Гражданский кодекс часть 1

истец: общество с ограниченной ответственностью «Эстейт СПБ 8» (адрес: Россия 188753, п. Мичуринское, Ленинградская область, Приозерский район, ул. Озерная, д.1А, лит.А, пом. 1-Н, Россия 188753, п. Мичуринское, Ленинградская область, Приозерский р-н, пер. Озёрный 1а, лит 1Н, ОГРН: <***>);

ответчик: Индивидуальный предприниматель Харитонова Елена Валерьевна (адрес: Россия 199397, Санкт-Петербург, Капитанская 4, кв. 276 , ОГРН: 784708000601 );

о взыскании 150 000 руб. залоговой суммы,

встречный иск о взыскании 326 000 руб. задолженности по арендной плате,

при участии

- от истца: ФИО2 (доверенность от 16.08.2018),

- от ответчика: ФИО3 (доверенность от 25.09.2018),

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Эстейт СПБ 8» (далее – истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – ответчик, предприниматель) о взыскании 150 000 руб. залоговой суммы по договору аренды от 06.04.2016.

Определением суда от 06.07.2018 исковое заявление принято к производству и рассмотрению в порядке упрощенного производства.

В материалы дела от индивидуального предпринимателя ФИО1 поступило встречное исковое заявление о взыскании с Общества 326 000 руб. задолженности по арендной оплате за аренду помещения по адресу: <...> по договору аренды от 06.04.2016.

Определением от 14.08.2018 встречное исковое заявление принято к производству суда.

Определением от 03.09.2018 суд перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства.

В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные требования, пояснил, что в связи с расторжением договора аренды ему подлежит возврату залоговая сумма.

Ответчик возражал на иск, просил взыскать Общества задолженность по внесению арендной платы за период с 10.04.2017 по 10.06.2017. Также ходатайствовал об отложении судебного заседания для обеспечения личной явки ФИО1, в судебное заседание.

Согласно статье 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд откладывает судебное разбирательство в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, а также в случае неявки в судебное заседание лица, участвующего в деле, если в отношении этого лица у суда отсутствуют сведения об извещении его о времени и месте судебного разбирательства.

Арбитражный суд может отложить судебное разбирательство по ходатайству обеих сторон в случае их обращения за содействием к суду или посреднику, в том числе к медиатору, в целях урегулирования спора.

В случае, если лицо, участвующее в деле и извещенное надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, заявило ходатайство об отложении судебного разбирательства с обоснованием причины неявки в судебное заседание, арбитражный суд может отложить судебное разбирательство, если признает причины неявки уважительными.

Арбитражный суд может отложить судебное разбирательство, если признает, что оно не может быть рассмотрено в данном судебном заседании, в том числе вследствие неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле, других участников арбитражного процесса, в случае возникновения технических неполадок при использовании технических средств ведения судебного заседания, в том числе систем видеоконференц-связи, а также при удовлетворении ходатайства стороны об отложении судебного разбирательства в связи с необходимостью представления ею дополнительных доказательств, при совершении иных процессуальных действий.

Поскольку о дате и времени судебного разбирательства стороны были уведомлены заблаговременно, факт нахождения ФИО1 за пределами Российской Федерации, суд не считает уважительной причиной для отложения судебного заседания. Иных поводов для отложения судебного разбирательства ответчиком не указано.

В связи с изложенным ходатайство ответчика об отложении судебного разбирательства отклонено судом.

Принимая во внимание подготовленность дела к судебному разбирательству, а также присутствие представителей обеих сторон, суд, руководствуясь статьей 137 АПК РФ, завершил предварительное и открыл судебное заседание в первой инстанции.

Заслушав пояснения сторон, рассмотрев представленные доказательства, суд установил следующее.

06.04.2016 между Обществом (арендатор) и ИП ФИО4 (арендодатель) был заключён договор аренды помещения по адресу: Санкт-Петербург, Морская набережная, дом 37, корп. 5., кв. 1 на срок до 07 апреля 2021 года. Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу под номером 78-78/033-78/088/012/2016-447/1. При это до заключения долгосрочного договора, стороны неоднократно заключали в отношении арендуемого помещения краткосрочные договоры аренды.

