Гражданский кодекс часть 1

заинтересованное лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по городу Санкт-Петербургу, ЗАО "Петроэлектросбыт", Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (адрес: 190000, Россия, г.Санкт-Петербург, BOX 1170; 195009, Россия, Санкт-Петербург, ул.Михайлова, д.11; 191060, Россия, Санкт-Петербург, Смольный подъезд № 6, ОГРН: , 1027810284457, 1027809244561)

о признании незаконным отказа в государственной регистрации права собственности

при участии

- от заявителя: представитель ФИО1, по доверенности от 27.02.2012

- от Управления: представитель ФИО2, по доверенности от 20.12.2011

2) представитель ФИО3, по доверенности от 26.12.2011

3) не явился (уведомлен)

установил:

Закрытое акционерное общество "Шарм" обратилось в арбитражный суд Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по городу Санкт-Петербургу в государственной регистрации прекращения права собственности на нежилое помещение по адресу: <...>, лит. В, пом. 4Н, 5Н и возникновении права собственности на нежилые помещения по адресу: <...>, лит. В, пом. Ш, 4Н; обязании Управление произвести государственную регистрацию прекращения права собственности ЗАО «ШАРМ» на нежилое помещение по адресу: <...>, лит. В, пом. 4Н, 5Н, кадастровый номер 78:13:7408:3:52:6; обязании зарегистрировать право собственности ЗАО «ШАРМ» на нежилое помещение по адресу: Санкт-Петербург, Будапештская, ул., д. 11, лит. В, пом. 4Н, кадастровый номер 78:13:7408:11:61:7; обязании зарегистрировать право общей долевой собственности ЗАО «ШАРМ» на 79/1270 долей в праве собственности на нежилое помещение по адресу: <...>, лит. В, пом. 1Н, кадастровый номер 78:13:7408:11:61:5.

В судебном заседании заявитель поддержал свои требования, заявил ходатайство об истребовании у Управления заявления о внесении изменений в ЕГРП от 10.03.2011, заявления о выдаче повторного свидетельства от 10.03.2011, заявления о государственной регистрации прекращения права собственности от 10.03.2011, заявления о государственной регистрации права собственности от 10.03.2011, договора аренды № 21-А001505 от 26.01.2004, заключенного между КУГИ Санкт-Петербурга и ЗАО «Петроэлектросбыт» в отношении части нежилого помещения 1Н ( 3-9) МОП 1Н ( 1,2), площадью 1223.кв м, согласие ЗАО «ШАРМ» на сдачу в аренду помещения 1Н за период с 26.01.2004 по май 2012 года, обязании ЗАО «Петроэлектросбыт» и КУГИ Санкт-Петербурга представить согласие заявителя и разрешительную документацию на перепланировку помещении 1Н.

Стороны возражали против удовлетворения заявленного ходатайства. Судом отказано в удовлетворении ходатайства об истребовании доказательств в связи с отсутствием оснований, предусмотренных статьей 66 АПК РФ.

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (далее - Управление) представил отзыв на заявление, возражал против удовлетворения заявленных требований по основаниям, изложенным в отзыве, ссылаясь на то, что отказ является обоснованными и не нарушает права Общества.

Представитель ЗАО «Петроэлектросбыт» оставила разрешение спора на усмотрение суда.

Дело рассмотрено в отсутствие КУГИ Санкт-Петербурга на основании статьи 156 АПК РФ.

Исследовав материалы дела, выслушав доводы представителей сторон, судом установлено следующее:

ЗАО «ШАРМ» является собственником нежилого помещения 4Н, 5Н, общей площадью 517.1 кв.м., расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Будапештская улица, д.11, лит В, кадастровый номер 78:13:7408:3:52:6, а также собственником 79/1270 доли в праве на нежилое помещение 1Н, площадью 127.1 кв.м., находящееся по адресу: Санкт-Петербург. Будапештская улица, д.11, лит В, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права собственности.

В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в отношении вышеуказанных объектов недвижимого имущества имеются записи в виде ограничения (обременения) «Продажа объекта или его сдача в залог осуществляется по согласованию с Фондом имущества Санкт-Петербурга».

05.04.2004 г. за № 78-01-50/204-663.2 произведена государственная регистрация права аренды на основании договора аренды № 21-А001505 от 26.01.2004 г., заключенного между Комитетом по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (арендодатель) и ЗАО «Петроэлектросбыт» в отношении части нежилого помещения 1Н (3-9) МОП 1Н (1,2) площадью 122,3 кв. м.

29.09.2008 ЗАО «ШАРМ» Службой строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга выдано разрешение № 78-17000920-2008 на реконструкцию здания парикмахерской в части помещений 1-Н, 4-Н, 5-Н с надстройкой здания блока бытового обслуживания по адресу: Санкт-Петербург, Будапештская, д.11, литер В.

