Гражданский кодекс часть 1

Общество с ограниченной ответственностью «СевЗапСпецСтрой» (далее – заявитель, арендатор, общество «СевЗапСпецСтрой») обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением к Комитету по строительству (далее – заинтересованное лицо, Комитет) о признании незаконным решения, оформленного письмом от 18.11.2021 № 01-51-14958/21-0-1, об отказе в выдаче справки о готовности объекта незавершенного строительства «Крытый спортивный комплекс без трибун для зрителей (спортивно-оздоровительный комплекс)» (далее – спортивный комплекс), расположенного по адресу: г. Санкт-Петербург, <...> участок 1 (северо-восточнее дома № 53, лит. А по ул. Морские Дубки), и об обязании заинтересованного лица в порядке устранения допущенных нарушений прав и охраняемых законом интересов заявителя выдать в течение тридцати дней с момента вступления в законную силу судебного акта по настоящему делу указанную справку обществу «СевЗапСпецСтрой».

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – арендодатель, КИО), Санкт-Петербургское государственное бюджетное учреждение "Управление строительными проектами" (далее - СПб ГБУ «УСП», Учреждение).

Судебное заседание 07.04.2022 проведено в режиме онлайн по ходатайству заинтересованного лица.

В судебном заседании представители Общества требования поддержали.

Представители Комитета и Учреждения просили отказать в удовлетворении заявления, ссылаясь на правомерность оспариваемого решения.

КИО представителя в заседание не направил, представил отзыв, извещен надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства.

Заявитель ссылается на следующие обстоятельства.

Между ООО «СевЗапСпецСтрой» и Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга заключен договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях от 28.04.2015 № 00/ЗК-06757(17) (далее – договор от 28.04.2015), на основании которого арендатору сроком до 16.12.2016 предоставлен земельный участок, относящийся к землям населенных пунктов, площадью 4 195.00 кв.м., кадастровый номер 78:34:0440701:33, находящийся по адресу: г. Санкт-Петербург, <...> участок 1 (северо-восточнее дома № 53, лит. А по ул. Морские Дубки) (далее – земельный участок), для осуществления инвестиционного проекта по строительству крытого спортивного комплекса без трибун для зрителей (спортивно-оздоровительный комплекс). Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (далее – Управление Росреестра по Санкт-Петербургу) запись о государственной регистрации договора от 28.04.2015 внесена в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН) от 06.06.2016 за № 78-78/038-78/055/006/2016-362/1;

Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга (далее – Госстройнадзор Санкт-Петербурга) обществу «СевЗапСпецСтрой» выдано разрешение на строительство от 28.12.2016 № 78-015-0537-2016, действие которого последовательно продлевалось до 31.12.2019, охватывающее возведение спортивного комплекса на земельном участке, арендованном по договору от 28.04.2015. Уведомлением Госстройнадзора Санкт-Петербурга от 31.01.2020 № 07-05-16117/20-0-1 обществу «СевЗапСпецСтрой» отказано в продлении разрешения на строительство от 28.12.2016 № 78-015-0537-2016 со ссылкой на то, что согласно информации, полученной из КИО, договор от 28.04.2015 является недействующим. После получения данного уведомления от 31.01.2020 арендатор вступил в переписку с КИО, из которой узнал, что договор от 28.04.2015 прекратил свое действие с 16.12.2016 в связи с истечением срока, запись о прекращении договора от 28.04.2015 внесена Управлением Росреестра по Санкт-Петербургу в ЕГРН от 02.07.2020 за № 78/080/007/2020-323;

В период действия договора от 28.04.2015 и разрешения Госстройнадзора Санкт-Петербурга на строительство от 28.12.2016 № 78-015-0537-2016 заявителем на земельном участке возведен незавершенный строительством спортивный комплекс.

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 и подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в отношении земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства и который ранее не предоставлялся для завершения строительства объекта незавершенного строительства ни одному из предыдущих собственников этого объекта, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.

В письмах КИО от 10.11.2020 № 05-19-86214/20-0-1, от 09.07.2021 № 05-19-56704/21-0-2, от 18.08.2021 № 05-15-70652/21-0-1 обществу «СевЗапСпецСтрой» разъяснено, что для завершения реализации инвестиционного проекта, вытекающего из договора от 28.04.2015, необходимо обратиться в КИО с заявлением о даче согласия на регистрацию права собственности на объект незавершенного строительства по правилам, утвержденным распоряжением КИО от 24.04.2020 № 53-р «О порядке принятия решения о даче согласия на регистрацию права собственности инвестора на объект незавершенного строительства» (далее – распоряжение № 53-р), а после государственной регистрации права собственности – обратиться в Комитет по инвестициям Санкт-Петербурга с заявлением о предоставлении земельного участка для завершения строительства по правилам, предусмотренным Положением о порядке взаимодействия исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга при подготовке и принятии решений о предоставлении объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, для строительства, реконструкции и проведения работ по приспособлению для современного использования, утвержденным постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 21.07.2015 № 656 (далее – постановление № 656). Постановление № 656 и распоряжение № 53-р, с учетом норм Закона Санкт-Петербурга от 17.06.2004 № 282-43 «О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, для строительства, реконструкции и приспособления для современного использования» (далее – Закон № 282-43), регулируют особенности реализации права арендатора на однократное заключение без проведения торгов договора аренды земельного участка на срок не более трех лет для завершения строительства объекта недвижимости, предоставленного подпунктом 10 пункта 2 и подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ.