Как указано в пункте 3.7 договора, арендатор обязан использовать квартиру для проживания, сдачи в субаренду, а также осуществлять сдачу меблированных комнат в наем.

Порядок расчетов по договору установлен разделом 4, в соответствии с которым ежемесячный размер арендной платы за пользование квартирой составляет 163 000 руб. Оплата ежемесячной арендной платы производится арендатором не позднее 10 числа текущего месяца, за который вносится арендная плата путем перечисления денежных средств на расчетный счет Арендодателя.

В пункте 4.2. договоры стороны зафиксировали, что залоговую сумму в размере 150 000 руб. арендатор произвел в соответствии с условиями ранее действовавшего договора аренды от 07.05.2015. Данный платеж учтен арендодателем в качестве обеспечения соблюдения арендатором всех обязательств по договору.

Также в названном пункте указано, что залоговая сумма возвращается арендатору не позднее 5 рабочих дней с момента истечения срока настоящего Договора, при этом из залоговой суммы Арендодателем может быть удержана сумма задолженности арендатора по платежам, предусмотренным договором, сумма по возмещению ущерба (вреда), причиненного объектам недвижимости или мебели, и/или иному оборудованию арендатором и/или лицами, проживающими в доме или находящимися на территории объекта недвижимости с согласия арендатора.

В разделе 5 договора указано, что договор прекращает свое действие по окончании его срока или в связи с досрочным расторжением. При этом из пунктов 5.2 и 5.3 договора следует, что при расторжении договора залоговая сумма подлежит возврату арендодателю в день расторжения договора.

Как указывает Общество, арендуемое помещение представляет собой оборудованную отдельным входом квартиру на первом этаже многоквартирного дома. Указанное помещение использовалось Обществом для сдачи в субаренду. При этом субарендаторы (ООО «Времена Года» и ООО «Надежда») использовали помещения в качестве дома престарелых для проживания пенсионеров и инвалидов за плату.

Поскольку прокуратурой Василеостровского района Санкт-Петербурга было признано неправомерным использование жилого помещения в коммерческих целях, а перевод помещения из жилого в нежилое затягивался, 01.04.2017 стороны подписали дополнительное соглашение к договору аренды, в соответствии с которым согласовали предоставление арендатору арендных каникул по арендной плате за пользование квартирой на период с 10.04.2017 по 10.06.2017.

В последующем - 10.06.2017 стороны подписали соглашение о расторжении договора аренды, в котором отразили, что арендодателем до подписания соглашения о расторжении договора получены ключи от помещения, помещения передано по акту приема-передачи, какие-либо претензии к арендатору отсутствуют.

Однако, как указывает истец, ни при расторжении договора, ни в последующем после направления претензии, залоговая сумма Обществу не была возвращена, что и послужило основанием для обращения с иском в суд.

Ответчик, возражая на иск, во встречном исковом заявлении ссылается на то, что Обществом не исполнена обязанность по внесению арендной платы за период с 10.04.2017 по 10.06.2017. Дополнительное соглашение к договору аренды не прошло государственную регистрацию, в связи с чем не может считаться заключенным. Кроме того, указанное соглашение не содержит печати арендатора, а также противоречит нормам действующего законодательства, поскольку предполагает безвозмездность использования помещения.

Оценив в соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ представленные сторонами доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд считает требования истца подлежащими удовлетворению полностью в связи со следующим.

Основные правила исполнения обязательств установлены статьями 309-310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), согласно которым обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами. Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В соответствии с положениями статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Судом установлено, что в соответствии с условиями договора аренды арендодатель обязался передать арендатору имущество – квартиру, предназначенную для проживания, для целей непосредственно проживания в ней, либо сдачи в субаренду.

При этом, из представленной в материалы дела электронной переписки сторон (том 2, листы дела 32-34) усматривается, что арендодатель был поставлен в известность относительно того, что помещение будет использовано для проживания пожилых людей в качестве платного дома престарелых, и, в связи с этим, предпринимал действия к переводу помещения из жилого в нежилое. Причем на момент судебного разбирательства помещение переведено в нежилое.

