Гражданский кодекс часть 1

установил:ТСЖ «Будапештская, 87/1» обратилось с заявлением об отмене приказа Государственного учреждения «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» (ГУ «ГУИОН») от 27.04.02 № 4. Заявлением (л.д.80) ТСЖ «Будапештская, 87/1» изменило предмет требований, просит признать недействительным приказ ГУ «ГУИОН» от 27.04.02 № 4 (далее – приказ № 4).

ГУ «ГУИОН» возражало против удовлетворения заявления, ссылаясь на неподведомственность данного спора суду, а также на законность и обоснованность своих действий.

В судебном заседании 02-09.12.05 дело слушалось в отсутствие надлежаще извещенного Комитета по градостроительству и архитектуре СПб.

Суд установил следующее.

Суд не может согласиться с позицией ГУ «ГУИОН» о неподведомственности данного спора арбитражному суду, которую ГУ «ГУИОН» мотивирует тем, что не является государственным органом и не наделено властно-распорядительными полномочиями в отношении заявителя.

Статья 198 АПК РФ устанавливает, что граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконнымирешений и действий государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что данные действия не соответствуют закону (иному нормативному правовому акту) и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской деятельности. На момент совершения оспариваемых действий ответчик являлся городским управлением.

Статья 198 АПК РФ не содержит никаких указаний на то, какой характер должны носить обжалуемые действия и решения, устанавливая два критерия их подведомственности арбитражному суду: эти действия должны а) не соответствовать закону (иному нормативному правовому акту); б) нарушать права и законные интересы лица.

Оспариваемым приказом ГУ «ГУИОН» был утвержден акт от 05.04.02 (далее - акт ГУ «ГУИОН» от 05.04.02) проверки границ строения, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Будапештская улица, дом 87, корпус 1, литера А (далее – спорный объект), а также содержится указание на необходимость внести соответствующие изменения в материалы инвентарного дела, восстановить ранее проведенную нумерацию квартир, присвоить или подтвердить адреса строениям в соответствии с актом.

Довод ГУ «ГУИОН» о том, что приказ № 4 не затрагивает права и интересы заявителя, не может быть принят. Вследствие его принятии были внесены изменения в технические и учетные характеристики спорного объекта, что не может не затрагивать интересы ТСЖ как организации, осуществляющей содержание этого объекта. Результатом принятия приказа № 4 стало признание корпусов спорного объекта самостоятельными строениями с присвоением корпусам самостоятельных адресов: улица Будапештская, 87 с нумерацией корпусов 1,2 и 3, и одному из жилых корпусов адреса: улица Я. Гашека, д. 15. Письмом от 14.06.02 № 3139.01/01 о принятом решении было сообщено в Государственное учреждение юстиции «Городское бюро регистрации прав недвижимости» Санкт-Петербурга для перерегистрации записей о праве собственности владельцев квартир в спорном объекте.

В первоначальном отзыве на иск ответчик сослался на пропуск истцом срока исковой давности для обжалования приказа, однако в последующем отзыве и в объяснениях по делу в судебных заседаниях об этом не упоминал, и на своем заявлении не настаивал.

Основные возражения заявителя против приказа № 4 состоят в том, что, по мнению заявителя, жилой комплекс, расположенный на пересечении улиц Ярослава Гашека и Будапештской улицы в Санкт-Петербурге, является единым (одним) зданием, тогда как в приказе № 4 и в утвержденном им акте от 05.04.02 констатировано, что жилой комплекс состоит из четырех отдельно стоящих зданий.

Рассмотрев представленные в дело документы, свидетельские показания и объяснения сторон, суд полагает правильной позицию заявителя, исходя из следующего.

Распоряжением Исполкома Ленсовета от 28.09.89 № 1182-р ПСО «Монолитстрой» было разрешено проектирование и строительство жилого дома в квартале 38 во Фрунзенском районе Санкт-Петербурга.

Распоряжением мэра Санкт-Петербурга от 16.08.93 № 657-р функции заказчика по проектированию и строительству жилого дома с корпусами 25 (25-1, 25-2) и 25Абыли переданы предприятию УНР-86.

