Гражданский кодекс часть 1

Акционерное общество «Опытный завод» обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга об обязании Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга обратиться в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу с заявлением о государственной регистрации прекращения ограничения и обременения следующих прав на земельный участок с кадастровым номером 78:32:0750102:9 (ранее присвоенный кадастровый номер 78:32:7501Б:9), расположенный по адресу: Санкт-Петербург, Митрофаньевское шоссе, д.10-а, лит.З, указанных в пункте 3.1.7 выписки из ЕГРН от 27.09.2017 № 78/001/030/2017-16849:

1. Возведение капитальных сооружений не допускается.

2. Покупатель обязан продать земельный участок городу в срок не более трех месяцев с момента получения от города соответствующего обращения.

Определением суда от 09.10.2020 исковое заявление принято к рассмотрению, возбуждено производство по настоящему делу, в качестве третьего лица к участию в деле привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу.

Определением суда от 22.12.2020 рассмотрение дела отложено на 16.02.2021, к участию в деле в качестве третьих лиц без самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены Комитет по градостроительству и архитектуре, Комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры.

Распоряжением Заместителя председателя Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области ФИО3 от 27 января 2021 года в связи с нахождением судьи Егоровой Д.А. в длительном отпуске, дело № А56-85933/2020 передано для рассмотрения в производство судье Балакир М.В.

Определением суда от 01.02.2021 судебное разбирательств назначено на 14.04.2021.

В настоящее судебное заседание явились стороны.

Извещенные надлежащим образом о дате, времени и месте судебного разбирательства третьи лица в настоящее судебное заседание не явились, что в силу положений части 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием к рассмотрению.

От истца поступило ходатайство о принятии уточнений исковых требований, согласно которому просит признать отсутствующими следующие обременения прав на земельный участок с кадастровым номером 78:32:0750102:9 (ранее присвоенный кадастровый номер 78:32:7501Б:9), расположенный по адресу: Санкт-Петербург, Митрофаньевское шоссе, д. 10-а, лит. 3, указанные в пункте 3.1.7 выписки из ЕГРН от 27.09.2017 № 78/001/030/2017-16849 и зарегистрированные в ЕГРН 18.06.2001 года, номер государственной регистрации 78-01-109/2001-496.3: 1) Возведение капитальных сооружений не допускается; 2) Покупатель обязан продать земельный участок городу в срок не более трех месяцев с момента получения от города соответствующего обращения.

В соответствии с частью 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований.

На основании указанной нормы процессуального закона суд принимает уточненные исковые требования, дальнейшее рассмотрение дела осуществляется с учетом уточнений.

Истец заявленные требования с учетом уточнений поддержал в полном объеме. Ответчик возражал против их удовлетворения по мотивам, изложенным в отзыве.

Исследовав материалы дела и заслушав представителей сторон, суд установил следующее.

Истец является собственником земельного участка с кадастровым номером 78:32:0750102:9 (ранее присвоенный кадастровый номер 78:32:7501Б:9), расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Митрофаньевское шоссе, дом 10а, литера 3 (далее - земельный участок), что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 18.06.2001 регистрационный № 78-01-109/2001-496.1.

Согласно сведениям о характеристиках земельного участка, содержащихся выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 27.09.2017 № 78/001/030/2017-16849 (далее - выписка из ЕГРН), земельный участок имеет, кроме всего прочего, ограничение прав и обременение в виде запрета на возведение капитальных сооружений и обязанности продать земельный участок городу в срок не более трех месяцев с момента получения от города соответствующего обращения (пункт 3.1.7 выписки из ЕГРН).

В качестве основания для внесения указанных обременений указан договор купли-продажи земельного участка № 5 от 20.11.2000 и дополнительное соглашение к нему от 13.12.2000 (далее вместе - договор от 20.11.2000), согласно которому истец приобретал земельный участок. Лицом, в пользу которого установлены данные ограничения и обременения, указан Санкт-Петербург.

Следует отметить, что обременения земельного участка, указанные в договоре от 20.11.2000, перешли в него из первоначального договора № 1919-34/501920 купли-продажи земельного участка в процессе приватизации от 20.04.1998 (далее - договор от 20.04.1998), заключенного между Фондом имущества Санкт-Петербурга (Продавец) и ОАО «Опытный завод ВНИИСтроммаш» (Покупатель), которым было установлены соответствующие ограничения и обязательное условие о принятии таких ограничений покупателем земельного участка при его последующей продаже (пункт 6.1 Договора от 20.04.1998).

