Гражданский кодекс часть 1

Санкт-Петербургская городская коллегия адвокатов (далее – заявитель, Коллегия адвокатов) обратилась в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – заинтересованное лицо, Комитет) о признании недействительным решения городской комиссии по распоряжению имуществом от 23.03.2018 и от 07.05.2018 № 31254-20 об отказе в заключении договора аренды на новый срок-10 лет, на нежилое помещение 18-Н, площадью 59,0 кв.м., расположенное по адресу: Санкт-Петербург, Яковлевский переулок, д.6, лит. А, об обязании Комитета заключить договора аренды на новый срок - 10 лет, на нежилое помещение 18-Н, площадью 59,0 кв.м., расположенное по адресу: Санкт-Петербург, Яковлевский переулок, д.6, лит. А.

До вынесения решения по существу заявленных требований заявитель уточнил ребования, просил признать незаконным бездействие Комитета, выразившееся в непринятии решения о заключении договора аренды на новый срок, а также обязать Комитет вынести решение по заявлению о заключении договора аренды на новый срок – 10 лет, на нежилое помещение расположенное по адресу: Санкт-Петербург, Яковлевский переулок, д. 6, лит. А.

Уточнение требований приняты судом в порядке, установленном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее также – АПК РФ).

В судебном заседании представитель Коллегии адвокатов поддержал заявленные требования.

Комитет возражал на заявление по основаниям, изложенным в отзыве.

Заслушав пояснения сторон, рассмотрев представленные доказательства, суд установил следующее.

15.01.2008 между Коллегией адвокатов и Комитетом по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (в настоящее время Комитет, арендодатель) заключен договор аренды № 12-А003288, согласно пункту 1.1 которого арендатору предоставлялось на основании распоряжения Комитета от 20.12.2007г. № 1369-р во временное владение и пользование нежилое помещение, расположенное по адресу: 196105, <...>, лит. А, помещение 18Н, площадью 59 кв. м., кадастровый номер 78:14:7619А:2002:32:30 для использования под адвокатскую консультацию. Договор аренды зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области 07.07.2008г. номер регистрации 78-78-01/2046/2008-035.

27.05.2011 к указанному договору заключено Дополнительное соглашение № 1, в соответствии с которым срок действия договора аренды продлен до 20.04.2014. В соответствии с дополнительным соглашением №2 от 29.09.2014 срок действия договора аренды установлен до 25.06.2017.

С момента передачи нежилого помещения в аренду Санкт-Петербургской городской коллегии адвокатов, в нем располагалась «Адвокатская консультация ФИО3», которая является структурным подразделением Санкт-Петербургской городской коллегии адвокатов.

15.06.2017 заведующей Адвокатской консультацией ФИО3 в Комитет было направлено заявление о продлении срока аренды нежилого помещения на 10 лет.

06.12.2017 сотрудниками Комитета по контролю за имуществом Санкт-Петербурга на основании приказа от 06.12.2017 № 6236-по проведено обследование арендуемого нежилого помещения и по его результатам составлен Акт обследования объекта нежилого фонда, согласно которому установлено, что на момент обследования деятельность на Объекте не осуществлялась и идет подготовка к выполнению ремонта Объекта.

23.03.2018 состоялось заседание Городской комиссии по распоряжению имуществом, входящей в структуру Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга. На заседании указанной Комиссии рассматривался, в том числе, вопрос продления срока аренды указанного выше нежилого помещения. По результатам заседания Городская комиссия по распоряжению имуществом приняла решение отказать в удовлетворении заявления о продлении срока аренды нежилого помещения.

О вынесенном решении Комитет уведомил Коллегию адвокатов письмом исх. №23784-39 от 10.04.2018.

При этом самим Комитетом каких-либо решений по заявлению Коллегии адвокатов принято не было.

Считая бездействие Комитета, выразившееся в непринятии решения по заявлению о продлении срока аренды незаконным, Коллегия адвокатов обратилась в арбитражный суд.