В архитектурно-планировочном задании на строительство и реконструкцию (л.д.19) указано, что проектируется жилой дом из монолитного бетона по индивидуальному проекту.

В акте ГУ «ГУИОН» от 05.04.02 указано, что в состав проекта спорного объекта вошли строительные корпуса 25-1, 25-2 и 25А, запроектированные как жилые дома, состоящие каждое из разного числа блок-секций. Понятие блок-секции в акте не приведено. Строительство и принятие в эксплуатацию спорного объекта осуществлялось поэтапно, и не корпусами, а совокупностью блок-секций в разных корпусах, вследствие чего порядок введения оконченных строительством объектов в данном случае не может являться критерием для определения единства здания или наличия в нем самостоятельных частей.

Опрошенный в качестве свидетеля главный архитектор и автор проекта спорного объекта ФИО5 (протокол от 22.09.05, л.д.132-133) опровергал позицию ГУ «ГУИОН», показав, что он создал проект, в полном соответствии с архитектурно-планировочным заданием (АПЗ), единого здания, а не комплекса отдельно стоящих зданий. АПЗ вообще не предполагало деление объекта на корпуса, а только на очереди строительства, что подтверждается также тем, что генеральный план объекта имел единый кадастровый номер. Также свидетель указал на то, что дом не мог проектироваться с разбивкой на корпуса, поскольку у него была запроектирована единая инженерная инфраструктура. Свидетель возражал против утверждения ГУ «ГУИОН» о том, что имеющиеся в объекте температурные швы свидетельствуют об изолированности частей этого объекта друг от друга, что позволяет считать их самостоятельными зданиями. Свидетель пояснил, что температурные швы устраиваются во избежание деформаций и трещин в здании, имеющем большую пространственную протяженность, вследствие неравномерной усадки отдельных его частей.

Доводы свидетеля находят свое подтверждение в ряде документов.

Из заключения № 172/97 Управления государственной вневедомственной экспертизы от 19.11.99 по индивидуальному рабочему проекту жилого дома корпус 25-А в квартале 38, Санкт-Петербург (л.д.116-120) усматривается, что корпус 25А является неотъемлемой частью комплекса жилого дома. Фундаменты здания запроектированы в виде монолитной железобетонной плиты на свайном основании. Инженерные сети для всего комплекса были разработаны и выполнены в натуре к пуску первой очереди жилого дома.

В письме Комитета по градостроительству и архитектуре СПб от 29.01.04 (л.д.58) подтверждается, что в соответствии с утвержденным проектом спорный объект рассматривался как единый жилой дом. КГА отмечает, что, с учетом проекта, а также сложившейся в результате реализованного строительства архитектурно-планировочной ситуации (не обеспечен свободный и независимый доступ ко всем парадным жилых корпусов, невозможна организация нормативного благоустройства на раздельных участках), принимая во внимание существующую единую систему инженерного обеспечения всех корпусов, Комитет считает целесообразным объединение участков, на которых велось строительство данного объекта.

На плане спорного объекта (л.д.59), на представленных в дело фотоматериалах можно увидеть, что земельный участок занят единым строением, в котором имеются несколько арочных проходов.

На невозможность рассматривать корпус 25А как самостоятельное здание указано в письме ПИБ Фрунзенского района от 11.04.02 (л.д.100).

В 2001 году ГУ «ГУИОН» по рекомендации ПИБ Фрунзенского района и по представленным им чертежам было произведено объединение строительных корпусов 25-1, 25-2, 25А и построенного коммерческого центра в одно строение, с присвоением разрешением ГУ «ГУИОН» от 23.04.01 № 444 единого адреса: Будапештская улица, дом 87, корпус 1. Следует признать, что с учетом вышеприведенной информации эти действия ГУ «ГУИОН» являлись обоснованными.

Однако под давлением обращений ТСЖ «Гашека, 15» это решение было пересмотрено, и принят оспариваемый приказ № 4 о признании частей спорного объекта самостоятельными зданиями с присвоением им разных адресов.

