Гражданский кодекс часть 1

заявитель: Общество с ограниченной ответственностью "Геотехника" (адрес: Россия 192102, Санкт-Петербург, ул. Бухарестская, д. 10, лит. А , ОГРН: 9847161601 )

заинтересованное лицо: Комитет по управлению городским имуществом (адрес: Россия 191060, Санкт-Петербург, Смольный 6-й подъезд , ОГРН: 7809244561 )

об оспаривании бездействия

при участии

от заявителя: ФИО1 по доверенности от 13.11.2014, ФИО2 по доверенности от 12.12.2014

от заинтересованного лица: ФИО3 по доверенности от 12.01.2015 № 40-42

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Геотехника» (далее - Общество) обратилось в суд с заявлением о признании незаконным бездействия Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - КУГИ), выразившегося в уклонении и непринятии решения о заключении дополнительного соглашения к договору аренды о продлении срока действия договора на 49 лет и обязании КУГИ в 10-дневный срок со дня вступления решения в законную силу подготовить и направить в адрес Обществадополнительное соглашение к договору аренды от 01.10.2008 № 00/ЗКС-04807(17) в соответствии с пунктом 6.1 договора аренды от 01.10.2008 № 00/ЗКС-04807(17) (после уточнения требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ).

Представитель КУГИ возражал против удовлетворения указанных требований, представил письменный отзыв, в котором ссылался на то, что предоставленный по договору аренды 01.10.2008 № 00/ЗКС-04807(17) земельный участок по своему размеру превышает площадь, необходимую для использования принадлежащих Обществу объектов недвижимости.

Выслушав объяснения участвующих в деле лиц, изучив и оценив материалы дела, суд приходит к выводу, что заявление подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 29.05.2008 КУГИ было издано распоряжение № 824-рз о проведение торгов на заключение договора аренды пяти земельных участков, (л.д. 37).

Пунктом 6.1. указанного распоряжения начальнику Приморского районного отдела КУГИ предписано заключить с победителем торгов договор аренды в соответствии с примерной формой договора аренды участка, утвержденной распоряжением КУГИ от 06.05.2004 № 273-р (л.д. 38).

По результатам подведения итогов торгов от 10.07.2008 победителем аукциона на право заключения договора аренды земельных участков, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, а именно: а именно: участка с кадастровым № 78:14:7692В:36 площадью 18020 кв.м. по адресу: Санкт-Петербург, Дунайский проспект, участок 1 (юго-восточнее пересечения с пр. Космонавтов); участка с кадастровым № 78:34:4154:2 площадью 66 292 кв.м. по адресу: Санкт-Петербург, Ситцевая улица, участок 1 (северо-восточнее пересечения с Яхтенной улицей); участка с кадастровым № 78:40:8393:10 площадью 67 770 кв.м. по адресу: Санкт-Петербург, Петергофское шоссе, участок 1 (северо-западнее дома 73, лит. Т по Петергофскому шоссе); участка с кадастровым № 78:15:8217:5 площадью 37 740 кв.м. по адресу: Санкт-Петербург, дорога на Турухтанные острова, участок 103 (у дома 9, корпус 2); участка с кадастровым № 78:10:5201:11 площадью 9 930 кв.м. по адресу: Санкт-Петербург, Гжатская улица, участок 1 (юго-восточнее пересечения с ул. Фаворского), было признано ООО «Скит», что подтверждается представленным в материалы дела протоколом подведения итогов открытого аукциона от 10.07.2008 (л.д. 40).

В соответствии с указанным протоколом от 10.07.2008 между КУГИ (арендодатель) и ООО «Скит» (арендатор) был заключен договор № 00/ЗКС-04707(17) от 14.07.2008 аренды указанных 5 земельных участков для разработки градостроительной документации о застройке территории, определения возможности строительства, разработки проектной документации для размещения паркингов (л.д. 7).

1.10.2008 между КУГИ (арендодатель) и ООО «Скит на Дунайском» был заключен договор № 00/ЗКС-04807(17) аренды земельного участка с кадастровым № 78:14:7692В:36, площадью 18 020 кв.м., расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Дунайский проспект, участок 1 (юго-восточнее пересечения с проспектом Космонавтов) (л.д. 33).

Указанный договор заключен на основании указанных выше распоряжения КУГИ № 824-рз от 29.05.2008 и № 121-р от 27.06.2008, протокола о подведении итогов открытого аукциона от 10.07.2008, заявления ООО Скит» № 76-08 от 23.09.2008, соглашения о переуступке части прав от 23.09.2008 по договору аренды земельных участков от 14.07.2008 № 00/ЗКС-04707(17), заключенного с ООО «Скит».

