Гражданский кодекс часть 1

Акционерное общество "Агентство ипотечного жилищного кредитования" (далее – Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании незаконным решения Управления федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ленинградской области (далее – Росреестр) об отказе в государственной регистрации соглашения об изменении содержания закладной и права собственности ФИО1 на квартиру, изложенного в сообщении от 21.01.2017 № 47/013/018/2016-4033,4037, а также об обязании Росреестра осуществить истребуемую государственную регистрацию.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен ФИО1.

В судебном заседании Росреестр представил суду отзыв, согласно которому против удовлетворения заявленных требований возражал, указывая на то, что заявления Общества и третьего лица были рассмотрены им одновременно с вынесением единого решения. Кроме того, Росреестр заявил о пропуске трехмесячного срока на обжалование решения.

Общество и третье лицо, надлежащим образом извещённые о времени и месте рассмотрения спора, в судебное заседание не явились.

Согласно ч. 3 ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ (далее - АПК РФ) спор рассмотрен по существу в отсутствие Общества и третьего лица.

Исследовав материалы настоящего дела, оценив собранные по делу доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 АПК РФ, а также заслушав пояснения Росреестра, арбитражный суд установил следующее.

Общество является владельцем закладной заемщика ФИО1 (ГРН записи об ипотеке: 47-47-13/1623/2014-044 от 06.11.2014). Права на закладную перешли к Обществу на основании отметки о новом владельце, совершенной 26.12.2014 ее предыдущим владельцем - ЗАО АКИБ «Образование» в соответствии со статьей 48 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее также – Закон об ипотеке).

В последующем, 20.09.2016 между ФИО1 и Обществом в соответствии с пунктами 6 и 7 статьи 13 Закона об ипотеке заключено соглашение об изменении содержания закладной.

В связи с этим 28.11.2016 Общество обратилось в Росреестр с заявлением о государственной регистрации заключенного соглашения об изменении содержания закладной от 20.09.2016.

Также 28.11.2016 ФИО1 обратился в Росреестр с заявлением о регистрации права собственности на квартиру, расположенную по адресу: Ленинградская область, Всеволожский муниципальный район, Новодевяткинское сельское поселение, <...>.

При этом в пункте 11 «Примечание» заявления ФИО1 указано на рассмотрение его заявления совместно с заявлением Общества.

Письмом от 21.12.2016 № 47/013/018/2016-4033, 4037 Росреестр уведомил Общество и ФИО1 о приостановлении государственной регистрации соглашения об изменении содержания закладной в связи с отсутствием заявления нового владельца закладной, регистрации его в ЕГРП в качестве залогодержателя (внесении изменений в ЕГРП), не предоставления документа об уплате государственной пошлины и отсутствием у органа осуществляющего государственную регистрацию прав возможности внести в ЕГРП актуальные данные о залогодержателе вновь образованного объекта недвижимости.

Поскольку Обществом не были исполнены требования Росреестра, содержащиеся в названном письме, Росреестр сообщением от 21.01.2017 № 47/013/018/2016-4033,4037 известил ФИО1 и Общество об отказе в государственной регистрации соглашения об изменении содержания данной закладной, а также права собственности на квартиру, расположенную по адресу: Ленинградская область, Всеволожский муниципальный район, Новодевяткинское сельское поселение, <...>.

Ссылаясь на то, что уведомление выдано только представителю ФИО1 31.07.2017, а Обществу не выдавалось, и считая решение Росреестра, содержащееся в сообщении от 21.01.2017 № 47/013/018/2016-4033,4037, незаконным и необоснованным обратилось в суд с настоящим заявлением.

При оценке правомерности заявленных требований арбитражный суд исходит из следующего.

В силу ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

По смыслу приведенной нормы права во взаимосвязи со ст. 201 АПК РФ необходимым условием для удовлетворения такого заявления является установление судом несоответствия оспариваемого ненормативного правового акта, решения (действия, бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушения прав и законных интересов граждан, организаций, иных лиц в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Между тем, наличие указанных обстоятельств судом первой инстанции при рассмотрении настоящего спора не установлено.

Росреестр осуществляет свою деятельность в соответствии с Положением о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации от 01.06.2009 №457, Положением об Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (Приложение №66 к приказу Росреестра от 23.01.2017 №11/0027); Федеральным законом от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон №218-ФЗ).

В соответствии с ч. 2 ст. 1 Закона № 218-ФЗ Единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН) является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с Законом №218-ФЗ недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с Законом №218-ФЗ сведений.

Согласно положениям ч. 5 ст. 1 Закона № 218-ФЗ государственная регистрация права в ЕГРН является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в ЕГРН право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Как следует из материалов дела, государственный регистратор отказал заявителю в совершении регистрационных действий в связи с тем, что для осуществления государственной регистрации изменения содержания закладной необходимо сначала произвести государственную регистрацию смены залогодержателя. Смена залогодержателя производится на основании соответствующего заявления и оплачивается государственной пошлиной. Однако указанные документы Обществом представлены не были.

Общество полагает, что изложенные основания для отказа в совершении регистрационных действий необоснованны, поскольку регистрация его, как законного владельца закладной, в качестве залогодержателя осуществляется исключительно по его усмотрению, а положениями законодательства об ипотеке допустимо внесение изменения в закладную посредством заключения соглашения между должником и законным владельцем закладной.

Согласно статье 10 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закон об ипотеке) договор об ипотеке заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации.

