Гражданский кодекс часть 1

истец: Общество с ограниченной ответственностью «Эко-Сити-Инвест» (196084, Санкт-Петербург, ул. Киевская, д. 14, лит. А, пом. 1Н, ОГРН <***>, ИНН <***>)

ответчик: Открытое акционерное общество «Верево» (188354, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>)

третьи лица: 1) Общество с ограниченной ответственностью «Глобал Инвест»,
2) Общество с ограниченной ответственностью «Ижора», 3) Общество с ограниченной ответственностью «Фаэтон-Стройсервис»

об обязании заключить договор

при участии

- от истца: представитель ФИО2, по доверенности от 16.11.2016, представитель ФИО3, по доверенности от 16.11.2016,

- от ответчика: представитель ФИО4, по доверенности от 17.01.2017,

- от третьих лиц: 1) представитель не явился, извещен, 2) представитель ФИО5, по доверенности от 23.01.2017, представитель ФИО6, по доверенности от 06.04.2017, 3) представитель ФИО7, по доверенности от 01.12.2016,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Эко-Сити-Инвест» (далее – истец, ООО «Эко-Сити-Инвест») обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением (уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, далее - АПК РФ) к открытому акционерному обществу «Верево» (далее - ответчик, ОАО «Верево») об обязании заключить договор купли-продажи следующего имущества: здание административное (контора) площадью 2 046,3 кв.м, условный № 47-00-6/2003-17; здание материально-технического склада площадью 656,3 кв.м, кадастровый № 47:23:0245001:214; нежилое здание склада ГСМ (нефтебаза) площадью 43,6 кв.м, кадастровый № 47:23:0245001:389; здание базы по ремонту электродвигателей площадью 516,4 кв.м, кадастровый № 47:23:0245001:426; здание гаража на 60 автомашин площадью 388,9 кв.м, кадастровый № 47:23:0245001:143; здание механической мастерской площадью 386,9 кв.м, кадастровый № 47:23:0245001:142; здание склада универсального площадью 431 кв.м, кадастровый № 47:23:0245001:270; нежилое здание склада площадью 398 кв.м, кадастровый № 47:23:0245001:141; нежилое здание склада ядохимикатов площадью 38,4 кв.м, кадастровый № 47:23:0245001:313, земельный участок: категория земель – земли поселений, вид разрешенного использования – для сельскохозяйственного производства, площадью 49 271 кв.м, кадастровый № 47:23:0245002:0008, по цене 20 500 001 руб.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью «Глобал Инвест», общество с ограниченной ответственностью «Ижора» (далее - ООО «Ижора»), общество с ограниченной ответственностью «Фаэтон-Стройсервис» (далее - ООО «Фаэтон-Стройсервис»).

В судебном заседании представитель истца заявленные требования поддержал в полном объеме.

Представители ответчика, ООО «Ижора», ООО «Фаэтон-Стройсервис» против удовлетворения требований возражали по мотивам, изложенным в письменных отзывах.

Представитель общества с ограниченной ответственностью «Глобал Инвест», надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения спора, в судебное заседание не явился, отзыв не представил, что в силу части 3 статьи 156 АПК РФ не является препятствием для разрешения дела по существу в его отсутствие.

Заслушав пояснения участвующих в деле лиц, исследовав представленные в материалы дела доказательства, арбитражный суд установил следующее.

Как усматривается из материалов дела, решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 22.12.2012 по делу № А56-49740/2011 ОАО «Верево» признано банкротом (как сельскохозяйственная организация), открыто конкурсное производство.

25.09.2016 ООО «Эко-Сити-Инвест», действовавшее через агента ФИО8 на основании агентского договора от 16.08.2016, было признано победителем открытых торгов по продаже имущества (предприятия) должника ОАО «Верево», проведенных посредством публичного предложения № 4705.