По смыслу статей 198 и 201 АПК РФ условиями признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений, действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, являются несоответствие оспариваемого акта, решения, действия (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и одновременно с этим нарушение названным актом, решением, действием (бездействием) прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно статье 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 621 ГК РФ по истечении срока договора арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. О желании заключить такой договор арендатор обязан письменно уведомить арендодателя до окончания действия договора.

Согласно пункту 1 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 №135-ФЗ «О защите конкуренции» заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением предоставления указанных прав по основаниям, перечисленным в названном пункте.

В соответствии с подпунктом 4 пункта 1 статьи 17.1 Закона №135-ФЗ без проведения торгов могут быть заключены договоры аренды, безвозмездного пользования, доверительного управления имуществом и иных договоры с некоммерческим организациям, созданным в форме ассоциаций и союзов, религиозных и общественных организаций (объединений) (в том числе политическим партиям, общественным движениям, общественным фондам, общественным учреждениям, органам общественной самодеятельности, профессиональным союзам, их объединениям (ассоциациям), первичным профсоюзным организациям), объединений работодателей, товариществ собственников жилья, социально ориентированным некоммерческим организациям при условии осуществления ими деятельности, направленной на решение социальных проблем, развитие гражданского общества в Российской Федерации, а также других видов деятельности, предусмотренных статьей 31.1 Федерального закона от 12 января 1996 года №7-ФЗ «О некоммерческих организациях».

Как указано в пункте 9 статьи 17.1 Закона №135-ФЗ, по истечении срока договора аренды, указанного в частях 1 и 3 настоящей статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий:

1) размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации;

2) минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.

Согласно пункту 10 рассматриваемой нормы арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды в порядке и на условиях, которые указаны в части 9 настоящей статьи, за исключением следующих случаев:

1) принятие в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом;

2) наличие у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды.

В соответствии с разделом 2 Постановления Правительства Санкт-Петербурга от 16.02.2015 №98 «О Комитете имущественных отношений Санкт-Петербурга и признании утратившими силу отдельных постановлений Правительства Санкт-Петербурга», распоряжение государственным имуществом Санкт-Петербурга в соответствии с действующим законодательством относится к компетенции Комитета.

В рамках указанных полномочий Комитет заключает от имени Санкт-Петербурга договоры о передаче государственного имущества Санкт-Петербурга в доверительное управление, аренду, безвозмездное пользование либо на иных правах (за исключением передачи музейных предметов и музейных коллекций, включенных в состав музейного фонда Российской Федерации, жилых помещений по договорам купли-продажи, мены, найма, социального найма и аренды), договоры о передаче недвижимого государственного имущества Санкт-Петербурга для реконструкции или завершения строительства объектов незавершенного строительства.

Таким образом, полномочиями по заключению договора аренды на новый срок обладает именно Комитет имущественных отношений.

Согласно пункту 1 статьи 12 Федерального закона от 02.05.2006 №59-ФЗ «О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации», который в силу прямого указания пункта 4 статьи 1 распространяется и на обращения граждан, письменное обращение, поступившее в государственный орган, орган местного самоуправления или должностному лицу в соответствии с их компетенцией, рассматривается в течение 30 дней со дня регистрации письменного обращения, за исключением случая, указанного в части 1.1 настоящей статьи.

Следовательно, Комитет обязан был в течение 30 дней с момента поступления заявления о продлении срока действия договора аренды принять решение по этому заявлению.

Между тем, судом установлено, что вопрос о продлении срока действия договора аренды был передан Комитетом на рассмотрение Городской комиссии по распоряжению имуществом.

Полномочия Комиссии и порядок взаимодействия Комитета с Комиссией определены в Постановлении Правительства Санкт-Петербурга от 12.07.2011 №939 «О Порядке взаимодействия исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга при распоряжении имуществом, находящимся в государственной собственности Санкт-Петербурга» (далее- постановление №939).