Согласно пунктам 1.1-1.2 распоряжения № 53-р решение о даче согласия на регистрацию права собственности инвестора на объект незавершенного строительства принимается КИО на основании заявления инвестора (далее - заявление) по форме приложения N 1 к распоряжению № 53-р; к заявлению должна быть приложена справка о готовности объекта незавершенного строительства, содержащая информацию о готовности строительных конструкций объекта незавершенного строительства (в том числе фундамента) и о периоде проведения инвестором строительно-монтажных работ, выданная Комитетом, для получения которой инвестору необходимо предоставить в Комитет следующие документы в отношении объекта незавершенного строительства: исходно-разрешительную документацию, проектную документацию, акты выполненных работ по форме КС-2, исполнительную документацию (общий журнал работ, акты освидетельствования, исполнительные схемы и т.д.).

ООО «СевЗапСпецСтрой» обратилось в Комитет за получением справки о готовности спортивного комплекса, расположенного на земельном участке (вход. № 01-51-14958/21-0-0 от 06.10.2021), в целях ее последующего представления в КИО на основании пункта 1.2 распоряжения № 53-р. По акту приема-передачи документов от 01.10.2021 Обществом представлены в Комитет: исходно-разрешительная документация, проектная документация, акты выполненных работ по форме КС-2, исполнительная документация (общий журнал работ, акты освидетельствования, исполнительные схемы и т.д.), подтверждающие степень готовности спортивного комплекса как объекта незавершенного строительства, т.е. документы, предусмотренные пунктом 1.2 распоряжения № 53-р.

В целях исследования перечисленных документов между подведомственным Комитету Санкт-Петербургским государственным бюджетным учреждением «Управление строительными проектами» (далее – СПб ГБУ «УСП») и обществом «СевЗапСпецСтрой» заключен договор на оказание консультационно-инжиниринговых услуг от 22.10.2021 № 11/02-01-108 (далее – договор от 22.10.2021), в рамках которого СПб ГБУ «УСП» проверены качество и полнота подготовленной исполнительной документации в отношении спортивного комплекса, а также акты выполненных работ по форме КС-2 на соответствие сметной документации по спортивному комплексу, объемам выполненных работ, строительным нормам и правилам, о чем сторонами упомянутого договора составлен акт сдачи-приемки оказанных услуг от 22.10.2021. Платежным поручением от 22.10.2021 № 1754 услуги СПб ГБУ «УСП», оказанные по договору от 22.10.2021, оплачены в сумме 660 000 руб.

Письмом Комитета от 18.11.2021 № 01-51-14958/21-0-1 обществу «СевЗапСпецСтрой» отказано в выдаче справки о готовности спортивного комплекса, расположенного на земельном участке, со ссылкой на истечение срока действия договора от 28.04.2015 и разрешения Госстройнадзора Санкт-Петербурга от 28.12.2016 № 78-015-0537-2016 (далее – оспариваемое решение). СПб ГБУ «УСП» платежным поручением от 29.12.2021 № 904876 возвратило ранее принятые в оплату по договору от 22.10.2021 денежные средства в сумме 660 000 руб.

Не согласившись с решением Комитета, заявитель оспорил его в судебном порядке, считает решение противоречащим взаимосвязанным положениям подпункта 10 пункта 2 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ, Закона № 282-43, постановления № 656 и распоряжения № 53-р, а также нарушающим его права и охраняемые законом интересы. Заявитель ссылается на то, что оспариваемое решение препятствует реализации законного интереса арендатора на однократное заключение без проведения торгов договора аренды земельного участка для завершения строительства спортивного комплекса, поскольку исключает возможность обращения в КИО за получением согласия на государственную регистрацию права собственности общества «СевЗапСпецСтрой» в отношении спортивного комплекса как объекта незавершенного строительства в порядке, установленном распоряжением № 53-р, что, в свою очередь, препятствует последующему обращению в Комитет по инвестициям Санкт-Петербурга с заявлением о предоставлении земельного участка для завершения строительства по нормам постановления № 656.

В судебном заседании представитель Комитета по строительству ходатайствовал об истребовании у заявителя доказательства – оригинала акта сдачи-приемки оказанных услуг от 22.10.2021 № 1 по договору от 22.10.2021 № 11/02-01-108, заключенному заявителем с СПб ГБУ «УСП». Судом не усматривается необходимости истребовать у Общества подлинник акта сдачи-приемки оказанных услуг № 1 от 22.10.2021, поскольку наличие договорных отношений между Обществом и Учреждением и факт оказания услуг подтверждается, помимо акта, договором от 22.10.2021 № 11/02-01-108, платежным поручением от 22.10.2021 № 1754. Представитель Учреждения в заседании не отрицал наличие договорных отношений с Обществом. В связи с изложенным ходатайство подлежит отклонению.

Кроме того, Комитет ходатайствовал об отложении судебного заседания, поскольку возражения Общества на отзывы от 04.04.2022 поступило в Комитет 05.04.2022, к возражениям приложено предписание Службы государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга от 04.03.2020, которое Комитету не было представлено. Суд полагает ходатайство необоснованным и направленным на затягивание судебного процесса, поскольку возражения были получены заинтересованным лицом не в зале судебного заседания, а заблаговременно (за два дня до заседания), а предписание Службы Госстройнадзора выдано еще в марте 2020 года, на указанное обстоятельство ссылался в отзыве представитель КИО, вопрос о предписании поднимался в судебном заседании 24.03.2022.

Заявленное устно ходатайство представителя Комитета о назначении почерковедческой экспертизы, так как, по мнению Комитета, заявление о выдаче справки подписано неустановленным лицом, судом отклоняется, поскольку в качестве причины для отказа в выдаче справки в письме от 18.11.2021 Комитетом подобное основание не было указано.

