Гражданский кодекс часть 1

Общество с ограниченной ответственностью «Юридическая фирма «Мир недвижимости» (далее - истец) обратилось в арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Закрытому акционерному обществу «Строительное управление № 326» (далее - ответчик) о понуждении к государственной регистрации права собственности истца на квартиру, расположенную по адресу: Санкт-Петербург, <...>, общей площадью 35 к.в.м.

В судебном заседании истец поддержал исковые требования.

Ответчик против удовлетворения иска возражал по основаниям, изложенным в отзыве.

Третье лицо ФИО1 в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований, сообщила, что проживает в спорной квартире с 1995 года, состояла с ЗАО «СУ №326» в трудовых отношениях, вселилась в квартиру на основании договора аренды.

Исследовав материалы дела, выслушав доводы представителей сторон, суд установил следующее.

12.09.2005 между ответчиком (продавец) и истцом (покупатель) был заключен договор № 52 купли-продажи квартиры 7, расположенной в доме 4/49 по ул. Оборонной г. Колпино в Санк-Петербурге, общей площадью 35 кв.м. По условиям договора ответчик обязался в течение 2-х месяцев с момента подписания договора подготовить все необходимые документы для государственной регистрации перехода права собственности на квартиру на покупателя (п. 2.1.1), а в течение 3-х рабочих дней с момента государственной регистрации договора освободить и передать покупателю по акту приема-передачи (п. 2.1.2).

В связи с тем, что ответчик не выполнил указанное условие договора, истец обратился с настоящим иском в арбитражный суд.

В соответствии со статьей 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В соответствии с частью 1 статьи 558 ГК РФ перечень лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем, с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением является существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых эти лица проживают.

Из данной нормы следует, что при отчуждении жилого помещения в договоре должно быть указано право лица, которое в нем проживает, на пользование данным жилым помещением, в ином случае договор не может быть заключен, поскольку не достигнуто соглашение по всем существенным условиям.

Как следует из материалов дела, в спорной квартире с 1995 года проживает ФИО4, что подтверждается ее объяснением и регистрацией по месту постоянного жительства по адресу спорной квартиры, произведенной 13.07.1995 органами паспортно-визовой службы Колпинского РУВД Санкт-Петербурга (л.д. 33).

Основанием для ее вселения в спорную квартиру и регистрации по месту жительства послужил договор аренды жилого помещения № 2 от 16.06.1995, заключенный ФИО1 с ответчиком, который по своей сути является договором найма жилого помещения, по условиям которого одна сторона - собственник жилого помещения (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (пункт 1 статьи 671 ГК РФ).

В договоре от 16.06.1995, заключенном между Ответчиком и ФИО1 установлен срок 2 года.

Однако, в силу частей 1 и 2 ст. 684 ГК РФ по истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок.

Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

Учитывая, что в материалах дела отсутствуют данные об отказе ответчика после истечения срока договора найма от продления договора в связи с решением не сдавать жилое помещение внаем, либо об отказе ФИО1 от продления договора, указанный договор после окончания срока его действия считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

При таких обстоятельствах, на момент подписания истцом и ответчиком договора купли- продажи квартиры 7, расположенной в доме 4/49 по ул. Оборонной г. Колпино в Санк-Петербурге от 12.09.2005, в указанной квартире постоянно проживала и имела право пользования данным жилым помещением ФИО1, что не было отражено в договоре.

Таким образом, договор купли-продажи от 12.09.2005 не порождает правовых последствий, поскольку не достигнуто соглашение по всем существенным условиям.

С учетом изложенного исковые требования о понуждении к государственной регистрации права собственности истца на квартиру, приобретенную по данному договору, удовлетворению не подлежит.

Определением от 21.04.2008 года по ходатайству истца были приняты обеспечительные меры в виде наложения ареста на квартиру, расположенную по адресу: Санкт-Петербург, <...>, общей площадью 35 кв.м.

В связи с отказам в удовлетворении иска в порядке, установленном пунктом 5 статьи 96 АПК РФ, меры по обеспечению иска подлежат отмене.

Руководствуясь статьями 96, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

В удовлетворении иска отказать.

Отменить меры по обеспечению иска, принятые определением суда от 21.04.2008 в виде наложения ареста на квартиру, расположенную по адресу: Санкт-Петербург, <...>, общей площадью 35 кв.м., жилой площадью 18, 1 кв.м.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения или кассационная жалоба в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в силу.

Судья Филиппов А.Е.