На основании договора от 16.05.2012 произведена уступка прав по договору аренды от 1.10.2008, в соответствии с которой права и обязанности арендатора по договору № 00/ЗКС-04807(17) от 1.10.2008 в отношении земельного участка площадью 18 020 кв.м. с кадастровым № 78:14:7692В:36 перешли к ООО «Геотехника» ( заявителю по настоящему делу) (л.д. 47).

Согласно пункту 1.2. договора от 10.10.2008 земельный участок участка площадью 18 020 кв.м. с кадастровым № 78:14:7692В:36 предоставляется арендатору для разработки градостроительной документации о застройке территории, определения возможности строительства, разработки проектной документации для размещения паркинга.

Абзацем 2 указанного пункта предусмотрено, что при условии разработки документации и получения в установленном порядке разрешения на строительство арендатор имеет право возводить на участке объекты недвижимости (л.д. 33).

Пунктом 3.1. договора установлено срок его действия – 6 лет (л.д. 33-оборот).

Пунктом 6.1. договора от 1.10.2008 предусмотрено, что арендодатель обязан по требованию арендатора заключить дополнительное соглашение к договору о продлении срока действия на 49 лет при условии, что строительство объекта закончено арендатором в сроки, указанные в пункте 3.1. договора, и у арендатора отсутствует предусмотренная законодательством Российской Федерации обязанность предоставить участок в пользование иным лицам (л.д. 35).

30.05.2014 Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербургу Обществу выдано разрешение № 78-2211в-2014 на ввод в эксплуатацию объекта – многоэтажного гаража общей площадью 704,4 кв.м. по адресу: Санкт-Петербург, Московский район, Дунайский проспект, участок 1 (юго-восточнее пересечения с проспектом Космонавтов)(строительный адрес), расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Дунайский проспект, д. 27, корпус 1, литера A (л.д. 54).

Указанное разрешение на ввод объекта в эксплуатацию выдано во исполнение решения Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 78.10.2013 по делу № А56-47079/2013, оставленного без изменений постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 4.02.2014 и постановления Арбитражного суда Северо-Западного округа от 17.04.2014.

5.08.2014 было зарегистрировано право собственности Общества на указанное нежилое здание, что подтверждается копией свидетельства о государственной регистрации права серии 78-АЗ № 415423 от 5.08.2014 (л.д. 55).

4.08.2014 и 4.09.2014 Общество обратилось в КУГИ с заявлением, в котором просило подготовить и направить в его адрес дополнительное соглашение к договору аренды от 1.10.2008 о продлении срока его действия на 49 лет, ссылаясь на то, что указанная обязанность КУГИ предусмотрена пунктом 6.1. договора аренды земельного участка (л.д. 56, 58).

Общество обратилось в суд с настоящим заявлением, ссылаясь на то, что до момента обращения в суд не получило письменный ответ КУГИ на указанное обращение, что влечет нарушение принадлежащих ему прав в сфере предпринимательской деятельности, поскольку в связи с закрепленной в законе обязанностью принятия решения по полученному заявлению, вытекает обязанность исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления известить заявителя о принятом решении.

При оценке правомерности доводов Общества суд исходит из следующего.

Согласно статьям 198, 200 Арбитражного процессуального кодекса РФ требование о признании незаконными решения или действий (бездействия) органов, должностных лиц может быть удовлетворено судом при наличии одновременно двух условий: несоответствия оспариваемых решения и действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушения данными решением и действиями (бездействием) прав и законных интересов заявителя.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 15 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» государство гарантирует всем субъектам инвестиционной деятельности независимо от форм собственности обеспечение равных прав при осуществлении инвестиционной деятельности и защиту осуществленных ими капитальных вложений.

В соответствии со статьей 2 Закона Санкт-Петербурга от 17.06.2004 № 282-43 "О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, для строительства и реконструкции" (далее - Закон № 282-43) договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях направлен на осуществление инвестиционной деятельности в отношении земельного участка, содержит обязательства сторон по аренде земельного участка, его застройке и выполнению иных инвестиционных условий.

В указанной статье также дается понятие инвестиционных условий: это совокупность прав и обязанностей Санкт-Петербурга и инвестора при предоставлении объектов недвижимости, которые определены в соответствии с настоящим Законом.

Таким образом, инвестиционные условия представляют собой комплекс прав и обязанностей как инвестора, так и Санкт-Петербурга.

Порядок и условия предоставления земельных участков на торгах установлены Постановлением Правительства РФ № 808 от 11.11.2002 «Об организации торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков».

