Гражданский кодекс часть 1

заявитель: Закрытое акционерное общество "Инвестиционная компания "Павловский Посад" (адрес: 187021, Ленинградская обл., Тосненский р-он, <...>, ОГРН: <***>; ИНН: <***>)

заинтересованное лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области (адрес: 191311, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.3, ОГРН: <***>; ИНН: <***>)

третьи лица: 1) Открытое акционерное общество «Банк «Санкт-Петербург»,

2) Администрация муниципального образования Тосненский район Ленинградской области

о признании незаконными действий

при участии

- от заявителя: ФИО1 – доверенность от 31.03.2015,

- от заинтересованного лица: ФИО2 – доверенность от 31.12.2014,

- от третьих лиц: 1) ФИО3 – доверенность от 30.01.2015,

2) ФИО4 – доверенность от 21.01.2015,

- от ФИО5: ФИО6 – доверенность от 08.10.2013.

установил:

Закрытое акционерное общество "Инвестиционная компания "Павловский Посад" (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании незаконными действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области (далее – Росреестр) в части регистрации прекращения права аренды на земельный участок с кадастровым номером 47:26:01-01-004:0001, расположенный по адресу: Ленинградская обл., Тосненский р-н, дер. Глинка, площадью 31 га, а также о восстановлении в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об обременении названного земельного участка в виде аренды.

Росреестр привлечен к участию в деле в качестве заинтересованного лица.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Открытое акционерное общество «Банк «Санкт-Петербург» (далее – Банк), Администрация муниципального образования Тосненский район Ленинградской области (далее – Администрация).

30.03.2015 в суд от ФИО5 поступило заявление о вступлении в дело в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, в порядке ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса РФ (далее - АПК РФ).

В судебном заседании Общество заявленные требования поддержало.

Росреестр против удовлетворения заявленных требований возражал по основаниям, изложенным в ранее поступившем отзыве, представил суду документы для приобщения к материалам дела.

Банк в судебном заседании против удовлетворения требований Общества не возражал, поддержал позицию Общества и доводы, изложенные в ранее представленном отзыве.

Администрация в судебном заседании против удовлетворения требований Общества возражала.

Представитель ФИО5 поддержал ранее поступившее ходатайство о вступлении в дело в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Общество, Росреестр, Банк против удовлетворения ходатайства ФИО5 возражали, ссылаясь на его необоснованность.

Судом в порядке статей 51, 184, 185 АПК РФ с удалением сторон вынесено определение об отказе в удовлетворении заявления ФИО5 о вступлении в дело в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Исследовав материалы настоящего дела, оценив собранные по делу доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 АПК РФ, а также заслушав пояснения сторон и третьих лиц, арбитражный суд установил следующее.

В соответствии с постановлением Администрации от 09.08.2005 № 719-па «О предоставлении ЗАО «Инвестиционная компания «Павловский Посад» земельного участка в аренду для размещения квартала малоэтажной жилой застройки в дер. Глинка» между Обществом и Комитетом по управлению муниципальным имуществом муниципального образования «Тосненский район Ленинградской области» (далее – Комитет) был заключён договор аренды от 06.10.2005 №112 (далее - Договор) земельного участка площадью 31 га с кадастровым номером 47:26:01-01-004:0001, расположенного по адресу: Ленинградская обл., Тосненский р-н, дер. Глинка (далее – Участок), сроком на 49 лет. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 28.10.2005.

15.12.2006 между Обществом и Банком заключен кредитный договор <***>, исполнение обязательств Общества по которому обеспечено договором ипотеки от 20.02.2008 № 1, предметом залога по которому является право аренды Участка. Договор ипотеки также зарегистрирован в установленном законом порядке 19.03.2008.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 22.09.2010 по делу № A56-16003/2010 Общество признано несостоятельным (банкротом) по упрощенной процедуре банкротства ликвидируемого должника, в отношении него открыто конкурсное производство.

Определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 31.05.2011 по делу №А56-16003/2010 требование кредитора (Банка) в размере 153 732 067 руб. 70 коп. учтено в реестре требований кредиторов должника как обеспеченное залогом по договору ипотеки от 20.02.2008. №1.

Обществом построены на части Участка многоквартирные жилые дома по следующим адресам: Малоэтажная ул., д. 1 и 2, Посадская ул., д. 3 и 5, ул. 4-й проезд, д. 2 и 4; квартиры в указанных домах были переданы в собственность гражданам по договорам купли-продажи.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.06.2013 по делу № А56-11987/2012 на Администрацию возложена обязанность произвести формирование земельных участков в д. Глинка Тосненского района Ленинградской области, на которых расположены многоквартирные дома: ул. Малоэтажная, <...>; 4-ый проезд, <...>; ул. Посадская, <...>.