Также судом установлено, что 01.04.2017 стороны подписали дополнительное соглашение о предоставлении арендатору арендных каникул на период с 10.04.2017 по 10.06.2017. Факт подписания указанного соглашения отражен также в электронной переписке сторон.

Суд отклоняет доводы ответчика о том, что указанное дополнительное соглашение нельзя признать легитимным, ввиду отсутствия его государственной регистрации и отсутствия печати Общества.

Так, в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» указано, что в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо принят его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Аналогичная позиция была высказана в пункте 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными», в котором указано, что сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность.

По смыслу статей 164, 165, пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 651 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде.

Поскольку спорный договор не прошел необходимую государственную регистрацию, он не порождает тех последствий (статья 617 ГК РФ, пункт 1 статьи 621 ГК РФ), которые могут оказать влияние на права и интересы третьих лиц, не знавших о факте заключения договора аренды и о содержании его условий.

Вместе с тем, предоставив конкретное помещение в пользование ответчика на условиях подписанного сторонами договора, истец принял на себя обязательство (статья 310 ГК РФ), которое должно надлежаще исполняться. К такому обязательству в отношении сторон должны применяться правила гражданского законодательства о договоре аренды.

Иное толкование правил гражданского законодательства о государственной регистрации договора аренды способствует недобросовестному поведению сторон договора, который не прошел необходимую регистрацию, по исполняется ими.

Отсутствие печати Общества, при признании обеими сторонами факта подписания дополнительного соглашения, также не свидетельствует о его незаключенности.

Доводы ответчика о недействительности дополнительного соглашения в связи с его безвозмездностью также отклоняются судом как несостоятельные.

Так ответчик полагает, что предоставление Обществу арендных каникул по сути является формой дарения, которая запрещена между коммерческими организациями.

Согласно статье 572 ГК РФ по договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом.

Из положений приведенной нормы следует, что под дарением также понимается освобождение одной стороной другой стороны от исполнения имущественной обязанности перед собой или третьим лицом.

Ответчик полагает, что предоставление Обществу арендных каникул и есть предоставление освобождения от имущественной обязанности - от внесения арендной платы.

Между тем, при квалификации отношений сторон в рамках спорного дополнительного соглашения, необходимо учитывать следующее: как видно из материалов дела и пояснений сторон, предоставление арендных каникул было сопряжено с невозможностью использования помещения для тех целей, о которых арендодатель был извещен, до момента перевода помещения из жилого в нежилое. При этом обязанность по внесению арендной платы по договору сопряжена именно с фактом использования помещения второй стороной.

Следовательно, в рассматриваемом случае отсутствовало безвозмездное пользование помещением.

Также в ходе судебного разбирательства ответчик указывал на то, что предоставление арендных каникул не предполагало полное освобождение арендатора от обязанности по внесению арендной платы, но поскольку иной размер арендной платы согласован не был, оплата должны производится в соответствии с условиями договора.

При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Согласно толковому словарю русского языка под «каникулами» понимается перерыв в занятиях, работе.

Исходя из приведенного толкования термина «каникулы», следует признать, что предоставленные дополнительным соглашением арендатору «каникулы по арендной плате» предполагают полное освобождение арендатора от обязанности вносить арендную плату в установленный период.

При этом из письма арендодателя от 20.06.2017 (том 2, лист дела 33) видно, что самим предпринимателем спорное понятие толковалось именно как освобождение от обязанности по перечислению арендной платы.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что за период с 10.04.2017 по 10.06.2017 арендная плата не подлежала внесению, что свидетельствует о необоснованности требований предпринимателя по встречному иску.

Поскольку 10.06.2017 договор аренды расторгнут и помещение возвращено арендодателю без каких-либо замечаний, залоговый платеж в размере 150 000 руб. подлежит возврату арендатору.

В связи с удовлетворением требований истца на основании положений статьи 110 АПК РФ взысканию с ответчика в пользу истца подлежит также 5 500 руб. судебных расходов по оплате государственной пошлины за рассмотрение дела в суде первой инстанции.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 в пользу общества с ограниченной ответственностью «Эстейт Спб 8» 150 000 руб. залоговой суммы и 5 500 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение дела в суде первой инстанции.
В удовлетворении встречного иска отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья Вареникова А.О.