На основании разрешения № 78-1571в-2010 реконструированный объект введен в эксплуатацию.

В Управление ЗАО «ШАРМ» были представлены документы на государственную регистрацию прекращения права собственности на нежилое помещение по адресу: <...>, лит. В, пом. 4Н, 5Н, кадастровый номер 78:13:7408:3:52:6 и на внесение изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним и выдачу повторного свидетельства в отношении нежилого помещения по адресу: <...>, лит. В, пом. Ш, кадастровый номер 78:7408:0:52:5.

Регистрационные действия Управлением были приостановлены, впоследствии, 02.11.2011 г. за № 78-78-36/071/2011-41, 78-78-36/071/2011-39, 78-78-36/071/2011-38, 78-78-36/071/2011-40 Управлением был подготовлен отказ в осуществлении регистрационных действий на основании абзацев 4,10 п.1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Полагая, что все необходимые документы были представлены на государственную регистрацию, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Положения статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - ФЗ N 122) устанавливают исчерпывающий перечень оснований для отказа в государственной регистрации права.

В соответствии с пунктом 1 статьи 20 ФЗ N 122 в государственной регистрации прав может быть отказано, если не представлены документы, необходимые в соответствии с названным Федеральным законом для государственной регистрации прав.

Согласно статье 13 ФЗ N 122 государственный регистратор проводит правовую экспертизу документов.

Из представленных в материалы дела документов следует, что 29.09.2008 г. Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга было выдано разрешение на реконструкцию объекта капитального строительства - здания парикмахерской, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Фрунзенский район, ул. Будапештская, д. 11, лит. В.

В соответствии с разрешением на ввод объекта в эксплуатацию № 78-1517в-2010 от 08.11.2010 г. введен в эксплуатацию реконструированный объект капитального строительства - здание парикмахерской с надстройкой блока бытового обслуживания, расположенного по адресу: <...>, лит. В.

В письме Службы государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга, поступившем в Управление 17.10.2011 г. содержатся сведения о том, что в эксплуатацию введена реконструированная часть парикмахерской в части помещений 1Н, 4Н, 5Н и надстройка здания бытового обслуживания по указанному адресу. Общая площадь реконструированной части здания и надстройки составляет 1 335,7 кв. м.

Согласно сведениями, полученным от Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия «ГУИОН» (сообщение от 02.11.2011 г. № 13932) при инвентаризации в ноябре 2009 г. зафиксирована реконструкция строения по указанному адресу, заключающаяся в надстройке второго этажа одноэтажной части строения и третьего этажа двухэтажной части строения, что привело к изменению наружных границ нежилого строения в целом. В результате проведения работ по реконструкции затронуты конструктивные характеристики нежилого строения в целом.

Поскольку при реконструкции помещений, являющихся вторичными объектами недвижимого имущества, расположенных в здании по указанному адресу, происходит изменение внешних границ самого здания, в котором расположены реконструируемые помещения, то в порядке ст. 209 Гражданского кодекса РФ, необходимо согласие всех собственников помещений, расположенных в данном здании на проведение реконструкции указанных помещений, которое, в нарушение требований п. 2 ст. 16 Закона о регистрации, в Управление представлено не было.

Кроме того, в соответствии со ст. 131 Гражданского кодекса РФ, п. 1 ст. 16 Закона о регистрации заявителю необходимо было представить заявления о прекращении права собственности и обременении на объекты, попавшие в зону реконструкции, что им сделано не было.

По сведениям Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним ЗАО «ШАРМ» принадлежит только доля в праве общей долевой собственности на нежилое помещение 1Н по указанному адресу, кроме того, в отношении указанного помещения зарегистрировано обременение - аренда.

В соответствии с требованиями п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса РФ, п. 1 ст. 2, п.п. 1, 4 ст. 16, ст. 17 Закона о регистрации, в Управление должны были быть представлены заявления о прекращении права собственности и заявления о регистрации права собственности на реконструированное помещение 1Н от всех собственников помещения 1Н по указанному адресу, а также заявление о прекращении права аренды в отношении указанного помещения, либо документы, свидетельствующие об изменении предмета аренды.

В нарушение ст. 131 Гражданского кодекса РФ, п. 1 ст. 16 Закона о регистрации ЗАО «ШАРМ» не было представлено заявление на прекращение права общей долевой собственности (на объект до реконструкции) и заявление о государственной регистрации права общей долевой собственности (на объект после произведенной реконструкции) в отношении нежилого помещения 1Н по указанному адресу. Заявитель обратился с заявлением о внесении изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, тогда как в данном случае, в связи с произведенной реконструкцией, внесение изменений в Единый государственный реестр прав не допустимо.

