Гражданский кодекс часть 1

заинтересованное лицо: КОМИТЕТ ИМУЩЕСТВЕННЫХ ОТНОШЕНИЙ САНКТ-ПЕТЕРБУРГА (адрес: Россия 191144, г САНКТ-ПЕТЕРБУРГ, г САНКТ-ПЕТЕРБУРГ, ул. Новгородская д.20, лит.А, пом. 2-Н, ОГРН: 1027809244561)

о признании незаконным бездействия, обязании устранить допущенные нарушения прав

при участии

- от заявителя: представитель Хлопов М.А., по доверенности от 10.01.2022

- от заинтересованного лица: представитель Ерохов Л.И., по доверенности от 10.01.2022

установил:

Акционерное общество «Терра Нова» (далее – Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании незаконным бездействия Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга, выразившееся в непринятии решения о предоставлении Акционерному обществу «Терра Нова» в собственность за плату земельного участка с кадастровым номером 78:06:0002923:107, расположенного по адресу: г. Санкт-Петербург, бульвар Александра Грина, участок 4, (территория Невской губы Финского залива западнее Васильевского острова, ограниченная Западным скоростным диаметром, границей территориальной зоны ТД1-2-2, границей территориальной зоны Т3Ж2, границей территориальной зоны ТД1-2-2, в Василеостровском районе) площадью 10 824 кв. м, и земельного участка с кадастровым номером 78:06:0002923:110, расположенного по адресу: г. Санкт-Петербург, бульвар Александра Грина, участок 7, (территория Невской губы Финского залива западнее Васильевского острова, ограниченная Западным скоростным диаметром, границей территориальной зоны ТД1-2-2, границей территориальной зоны Т3Ж2, границей территориальной зоны ТД1-2-2, в Василеостровском районе) площадью 10 644 кв. м, по заявлению от 05.06.2019 о реализации исключительного права приобретения в собственность земельных участков в соответствии с постановлениями Правительства Санкт-Петербурга от 21.02.2006 № 167 «О комплексном освоении территории в целях жилищного строительства» (далее – Постановление № 167), от 25.04.2006 № 502 «Об условиях проведения торгов на право заключения договора аренды земельного участка по адресу Невская губа, участок 1 (западнее васильевского острова) для его комплексного освоения в целях жилищного строительства» (далее – Постановление № 502), договором аренды земельного участка для его комплексного освоения от 03.07.2006 № 01/ЗД-04509 и положений п. 5 ст. 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей до 01.03.2015), и об обязании Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга устранить допущенные нарушения прав заявителя путем подготовки, подписания и направления в адрес заявителя в течение 10 рабочих дней с даты вынесения решения проекта договора купли-продажи земельных участков с кадастровыми номерами 78:06:0002923:107 и 78:06:0002923:110, подготовленного на условиях и порядке, предусмотренном Договором аренды земельного участка для его комплексного освоения от 03.07.2006 № 01/ЗД-04509.

В настоящем судебном заседании заявитель поддержал свои требования.

Представитель Комитета с заявлением не согласился по основаниям, изложенным в отзыве.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, между Комитетом по управлению городским имуществом Правительства Санкт-Петербурга (арендодатель) и Акционерным обществом «Терра Нова» (арендатор) 03.07.2006 заключен Договор аренды земельного участка для его комплексного освоения № 01-ЗД/04509 (далее – Договор аренды), в соответствии с которым арендодатель передал во временное владение и пользование Обществу, а Общество приняло земельный участок, относящийся к землям поселений, кадастровый номер № 78:043:1, находящийся по адресу: Санкт-Петербург, Невская губа Финского залива, участок 1 (западнее Васильевского острова) площадью 4 768 976 кв. м.

Указанный договор заключен в соответствии с постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 21.02.2006 № 167, постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 25.4.2006 № 502, протокола проведения итогов открытого аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, предоставляемого для комплексного освоения в целях жилищного строительства от 08.06.2006.

В силу п. 1.2 договора участок предоставлен для осуществления его комплексного освоения в целях жилищного строительства, в том числе для жилищного и иного строительства в соответствии с документацией по планировке территории.