При этом ГУ «ГУИОН» не смог представить правовых обоснований своим выводам о самостоятельности зданий. Так, суду не было представлено ссылок на какой-либо нормативный акт, согласно которому:

üтемпературный шов является свидетельством наличия двух стен, разделяющих здание;

üподвальные помещения единого здания должны иметь сквозное сообщение между собой; отсутствие такого сообщения свидетельствует о самостоятельности смежных зданий;

üотсутствие нагрузок на лоджии со стороны стен близрасположенной секции является основанием для признания этих частей самостоятельными зданиями;

üсамовольные отступления от проекта, допущенные строительной организацией, также подтверждают самостоятельность частей здания.

В отзыве ГУ «ГУИОН» ссылается на Инструкцию о проведении учета жилищного фонда в РФ, утвержденную Минземстроем РФ от 04.08.98 № 37, в приложении к которой содержатся признаки единства здания: фундамент и общая стена с сообщением между частями, независимо от назначения последних и их материала. Однако при этом ГУ «ГУИОН» не принимает во внимание второй абзац определения: при отсутствии сообщения между частями одного здания признаком единства может служить общее назначение здания, однородность материала стен, общие лестничные клетки, единое архитектурное решение. Все эти признаки присутствуют в спорном объекте.

Нельзя согласиться с мнением ГУ «ГУИОН», что наличие единой инженерной инфраструктуры не является признаком единства строения. Согласно пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса РФ, собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. Отсюда следует вывод, что закон включает в понятие и объем права собственности на квартиру наличие в многоквартирном доме всех систем жизнеобеспечения, без которых использование жилого дома для постоянного проживания людей попросту невозможно.

Поскольку из документов усматривается, что в спорном объекте запроектирована и построена единая инженерная инфраструктура, разделение объекта на самостоятельные части приведет к тому, что отдельные части лишатся непосредственного доступа к коммунальным ресурсам, что прямо противоречит статье 290 ГК РФ.

В соответствии с пунктом 7 Положения о структуре и порядке учета кадастровых номеров объектов недвижимости, утвержденного постановлением Правительства РФ от 15.04.1996, кадастровый номер объекта недвижимости остается неизменным в течение всего времени существования объекта недвижимости. При переходе прав на объект недвижимости к другому правообладателю, а также при изменении вида прав кадастровый номер данного объекта не меняется. В деле отсутствуют какие-либо сведения о том, что с момента присвоения в 2001 году ГУ «ГУИОН» спорному объекту единого кадастрового номера и адреса объект претерпел какие-либо физические изменения, подвергался реконструкции и т.п.

Принятие приказа ГУ «ГУИОН» нарушает также Инструкцию о порядке проведения технического и кадастрового учета объектов недвижимости, утвержденную приказом городского управления инвентаризации и оценки недвижимости от 18.08.98 № 27. Согласно п.2.1 данной Инструкции, при наличии утвержденных изменений в объекте в состав работ при выполнении текущей инвентаризации включается учет изменений в объекте. В данном случае изменения в объекте не только не были утверждены, но отсутствовали как таковые, тем не менее объект был подвергнут формальному разделению на четыре самостоятельные части.

Наличие в спорном объекте трех независимых товариществ собственников жилья не предусмотрено законодательством в качестве основания для формального разделения единого объекта недвижимости на части. Факт регистрации товариществ не оспорен, регистрация не признана недействительной, их дальнейшая деятельность должна определяться в соответствии с действующим жилищным законодательством.

Расходы заявителя по уплате государственной пошлины относятся на ответчика. В счет компенсации расходов заявителя на оплату услуг представителя взыскивается 7000 руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 167-170, 176, главой 24 Арбитражного процессуального кодекса РФ,

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕШИЛ:

Признать недействительным приказ Городского управления инвентаризации и оценки недвижимости от 27.04.02 № 4 ввиду несоответствия статье 290 Гражданского кодекса РФ, пункту 7 Положения о структуре и порядке учета кадастровых номеров объектов недвижимости, утвержденного постановлением Правительства РФ от 15.04.1996, Инструкции о порядке проведения технического и кадастрового учета объектов недвижимости, утвержденную приказом городского управления инвентаризации и оценки недвижимости от 18.08.98 № 27.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения.

Судья Виноградова Л.В.