Рассмотрев материалы дела, заслушав доводы представителей, суд установил следующие обстоятельства и пришел к следующим выводам.

Заявитель являлся арендатором земельного участка на основании договора от 28.04.2015, получил разрешение Госстройнадзора Санкт-Петербурга на строительство от 28.12.2016 № 78-015-0537-2016 и в период его действия осуществил возведение спортивного комплекса, строительство которого до истечения срока действия договора аренды земельного участка и разрешения на строительство не было завершено.

В отношениях, возникших с 01.03.2015, предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в том числе по договорам аренды, регламентируется главой V.1 Земельного кодекса РФ, введенной Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 171-ФЗ).

В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (в редакции Закона № 171-ФЗ), подпунктом 10 пункта 2 и подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ (в редакции Закона № 171-ФЗ) общество «СевЗапСпецСтрой» имеет право на однократное заключение без проведения торгов договора аренды земельного участка для завершения строительства спортивного комплекса, поскольку после 01.03.2015 земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников спортивного комплекса для целей завершения его строительства.

КИО в письмах от 10.11.2020 № 05-19-86214/20-0-1, от 09.07.2021 № 05-19-56704/21-0-2, от 18.08.2021 № 05-15-70652/21-0-1 разъяснил обществу «СевЗапСпецСтрой», что для завершения реализации инвестиционного проекта, вытекающего из договора от 28.04.2015, необходимо обратиться в КИО с заявлением о даче согласия на регистрацию права собственности на спортивный комплекс как объект незавершенного строительства по правилам, утвержденным распоряжением № 53-р, а после государственной регистрации права собственности – обратиться в Комитет по инвестициям Санкт-Петербурга с заявлением о предоставлении земельного участка для завершения строительства по правилам, предусмотренным постановлением № 656, регулирующим (с учетом Закона № 282-43) особенности реализации права арендатора на однократное заключение без проведения торгов договора аренды земельного участка на срок не более трех лет для завершения строительства объекта недвижимости, предоставленного подпунктом 10 пункта 2 и подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ.

Согласно пунктам 1.1-1.2 распоряжения № 53-р к заявлению инвестора в КИО о даче согласия на регистрацию права собственности на объект незавершенного строительства должна быть приложена справка о готовности объекта незавершенного строительства, содержащая информацию о готовности строительных конструкций объекта незавершенного строительства (в том числе фундамента) и о периоде проведения инвестором строительно-монтажных работ, выданная Комитетом.

Общество «СевЗапСпецСтрой» на основании пункта 1.2 распоряжения № 53-р обратилось в Комитет за получением справки о готовности спортивного комплекса, расположенного на земельном участке (вход. № 01-51-14958/21-0-0 от 06.10.2021), в целях ее последующего представления в КИО; по акту приема-передачи документов от 01.10.2021 обществом «СевЗапСпецСтрой» представлены в Комитет: исходно-разрешительная документация, проектная документация, акты выполненных работ по форме КС-2, исполнительная документацию (общий журнал работ, акты освидетельствования, исполнительные схемы и т.д.), подтверждающие степень готовности спортивного комплекса как объекта незавершенного строительства, т.е. документы, предусмотренные пунктом 1.2 распоряжения № 53-р.

В целях исследования перечисленных документов между подведомственным Комитету СПб ГБУ «УСП» и обществом «СевЗапСпецСтрой» заключен договор от 22.10.2021, в рамках которого СПб ГБУ «УСП» проверены качество и полнота подготовленной исполнительной документации в отношении спортивного комплекса, а также акты выполненных работ по форме КС-2 на соответствие сметной документации по спортивному комплексу, объемам выполненных работ, строительным нормам и правилам, о чем сторонами упомянутого договора составлен акт сдачи-приемки оказанных услуг от 22.10.2021; платежным поручением от 22.10.2021 № 1754 услуги СПб ГБУ «УСП», оказанные по договору от 22.10.2021, оплачены в сумме 660 000 руб.

Решение Комитета об отказе в выдаче обществу «СевЗапСпецСтрой» справки о готовности объекта незавершенного строительства, оформленное письмом от 18.11.2021 № 01-51-14958/21-0-1, основывается на истечении срока действия договора от 28.04.2015 и разрешения Госстройнадзора Санкт-Петербурга от 28.12.2016 № 78-015-0537-2016, после чего, по мнению заинтересованного лица, невозможно осуществление государственной регистрации права собственности арендатора на спортивный комплекс и однократное заключение без проведения торгов договора аренды земельного участка сроком на три года в целях завершения строительства этого комплекса на основании подпункта 10 пункта 2 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ.

Суд считает оспариваемое решение незаконным.

Согласно подпункту 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ право на однократное заключение без проведения торгов договора аренды земельного участка для завершения строительства расположенного на этом участке объекта незавершенного строительства возникает в случае, если уполномоченный орган в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, не обратится в суд с требованием об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом будет отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.

Из изложенного прямо вытекает, что однократное заключение без проведения торгов договора аренды земельного участка в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства в порядке подпункта 10 пункта 2 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ возможно и после истечения срока ранее заключенного договора аренды.

В распоряжении № 53-р и постановлении № 656, изданных во исполнение Закона № 282-43 и регламентирующих особенности реализации права арендатора, предоставленного подпунктом 10 пункта 2 и подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ, не содержится норм, допускающих получение спорной справки лишь в период действия договора от 28.04.2015 и разрешения на строительство спортивного комплекса.