Ссылаясь на то, что вышеуказанные ограничения и обременения прав на земельный участок внесены в Единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН) без наличия для этого оснований, предусмотренных действующим земельным и градостроительным законодательством, а также законодательством, регулирующим отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, истец направил в Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее - Комитет, ответчик) письмо (вх. № 64849-25 от 03.07.2019 г.) с требованием обратиться в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу с заявлением о снятии вышеуказанных ограничений и обременении прав в отношении земельного участка.

В свою очередь Комитет направил ответ истцу на его требование, в котором указал, что прекращение существующих ограничений в отношении земельного участка представляется нецелесообразным, поскольку такие ограничения были установлены по соглашению сторон договора от 20.04.1998. Кроме прочего Комитет сослался на письмо Комитета по градостроительству и архитектуре (КГА) от 20.08.2019 № 01-20-5-8747/19, из содержания которого следует, что значительная часть земельного участка расположена в границах объекта культурного наследия регионального значения – «Митрофаньевское кладбище (православное и лютеранское) с территорией и зданиями».

Отказ Комитета удовлетворить требование истца послужил основанием для обращения в суд.

Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

На основании статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 4 Федерального закона Российской Федерации "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" право собственности на недвижимые вещи подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре учреждениями юстиции.

В силу пункта 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Аналогичные положения содержатся в статье 1 Федерального закона N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", действующего в настоящее время.

В абзаце 4 пункта 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что в случаях, когда запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения, оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Из сведений, размещенных в Государственной информационной системе Санкт-Петербурга «Автоматизированная информационная система управления градостроительной деятельностью» (далее - ГИС «АИС УГД») следует, что в настоящее время земельный участок с кад. № 78:32:0750102:9 (предыдущий кад. № 78:7501Б:2) по адресу: Санкт-Петербург, Митрофаньевское шоссе, дом 10а, литера 3 (далее - Участок) находится в собственности Акционерного общества (Опытный завод» и используется в целях размещения промышленных объектов.

На основании Закона Санкт-Петербурга от 22.12.2005 № 728-99 «О Генеральном плане Санкт-Петербурга» земельный участок находится на территории, большей частью относящейся к функциональной зоне Р2(Рекреационная зона), восточная часть участка расположена в функциональной зоне Д (Общественно-деловая зона).

Согласно постановлению Правительства Санкт-Петербурга от 21.06.2016 № 524 «О Правилах землепользования и застройки Санкт-Петербурга» (далее - Правила), земельный участок, на котором расположено рассматриваемый объект недвижимости, находится на территории, относящейся к территориальной зоне ТР2(зона рекреационного назначения - зеленых насаждений общего и зеленых насаждений ограниченного пользования с включением объектов инженерной инфраструктуры), восточная часть участка расположена в территориальной зоне ТД1-1_1(общественно-деловая подзона объектов многофункциональной общественно-деловой застройки и жилых домов, расположенных на территории исторически сложившихся районов Санкт-Петербурга, с включением объектов инженерной инфраструктуры).

Рассматриваемый земельный участок входит в границы территории, в отношении которой постановлением правительства Санкт-Петербурга от 17 июля 2007 года № 864 утвержден проекта планировки территории, ограниченной Московским пр., наб. Обводного кан., полосой отвода Балтийской линии Октябрьской железной дороги, Благодатной ул., в Московском районе в редакции с изменениями от 12.11.2019 года.

В соответствии с постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 29.03.2016 № 208 «О внесении изменений в постановление Правительства Санкт-Петербурга от 17.07.2007 № 864 в части, касающейся территории кварталов 4, 5, 6, 8, 9, 10, II, 12. 46 и 47, ограниченной наб. Обводного кан., перспективной пробивкой Варшавской ул. Митрофаньевской ул., Митрофаньевским шоссе, проектируемым дублером наб. Обводного кан. (улица № 7), перспективной пробивкой Измайловского пр., проектируемой улицей № 5, в Адмиралтейском и Московском районах, и утверждении проекта межевания территории кварталов 4, 5,6, 8,9, 10, 11, 12, 46 и 47, ограниченной наб. Обводного кан., перспективной пробивкой Варшавской ул., ФИО4 ул., Митрофаньевским шоссе, проектируемым дублером наб. Обводного кан. (улица № 7), перспективной пробивкой Измайловского пр., проектируемой улицей № 5, в Адмиралтейском и Московском районах» (далее - документация).

Согласно документации: Участок расположен вне границ зон размещения объектов капитального строительства;

- значительная часть Участка расположена в границах территории общего пользования (Митрофаньевское кладбище), выделенной красными линиями.