В соответствии с Постановлением Правительства РФ № 808 от 11.11.2002 издано Постановление Правительства Санкт-Петербурга от 16.03.2004 № 405 «О предоставлении в аренду находящихся в государственной собственности расположенных на территории Санкт-Петербурга земельных участков», пунктом 2.3. которого установлены условия, которые предписано соблюсти при заключении договора аренды по результатам торгов.

В частности, в данном пункте 2.3. указано, что при утверждении примерной формы договора аренды земельного участка предусмотреть право арендодателя продлевать срок действия договора аренды земельного участка на 49 лет в случае, если арендатором в установленные сроки закончено строительство.

Распоряжением Комитета по управлению городским имуществом № 273-р от 06.05.2004 утверждена примерная форма договора аренды земельного участка, предоставляемого для разработки градостроительной документации о застройке территории, определения возможности строительства, а также разработки проектной документации и в утвержденной форме договора содержится пункт 6.1., согласно которому арендодатель обязан по требованию арендатора заключить дополнительное соглашение к договору аренды о продлении его срока действия на 49 лет при условии, что строительство объекта закончено арендатором в сроки, указанные в пункте 3.1 договора, и у арендодателя отсутствует предусмотренная законодательством Российской Федерации обязанность предоставить участок в пользование иным лицам.

Аналогичные условие содержится и в пункте 6.1. договора аренды от 1.10.2008, заключенного Обществом с КУГИ.

Более того, указанный договор аренды 01.10.2008 заключен по результатам торгов в форме открытого аукциона, условия и форма договора утверждены нормативными документами, а в договоре имеется пункт 6.1., устанавливающий вышеуказанное обязательство для арендодателя.

В соответствии со ст. ст.309, 310 Гражданского Кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства, при этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Таким образом, обязанность КУГИ заключить с Обществом дополнительное соглашение о продлении срока действия договора предусмотрена как нормативными актами Санкт-Петербурга, так и условиями договора аренды от 1.10.2008, в связи с чем бездействие КУГИ в части непринятия решения и уклонения от направления в адрес Общества проекта такого дополнительного соглашения во исполнение пункта 6.1. договора является неправомерным.

Суд признает необоснованными доводы КУГИ о том, что договор аренды был заключен и земельный участок был предоставлен Обществу исключительно для целей разработки градостроительной документации о застройке территории, определения возможности строительства, разработки проектной документации для размещения паркинга.

При этом, суд исходит из предусмотренного пунктами 1.2. и 6.4.1. договора от 1.10.2008 права Общества на возведение на участке объекта недвижимости при условии разработки документации и получения в установленном законом порядке разрешения на строительство.

Данное право также предусмотрено и пунктом 3.4.1. распоряжения № 824-рз от 29.05.2008 «О проведении торов на право заключения договора аренды земельных участков», в котором также особо оговорено, что данное условие является существенным условием договора аренды, заключаемого по итогам торгов (л.д. 22).

Более того, в разделе 5 «Строительство объекта» договора от 1.10.2008 перечислен объем обязанностей Общества после получения в установленном законом порядке разрешения на строительство (л.д. 34оборот).

Пунктом 6.3. договора от 1.10.2008 предусмотрен порядок изменения размера арендной платы в случае утверждения акта приемки законченного строительством объекта.

Таким образом, при толковании договора от 1.10.2008 в соответствии с положениями статьи 431 Гражданского кодекса РФ суд приходит к вводу о том, что договор от 1.10.2008 предусматривал право арендатора на возведение на участке объекта недвижимости в соответствии с разработанной документацией при условии получения разрешения на строительство.

По мнению суда, является необоснованным и довод КУГИ о том, что предоставленный по договору аренды 01.10.2008 № 00/ЗКС-04807(17) земельный участок по своему размеру превышает площадь, необходимую для использования принадлежащих Обществу объектов недвижимости.

Данный спор вытекает из предусмотренной пунктом 6.1. договора от 1.10.2008 обязанности, и не основан на положениях статей 33 и 36 Земельного кодекса РФ.

Инвестиционными условиями, возлагаемыми на Общество договором аренды от 01.10.2008 являются сроки строительства, однако, в части параметров строительства договор не содержит ограничений.

Такие ограничения в части минимальных отступов от границ земельных участков в качестве предельных параметров разрешенного строительства устанавливаются градостроительным регламентом, а именно: пунктом 9 статьи 1 Градостроительного Кодекса Российской Федерации, подп. 2 пункта 6 Статьи 30 Градостроительного Кодекса Российской Федерации, подп. 2 пункта 1 статьи 38 Градостроительного Кодекса Российской Федерации.