Правильность данного вывода подтверждается разъяснениями пункта 24 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – постановление Пленума ВАС РФ № 73), согласно которым истечение срока действия договора аренды земельного участка не препятствует государственной регистрации права собственности на созданный в период действия договора аренды объект незавершенного строительства.

Незаконный отказ Комитета в выдаче обществу «СевЗапСпецСтрой» справки о готовности спортивного комплекса исключает возможность обращения арендатора в КИО за получением согласия на государственную регистрацию права собственности в отношении объекта незавершенного строительства в порядке, установленном распоряжением № 53-р, что, в свою очередь, препятствует последующему обращению общества «СевЗапСпецСтрой» в Комитет по инвестициям Санкт-Петербурга с заявлением о предоставлении земельного участка для завершения строительства по нормам постановления № 656.

С учетом изложенного имеются предусмотренные частью 1 статьи 198 и частью 2 статьи 201 АПК РФ основания для признания оспариваемого решения незаконным и возложения на Комитет обязанности устранить допущенные нарушения прав и законных интересов общества «СевЗапСпецСтрой».

В соответствии с абзацем первым пункта 9.16 Регламента Комитета по строительству, утвержденного приказом Комитета от 04.09.2006 № 103, обращение в Комитет рассматривается в течение тридцати дней со дня регистрации, в связи с чем суд считает необходимым в порядке устранения допущенных нарушений прав и охраняемых законом интересов обязать Комитет выдать справку о готовности спортивного комплекса, расположенного на земельном участке, в течение тридцати дней со дня вступления в законную силу судебного акта, принятого по настоящему делу.

Суд отклоняет возражения Комитета, КИО, СПб ГБУ «УСП», приведенные в отзывах на заявление арендатора, ввиду следующего.

Вопреки доводам заинтересованного лица, отказ Комитета в выдаче справки о готовности спортивного комплекса отвечает всем признакам решения государственного органа, спор о признании которого незаконным подлежит рассмотрению в арбитражном суде.

В силу частей 1-2 статьи 46 Конституции Российской Федерации каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод; решения и действия (или бездействие) органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений и должностных лиц могут быть обжалованы в суд.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 29 АПК РФ к компетенции арбитражных судов относится рассмотрение в порядке административного судопроизводства возникающих из административных и иных публичных правоотношений дел об оспаривании затрагивающих права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, наделенных федеральным законом отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностных лиц.

Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Оспариваемое решение отвечает всем признакам акта, охватываемого положениями главы 24 АПК РФ, а именно:

-принято заинтересованным лицом как органом государственной власти в лице первого заместителя председателя Комитета;

-оформляет осуществление полномочий Комитета в сфере выдачи справок о готовности объекта незавершенного строительства;

-направлено на прекращение административных правоотношений, возникших между обществом «СевЗапСпецСтрой» и Комитетом по поводу выдачи справки о готовности спортивного комплекса как объекта незавершенного строительства.

Приведенная Комитетом в отзыве от 22.03.2022 № ЮУ-315/22 судебная практика относится к периоду 2006-2013 г.г., не затрагивает подлежащие разрешению в настоящем споре вопросы и в целом касается дел об оспаривании сведений, отраженных в технических или кадастровых паспортах.

При этом выдача справки о готовности объекта незавершенного строительства относится к полномочиям Комитета.

В оспариваемом решении заинтересованное лицо не приводит доводы об отсутствии полномочий на выдачу справки о готовности объекта незавершенного строительства.

Вместе с тем пунктом 1 статьи 1, статьями 2-3 и 8 Закон № 282-43 предусмотрено, что особенности осуществления права арендатора, предоставленного подпунктом 10 пункта 2 и подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ на однократное заключение без проведения торгов договора аренды земельного участка, находящегося в собственности Санкт-Петербурга, для завершения строительства объекта недвижимости, устанавливаются для реализации инвестиционных программ в сфере недвижимости.

Согласно разделу 2 Положения одной из задач Комитета является подготовка документации, необходимой для реализации инвестиционных программ в сфере недвижимости.

В соответствии с пунктом 3.14-2 Положения Комитет участвует в пределах его компетенции в принятии исполнения инвестором обязательств по выполнению работ для Санкт-Петербурга в соответствии с инвестиционными условиями, определенными правовым актом Санкт-Петербурга о предоставлении объекта недвижимости для строительства, реконструкции, с выдачей документа, необходимого для подтверждения выполнения инвестором соответствующих обязательств.

В силу пункта 3.28 Положения перечень полномочий Комитета не является исчерпывающим: Комитет вправе осуществлять и иные полномочия, предусмотренные действующим законодательством, необходимые для выполнения стоящих перед Комитетом задач.

С учетом изложенного, Комитет на основании раздела 2, пунктов 3.14-2, 3.28 Положения полномочен выдать справку о готовности объекта незавершенного строительства, подлежащую получению в Комитете на основании пункта 1.2 распоряжения № 53-р.

Кроме того, Комитетом и третьими лицами не принимается во внимание следующее.

В постановлениях Конституционного Суда Российской Федерации (далее – КС РФ) от 24.05.2001 № 8-П, от 29.01.2004 № 2-П, от 20.04.2010 № 9-П, от 20.07.2011 № 20-П, от 17.03.2022 № 11-П сформулирована правовая позиция, согласно которой из взаимосвязанных положений статьи 1 (части 1), 2, 15 (части 2), 17 (части 1), 18, 55 (частей 2 и 3) и 75.1 Конституции Российской Федерации вытекает принцип поддержания доверия граждан к закону и действиям государства, который предполагает, в том числе сохранение разумной стабильности правового регулирования, а также безусловность надлежащего гарантирования прав и законных интересов субъектов длящихся правоотношений.