Кроме того, в соответствии с положениями действующего законодательства, в том числе Методическими рекомендациями о порядке государственной регистрации права общей собственности на недвижимое имущество, утвержденными приказом Министерства юстиции РФ от 25.03.2003 г. № 70, для проведения государственной регистрации права общей долевой собственности, возникающей с момента государственной регистрации, должны быть представлены заявления на регистрацию всех сособственников одновременно.

По смыслу пункта 14 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей ( высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

В силу пункта 1 статьи 5 Федерального закона от 24.07.2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» каждый объект недвижимости, сведения о котором внесены в государственный кадастр недвижимости, имеет не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации государственный учетный номер (далее -кадастровый номер). Кадастровые номера присваиваются объектам недвижимости органом кадастрового учета.

Статьей 235 Гражданского кодекса РФ предусмотрены основания прекращения права собственности на объекты недвижимого имущества, одним из которых является прекращение существования объекта недвижимости. Одним из условий признания любого объекта недвижимым имуществом является его формирование (осуществление кадастрового и технического учета объекта), заключающееся в описании и индивидуализации объекта недвижимого имущества, в результате чего он получает такие характеристики, которые позволяют его однозначно выделить из других объектов недвижимого имущества. Формирование объектов недвижимого имущества (зданий, помещений), с точки зрения государственной регистрации прав на недвижимость, представляет собой процесс выделения (индивидуализации) объекта в качестве самостоятельной единицы учета недвижимого имущества как по техническим так и по юридическим (правовым) признакам.

Под техническим признаком здесь понимается физическое существование объекта в натуре, т. е. возможность проводить обследования, обмеры, замкнутость пространственных границ объекта, изолированность объекта по отношению к другим объектам недвижимости, отдельный вход и т.д.

Кадастровый учет объекта недвижимости с присвоением ему после проведения реконструкции нового кадастрового номера, свидетельствует о ликвидации объекта недвижимости, который был реконструирован (произошло изменение наружных границ), что исключает возможность одновременного существования объекта недвижимости, прекратившего свое существование и вновь созданного объекта недвижимости, как объектов зарегистрированных прав. Применительно к государственной регистрации прав и сделок с недвижимостью смысл такого деления состоит в том, что права могут быть зарегистрированы только на один из объектов недвижимости - либо на нежилое помещение, прекратившее свое существование в связи с реконструкцией, либо на вновь образованный объект недвижимости, что также подтверждается структурой Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 6 ст. 12 Закон о регистрации, п.п. 5, 6, 7 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 г. № 219 (далее - Правила ведения ЕГРП)).

Необходимо учитывать также и то обстоятельство, что пунктом 9 статьи 12 Закона о регистрации предусмотрено: «В случае раздела, выдела доли в натуре или других соответствующих законодательству Российской Федерации действий с объектами недвижимого имущества записи об объектах, образованных в результате этих действий, вносятся в новые разделы Единого государственного реестра прав и открываются новые дела правоустанавливающих документов с новыми кадастровыми номерами». Необходимость прекращения права собственности в отношении объекта недвижимости, который прекратил свое существование, также предусмотрена и пунктом 36 Правил ведения ЕГРП: «С прекращением существования объекта недвижимого имущества связанный с ним раздел Единого государственного реестра прав закрывается».

В связи с изложенным, поскольку ЗАО «ШАРМ» принадлежит только доля в праве собственности на нежилое помещение 1Н по указанному адресу, для осуществления государственной регистрации прав, а также в соответствии с положениями ст. 244, 245, 246 Гражданского кодекса РФ необходимо было представить соглашение об определении долей на реконструированный объект, что заявителем также сделано не было. Указанные обстоятельства обоснованно послужили основанием для отказа в государственной регистрации, выданного в соответствии с нормами действующего законодательства.

Доводы ЗАО «ШАРМ» о том, что реконструкция помещения 1Н им произведена не была, а произведенные действия не являются реконструкцией, признаны несостоятельными. Указанные доводы опровергаются разрешительной документацией, выданной Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга ЗАО «ШАРМ», в которой речь идет, в том числе, о помещении 1Н, а также сообщением СПбГУП «ГУИОН от 02.11.2011 г., из которого следует, что была произведена реконструкция помещения 1Н по вышеуказанному адресу.

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеющиеся в деле доказательства, арбитражный суд считает, что Управление Росреестра на основании пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" правомерно отказало в осуществлении регистрационных действий, в связи с чем оснований для удовлетворения заявленных требований не имеется.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 198, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

В удовлетворении заявления отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

Судья Балакир М.В.