Гражданский кодекс часть 1

истец: общество с ограниченной ответственностью «Эстейт» (адрес: Россия, 199226, Санкт-Петербург, ул. Нахимова, дом 15, кв. 74, ОГРН 1137847068336, ИНН 7801595793);

ответчик: общество с ограниченной ответственностью «КВС-Юг» (адрес: Россия, 192019, Санкт-Петербург, ул. Мельничная, дом 20А, литера А, офис 1, ОГРН 7847296653 , ИНН 7811523075);

о взыскании,

при участии

- от истца: представитель ФИО1, на основании доверенности от 01.11.2016,

- от ответчика: представители ФИО2, на основании доверенности от 02.02.2018, ФИО3, на основании доверенности от 13.03.2017,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Эстейт» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «КВС-Юг» (далее – ответчик) о взыскании 418 409 руб. 04 коп. неустойки за просрочку передачи объекта по договору от 19.01.2015 № 007/Л-К4/К 4.1-2 за период с 01.01.2016 по 25.05.2016, а также 11 270 руб. 04 коп. расходов по уплате экспертизы.

В настоящем судебном заседании истец поддержал исковые требования в полном объеме, а ответчик возражал против их удовлетворения по основаниям, изложенным в отзыве, ходатайствовал о снижении размера неустойки на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

В соответствии с пунктом 27 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.12.2006 № 65 «О подготовке дела к судебному разбирательству», частью 4 статьи 137 АПК РФ суд признал дело подготовленным
к судебному разбирательству, завершил предварительное судебное заседание
и открыл судебное разбирательство.

Заслушав представителей истца и ответчика, исследовав материалы дела, суд установил следующее.

Между истцом (участник долевого строительства) и ответчиком (застройщик) 19.01.2015 заключен договор № 007/Л-К4/К 4.1-2 (далее – договор) участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома со встроено-пристроенными помещениями, встроено-пристроенными автостоянками (гаражами) на земельном участке по адресу: Санкт-Петербург, Петергофское шоссе, участок 23, (севернее пересечения с улицей Пограничника Гарькавого<...>), площадью 33 664 кв.м, кадастровый номер 78:40:8339:109, по условиям которого застройщик обязался после получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, характеристики которого определены в пункте 1.2 договора.

В соответствии с пунктом 4.1 договора размер денежных средств, подлежащий уплате участником долевого строительства, составляет 7 815 860 руб. 01 коп.

Истцом своевременно исполнено обязательство по оплате.

Согласно пункту 5.2.4 договора застройщик обязан при надлежащем исполнении участником долевого строительства всех обязательств по договору передать участнику долевого строительства помещение по акту приема-передачи в течение трех календарных месяцев, начиная с 01.10.2015, то есть не позднее 31.12.2015.

Ссылаясь на допущенную ответчиком просрочку в передаче объекта, истец обратился в арбитражный суд.

По смыслу положений градостроительного законодательства и Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ) застройщик передает объект долевого строительства после ввода в эксплуатацию созданного объекта недвижимости (многоквартирного дома). Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства является существенным условием договора (часть 4 статьи 4 Закона № 214-ФЗ).

Статьей 6 Закона № 214-ФЗ предусмотрена обязанность застройщика передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором. Частью 2 указанной статьи установлено, что в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию
и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации (часть 3 статьи 6 Закона № 214-ФЗ).

В данном случае по условиям договора застройщик был обязан передать квартиру не позднее 31.12.2015.

Поскольку установленный договором срок был нарушен ответчиком, требование о взыскании неустойки заявлено правомерно.

Отклоняя доводы ответчика о допущенной самим истцом просрочке приемки объекта, суд исходит из следующего.

Уведомлением от 11.08.2015 № 155/КЮ ответчик известил истца о готовности передать объект долевого строительства по акту, предложив произвести осмотр помещения.