В решениях КС РФ закреплена последовательная правовая позиция о том, что цели одной только рациональной организации деятельности органов власти не могут служить основанием для ограничения прав и свобод граждан и юридических лиц (постановления от 13.06.1996 № 4-П, от 11.03.1998 № 8-П, от 18.02.2000 № 3-П, от 30.10.2003 № 15-П, от 19.04.2010 № 8-П, от 22.06.2010 № 14-П, от 29.06.2012 № 16-П, от 05.12.2012 № 30-П, от 16.04.2015 № 8-П, от 29.11.2016 № 26-П, от 17.01.2018 № 3-П, от 03.07.2018 № 28-П, от 09.01.2019 № 1-П, от 11.02.2019 № 9-П, от 15.02.2019 № 10-П, от 31.10.2019 № 32-П, от 16.07.2020 № 37-П, от 28.12.2020 № 50-П).

Из изложенного вытекает, что Комитет, являющийся исполнительным органом государственной власти Санкт-Петербурга, координирующим деятельность иных исполнительных органов государственной власти в сфере капитального строительства (пункты 1.1-1.2 Положения), не вправе ссылаться на отсутствие полномочия по выдаче справки о готовности объекта незавершенного строительства, если оно вытекает из Положения и прямо закреплено пунктом 1.2 распоряжения № 53-р, поскольку обеспечение согласованного и непротиворечивого применения законодательства Санкт-Петербурга относится к одной из задач самого Комитета.

Комитет не отрицает и то, что распоряжение № 53-р является нормативным правовым актом, т.е. издано в установленном порядке управомоченным органом государственной власти, содержит правовые нормы (правила поведения), обязательные для неопределенного круга лиц, рассчитанные на неоднократное применение, направленные на урегулирование общественных отношений либо на изменение или прекращение существующих правоотношений (абзац первый пункта 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации (далее – ВС РФ) от 25.12.2018 № 50 «О практике рассмотрения судами дел об оспаривании нормативных правовых актов и актов, содержащих разъяснения законодательства и обладающих нормативными свойствами»).

Вопреки возражениям Комитета, из материалов дела следует, что обществом «СевЗапСпецСтрой» представлено в Комитет надлежащее обращение за справкой о готовности спортивного комплекса как незавершенного строительством объекта, дефекты которого в оспариваемом решении не отражены.

Довод заинтересованного лица о том, что заявление на получение справки о готовности спортивного комплекса, расположенного на земельном участке, подписано неустановленным лицом, является голословным.

Данное заявление принято с присвоением входящего № 01-51-14958/21-0-0 от 06.10.2021; это же заявление не возвращалось Комитетом обществу «СевЗапСпецСтрой» без рассмотрения по существу на том основании, что оно не подписано генеральным директором арендатора.

Вместе с тем согласно части 6 статьи 13 АПК РФ в случаях, если спорные отношения прямо не урегулированы федеральным законом и другими нормативными правовыми актами или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай делового оборота, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, арбитражные суды применяют нормы права, регулирующие сходные отношения (аналогия закона).

В силу абзаца первого пункта 1 и пункта 2 статьи 183 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии не одобрит данную сделку; последующее одобрение сделки представляемым создает, изменяет и прекращает для него гражданские права и обязанности по данной сделке с момента ее совершения.

Заинтересованное лицо не ставит под сомнение доверенность представителя общества «СевЗапСпецСтрой» от 24.01.2022, подписавшего заявление о признании незаконным оспариваемого решения и поддержавшего данное требование в судебном разбирательстве.

Обращение юридического лица за судебной защитой - по смыслу разъяснений пункта 5 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (далее – ВАС РФ) от 23.10.2000 № 57 «О некоторых вопросах практики применения статьи 183 Гражданского кодекса Российской Федерации» и в свете определения ВС РФ от 12.07.2016 № 42-КГ16-1 - признается одобрением действий (бездействия), совершенных его неустановленными представителями и связанных с основаниями иска.

Из положений статьи 183 ГК РФ, применяемых в данном деле по аналогии закона (часть 6 статьи 13 АПК РФ), вытекает, что если и допустить подписание заявления на получение справки о готовности спортивного комплекса, расположенного на земельном участке, неустановленным лицом, т.е. не генеральным директором общества «СевЗапСпецСтрой» ФИО4, то данное заявление с очевидностью одобрено единоличным исполнительным органом арендатора, т.е. с момента его представления в Комитет считается подписанным надлежащим представителем общества «СевЗапСпецСтрой».

Правильность данного вывода о моменте, с которого заявление, подписанное неуполномоченным лицом, порождает правовые последствия для организации при его последующем одобрении надлежащим представителем юридического лица, подтверждается и сложившейся судебной практикой применения пункта 7 части 1 статьи 148 АПК РФ, отраженной, в частности, в постановлениях Пленума ВС РФ от 30.06.2020 № 12 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции» (абзац четвертый пункта 24) и № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции» (абзац пятый пункта 16).

Утверждение заинтересованного лица о том, что заявителем не представлены в Комитет надлежащие документы, поскольку акт приема-передачи от 01.10.2021 подписан «ФИО5 А.», который сотрудником Комитета не является, печать Комитета на этом акте отсутствует, из акта от 01.10.2021 вытекает, что переданы не подлинники документов, а их копии, в составе которых есть журнал общих работ, но нет требуемого общего журнала работ, является формой недобросовестного поведения в судебном разбирательстве.