Предметом торгов было следующее имущество, составлявшее лот № 1: здание административное (контора) площадью 2 046,3 кв.м, условный № 47-00-6/2003-17; здание материально-технического склада площадью 656,3 кв.м, кадастровый № 47:23:0245001:214; нежилое здание склада ГСМ (нефтебаза) площадью 43,6 кв.м, кадастровый № 47:23:0245001:389; здание базы по ремонту электродвигателей площадью 516,4 кв.м, кадастровый № 47:23:0245001:426; здание гаража на 60 автомашин площадью 388,9 кв.м, кадастровый № 47:23:0245001:143; здание механической мастерской площадью 386,9 кв.м, кадастровый № 47:23:0245001:142; здание склада универсального площадью 431 кв.м, кадастровый № 47:23:0245001:270; нежилое здание склада площадью 398 кв.м, кадастровый № 47:23:0245001:141; нежилое здание склада ядохимикатов площадью 38,4 кв.м, кадастровый № 47:23:0245001:313, земельный участок: категория земель – земли поселений, вид разрешенного использования – для сельскохозяйственного производства, площадью 49 271 кв.м, кадастровый № 47:23:0245002:0008.

27.09.2016 по результатам торгов был опубликован протокол торгов № 19322, согласно которому ФИО8, предложивший цену в 20 500 001 руб., признан победителем торгов.

Согласно условиям торгов договор купли-продажи имущества заключается конкурсным управляющим с победителем торгов в течение 5 дней со дня подведения торгов.

25.09.2016 истцом в адрес ответчика было направлено письмо с просьбой представить проект договора купли-продажи указанных объектов недвижимого имущества, однако письмо оставлено без ответа.

Ссылаясь на то, что истцом надлежащим образом выполнены условия торгов, необходимая сумма задатка перечислена на реквизиты, указанные организатором торгов, а также на то, что договор купли-продажи вышеупомянутого имущества с ООО «Эко-Сити-Инвест» не заключен, проект договора купли-продажи не направлен, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Ответчик, возражая против требований истца, ссылается на то, что после окончания торгов и определения победителя торгов конкурсный управляющий ОАО «Верево» получил заявление ООО «Ижора» о преимущественном праве покупки лота № 1 по цене, предложенной победителем, поскольку ООО «Ижора» занимается производством и переработкой сельскохозяйственной продукции, и руководствуясь положениями статьи 179 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве), конкурсный управляющий ОАО «Верево» 29.09.2016 заключил договор купли-продажи спорного имущества с ООО «Ижора»; в адрес ФИО8 было направлено письмо о том, что договор купли-продажи названного имущества был заключен с ООО «Ижора»; в связи с оплатой ООО «Ижора» цены договора 08.11.2016 организатор торгов возвратил ФИО8 внесенный им задаток в размере 6 088 608 руб. Ответчик также указал на то, что еще до проведения торгов по продаже имущества ОАО «Верево» посредством публичного предложения конкурсным управляющим были сделаны запросы в Администрацию Гатчинского муниципального района Ленинградской области, Администрацию МО Веревское сельское поселение и Комитет по агропромышленному и рыбохозяйственному комплексу Ленинградской области о предоставлении информации о лицах, занимающихся производством и переработкой сельскохозяйственной продукции; сведений об ООО «Эко-Сити-Инвест» представленные списки не содержали, что свидетельствует о том, что организация истца как минимум на момент формирования списка (конец июля 2016 года) сельскохозяйственной деятельностью не занималась; 12.07.2016 конкурсный управляющий ОАО «Верево» направил всем лицам, указанным в списке предприятий агропромышленного комплекса, уведомление о предстоящей продаже посредством публичного предложения имущества должника и о наличии у указанных лиц преимущественного права покупки такого имущества.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд приходит к выводу о недоказанности наличия у истца прав преимущественного приобретения имущества должника, исходя при этом из следующего.

В соответствии с пунктом 4 статьи 139 Закона о банкротстве в случае, если повторные торги по продаже имущества должника признаны несостоявшимися или договор купли-продажи не был заключен с их единственным участником, а также в случае незаключения договора купли-продажи по результатам повторных торгов продаваемое на торгах имущество должника подлежит продаже посредством публичного предложения.