Формирование земельных участков произведено Администрацией не было; решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 08.10.2014 по делу № А56-50609/2014 в удовлетворении требования Администрации о расторжении Договора аренды земельного участка отказано.

В целях реализации конкурсным управляющим своих полномочий и исполнении обязанностей, предусмотренных ст.ст. 129, 131, 139 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», учитывая требования действующего законодательства о необходимости оформления прав на земельный участок при реализации недвижимого имущества, конкурсный управляющий Общества 13.11.2014 обратился к собственнику земельного участка с просьбой рассмотреть вопрос о разделе Участка. При этом финансирование при проведении работ по межеванию Участка Общество обязалось исполнить за свой счет.

08.12.2014 конкурсным управляющим получено уведомление из Росреестра об отсутствии зарегистрированных за Обществом прав в отношении Участка.

24.12.2014 Обществом получен ответ Администрации на запрос о разделе земельного участка, согласно которому право аренды Общества на Участок прекращено.

Указывая на отсутствие у Администрации права на распоряжение несформированным земельным участком под многоквартирными домами, Общество обратилось в суд с настоящими требованиями о признании действий Росреестра в части регистрации прекращения права аренды на Участок незаконными, а также о восстановлении в ЕГРП записи об обременении Участка в виде аренды.

При оценке доводов сторон суд исходит из следующего.

В соответствии со ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

По смыслу приведенной нормы права во взаимосвязи со ст. 201 АПК РФ необходимым условием для удовлетворения такого заявления является установление судом несоответствия оспариваемого ненормативного правового акта, решения (действия, бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушения прав и законных интересов граждан, организаций, иных лиц в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Между тем, наличие указанных обстоятельств судом первой инстанции при рассмотрении настоящего спора не установлено.

Статьей 30 Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ) и статьями 43, 44 Градостроительного кодекса РФ регламентируется порядок предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, где установлено, что предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию.

Как указано выше, на спорном Участке осуществлено строительство многоквартирных жилых домов малоэтажной застройки, права собственности на помещения в данных домах зарегистрированы за физическими и юридическими лицами, также осуществлено строительство индивидуальных жилых домов, право собственности на которые также зарегистрировано.

Названным постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.06.2013 по делу № А56-11987/2012 установлен факт регистрации права собственности граждан – членов ТСЖ «Новый Виль» на помещения в многоквартирных домах, расположенных на Участке.

Согласно п. 2 ст. 36 ЗК РФ в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.

Таким образом, в отношении указанного земельного участка применяются нормы Жилищного кодекса РФ.

В соответствии с ч. 1 ст. 16 Вводного закона и ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты недвижимого имущества. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

В соответствии с Разъяснением Федеральной регистрационной службы о переходе земельного участка под многоквартирным домом в общую долевую собственность собственников помещений, п. 2 ст. 23 ФЗ от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о регистрации) содержит положения о том, что государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество, то есть законодатель связывает возникновение права общей долевой собственности на общее имущество и земельный участок, в частности, с регистрацией права собственности на помещение в многоквартирном доме.

Согласно п. 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» от 23.07.2009 № 64 право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Таким образом, предыдущий собственник, утрачивает право на землю и право распоряжения земельным участком под многоквартирным жилым домом, который принадлежит только собственникам помещений такого дома.

Более того, согласно п. 66 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие ЖК РФ.

При этом, как указано в письме Минэкономразвития РФ от 16.10.2009 № Д23-3410 «О передаче земельных участков собственникам помещений в многоквартирных домах», государственная регистрация права хотя бы одного собственника жилого или нежилого помещения в многоквартирном доме (и одновременная государственная регистрация неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, в том числе на земельный участок) является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения прав собственников помещений в многоквартирном доме на указанное имущество, в том числе на земельный участок.

В соответствии с п.п. 1, 2 ст. 23 Закона о регистрации государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним в многоквартирных домах проводится в соответствии с Законом о регистрации и ЖК РФ. Государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Таким образом, первая государственная регистрация права собственности на помещения в домах, расположенных на Участке, повлекла переход права собственности на Участок к собственникам помещений в многоквартирных домах, в связи с чем у иных лиц отсутствуют какие-либо права в отношении Участка, в том числе, прекратилось и зарегистрированное за Обществом право аренды Участка на основании ст. 413 ГК РФ.

С учетом изложенного, действия Росреестра в части регистрации прекращения права аренды на Участок являются правомерными, основания для восстановления в ЕГРП записи об обременении Участка в виде аренды отсутствуют.

Таким образом, Обществом не доказано ни одно из условий, одновременное наличие которых в соответствии со ст. 198 АПК РФ необходимо для признания действий (бездействий) государственных органов незаконными, а именно: несоответствие принятого акта, решения (действия) закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, в связи с чем, заявленные требования удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения.

Судья Воробьева Ю.В.