В границах Участка расположены 3 объекта капитального строительства - нежилые здания лит. Л, П, 3 с кадастровыми №№ 7501Б:9:23, 7501Б:9:24, 7501Б:9:22 по адресу: Санкт-Петербург, Митрофаньевское шоссе, дом 10а (далее - Объекты).

Значительная часть участка расположена в границах объекта культурного наследия регионального значения - «Митрофаньевское кладбище (православное и лютеранское) с территорией и зданиями».

С учетом вышеизложенного, как установлено судом, при подписании договора купли-продажи № 1919-ЗУ501920 от 20.04.1998 в отношении участка с АООТ «Опытный завод ВНИИ Строммаш» в п. 6.1. были включены следующие существенные условия: - на участке запрещается возводить капитальные сооружения, - покупатель обязан продать земельный участок городу в срок не более 3 месяцев с момента получения соответствующего предложения, - все сделки предоставляющие право пользования Участка третьему лицу могут совершаться только при условии принятия на себя третьим лицом вышеуказанных условий.

Согласно заключения КГА от 05.08.2019 № 57338-25/19 участок расположен в границах двух территориальных зон: значительная часть в зоне ТР2 (зона рекреационного назначения), частью в зоне ТД1-1, ТД-11 (зона общественно-деловой застройки с включением объектов инженерной инфраструктуры), значительная часть участка расположена в границах объекта культурного наследия регионального значения «Митрофаньевское кладбище (православное и лютеранское) с территорией и зданиями».

Участок расположен в границах территории, документация о планировке которой утверждена постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 29.03.2016 № 208, согласно которой участок: - расположен вне границ зон размещения объектов капитального строительства, - значительная часть участка расположена в границах территории общего пользования (Митрофаньевское кладбище), выделенной красными линиями.

В силу пункта 12 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации.

Установление границ территорий общего пользования в соответствии с частью 1 статьи 42 Градостроительного кодекса Российской Федерации осуществляется при подготовке проектов планировки территории.

Указанное постановление Правительства Санкт-Петербурга от 29.03.2016 № 208 недействующим полностью или в части участка не признано, в связи с чем в соответствии с документами градостроительного планирования участок не предназначен для размещения объектов капитального строительства, а часть его относится к территории общего пользования.

Основания изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд определены статьей 49 ЗК РФ. К ним отнесены случаи, связанные с: 1) выполнением международных договоров Российской Федерации; 2) строительством, реконструкцией следующих объектов государственного значения (объектов федерального значения, объектов регионального значения) или объектов местного значения при отсутствии других возможных вариантов строительства, реконструкции этих объектов, 3) иными основаниями, предусмотренными федеральными законами.

При этом, установленные документами градостроительного планирования территории общего пользования, как уже было указано, не подлежат отчуждению в частную собственность, поскольку по своему функциональному назначению предназначены для использования неограниченным кругом лиц в целях удовлетворения общественных потребностей.

Распоряжением Комитета по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры от 04.03.2014 № 10-97 в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации был включен объект «Митрофаниевское кладбище (православное и лютеранское) с территорией и зданиями» - ансамбль в составе: - Кладбище, - Церковный дом Митрофаниевское шоссе, д. 4 (Митрофаньевское шоссе, д. 4-6-8 лит. А); - Здание церковно-приходской школы Митрофаниевское шоссе, д. 6 (Митрофаньевское шоссе, д. 8а лит. Б); - Дом причта Митрофаниевское шоссе, д. 8 (Митрофаньевское шоссе, д. 8а лит. В); - Дом причта Митрофаниевское шоссе, д. 10 (Митрофаньевское шоссе, д. 10 лит. А); - Склеп; - Памятные места: храма св. ФИО5, церкви Всемилостивого Спаса, церкви Сошествия Святого Духа и Семи отроков Эфесских (Кекинской), часовни св. благ. кн. ФИО6, часовни странника ФИО7, часовни для отпеваний, церковного дома с часовней и службами Лютеранского кладбища, склепа над могилой вице-адмирала ФИО8 и его семьи.

Согласно статьей 5.1. Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» на территории памятника или ансамбля запрещаются строительство объектов капитального строительства и увеличение объемно-пространственных характеристик существующих на территории памятника или ансамбля объектов капитального строительства; проведение земляных, строительных, мелиоративных и иных работ, за исключением работ по сохранению объекта культурного наследия или его отдельных элементов, сохранению историко-градостроительной или природной среды объекта культурного наследия.

Таким образом, вопреки доводам истц, включенные в договор купли-продажи земельного участка ограничения его использования не противоречат, а соответствуют действующему законодательству.

Таким образом, суд находит требования истца не основанными на законе, и не подлежащими удовлетворению.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

Судья Балакир М.В.