Согласно разъяснениям Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству (Госстрой), изложенным в письме от 17.12.2012 № 3427-ВК/11/ГС, в градостроительном плане не определяются конкретные места размещения объектов капитального строительства, а отмечаются места возможного и допустимого размещения объектов (с учетом регламентов, установленных градостроительным законодательством и другими действующими нормативными техническими документами в сфере градостроительства, а также противопожарных требований, требований освещенности, охраны окружающей среды и т.д.).

По условиям договора площадь участка, предоставляемого по договору аренды 01.10.2008 под строительство объекта, не была поставлена в зависимость от параметров построенного объекта, при этом, при заключении договора аренды у Комитета не возникало сомнений относительно соответствия площади данного участка, площади строительства.

При таких обстоятельствах суд считает, что довод КУГИ о том, что площадь земельного участка превышает площадь, необходимую для эксплуатации и обслуживания зданий, расположенных в границах участка, не имеет правового значения в рамках заявленных требований, исходя из предмета и правовых оснований данных требований .

Таким образом, при рассмотрении настоящего спора суд установил, что заявитель исполнил принятые по инвестиционному договору обязательства, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права №78-АЗ 415423 от 5.08.2014, справкой о расчетах от 06.11.2014 об отсутствии у Общества задолженности по внесению арендных платежей, подписанной представителем КУГИ, а также вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области по делу № А56-69373/2014 подтверждается отсутствие задолженности Общества перед КУГИ по внесению арендных платежей по договору аренды от 01.10.2008.

Общество, исполнив принятые на себя договором аренды от 01.10.2008 обязательства, вправе было рассчитывать на исполнение установленного нормативными актами условия о продлении договора.

Поскольку торги являются публичным способом исполнения законодательно установленных обязательств для органа власти при распоряжении земельными участками, находящимися в их собственности, форма и условия договора, заключаемого на торгах, является нормативно утвержденной, обязательства по договору, заключенному на торгах, становятся обязательными для органа власти в силу закона.

При таких обстоятельствах суд считает, что заявитель обладает правом на продление договора аренды земельного участка кадастровый №78:14:7692В:36, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Дунайский проспект, участок 1 (юго-восточнее пересечения с проспектом Космонавтов), общей площадью 18 020 кв.м. в соответствии с пунктом 6.1., 8.1. Договора аренды от 01.10.2008 № 00/ЗКС-04807(17). Следовательно, уклонение и непринятие КУГИ решения о заключении дополнительного соглашения к договору аренды о продлении срока действия договора на 49 лет не может являться правомерным и основанным на законе.

Суд считает, что требования Обществом предъявлены обоснованно и подлежат удовлетворению, поскольку КУГИ, необоснованно уклоняясь от заключения дополнительного соглашения к Договору аренды от 01.10.2008 № 00/ЗКС-04807(17) о продлении срока действия Договора на 49 лет, допускает незаконное бездействие, которое нарушает закон и права Общества в осуществлении предпринимательской деятельности.

Кроме того, суд полагает, что представленный КУГИ протокол рабочей группы по предварительному рассмотрению вопросов об утверждении границ земельных участков Комитета по земельным ресурсам и землеустройству № 430 от 29.10.2014, не является ответом КУГИ по заявлению Общества от 28.07.2014, так как КРиЗ не является органом исполнительной власти субъекта РФ, который наделен властно распорядительными полномочиями по заключению договоров аренды и распоряжению земельными участками в городе Санкт-Петербург, протокол является промежуточным документом при вынесения решения о распоряжении земельным участком, кроме того, протокол не адресован Обществу.

Исходя из принципа свободы реализации предоставленных процессуальных прав и в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ расходы по государственной пошлине остаются на заявителя в соответствии с его волеизъявлением, указанным в просительной части заявления (л.д. 5).

На основании изложенного и руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд

решил:

Признать незаконным бездействие Комитета по управлению городским имуществом, выраженное в уклонении и непринятии решения о заключении дополнительного соглашения к договору аренды и не направлении в адрес общества с ограниченной ответственностью «Геотехника» дополнительного соглашения к договору аренды от 01.10.2008 № 00/ЗКС-04807(17).

Обязать Комитет по управлению городским имуществом в 10-дневный срок со дня вступления решения в законную силу принять решение и направить в адрес общества с ограниченной ответственностью «Геотехника» дополнительное соглашение к договору аренды от 01.10.2008 № 00/ЗКС-04807(17) в соответствии с пунктом 6.1. договора аренды от 01.10.2008 № 00/ЗКС-04807(17).

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения.

Судья Преснецова Т.Г.