На перечисленные обстоятельства Комитет в оспариваемом решении не ссылался и как основания отказа в выдаче справки о готовности незавершенного строительством объекта не приводил.

На Комитете лежит обязанность обеспечить приемку документов, представляемых в порядке пункта 1.2 распоряжения № 53-р, надлежащими работниками; заявитель вправе полагаться на полномочие работника Комитета, явствующее из обстановки (абзац второй пункта 1 статьи 182 ГК РФ, часть 6 статьи 13 АПК РФ), в связи с чем акт приема-передачи документов от 01.10.2021 не может быть опорочен доводом о неизвестности Комитету такого сотрудника как «ФИО5 А.».

Возражения Комитета о том, что на акте приема-передачи от 01.10.2021 подлежала проставлению печать заинтересованного лица и (или) о необходимости представления только подлинных документов, не основаны на законодательстве: распоряжение № 53-р не обязывает арендатора к представлению в Комитет лишь подлинных документов, подтверждающих готовность незавершенного строительством объекта, а равно не предполагает проставления печати Комитета на акте приема-передачи.

Утверждение о том, что заявителем представлен журнал общих работ, но не представлен общий журнал работ, противоречит доводу Комитета о неполучении документов, поскольку только в случае их получения возможно выявление содержательных различий между журналом общих работ и общим журналом работ. В написании наименования журнала допущена неточность; в данном случае важным является содержащаяся в журнале информация.

Довод о том, что заключение договора от 22.10.2021 между СПб ГБУ «УСП» и обществом «СевЗапСпецСтрой» не имеет отношения к делу и не влияет на оценку законности оспариваемого решения, является необоснованным.

В соответствии с абзацем третьим статьи 2 Закона Санкт-Петербурга от 11.05.2006 № 223-35 «О государственных унитарных предприятиях Санкт-Петербурга, государственных учреждениях Санкт-Петербурга и иных коммерческих и некоммерческих организациях, учредителем (участником, акционером, членом) которых является Санкт-Петербург» СПб ГБУ «УСП» создано в целях осуществления полномочий органов государственной власти Санкт-Петербурга.

В силу пункта 1.7 Положения СПб ГБУ «УСП» находится в ведении Комитета.

На основании постановления Правительства Санкт-Петербурга от 21.11.2013 № 896 целью деятельности СПб ГБУ «УПС» является организация и осуществление инвестиционных проектов, направленных на развитие социальной инфраструктуры, а предметом деятельности - осуществление мероприятий по реализации инвестиционных проектов, направленных на развитие социальной инфраструктуры.

В рамках договора от 28.04.2015 и по правилам Закона № 282-43 реализовывался инвестиционный проект с участием Санкт-Петербурга, направленный на развитие социальной инфраструктуры.

Услуги, оказанные СПб ГБУ «УСП» обществу «СевЗапСпецСтрой» согласно пункту 1.2 договора от 22.10.2021 и акту сдачи-приемки от 22.10.2021 № 1, прямо связаны с оценкой готовности спортивного комплекса как объекта незавершенного строительства, обусловленной обращением заявителя в Комитет за получением спорной справки.

Во всяком случае, СПб ГБУ «УСП» иная причина заключения договора от 22.10.2021 с обществом «СевЗапСпецСтрой», не имеющая отношения к обращению последнего в Комитет за получением спорной справки, не названа.

Кроме того, если договор от 22.10.2021, как утверждает СПб ГБУ «УСП», не связан с обращением общества «СевЗапСпецСтрой» в Комитет за получением спорной справки, то причина возвращения заявителю уплаченных денежных средств по договору от 22.10.2021 в размере 660 000 руб. на основании платежного поручения от 29.12.2021 № 904876 указанным третьим лицом не раскрыта.

Из изложенного следует, что обществом «СевЗапСпецСтрой» представлен надлежащий пакет документов для получения справки, предусмотренной пунктом 1.2 распоряжения № 53-р, который проверен без замечаний на предмет наличия сведений, позволяющих оценить готовность спортивного комплекса как объекта незавершенного строительства.

Заинтересованное лицо необоснованно полагает, что у заявителя отсутствует законный интерес в получении спорной справки, поскольку общество «СевЗапСпецСтрой», по его мнению, не имело права на обращение с заявлением в КИО по нормам распоряжения № 53-р, либо КИО в даче соответствующего согласия обществу «СевЗапСпецСтрой» будет отказано.

Однако вопросы о праве на обращение за получением согласия КИО и (или) основаниях для отказа в даче согласия на государственную регистрацию права собственности в отношении спортивного комплекса как объекта незавершенного строительства подлежат исследованию после самого факта подобного обращения.

Утверждения Комитета и КИО о том, что фактически возведенный арендатором на земельном участке объект незавершенного строительства не является спортивным комплексом и имеет признаки самовольной постройки, к предмету настоящего дела не относятся. Вместе с тем КИО или иной уполномоченный орган не обращались в суд с исками к обществу «СевЗапСпецСтрой» о признании спортивного комплекса самовольной постройкой и обязании привести его в соответствие с установленными требованиями.

Лицами, участвующими в деле, не представлены и доказательства того, что Госстройнадзор Санкт-Петербурга, утративший с 28.05.2020 право на предъявление в суды исков, касающихся самовольного строительства, в порядке межведомственного взаимодействия уведомлял Комитет по контролю за имуществом Санкт-Петербурга, уполномоченный с 28.05.2020 на предъявление в суды исков о противодействии самовольному строительству (постановление Правительства Санкт-Петербурга от 26.05.2020 № 331 «О внесении изменений в постановления Правительства Санкт-Петербурга от 26.10.2004 № 1747, от 23.03.2016 № 207»), о выявлении у возведенного обществом «СевЗапСпецСтрой» спортивного комплекса признаков самовольной постройки.

