Гражданский кодекс часть 1

истец: Администрация муниципального образования «Всеволожский муниципальный район» Ленинградской области (адрес: Россия 188643, г. Всеволожск, Ленинградская область, Всеволожский район, ш. Котушское, д.138, ОГРН: <***>);

ответчик: общество с ограниченной ответственностью «Агентство регионального развития» (адрес: Россия 188650, г. Сертолово, Ленинградская область, Всеволожский район, Восточно-Выборгское, д.21, ОГРН: <***>);

третьи лица: 1) Муниципальное образование «Юкковское сельское поселение» Всеволожского муниципального района; 2) Управление Росреестра по Ленинградской области (адрес: Россия 188652, г. Всеволожск, Ленинградская область, Ленинградское шоссе д. 26; Россия 191311, Санкт-Петербург, ул Смольного 3, ОГРН: )

о признании отсутствующим права собственности на объект недвижимости,

при участии

- от истца: ФИО1 (доверенность от 20.12.2017),

- от ответчика: ФИО2 (доверенность от 01.11.2018), ФИО3 (доверенность от 10.12.2018),

- от третьих лиц: не явились, извещены;

- эксперт ФИО4 (паспорт 40 14099026);

установил:

Администрация муниципального образования «Всеволожский муниципальный район» Ленинградской области (далее – истец, Администрация) обратилась в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Агентство регионального развития» (далее – ответчик, Общество) о признании отсутствующим права собственности на одноэтажный жилой дом площадью 44,9 кв.м., расположенный по адресу: <...>, кадастровый номер 47:07:0000000:90052 и об исключении записи из ЕГРН от 25.11.2015 № 47-47/013-47/013/003/2015-883/1.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Администрация муниципального образования «Юкковское сельское поселение» Всеволожского муниципального района Ленинградской области (далее – Администрация поселения) и Управление Росреестра по Ленинградской области (далее – Управление Росреестра).

Третьи лица, извещенные о месте и времени судебного разбирательства в соответствии с требованиями процессуального законодательства, явку представителей в суд не обеспечили, в связи с чем дело рассмотрено в их отсутствие.

В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные требования, пояснил, что, по мнению Администрации, возведенный на земельном участке объект не является объектом недвижимости и не является жилым домом.

Ответчик возражал на иск, ссылаясь на заключение эксперта, которым установлено, что возведенный на земельном участке объект является объектом недвижимости.

Заслушав пояснения сторон, рассмотрев представленные доказательства, суд установил следующее.

22.11.2005 между Администрацией (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «ЛенОблРесурс» (арендатор) заключен договор №1586 аренды земельного участка, в соответствии с которым в пользование арендатора был предоставлен земельный участок площадью 5 000 кв.м. из земель поселений с кадастровым номером 47:07:04-10-022:0037, находящийся по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, д.Юкки, ул. Никольская, №20 для использования в целях строительства жилых домов.

Срок действия договора установлен на период с 01.08.2005 по 31.07.2008.

Дополнительным соглашением к договору аренды №1 от 11.06.2008 срок действия договора продлен до 28.02.2014.

В соответствии с соглашением об уступке права аренды земельного участка от 19.11.2008 ООО «ЛенОблРесурс» заменено на ООО «Агентство регионального развития».

26.06.2007 подготовлен и утвержден градостроительный план земельного участка, предусматривающий возможность возведения жилых домов минимального размера 6х6 и максимального размера 14,3х17,4 площадью до 249 кв.м.

26.12.2009 Обществом было получено разрешение на строительство двухэтажного жилого дома площадью застройки 249 кв.м. Срок действия разрешения до 28.02.2014.

Однако, как указывает истец, в течение срока действия договора аренды на земельном участке не возводились объекты недвижимости. В то же время по состоянию на 15.04.2016 было выявлено, что на земельном участке возведен объект, на который Обществом оформлено право собственности как на жилой дом площадью 44,9 кв.м. с кадастровым номером 47:07:0000000:90052. Согласно Свидетельству о государственной регистрации права от 20.06.2016 запись о регистрации права внесена в реестр 25.11.2015.

Администрация полагает, что спорный объект не является объектом недвижимости, возведен с нарушением установленных правил, в связи с чем обратился в суд с иском о признании отсутствующим зарегистрированного за обществом права собственности на дом.

Оценив в соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ представленные сторонами доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд считает требования истца не подлежащими удовлетворению в связи со следующим.

Статьей 11 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) закреплена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в статье 12 ГК РФ способами, а также иными способами, предусмотренными законом.

В силу положений статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации) осударственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав). Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В случаях, когда запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами; право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество; ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими. Данная правовая позиция изложена в пункте 52 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

Обращаясь с иском о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности ответчика на указанные объекты, Администрация ссылался на то, что спорный объект не являются недвижимым имуществом, а регистрация на них права собственности нарушает права Администрации, как лица, осуществляющего полномочия собственника в отношении земельного участка, на котором расположен объект.

В соответствии со статьей 130 ГК к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

К недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.

Для отнесения объекта к недвижимым вещам должны быть представлены доказательства того, что спорные объекты создавались именно как объекты недвижимости в установленном законом порядке с получением необходимой разрешительной документации и с соблюдением градостроительных норм и правил. Исходя из смысла приведенной нормы объект недвижимого имущества, тесно связанный с землей, должен соответствовать следующим критериям:

- обладание объектом полезными свойствами, которые могут быть использованы независимо от земельного участка, на котором он находится;

- обладание объектом полезными свойствами, которые могут быть использованы независимо от других находящихся на общем земельном участке зданий, сооружений, иных объектов недвижимого имущества в предпринимательской или иной экономической деятельности собственника такого имущественного комплекса;

- невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению.