В пункте 2.3 Постановления №939 указано, что к исключительной компетенции Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга относится принятие решений о распоряжении находящимися в государственной собственности Санкт-Петербурга объектами недвижимости без предварительного рассмотрения Городской комиссией по распоряжению имуществом по вопросам о заключении в установленных федеральными законами случаях и в порядке на новый срок договоров аренды объектов нежилого фонда без проведения конкурсов или аукционов с арендаторами, которые в период действия договоров аренды объектов нежилого фонда либо за три последних года до окончания срока их действия (если срок их действия превышает три года) не нарушали установленного договором аренды объекта нежилого фонда срока внесения арендной платы либо допускали указанное нарушение на срок не более пяти календарных дней и не более двух раз за год; не передавали объект нежилого фонда в субаренду с нарушением установленного порядка; не осуществляли самовольную перепланировку объекта нежилого фонда.

То есть, в силу прямого указания названного постановления принятие решения о продлении договора аренды объекта нежилого фонда относится к компетенции Комитета и не требует предварительного рассмотрения на Комиссии.

Кроме того, в соответствии с пунктом 1 приложения 1 к Постановлению №939 городская комиссия по распоряжению имуществом (далее - Комиссия) является постоянно действующим коллегиальным совещательным органом по вопросам распоряжения имуществом, находящимся в государственной собственности Санкт-Петербурга, в том числе путем его уничтожения, принимающим решения, носящие рекомендательный характер.

В этом же пункте указано, что Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга принимает решения о распоряжении объектами недвижимости на основании решения Комиссии путем издания распоряжений КИО. Распоряжения КИО не издаются в случае принятия Комиссией решений по вопросам, указанным в пунктах 12.4 (о согласовании производства капитального ремонта, иных неотделимых улучшений объектов нежилого фонда, арендодателем которых является Санкт-Петербург), 12.6 (о даче согласия на предоставление в субаренду объектов нежилого фонда, включенных в фонд социально значимых объектов) настоящего Регламента.

Таким образом, решения Комиссии являются рекомендательными, а фактическое решение по вопросу продления арендных отношений принимает Комитет и оформляет их соответствующим распоряжением.

Однако судом установлено, что самим Комитет решения по заявлению Коллегии адвокатов о продлении срока действия договора аренды не принято, соответствующее распоряжение в установленном законом порядке не выносилось. В письме от №23784-39 от 10.04.2018 Комитет лишь сообщил заявителю о вынесенном Комиссией решении, что нельзя рассматривать как совершение Комитетом предусмотренных законодательством действий по принятию решения по заявлению Коллегии.

С учетом изложенного суд считает, что Комитетом допущено незаконное бездействие, выразившееся в непринятии решения по заявлению Коллегии о заключении договора на новый срок, что является основанием для удовлетворения заявленных требований.

Помимо этого взысканию с Комитета в пользу заявителя подлежит также 3 000 руб. государственной пошлины за рассмотрение дела в суде первой инстанции. Излишне уплаченная пошлина в сумме 3 000 руб. подлежит возврату заявителю из бюджета.

Руководствуясь статьями 167-170, 197-201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

1.Признать незаконным бездействие Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга, выразившееся в непринятии решения по заявлению Санкт-Петербургской городской коллегии адвокатов о заключении договора аренды в отношении помещения 18-Н, площадью 59,0 кв.м., расположенное по адресу: Санкт-Петербург, Яковлевский переулок, д.6, лит. А, на новый срок.

2.Обязать Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга вынести решение по заявлению о заключении договора аренды на новый срок – 10 лет, на нежилое помещение расположенное по адресу: Санкт-Петербург, Яковлевский переулок, д. 6, лит. А.

3.Взыскать с Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга в пользу Санкт-Петербургской городской коллегии адвокатов 3 000 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение дела в суде первой инстанции.

4.Возвратить Санкт-Петербургской городской коллегии адвокатов 3 000 руб. излишне уплаченной государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

Судья Вареникова А.О.