Из представленных в материалы дела писем Госстройнадзора Санкт-Петербурга от 22.07.2020 № 01-12-4637/20-0-1, от 07.06.2021 № 01-09-3203/21-0-1, от 13.09.2021 № 01-09-5013/21-0-1 следует, что нарушения, допущенные при возведении обществом «СевЗапСпецСтрой» спортивного комплекса, зафиксированы в предписании от 04.03.2020 № 1/246Пр2-20. Из предписания усматривается, что выявленные нарушения не квалифицированы в качестве самовольного строительства и являются устранимыми.

Данный вывод подтверждается и сообщенными в письме Госстройнадзора Санкт-Петербурга от 22.07.2020 № 01-12-4637/20-0-1 сведениями о привлечении подрядчика (ООО «ПетроПаркинг») к ответственности за нарушения, зафиксированные в предписании от 04.03.2020 № 1/246Пр2-20, по части 1 статьи 9.4 КоАП России, не предусматривающей административного наказания за действия, которые повлекли отступление от проектных значений параметров зданий и сооружений, затрагивают конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности объектов капитального строительства и (или) их частей или безопасность строительных конструкций, участков сетей инженерно-технического обеспечения, либо которые повлекли причинение вреда жизни или здоровью граждан, имуществу физических или юридических лиц, государственному или муниципальному имуществу, окружающей среде, жизни или здоровью животных и растений, либо которые создали угрозу причинения вреда жизни или здоровью граждан, окружающей среде, жизни или здоровью животных и растений.

В соответствии с пунктом 6 статьи 2 АПК РФ одной из задач судопроизводства в арбитражных судах является содействие становлению и развитию партнерских деловых отношений, мирному урегулированию споров, формированию обычаев и этики делового оборота.

Во исполнение раскрытой задачи суд находит возможным отметить и следующие обстоятельства, препятствующие принятию возражений Комитета, КИО и СПб ГБУ «УСП», фактически направленных на недопущение упорядочения отношений по поводу прав общества «СевЗапСпецСтрой» на земельный участок и спортивный комплекс.

Указанные лица не учитывают, что в силу закона (статьи 218, 271 ГК РФ) обществу «СевЗапСпецСтрой» принадлежат права в отношении незавершенного строительством объекта и земельного участка, исключающие возвращение земельного участка во владение и пользование Санкт-Петербурга, кроме случая неисполнения арендатором обязанности завершить строительство спортивного комплекса в рамках однократно заключенного без проведения торгов договора аренды земельного участка сроком на три года.

Так, в пункте 24 постановления Пленума ВАС РФ № 73, пункте 38 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», пункте 21 Обзора судебной практики ВС РФ № 4 (2017), утвержденного Президиумом ВС РФ 15.11.2017, а также постановлениях Президиума ВАС РФ от 25.01.2011 № 10661/10, от 15.02.2011 № 14381/10 и определениях ВС РФ от 14.06.2017 № 304-ЭС16-20773, от 27.06.2017 № 305-ЭС17-2608 сформулирована правовая позиция, согласно которой:

-признание возведенного на земельном участке объекта недвижимой вещью и объектом незавершенного строительства не зависит от государственной регистрации права собственности на данный объект; для признания возведенного на земельном участке объекта незавершенной строительством недвижимой вещью достаточно полного окончания работ по сооружению фундамента;

-земельный участок, занятый правомерно возведенным объектом незавершенного строительства, не подлежит возвращению арендодателю в порядке статьи 622 ГК РФ;

-арендатор имеет право пользования и иные права на часть земельного участка, необходимую для эксплуатации объекта незавершенного строительства, предусмотренные ЗК РФ.

Из материалов дела следует, что спортивный комплекс как объект незавершенного строительства возведен заявителем в период действия договора от 28.04.2015 и разрешения Госстройнадзора Санкт-Петербурга на строительство от 28.12.2016 № 78-015-0537-2016, объем фактически выполненных работ во всяком случае завершен в части сооружения фундамента.

В силу пункта 1 статьи 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В определении ВС РФ от 29.11.2016 № 64-КГ16-7 подчеркивается, что для возникновения права собственности на недвижимое имущество в порядке пункта 1 статьи 218 ГК РФ не требуется внесения в ЕГРН записи о государственной регистрации права собственности на данный объект недвижимости.

С учетом изложенного обществу «СевЗапСпецСтрой», являющемуся собственником объекта незавершенного строительства (пункт 1 статьи 218 ГК РФ), - независимо от реализации прав, предоставленных подпунктом 10 пункта 2 и подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ на однократное заключение договора аренды в целях завершения строительства спортивного комплекса, - принадлежит право пользования земельным участком в объеме, необходимом для обеспечения эксплуатации данного комплекса (пункт 1 статьи 271 ГК РФ).

В свою очередь, прекращение прав общества «СевЗапСпецСтрой» на объект незавершенного строительства и земельный участок, на котором расположен данный объект, возможно в порядке статьи 239.1 ГК РФ, распространяющейся на договоры аренды земельного участка, заключенные, в том числе для завершения строительства, после 01.03.2015 (часть 33 статьи 34 Закона № 171-ФЗ).