Как уже было указано выше, истец обратился в суд с требованием о признании отсутствующим у ответчика права собственности на дом, ссылаясь на то, что возведенный на участке объект не является объектом не движимости по своим свойствам и не является жилым домом.

По ходатайству сторон судом было назначено проведение судебной строительно-технической экспертизы по вопросам:

- Является ли объект, расположенный по адресу: <...>, площадью 44, 9 кв.м., кадастровый номер 47:07:0000000:90052, объектом недвижимого имущества?

- Является ли объект, расположенный по адресу: <...>, площадью 44, 9 кв.м., жилым домом?

Проведение экспертизы поручено эксперту ООО «Северо-Западное Бюро Экспертизы и Оценки» ФИО4

В материалы дела поступило заключение эксперта от 01.11.2018 №А-56-79958/2018-СТЭ, в котором сделаны выводы о том, что спорный объект является объектом недвижимого имущества и является жилым домом.

Поскольку у представителя Администрации имелись вопросы по заключению эксперта, эксперт ФИО4 был приглашен в судебное заседание для дачи пояснений по заключению.

В судебном заседании эксперт пояснил, что объект оценивался им на соответствие требования, предъявляемым к объекту недвижимости и жилому дому, в соответствии с положениями Гражданского кодекса Российской Федерации, Градостроительного кодекса, Жилищного кодекса, а также Федерального закона от 30.12.2009 №384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», который содержит полный свод требований, предъявляемым к нежилым объектам. Эксперт пояснил, что при исследовании им проводился осмотр объекта исследования и его коммуникаций, что является одним из допустимых методов исследования объектов, в соответствии с существующими методами оценки объектов недвижимости. Также эксперт указал, что требования к жилым помещениям, расположенным в многоквартирных домах, и требования к объектам индивидуального жилищного строительства (далее – ИЖС), различны. В частности, применительно к ИЖС требование об инсоляции обеспечивается наличием окон, требование о наличии в зимний период в помещении средней температуры 18 градусов отсутствует, поскольку отопление ИЖС может осуществляться различными способами. Также нет жестких требований относительно санитарно-гигиенического обеспечения жилых домов, поскольку такие коммуникации как водоснабжение и канализация в ИЖС могут отсутствовать и находится вне самого жилого дома. На вопрос представителя истца о фундаменте объекта эксперт указал, что фундамент ленточный, по периметру здания. Причем с учетом размера помещения и отсутствия в нем внутренних несущих конструкций необходимости в возведении промежуточных фундаментных конструкций не имеется. Также на вопрос представителя истца о разборности конструкций спорного объекта эксперт пояснил, что разборными признаются конструкции, которые собираются и крепятся за счет болтов таким образом, чтобы не происходило повреждения самих конструкций и была возможность их неоднократной сборки – разборки. В рассматриваемом случае крепление конструкций производилось за счет гвоздей, которые не позволяют без ущерба для здания произвести его разборку.

На вопрос представителя истца о проектной документации, эксперт пояснил, что согласно пункту 3 статьи 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации осуществление подготовки проектной документации не требуется при строительстве, реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства, садового дома.

Заслушав пояснения эксперта, изучив экспертное заключение, суд пришел к выводу о том, что заключение эксперта основывается на общепринятых подходах к определению того, является и спорный объект объектом недвижимости. Выводы эксперта основаны на объективных характеристиках исследуемого объекта и существующих требованиях, предъявляемых к объектам недвижимости. Доводы истца не опровергают выводы эксперта, не доказывают наличие в экспертном заключении дефектов, существенно влияющих на сделанное заключение и не свидетельствуют о недостоверности сделанных экспертом выводов по результатам исследования. Также при оценке экспертного заключения судом учтены иные имеющиеся в материалах дела доказательства.

Оценив представленное заключение по правилам статей 71, 86 АПК РФ, суд приходит к выводу о том, что заключение эксперта отражает все установленные статьей 86 АПК РФ сведения, оснований не доверять сделанному экспертом выводу не установлено, каких-либо доказательств, опровергающих выводы эксперта, не представлено. Ввиду изложенного суд отклонил ходатайство истца о проведении дополнительной экспертизы по делу.

Таким образом, в ходе судебного разбирательства судом установлено, что земельный участок, на котором располагается спорный объект недвижимости, предоставлен Обществу на основании договора аренды в целях индивидуального строительства. На момент рассмотрения спора указанный договор является действующим, сведения о его расторжении истцом не представлены.

Градостроительным планом земельного участка предусмотрена возможность возведения на земельном участке жилых домов. Возведенный на участке объект является объектом недвижимости - жилым домом.

В соответствии с положениями статьи 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации проектная документация на возведение объекта не требуется.

Администрация, оспаривая право Общества на здание, ссылается на то, что возведенный объект не соответствует параметрам, предусмотренным в разрешении на строительство, выданном Обществу.

Действительно, разрешение на строительство выдано в отношении объекта большей площади, чем фактически возведено на земельном участке. Однако указанное обстоятельство при соблюдении всех иных условий возведения объекта, не может быть основанием для признания права собственности на дом отсутствующим.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что заявленное требование удовлетворению не подлежит.

В соответствии с положениями статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

К судебным расходам с учетом положений статьи 106 АПК РФ относятся и судебные расходы на оплату экспертизы.

При рассмотрении спора обеими сторонами были понесены судебные расходы на оплату экспертизы в размере по 30 000 руб. Поскольку проведение экспертизы по делу было проведено по ходатайству обеих сторон и в интересах обеих сторон, суд полагает возможным оставить понесенные судебные расходы по экспертизе на сторонах без их распределения с учетом итогов судебного разбирательства.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

Судья Вареникова А.О.