трех) банковских дней с момента начала действия договора, арендатор обязуется оплатить арендную плату за первый месяц аренды.

В соответствии с п. 3.1. договора арендодатель обязан передать арендатору Объект аренды в срок не позднее 20.04.2019 по акту приема-передачи с указанием технического состояния Объекта аренды и его инженерных сетей на дату передачи в аренду.

Объект аренды передан по акту приема-передачи от 16.04.2019.

Согласно п.1.1 Дополнительного соглашения от 16.04.2019 №1 к договору арендатор в течение 10 дней с даты подписания договора перечисляет на расчётный счёт или вносит в кассу арендодателя страховой депозит в размере 500 000 руб.

Предпринимателем 17.04.2019 во исполнение обязательств, предусмотренных п. 1.1. Дополнительного соглашения № 1, внесены в кассу Общества денежные средства в размере 400 000 руб., что подтверждается распиской, выданной арендодателем.

Не согласившись подписывать Дополнительное соглашение от 29.04.2019 № 2 к договору, Предприниматель направил в адрес Общества претензию от 06.05.2019, в которой уведомил арендодателя о расторжении договора в одностороннем порядке, а также просил осуществить возврат оплаченного страхового депозита в размере 400 000 руб.

Арендодателем 22.05.2019 направлен ответ на претензию от 06.05.2019, согласно которому вопрос с возвратом страхового депозита будет решён Обществом в течение 5 дней с момента возврата помещения.

Сторонами 31.05.2019 подписан Акт приёма-передачи Объекта аренды, арендуемое помещение возвращено Обществу (арендодателю) и принято без замечаний, кроме того, в п. 6 указано, что возврат страхового депозита будет осуществлён в течение пяти дней после проведения сверки расчетов и оценки возможных убытков арендодателя.

Обществом 05.06.2019 Предпринимателю направлен Акт сверки взаимных расчётов за период с 16.04.2019 по 05.06.2019, в котором арендодатель указывает, что у арендатора имеется задолженность в размере 373 095 руб. 86 коп., в том числе 300 000 руб. – арендная плата, 13 095 руб. 86 коп. – возмещение расходов по п. 4.4 договора, 60 000 руб. – штраф по п. 6.5 Договора), таким образом, с учётом внесённого страхового депозита в размере 400 000 руб., итоговая задолженность в пользу Общества составила 26 904 руб. 14 коп.

Не согласившись с произведенным Обществом односторонним зачетом, полагая, что поскольку пунктом 5.1 договора установлен срок исполнения обязательств с 01.06.2019 по 30.04.2020, следовательно, к моменту возврата помещения по акту приема-передачи срок исполнения обязательств по оплате аренды не наступил, при этом законных оснований для удержания Обществом суммы страхового депозита не имеется, предприниматель обратился в суд с настоящим иском.

Возражая против удовлетворения встречного иска, Предприниматель указал на отсутствие правовых оснований для взыскания арендной платы и коммунальных расходов, кроме того, по его мнению, заявленные расходы документально не подтверждены и направлены на неосновательное обогащение Общества.

Заявляя встречные исковые требования, Общество ссылалось на необходимость внесения Предпринимателем арендной платы и возмещения коммунальных расходов за период фактического пользования помещением, а также указало, что в связи с несоблюдением установленного договором срока уведомления о расторжении договора и внесением суммы страхового депозита в размере меньше установленного с Предпринимателя полежат взысканию штрафные санкции.

Оценив в соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ представленные сторонами доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд считает требования сторон подлежащими удовлетворению в связи со следующим.

Основные правила исполнения обязательств установлены статьями 309-310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), согласно которым обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или иными правовыми актами. Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В соответствии с положениями статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Факт передачи Объекта аренды Предпринимателю 16.04.2019 и возврата Обществу 31.05.2019 по акту приема-передачи сторонами не оспаривается.

Доказательств неиспользования помещения в спорный период Предпринимателем не представлено, следовательно, арендатор обязан оплатить фактическое пользование помещением в установленном договором размере.

Доводы Предпринимателя о предоставлении ему отсрочки по внесению арендной платы документально не подтверждены.

В договоре отсутствует условие о предоставлении арендатору срока, в течение которого он может не осуществлять оплату арендных платежей или осуществлять их в меньшем размере (либо что арендная плата не начисляется и не уплачивается), также отсутствует указание на безвозмездное использование помещения.

Согласно статье 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если указанные правила не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В соответствии с частями 1, 3 статьи 423 ГК РФ договор, по которому сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей, является возмездным. Договор предполагается возмездным, если из закона, иных правовых актов, содержания или существа договора не вытекает иное.