Согласно п. 3.1.3 Постановления № 167, п. 6.2.2 Постановления № 502, п. 5.1.4 Договора аренды, после выполнения обязанностей, установленных пунктами 5.2.5, 5.2.6 и 5.2.8 Договора аренды, у Общества возникло исключительное право выкупа земельных участков в собственность у города Санкт-Петербурга.

05.06.2019 Общество обратилось в Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – Комитет, КИО) с заявлением о выкупе земельных участков с кадастровыми номерами 78:06:0002923:107 и 78:06:0002923:110 (исх. № ТНИ19-114 от 05.06.2019/вх. КИО № 57251-25 от 14.06.2019). Указанным заявлением Общество на основании пункта 5.3.1 Договора просило рассмотреть вопрос и принять положительное решение относительно передачи в собственность Общества по договорам купли-продажи и на условиях, установленных пунктами 5.3.1.1.-5.3.1.3. Договора аренды земельных участков, сформированных в соответствии с п. 5.2.6. Договора и прошедших государственный кадастровый учет по цене, установленной п. 5.3.1.2. Договора аренды.

Письмом от 24.06.2019 № 44392-25 (получено Обществом 15.07.2019) Комитет сообщил, что заявление Общества (вх. КИО № 57251-25 от 14.06.2019) на выкуп земельных участков с кадастровыми номерами 78:06:0002923:107 и 78:06:0002923:110 принято и будет рассмотрено в установленном порядке и что по результатам рассмотрения будет дан ответ.

Поскольку Общество так и не получило от Комитета проекта договора в результате рассмотрения заявления от 05.06.2019, Общество обратилось с повторным заявлением о передаче в собственность по договорам купли-продажи (заявление о выкупе) земельных участков с кадастровыми номерами 78:06:0002923:107 и 78:06:0002923:110 (исх. № ТНИ20-45 от 01.04.2020/вх. КИО № 05-25-28775/20-1-0 от 15.04.2020). Комитет, рассмотрев повторное обращение АО «Терра Нова», сообщил, что указанное (повторное) заявление не может быть рассмотрено по существу, поскольку вопрос о возможности выкупа Участков рассматривается Комитетом в рамках заявления вх. КИО № 57251-25 от 14.06.2019. Указанный ответ содержался в письме Комитета исх. КИО № 05-25-28775/20-1-1 от 20.04.2020 (получено Обществом только 22.05.2020). Также Комитет в указанном письме сообщил, что им не получены необходимые согласования для принятия окончательного решения по Заявлению, о результатах рассмотрения заявления вх. КИО № 57251-25 от 14.06.2019 Общество будет проинформировано дополнительно.

АО «Терра Нова» письмом исх. № ТНИ20-53 от 13.05.2020, до получения ответа Комитета от 20.04.2020, обратилось в Комитет с заявлением, в котором указало на то, что вопреки условиям Договора, предусматривающим право Общества на выкуп сформированных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства, заявление Общества не рассмотрено на протяжении 11 месяцев, в то время как предельные сроки для принятия решений, установленные в п. 5 ст. 39.17 Земельного кодекса РФ и Административного регламента Комитета утвержденного распоряжением Комитета от 28.02.2018 № 15-р составляет 30 календарных дней.

Указанным заявлением, Общество просило рассмотреть заявление о выкупе в кротчайшие сроки и направить проекты договоров купли-продажи земельных участков с кадастровыми номерами 78:06:0002923:107 и 78:06:0002923:110. В ответ на письмо исх. № ТНИ20-53 от 13.05.2020 по вопросу рассмотрения заявления на выкуп земельных участков Комитет письмом от 19.06.2020 исх. № 05-25-40585/20-0-2 (получено обществом 07.07.2020) сообщил, что по состоянию на 16.06.2020 необходимые согласования для принятия решения по вопросу выкупа Участков Комитетом не получены, о принятом решении Общество будет проинформировано дополнительно.

Также Общество обратилось в Комитет с еще двумя заявлениями о выкупе: вх. КИО № 05-25-790099/20-0-0 от 10.09.2020 (выкуп 13 участков), вх. КИО № 05-26-108680/20-0-0 от 14.12.2020 (выкуп 6 участков).