Если в договоре об ипотеке указано, что права залогодержателя в соответствии со статьей 13 указанного закона удостоверяются закладной, вместе с таким договором в федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный Правительством Российской Федерации на осуществление государственного кадастрового учета, государственной регистрации прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости и предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, федеральный орган исполнительной власти, его территориальные органы (далее - орган регистрации прав) представляется закладная. Если заключение соответствующего договора влечет возникновение ипотеки в силу закона, в случае составления закладной предъявляются соответствующий договор и закладная. Орган регистрации прав делает на закладной отметку о дате и месте государственной регистрации такого договора (в случае, если федеральным законом установлено требование о государственной регистрации договора об ипотеке), нумерует и скрепляет печатью листы закладной в соответствии с абзацем вторым пункта 3 статьи 14 Закона об ипотеке.

Права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной, поскольку иное не установлено Законом об ипотеке. Закладной могут быть удостоверены права залогодержателя по ипотеке в силу закона и по обеспеченному данной ипотекой обязательству, если иное не установлено настоящим Законом об ипотеке.

Таким образом, закладная – это документ, удостоверяющий права залогодержателя по ипотеке. При этом Закон об ипотеке различает понятия залогодержателя и законного владельца закладной, поскольку первый – это тот, кто зарегистрирован в качестве залогодержателя в соответствии с требованиями Закона о регистрации. В частности, в статье 16 Закона об ипотеке указано, что любой законный владелец закладной вправе потребовать от органа регистрации прав зарегистрировать его в Едином государственном реестре недвижимости в качестве залогодержателя с указанием его имени и документа, удостоверяющего личность, а если владельцем закладной является юридическое лицо - его наименования и места нахождения.

Следовательно, законный владелец закладной приобретает статус залогодержателя только после его регистрации в качестве такового. До этого момента залогодержателем будет являться то лицо, которое зарегистрировано в этом качестве в ЕГРН.

Как указано в пункте 6 статьи 13 Закона об ипотеке, должник по обеспеченному ипотекой обязательству, залогодатель и законный владелец закладной по соглашению могут изменить ранее установленные условия закладной.

При заключении соглашения об изменении закладной, переводе долга по обеспеченному ипотекой обязательству в таком соглашении предусматривается либо внесение изменений в содержание закладной путем прикрепления к ней оригинала такого соглашения и указания должностным лицом органа регистрации прав в тексте самой закладной на соглашение как на документ, являющийся неотъемлемой частью закладной, в соответствии с правилами части второй статьи 15 Закона об ипотеке, либо аннулирование закладной и одновременно с этим выдача новой закладной, составленной с учетом соответствующих изменений.

Государственная регистрация соглашения об изменении содержания закладной с указанием в тексте самой закладной на соглашение как на документ, являющийся неотъемлемой частью закладной, должна быть осуществлена как регистрация сделки в течение одного дня с момента обращения заявителя в орган регистрации прав с предъявлением оригинала закладной и соглашения об изменении содержания закладной.

Запись в закладной о зарегистрированном соглашении об изменении содержания закладной с указанием даты и номера его государственной регистрации должна быть осуществлена государственным регистратором, удостоверена его подписью и скреплена печатью органа регистрации прав. Указанные действия осуществляются безвозмездно.

Таким образом, законодательством действительно предусмотрена обязанность регистрирующего органа осуществить государственную регистрацию изменения содержания закладной безвозмездно.

Однако, арбитражный суд учитывает пункт 6 статьи 13 Закона об ипотеке, согласно которому соглашение об изменении закладной заключают должник по обеспеченному ипотекой обязательству, залогодатель и законный владелец закладной. Отсутствие союза «или» между залогодателем и законным владельцем закладной, свидетельствует о том, что в случае, если имеет место передача прав по закладной иному лицу, которое не приобрело статус залогодержателя, соглашение об изменении закладной должно быть трехсторонним. Двустороннее соглашение допускается только между должником и залогодателем.

Именно в соответствии с изменениями, вносимыми в спорную закладную, Общество как раз и приобретает статус залогодержателя.

Следовательно, как обоснованно утверждает Росреестр в своем отзыве, в данном случае в соответствии с положениями пункта 4.2 статьи 20 Закона об ипотеке в Единый государственный реестр недвижимости одновременно с изменением содержания закладной должны быть внесены сведения о новом залогодержателе, поскольку иное противоречит содержанию вносимых в закладную изменений.

Государственная регистрация изменения залогодержателя осуществляется на основании соответствующего заявления и с предоставлением доказательства уплаты государственной пошлины, о чем было указано Росреестром и в уведомлении о приостановлении государственной регистрации и в сообщении об отказе в осуществлении регистрационных действий.

Поскольку эти документы представлены не были, государственный регистратор правомерно отказал в совершении регистрационных действий.

Исходя из положений названных норм и обстоятельств дела, арбитражный суд приходит к выводу о том, что Росреестром принято правомерное решение об отказе Обществу в удовлетворении заявления.

Кроме того, рассматривая заявление Росреестра о пропуске Обществом трехмесячного срока на обжалование, суд исходит из следующего.

Согласно ч. 4 ст. 198 АПК РФ указанное заявление может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом.

Как следует из материалов дела, оспариваемое решение принято Росреестром 21.01.2017.

При этом согласно пункту 6 заявления Общество в качестве способа получения документов, в том числе уведомления о приостановлении государственной регистрации, сообщения об отказе в государственной регистрации, указало личное получение.

Таким образом, принимая во внимание, что Общество обратилось в суд 29.09.2017, т.е. спустя 8 месяцев, в отсутствие доказательств уважительности причин, оснований для восстановления срока не имеется, в силу чего суд приходит к выводу о пропуске Обществом трехмесячного срока, предусмотренного ч. 4 ст. 198 АПК РФ.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу об отсутствии предусмотренной ч. 1 ст. 198 АПК РФ совокупности условий, необходимых для признания отказа Росреестра незаконным, основания для удовлетворения требований Общества отсутствуют.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения.

Судья Воробьева Ю.В.