При продаже имущества должника посредством публичного предложения в сообщении о проведении торгов наряду со сведениями, предусмотренными статьей 110 Закона о банкротстве, указываются величина снижения начальной цены продажи имущества должника и срок, по истечении которого последовательно снижается указанная начальная цена. При этом начальная цена продажи имущества должника устанавливается в размере начальной цены, указанной в сообщении о продаже имущества должника на повторных торгах.

Рассмотрение организатором торгов представленной заявки на участие в торгах и принятие решения о допуске заявителя к участию в торгах осуществляются в порядке, установленном статьей 110 Закона о банкротстве.

При отсутствии в установленный срок заявки на участие в торгах, содержащей предложение о цене имущества должника, которая не ниже установленной начальной цены продажи имущества должника, снижение начальной цены продажи имущества должника осуществляется в сроки, указанные в сообщении о продаже имущества должника посредством публичного предложения.

Право приобретения имущества должника принадлежит участнику торгов по продаже имущества должника посредством публичного предложения, который представил в установленный срок заявку на участие в торгах, содержащую предложение о цене имущества должника, которая не ниже начальной цены продажи имущества должника, установленной для определенного периода проведения торгов, при отсутствии предложений других участников торгов по продаже имущества должника посредством публичного предложения.

В случае, если несколько участников торгов по продаже имущества должника посредством публичного предложения представили в установленный срок заявки, содержащие различные предложения о цене имущества должника, но не ниже начальной цены продажи имущества должника, установленной для определенного периода проведения торгов, право приобретения имущества должника принадлежит участнику торгов, предложившему максимальную цену за это имущество.

Особенности банкротства сельскохозяйственных организаций, под которыми согласно пункту 1 статьи 177 Закона о банкротстве для целей Закона о банкротстве понимаются юридические лица, основными видами деятельности которых являются производство или производство и переработка сельскохозяйственной продукции, выручка от реализации которой составляет не менее чем пятьдесят процентов общей суммы выручки, закреплены в § 3 главы IX Закона.

В соответствии с пунктом 1 статьи 179 Закона о банкротстве при продаже имущества должника - сельскохозяйственной организации арбитражный управляющий должен выставить на продажу предприятие должника - сельскохозяйственной организации путем проведения торгов.

В случае, если предприятие должника - сельскохозяйственной организации не было продано на торгах, арбитражный управляющий должен выставить на торги единым лотом имущество должника - сельскохозяйственной организации, которое используется в целях производства сельскохозяйственной продукции, ее хранения, переработки, реализации.

В случаях, указанных в абзацах первом и втором указанного пункта, продажа предприятия должника - сельскохозяйственной организации и выставленного на торги единым лотом производственно-технологического комплекса должника - сельскохозяйственной организации осуществляется в порядке, установленном пунктами 4 - 19 статьи 110 Закона о банкротстве.

В случае, если выставленный на торги единым лотом производственно-технологический комплекс должника - сельскохозяйственной организации не продан на торгах, продажа имущества должника - сельскохозяйственной организации осуществляется в соответствии со статьей 111 и пунктом 4 статьи 139 Закона о банкротстве.

Согласно пункту 2 статьи 179 Закона о банкротстве преимущественное право приобретения имущества должника, продажа которого осуществляется в порядке, установленном абз. 4 пункта 1 статьи 179 Закона о банкротстве, имеют лица, занимающиеся производством или производством и переработкой сельскохозяйственной продукции и владеющие земельными участками, непосредственно прилегающими к земельному участку должника. В случае отсутствия таких лиц преимущественное право приобретения имущества должника, которое используется в целях сельскохозяйственного производства и принадлежит сельскохозяйственной организации, признанной банкротом, при прочих равных условиях принадлежит сельскохозяйственным организациям, крестьянским (фермерским) хозяйствам, расположенным в той же местности, где расположена указанная сельскохозяйственная организация, а также соответствующему субъекту Российской Федерации или соответствующему муниципальному образованию.