Письмом от 06.04.2021 № ТНИ21-31 АО «Терра Нова», для целей подготовки к совещанию, проводимому Комитетом по строительству, просило КИО предоставить информацию о результатах рассмотрения заявлений АО «Терра Нова» вх. КИО № 57251-25 от 14.06.2019 (выкуп спорных 2 участков), вх. КИО № 05-25-790099/20-0-0 от 10.09.2020 (выкуп 13 участков), вх. КИО № 05-26-108680/20-0-0 от 14.12.2020 (выкуп 6 участков). Результатом совместного рассмотрения указанных заявлений должен был стать проект договора купли-продажи заявленных АО «Терра Нова» к выкупу земельных участков со следующими кадастровыми номерами: 78:43:0000000:75, 78:06:0002923:101, 78:06:0002923:106, 78:06:0002923:107, 78:06:0002923:108, 78:06:0002923:109, 78:06:0002923:110, 78:06:0002923:111, 78:06:0002924:13, 78:06:0002924:27, 78:06:0002924:23, 78:06:0002924:16, 78:06:0002924:8, 78:06:0002924:15, 78:06:0002924:10, 78:06:0002924:19, 78:06:0002924:18, 78:06:0002924:26, 78:06:0002924:12, 78:06:0002924:4, 78:06:0002924:14 (21 земельный участок). Между тем, в ответ на обращение Общества исх. № ТНИ21-31 от 06.04.2020 Комитет письмом исх. № 05-25-32396/21-0-1 от 06.05.2021 (получено 17.05.2021) направил в адрес АО «Терра Нова» проект договора купли-продажи земельных участков для подписания Обществом (далее – Проект 06-21), предметом которого выступали только 6 участков (78:43:0000000:75, 78:06:0002923:101, 78:06:0002923:106, 78:06:0002923:108, 78:06:0002923:109, 78:06:0002923:111 – перечень участков из заявления от 11.12.2020 исх. № ТНИ20-121).

АО «Терра Нова», выявив, помимо прочего, несоответствия условий Проекта 06-21 условиям ранее заключенных с Комитетом договоров, опечатки и арифметические ошибки, подготовило к Проекту 06-21 протокол разногласий, в котором в том числе указало на то, что предметом договора должны выступать 21, а не 6 земельных участков). Подписанный договор купли-продажи с протоколом разногласий и сопроводительным письмом были направлены в Комитет 06.06.2021 года (вх. КИО № 05-25-60075/21-0-0).

Комитет письмом от 16.07.2021 исх. № 05-25-32396/21-1-1 (получено обществом только 28.07.2021), рассмотрев протокол разногласий АО «Терра Нова» направил в адрес Общества новый проект договора купли-продажи земельных участков (далее – Проект 07-21) включив в предмет договора еще 13 участков (78:06:0002924:13, 78:06:0002924:27, 78:06:0002924:23, 78:06:0002924:16, 78:06:0002924:8, 78:06:0002924:15, 78:06:0002924:10, 78:06:0002924:19, 78:06:0002924:18, 78:06:0002924:26, 78:06:0002924:12, 78:06:0002924:4, 78:06:0002924:14 – перечень участков из заявления о выкупе от 03.09.2020 исх. № ТНИ20-98). Этим же письмом Комитет сообщил, что по состоянию на 15.07.2021 года Комитетом не получены согласования, необходимые для принятия решения о продаже земельных участков с кадастровыми номерами 78:06:0002923:107 и 78:06:0002923:110, в связи с чем включение их в Проект договора не представляется возможным.

Далее, в целях окончательного согласования условий договора купли-продажи между АО «Терра Нова» и Комитетом 16.08.2020 было проведено совещание, на котором сторонами были согласованы все условия выкупа с учетом условий Договора аренды, заключенного на открытом аукционе и требований постановления Правительства Санкт-Петербурга № 167 от 21.02.2006, а также условий, минимизирующих озвученные правовым отделом Комитета риски.

После проведенного совещания АО «Терра Нова» не получило проект договора в обещанном Комитете оперативном режиме, в связи с чем письмом исх. № ТНИ21-86 от 06.09.2021 года, АО «Терра Нова» вынуждено было в очередной раз просить Комитет сообщить о готовности проекта договора купли-продажи и направить окончательную версию договора в адрес АО «Терра Нова» для подписания.