При этом применение статьи 239.1 ГК РФ допускается не ранее истечения срока договора аренды земельного участка, заключенного для завершения строительства (определения ВС РФ от 16.04.2020 № 308-ЭС19-25765, от 14.09.2020 № 308-ЭС20-3366, от 13.09.2021 № 309-ЭС21-3466; пункт 24 Обзора судебной практики ВС РФ № 2 (2020), утвержденного Президиумом ВС РФ, утвержденного Президиумом ВС РФ 22.07.2020; пункт 21 Обзора судебной практики ВС РФ № 4 (2021), утвержденного Президиумом ВС РФ 16.02.2022), либо в течение шести месяцев после истечения срока первоначального договора аренды земельного участка, в течение которого объект не был завершен строительством, еслиимеются очевидные признаки злоупотребления арендатором правом на однократное без проведения торгов заключение договора аренды земельного участка для завершения строительства (подпункт 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ, определение ВС РФ от 19.01.2022 № 19-КАД21-17-К5).

КИО или иной уполномоченный орган в течение шести месяцев с момента истечения срока действия договора от 28.04.2015 не обращались в суд с требованием к обществу «СевЗапСпецСтрой» о продаже спортивного комплекса как объекта незавершенного строительства с публичных торгов.

Общество «СевЗапСпецСтрой» выразило свою волю на однократное заключение без проведения торгов договора аренды земельного участка для завершения строительства спортивного комплекса; в определениях ВС РФ от 19.09.2017 № 305-ЭС17-7338, от 26.01.2021 № 305-ЭС20-15981 отмечается, что реализация права лица на однократное заключение без торгов договора аренды земельного участка для завершения строительства недвижимости или выкупа земельного участка в собственность не ставится в зависимость от государственной регистрации возникновения права собственности данного лица на объект незавершенного строительства или права собственности тех субъектов, имущество которых вправе выкупить данное лицо.

Исходя из изложенного и раскрытой правовой позиции ВС РФ, Санкт-Петербург не может владеть и пользоваться земельным участком, так как не вправе требовать его возвращения арендатором в порядке статьи 622 ГК РФ, не может распорядиться им в связи с нахождением на земельном участке возведенного объекта незавершенного строительства (подпункт 8 пункта 8 статьи 39.11, пункт 4 статьи 39.16 ЗК РФ) и не может требовать прекращения права собственности арендатора на спортивный комплекс, влекущее отпадение права пользования и владения земельным участком, поскольку иск о продаже спортивного комплекса с публичных торгов не был предъявлен в течение шести месяцев после истечения срока действия договора от 28.04.2015, а арендатор выразил волю на однократное заключение без проведения торгов договора аренды земельного участка для завершения строительства, до истечения срока действия которого спортивный комплекс не подлежит продаже с указанных торгов в порядке статьи 239.1 ГК РФ.

При таких обстоятельствах интересам Санкт-Петербурга соответствует однократное заключение без проведения торгов с обществом «СевЗапСпецСтрой» договора аренды земельного участка для завершения строительства спортивного комплекса, в случае незавершения которого у Санкт-Петербурга возникает право обратиться в суд с требованием о продаже спортивного комплекса с публичных торгов, результатом которого будет возвращение земельного участка из владения и пользования арендатора арендодателю для последующего распоряжения в отношениях с другим лицом-победителем торгов, проведенных на основании статьи 239.1 ГК РФ.

Таким образом, возражения Комитета, КИО и СПб ГБУ «УСП» необоснованны, поскольку фактически направлены на исключение возникновения правового режима владения и пользования земельным участком, допускающего его возвращение Санкт-Петербургу с прекращением права собственности общества «СевЗапСпецСтрой» на объект незавершенного строительства, прав владения и пользования арендатором земельным участком в случае незавершения строительства спортивного комплекса в течение срока действия договора аренды земельного участка, заключенного в порядке подпункта 10 пункта 2 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ, постановления № 656 и распоряжения № 53-р.

На основании вышеизложенного суд приходит к выводу о необоснованности и неправомерности оспариваемого решения Комитета.

Таким образом, требования заявителя подлежат удовлетворению.

В соответствии с п.3 ч.4 статьи 201 АПК РФ суд обязывает заинтересованное лицо устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя и выдать справку о готовности объекта незавершенного строительства.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 3000 руб. подлежат взысканию с Комитета в пользу общества «СевЗапСпецСтрой».

Руководствуясь ст.ст. 167-170, 201, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Арбитражный суд решил:

Признать незаконным решение Комитета по строительству Санкт-Петербурга, оформленное письмом от 18.11.2021 № 01-51-14958/21-0-1, об отказе в выдаче обществу с ограниченной ответственностью «СевЗапСпецСтрой» справки о готовности объекта незавершенного строительства «Крытый спортивный комплекс без трибун для зрителей (спортивно-оздоровительный комплекс)», расположенного по адресу: г. Санкт-Петербург, <...> участок 1 (северо-восточнее дома № 53, лит. А по ул. Морские Дубки).

Обязать Комитет по строительству Санкт-Петербурга в течение тридцати дней с момента вступления в законную силу судебного акта по настоящему делу выдать обществу с ограниченной ответственностью «СевЗапСпецСтрой» справку о готовности объекта незавершенного строительства «Крытый спортивный комплекс без трибун для зрителей (спортивно-оздоровительный комплекс)», расположенного по адресу: г.Санкт-Петербург, <...> участок 1 (северо-восточнее дома № 53, лит. А по ул. Морские Дубки).

Взыскать с Комитета по строительству Санкт-Петербурга в пользу Общества с ограниченной ответственностью "СевЗапСпецСтрой" 3 000 руб. расходов на оплату государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья Ресовская Т.М.