Для обеспечения реализации преимущественного права приобретения имущества должника арбитражный управляющий направляет уведомление о продаже предприятия должника, имущества должника лицам, которые занимаются производством или производством и переработкой сельскохозяйственной продукции и владеют земельным участком, непосредственно прилегающим к земельному участку должника, а также опубликовывает информацию о продаже предприятия должника, имущества должника в печатном органе по месту нахождения должника с указанием начальной цены продажи предприятия должника, имущества должника, выставляемых на торги.

В силу пункта 3 статьи 179 Закона о банкротстве арбитражный управляющий продает имущество должника лицу, имеющему право их преимущественного приобретения, по цене, определенной на торгах. В случае, если о намерении воспользоваться преимущественным правом приобретения заявили несколько лиц, имущество должника продается по цене, определенной на торгах, лицу, заявление которого поступило арбитражному управляющему первым.

В случае, если указанные лица в течение месяца не заявили о своем желании приобрести имущество и имущественные права, арбитражный управляющий осуществляет реализацию имущества и имущественных прав в порядке, предусмотренном Законом о банкротстве.

Целью названной нормы является обеспечение сохранения функционального назначения имущества сельскохозяйственной организации (в том числе земли) для производства или переработки сельскохозяйственной продукции, что в целом направлено на развитие сельского хозяйства. Такая цель может быть достигнута только в случае предоставления преимущественного права лицу, являющемуся профессиональным субъектом в данной сфере деятельности. Более того, к лицу, имеющему первоначальное преимущественное право по отношению к сельскохозяйственным организациям, расположенным в той же местности, что и должник, не могут предъявляться менее строгие требования для его квалификации в качестве сельскохозяйственного товаропроизводителя. Иной подход не будет соответствовать указанным целям.

Сельскохозяйственными товаропроизводителями признаются организация, индивидуальный предприниматель, осуществляющие производство сельскохозяйственной продукции, ее первичную и последующую (промышленную) переработку (в том числе на арендованных основных средствах) в соответствии с перечнем, утверждаемым Правительством Российской Федерации, и реализацию этой продукции при условии, что в доходе сельскохозяйственных товаропроизводителей от реализации товаров (работ, услуг) доля дохода от реализации этой продукции составляет не менее чем семьдесят процентов за календарный год (пункт 1 статьи 3 Федерального закона от 29.12.2006 № 264-ФЗ «О развитии сельского хозяйства»).

Согласно пункту 2 статьи 179 Закона о банкротстве во взаимосвязи с положениями статьи 3 Федерального закона от 29.12.2006 № 264-ФЗ «О развитии сельского хозяйства» сельскохозяйственные товаропроизводители, организации имеют преимущественное право приобретения имущества должника по цене, определенной на торгах, при условии, что доля их дохода от реализации сельскохозяйственной продукции составляет не менее 70% общего дохода за календарный год.

Материалами дела подтверждается, что истец является победителем торгов, предложившим наибольшую цену покупки.

В связи с тем, что в соответствии с пунктом 2 статьи 179 Закона о банкротстве преимущественное право приобретения имущества должника – сельскохозяйственной организации, имеют лица, занимающиеся производством или производством и переработкой сельскохозяйственной продукции и владеющие земельными участками, непосредственно прилегающими к земельному участку должника, либо, если таковых не имеется, сельскохозяйственные организации, крестьянские (фермерские) хозяйства, расположенные в той же местности, где расположена организация-должник, ОАО «Веверо» направило в адрес истца письмо о том, что конкурсный управляющий ОАО «Верево» получил заявление от 27.09.2016 № 1 ООО «Ижора» о намерении воспользоваться преимущественным правом покупки имущества должника.

Руководствуясь положениями статьи 179 Закона о банкротстве, ОАО «Верево» 29.09.2016 заключило договор купли-продажи спорного имущества с ООО «Ижора» (со стороны ООО «Ижора» подписан 10.10.2016).