Из условий договора аренды, из переписки и поведения сторон в процессе исполнения договора не следует, что стороны согласовали условие о безвозмездном использовании ответчиком помещений в период с момента передачи помещения до 01.06.2019.

Буквальное толкование положений пунктов 4.2, 5.1 договора не позволяет сделать вывод о том, что стороны согласовали отсрочку исполнения обязательства по оплате фиксированной части арендной платы с 01.06.2019.

Доказательств (преддоговорная либо договорная переписка, фактическое поведение сторон и пр.), подтверждающих иную волю сторон при согласовании указанных условий договора, отличную от его буквального толкования, в материалах дела не представлено.

Таким образом, Предприниматель обязан оплатить арендную плату за фактическое использование помещением за период с 16.04.2019 по 30.04.2019 в размере 100 000руб., за период с 01.05.2019 по 31.05.2019 в размере 200 000 руб., что в общей сумме составляет 300 000 руб.

Относительно взыскания суммы коммунальных платежей судом установлено следующее.

В соответствии с п. 2.2.7 договора арендатор обязан своевременно вносить арендную плату и возмещать арендодателю расходы по оплате потребляемых коммунальных услуг (за исключением отопления).

Согласно п. 4.4. договора аренды в сумму арендной платы не входят расходы по оплате потребляемой электрической энергии, холодного и горячего водоснабжения и водоотведения, услуг по чистке и замене ковровых покрытий, услуг по обслуживанию централизованной автоматической системы передачи информации и извещений о пожаре, системы охранной сигнализации, доступа к интернету и Wi-Fi сети с идентификацией пользователей.

Возмещение указанных расходов, не включенных в арендную плату, производится арендатором в сумме фактически понесенных арендодателем расходов, на потребленную электрической энергии, холодного и горячего водоснабжения и водоотведения – на основании показаний приборов учета, установленных в Объекте аренды. Стоимость горячего водоснабжения в летний период определяется исходя из стоимости фактически потребленного газа, израсходованного на обогрев холодной воды. Стоимость горячего водоснабжения в отопительном периоде определяется исходя из среднемесячного потребления газа, израсходованного на обогрев холодной воды в летний период.

Оплата производится на основании выставляемых арендодателем счетов с приложением документов, подтверждающих размер расходов, подлежащих возмещению арендатором, путем перечисления денежных средств на банковский счет арендодателя, в течение 5 банковских дней со дня получения арендатором соответствующего счета арендодателя.

Сумма потребленной электроэнергии отражена в акте № 77 от 31.05.2019 и счете № 48 от 31.05.2019.

Сумма за доступ к сети Интернет согласно выставленным счетам провайдера составляет 3300 руб., Wi-Fi сети с идентификацией пользователей – 700 руб. При заключении договора аренды пароль был предоставлен (акт № 77 от 31.05.2019, счет на оплату № 48 от 31.05.2019).

Чистка и замена ковровых покрытий осуществлялась в соответствии с договором № 12877/БО от 01.12.2018, заключенным между ООО «Бонус» и ООО «СПБ -Сервис», что подтверждается счетами, выставленными в адрес ООО «Бонус», в сумме 1740 руб. (акт № 77 от 31.05.2019, счет на оплату № 48 от 31.05.2019), при этом доводы ответчика о неотносимости данных доказательств к занимаемому им помещению отклоняются судом как неподтвержденные материалами дела.

На основании изложенного Предприниматель обязан возместить Обществу коммунальные расходы в общем размере 13 095 руб. 86 коп.

В отношении штрафных санкций за нарушение условий договора судом установлено следующее.

В соответствии с п. 6.5. договора аренды, в случае нарушения арендатором п. 2.2.20 договора аренды арендодатель вправе требовать от арендатора, арендатор по требованию арендодателя обязуется уплатить арендодателю штраф в размере 30 000 руб.

В соответствии с п. 2.2.20 договора арендатор обязан надлежащим образом исполнять другие обязанности, предусмотренные договором аренды и законодательством РФ.

В силу части 1 статьи 618 ГК РФ стороны при заключении договора вправе установить основания для досрочного расторжения договора. Договор содержит условия о выплате (неустойки) арендатором денежных средств за досрочное расторжение (односторонний отказ) договор аренды нежилого помещения.