После полученного истцом уведомления состоялось несколько совместных осмотров помещения, в ходе которых были выявлены недостатки помещения:

- не был закончен монтаж систем отопления, водоснабжения, канализации, не полностью изолировано перекрытие в местах прохода кабелей/труб, в помещении складированы стройматериалы/инструменты (смотровая справка от 04.12.2015);

- система приточно-вытяжной вентиляции не подключена к ИТП, отсутствует электрощит системы пожарной сигнализации, не установлены счетчики воды на системы отопления и приточно-вытяжной вентиляции (письмо от 10.02.2016 № 35/16-КЮ);

- отсутствует подключение жилого комплекса по постоянной схеме электроснабжения (письмо от 04.03.2016 № 64/16-КЮ);

- система принудительной приточно-вытяжной вентиляции работает с превышением допустимого уровня шума (смотровые справки от 16.05.2016 и от 26.05.2016).

Акт приема-передачи объекта долевого строительства был подписан только 26.05.2016.

В соответствии с частью 5 статьи 8 Закона № 214-ФЗ участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 названного Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 Закона № 214-ФЗ.

Согласно статье 7 Закона № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям (часть 1); в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 этой статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков (часть 2). Согласно анализу приведенных правовых норм момент исполнения застройщиком обязательств по договору связан с получением участником долевого строительства уведомления о завершении строительства дома и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также с наличием или отсутствием у участника долевого строительства оснований для отказа от принятия объекта долевого строительства.

В свою очередь, системное толкование положений части 5 статьи 8 и частей 1 и 2 статьи 7 Закона № 214-ФЗ позволяет сделать вывод о правомерности отказа дольщика от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства при наличии недостатков, которые делают объект долевого строительства непригодным для использования.

Нарушение в работе системы принудительной приточно-вытяжной вентиляции, отсутствие подключения жилого комплекса по постоянной схеме электроснабжения, несоответствие уровня шума в помещении действующим государственным санитарным нормам СН 2.2.4/2.1.8.562-96 «Шум на рабочих местах в помещениях жилых, общественных зданий и на территории жилой застройки», что подтверждается экспертным заключением по результатам санитарно-эпидемиологической экспертизы от 15.06.2016 № 78.01.06-4ор/887, свидетельствует о несоответствии качества объекта долевого строительства и невозможности использования его по назначению.

Доказательств обратного ответчиком не представлено.

При таком положении суд приходит к выводу о том, что истец надлежащим образом подтвердил факт просрочки исполнения ответчиком обязательства по передаче объекта долевого строительства надлежащего качества в период с 01.01.2016 по 25.05.2016.

Что касается ходатайства ответчика о снижении размера неустойки на основании статьи 333 ГК РФ, суд не усматривает оснований для его удовлетворения в связи
со следующим.

Расчет неустойки проверен арбитражным судом и признан обоснованным.

Согласно позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 13.01.2011 № 11680/10, необоснованное уменьшение неустойки судами с экономической точки зрения позволяет должнику получить доступ к финансированию за счет другого лица на нерыночных условиях,
что в целом может стимулировать недобросовестных должников к неплатежам
и вызывать крайне негативные макроэкономические последствия.

Доказательства наличия обстоятельств, с достоверностью подтверждающих получение истцом необоснованной выгоды при взыскании неустойки в установленном законом размере, ответчиком не представлены.

Принимая во внимание изложенное, суд считает сумму неустойки за нарушение обязательств по передаче помещения правомерной.

При таких обстоятельствах имеются основания для удовлетворения иска.

В силу пункта 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «КВС-Юг» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Эстейт» 418 409 руб. 04 коп. неустойки за просрочку передачи объекта по договору от 19.01.2015 № 007/Л-К4/К 4.1-2 за период с 01.01.2016 по 25.05.2016, 11 270 руб. 04 коп. расходов по уплате экспертизы, 11 593 руб. 58 коп. судебных расходов по уплате государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья Галенкина К.В.