Проанализировав представленные в материалы дела ООО «Ижора» документы, а именно выписку из ЕГРЮЛ в отношении ООО «Ижора», согласно которой основным видом деятельности указанного юридического лица с 30.11.2010 является «выращивание однолетних культур», а дополнительными видами деятельности также с 30.11.2010 являются такие как «выращивание многолетних культур», «животноводство», «смешанное сельское хозяйство», «деятельность вспомогательная в области производства сельскохозяйственных культур и послеуборочной обработки сельхозпродукции» и пр., налоговую декларацию по единому сельскохозяйственному налогу за 2016 год, бухгалтерский баланс за 2016 год, учитывая место нахождения ООО «Ижора», совпадающее с местом нахождения должника (свидетельство о государственной регистрации права собственности ООО «Ижора» на земельный участок с кадастровым номером 47:23:02-45-007:0123), принимая во внимание, что согласно уставу ООО «Ижора» предметом его деятельности является сельское хозяйство, а также учитывая, что доля выручки ООО «Ижора» от сельскохозяйственной деятельности на момент заключения спорного договора составляла свыше 70%, письмо Межрайонной инспекции Федеральной налоговой службы № 7 по Ленинградской области от 15.05.2012 № 8, согласно которому ООО «Ижора» с 01.01.2012 перешло на систему налогообложения для сельскохозяйственных товаропроизводителей, суд приходит к выводу о том, что при реализации имущества должника конкурсным управляющим правильно применены специальные нормы Закона о банкротстве, спорный договор заключен с ООО «Ижора», имеющим преимущественное право приобретения имущества сельскохозяйственной организации.

При этом, по мнению суда, истцом не представлено доказательств, надлежащим образом подтверждающих факт того, что ООО «Эко-Сити-Инвест» обладает преимущественным правом приобретения имущества должника.

Так, в подтверждение факта осуществления ООО «Эко-Сити-Инвест» сельскохозяйственной деятельности и отнесения организации истца к сельскохозяйственным товаропроизводителям, истцом представлен договор аренды земельного участка от 03.08.2016, согласно которому ФИО8 передал в аренду ООО «Эко-Сити-Инвест» земельный участок площадью 18 800 кв.м, имеющий адресные ориентиры: Ленинградская обл., Гатчинский район, вблизи д. Зайцево, кадастровый номер 47:23:0259002:93. Согласно этому договору участок предоставляется для целей осуществления проектирования, строительства и дальнейшей эксплуатации теплицы для выращивания плодовых и ягодных культур площадью 5 000 кв.м. Договор заключен на срок с 03.08.2016 до 01.08.2017. Размер ежегодной арендной платы составляет 500 000 руб. в год за весь участок. При этом условиями договора предусмотрено, что арендная плата вносится одним платежом не позднее последнего дня действия договора.

Кроме этого истцом представлен договор аренды от 01.08.2016, по условиям которого ФИО8 передает в аренду ООО «Эко-Сити-Инвест» перечисленные в договоре земельные участки, расположенные в Псковской области. Согласно пунктам 9.1, 9.2 данного договора арендная плата составляет 100 000 руб. за весь срок аренды и вносится арендатором одним платежом не позднее окончания срока действия договора (01.07.2017).

Доказательств осуществления расчетов по названным договорам истцом не представлено, поскольку условиями договора предусмотрена отсрочка платежа, что, принимая во внимание иные фактические обстоятельства дела, расценивается судом как намерение истца создать видимость осуществления сельскохозяйственной деятельности.

При этом суд также учитывает, что эти договоры заключены непосредственно перед проведением торгов, а доказательств осуществления истцом сельскохозяйственной деятельности в период до продажи имущества должника, не имеется. Кроме того, следует учесть, что договоры заключены ООО «Эко-Сити-Инвест» и ФИО8, являющимся генеральным директором ООО «Эко-Сити-Инвест».

Из представленной выписки из ЕГРЮЛ в отношении ООО «Эко-Сити-Инвест» следует, что в раздел «Сведения об основном виде деятельности» изменения внесены лишь 23.09.2016, равно как в раздел «Сведения о дополнительных видах деятельности». При этом до 23.09.2016 изменения в эти разделы, с 25.06.2008 не вносились, а ранее видами деятельности Общества были виды деятельности, связанные с осуществлением строительства.