В соответствии со статей 421, 431 ГК РФ, стороны предпринимательской деятельности вправе согласовать выплату компенсации за досрочное расторжение договора по инициативе одной из сторон в зависимости от обстоятельств, послуживших основанием к отказу от договора. При этом, исходя из принципа соблюдения баланса интересов таких сторон, следует учитывать, что при заключении договора арендодатель рассчитывает на получение дохода от сданного в аренду имущества в течение всего срока действия договора и в связи с досрочным расторжением договора по инициативе арендатора он утрачивает такую возможность.

В силу п. 5.4 договора арендатор имеет право в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения настоящего договора до истечения срока его действия, письменно уведомив об этом арендодателя не позднее, чем за 60 (шестьдесят) дней до даты расторжения договора. В этом случае договор признается расторгнутым с даты указанной в уведомлении арендатора.

Претензия о расторжении договора аренды в одностороннем порядке направлена арендатором 06.05.2019, а помещение возвращено арендодателю по акту приема-передачи 31.05.2019, следовательно, Предпринимателем не соблюден срок 60 – дневного уведомления о расторжении договора аренды, в связи с чем подлежит уплате штраф в размере 30 000 руб. за неисполнение обязанности по своевременному уведомлению арендодателя о прекращении (расторжении) договора.

Между сторонами 16.04.2019 заключено Дополнительное соглашение № 1 к договору аренды, в соответствии с которым договор аренды дополнен разделом 10 следующего содержания: в течение 10 дней с даты подписания договора арендатор перечисляет на расчетный счет или вносит в кассу арендодателю страховой депозит в размере 500 000 руб.

В нарушение данного пункта договора аренды Предпринимателем внесена сумма в размере 400 000 руб., следовательно, подлежит уплате штраф в размере 30 000 руб., в связи с внесением неполной суммы страхового депозита, предусмотренной условиями договора аренды.

Обществом Предпринимателю направлено заявление о зачете взаимных требований от 06.06.2019 № 5, в соответствии с которым Обществом произведен зачет суммы задолженности по арендной плате, коммунальным платежам и штрафам в размере 373 095 руб. 86 коп. в счет страхового депозита, а остаток денежных средств в размере 26 904 руб. 14 коп. перечислен на депозит нотариуса Кировского нотариального округа Ленинградской области ФИО4, что подтверждается уведомлением нотариуса № 278 от 05.08.2019, платежным поручением № 248 от 05.08.2019, справкой нотариуса № 280 от 03.08.2019.

Произведенный Обществом зачет взаимных требований признается судом не обоснованным, поскольку в соответствии с Дополнительным соглашением от 16.04.2019 № 1 страховой депозит оплачивается в целях обеспечения обязательств арендатора по возмещению возможного ущерба Объекту аренды и имуществу арендодателя. По условиям дополнительного соглашения при окончании срока действия договора, либо при его досрочном расторжении при совместном осмотре Объекта аренды представителями арендатора и арендодателя определяется наличие ущерба Объекту аренды и/или Имуществу, нанесенного арендатором и его постояльцами, посетителями, клиентами, что фиксируется Сторонами в Акте (приложение к договору № 5). При наличии ущерба имуществу Арендодателя, произошедшего по вине Арендатора и его постояльцев, посетителей, клиентов, ущерб в согласованной сторонами сумме удерживается из страхового депозита. За счет удержанных из страхового депозита средств Арендодатель производит текущий и косметический ремонт внутри Объекта аренды, производит замену/ремонт поврежденного имущества, мебели и оборудования.

Следовательно, в отсутствие законных оснований для удержания Обществом, страховой депозит подлежит возврату Предпринимателю в размере 400 000 руб.

Вместе с тем суд считает возможным произвести зачет встречных однородных удовлетворенных требований.

При принятии решения арбитражный суд распределяет судебные расходы.

Расходы по уплате государственной пошлины распределяются по правилам статьи 110 АПК РФ пропорционально размеру удовлетворенных требований.

Руководствуясь статьями 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

Исковые требования индивидуального предпринимателя ФИО1 удовлетворить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Бонус» в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 денежные средства в размере 400 000 руб., а так же судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 11 000 руб.

Встречные исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Бонус» удовлетворить частично.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 в пользу общества с ограниченной ответственностью «Бонус» задолженность в размере 373 095 руб. 86 коп., а так же судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 10 462 руб.

В остальной части в удовлетворении встречного иска отказать.

Произвести зачет встречных однородных удовлетворенных требований.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Бонус» в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 денежные средства в размере 26 904 руб. 14 коп., а также судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 538 руб.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья Геворкян Д.С.