Также истцом представлен договор от 20.08.2016 № 8, по условиям которого ООО «Био Логика» обязалось поставить ООО «Эко-Сити-Инвест» сено в количестве 400 тонн (стоимость поставленного товара составила 530 000 руб.).

В подтверждение факта того, что доля выручки ООО «Эко-Сити-Инвест» составляет более 70% от общей выручки за календарный год, истцом представлена справка об объеме выручки от реализации товаров (работ, услуг) от 06.03.2017 № 3 с приложением бухгалтерской отчетности. Данные документы подтверждают, что ООО «Эко-Сити-Инвест» в 2016 году получило 100% выручки от реализации сельскохозяйственной продукции (на основании договора от 20.08.2016 № 8).

Между тем само по себе однократное получение выручки в указанном размере, тем более в отсутствие доказательств того, что ООО «Эко-Сити-Инвест» самостоятельно произвело реализованную продукцию (сено), не свидетельствует о наличии у истца статуса сельскохозяйственного товаропроизводителя.

Принимая во внимание изложенное, суд полагает, что на момент заключения договора истец не мог соответствовать признакам сельскохозяйственного товаропроизводителя.

Таким образом, материалами дела подтверждается, что ООО «Ижора» обладает преимущественным правом покупки имущества должника, поскольку является сельскохозяйственным товаропроизводителем, расположена в одной местности с должником. Порядок заключения договора ООО «Ижора» и ОАО «Верево» не нарушен, так как письмом от 27.09.2016 № 1 ООО «Ижора» сообщило о намерении воспользоваться преимущественным правом покупки имущества должника, 27.09.2016 между сторонами заключен договор (подписан со стороны ООО «Ижора» 10.10.2016), оплата по которому произведена 07.11.2016 (т. 3, л.д. 36-42).

Учитывая указанные обстоятельства, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований.

Ссылка ООО «Эко-Сити-Инвест» на наличие признаков аффилированности судом не принимается, поскольку само по себе указанное обстоятельство не свидетельствует о недействительности торгов и совершенной по их результатам сделки; доказательств, свидетельствующих о наличии признаков злоупотребления правом материалы дела не содержат и истцом не представлено.

Оснований для оставления искового заявления без рассмотрения по мотиву того, что заявленное в настоящем деле требование подлежит рассмотрению в деле о банкротстве, суд не усматривает, поскольку в настоящем деле спор о признании торгов недействительными отсутствует.

Определением от 17.11.2016 судом по ходатайству истца приняты обеспечительные меры в виде запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области совершать любые регистрационные действия со следующим имуществом: здание административное (контора) площадью 2 046,3 кв.м, условный
№ 47-00-6/2003-17; здание материально-технического склада площадью 656,3 кв.м, кадастровый № 47:23:0245001:214; нежилое здание склада ГСМ (нефтебаза) площадью 43,6 кв.м, кадастровый № 47:23:0245001:389; здание базы по ремонту электродвигателей площадью 516,4 кв.м, кадастровый № 47:23:0245001:426; здание гаража на 60 автомашин площадью 388,9 кв.м, кадастровый № 47:23:0245001:143; здание механической мастерской площадью 386,9 кв.м, кадастровый
№ 47:23:0245001:142; здание склада универсального площадью 431 кв.м, кадастровый
№ 47:23:0245001:270; нежилое здание склада площадью 398 кв.м, кадастровый № 47:23:0245001:141; нежилое здание склада ядохимикатов площадью 38,4 кв.м, кадастровый № 47:23:0245001:313.

Согласно части 5 статьи 96 АПК РФ в случае отказа в удовлетворении иска, оставления иска без рассмотрения, прекращения производства по делу обеспечительные меры сохраняют свое действие до вступления в законную силу соответствующего судебного акта. После вступления судебного акта в законную силу арбитражный суд по ходатайству лица, участвующего в деле, выносит определение об отмене мер по обеспечению иска или указывает на это в судебных актах об отказе в удовлетворении иска, об оставлении иска без рассмотрения, о прекращении производства по делу.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья Галенкина К.В.