Письмом исх. № 05-25-85555/21-0-1 от 21.09.2021 (через месяц после согласования условий) Комитетом в адрес Общества был направлен для подписания итоговый вариант договора купли-продажи, в предмет которого так и не были включены участки с кадастровыми номерами 78:06:0002923:107 и 78:06:0002923:110. Таким образом, заявление Общества на выкуп земельных участков в порядке реализации исключительного права приобретения в собственность городских участков рассматривается Комитетом с 14.06.2019, и фактически им не было рассмотрено, а за период с 15.07.2021 (дата на которую Комитет указывает в последнем сообщении Обществу о ходе рассмотрения заявления) по 21.08.2021 (оформление Комитетом проекта договора купли-продажи без двух спорных участков) Комитетом так и не было принято решение по заявлению Общества о выкупе земельных участков с кадастровыми номерами 78:06:0002923:107 и 78:06:0002923:110 (исх. № ТНИ19-114 от 05.06.2019/вх. КИО № 57251-25 от 14.06.2019).

По мнению заявителя, Комитет должен был в установленный законом срок принять соответствующее решение по существу обращения, направить в адрес Общества проект договора купли-продажи земельных участков, либо возвратить заявление, если оно не соответствует установленным требованиям.

Общество считает, что бездействие Комитета по вопросу реализации Обществом исключительного права приобретения в собственность земельных участков является незаконным, не соответствующим законодательству РФ и Санкт-Петербурга, а также нарушающим права и законные интересы Общества в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, создает препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности в рамках реализации инвестиционного проекта, признанного стратегическим инвестиционным проектом Санкт-Петербурга.

Судом установлено, что реализуя свое право на приобретение Земельных участков в собственность, Общество обратилось в Комитет с заявлениями о выкупе земельных участков на основании положений п. 5 ст. 30.2 Земельного кодекса РФ (в редакции, действовавшей до 01.03.2015 г.), Постановлений Правительства Санкт-Петербурга от 21.02.2006 № 167 и от 25.04.2006 № 502, Договора аренды, распоряжения Комитета от 28.02.2018 № 15-р, в соответствии с ответом Комитета заявление было принято и подлежало рассмотрению в сроки и в порядке, утвержденном распоряжением Комитета от 28.02.2018 года № 15-р.

Из содержания Заявления следует, что Обществом были соблюдены требования, для него установленные. Соответствие Заявления требованиям действующего законодательства и приложение необходимых документов подтверждается также отсутствием со стороны Комитета действий по возврату Обществу Заявления в порядке, предусмотренном Административным регламентом, утверждённым распоряжением Комитета от 28.02.2018 № 15-р.

Согласно пункту 2.4. Административного регламента, утверждённого распоряжением Комитета от 28.02.2018 № 15-р, срок рассмотрения заявлений составляет 30 календарных дней со дня поступления заявления. При этом решение о возврате заявления принимается в течение 10 календарных дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка.

Из установленных судом фактических обстоятельств следует, что Комитет принял от Общества три заявления на выкуп земельных участков и по результатам их рассмотрения, а также по результатам рассмотрения протокола разногласий к проекту договора купли-продажи, подлежащего заключению с Обществом, подготовил и направил 21.09.2021 года в адрес Общества договор купли-продажи, не содержащий в его предмете земельные участки с кадастровыми номерами 78:06:0002923:107 и 78:06:0002923:110. Таким образом, Комитетом, несмотря на заверения о рассмотрении заявления Общества № ТНИ19-114 от 05.06.2019, вопрос о выкупе двух земельных участков так и не был решен, о чем Общество узнало, получив финальную версию договора купли-продажи, направленную в адрес Общества 21.09.2021.

Доводы Комитета со ссылкой на наличие возражений Комитета по градостроительству и архитектуре, а также Администрации Васильевского района в отношении спорных участков подлежат отклонению, поскольку приложенные Комитетом письма указанных органов исполнительной власти не содержат отказа от согласования выкупа земельных участков Обществом, в них изложены лишь рекомендации по изменению целевого назначения земельных участков в случае принятия решения о внесении изменений в документацию по планировке территории. При этом, как верно, указывает Общество, отсутствие волеизъявления Заявителя на изменение документации по планировке территории не является основанием для не рассмотрения заявления о выкупе земельных участков в установленные сроки.

Довод Комитета о том, что решение о выкупе двух спорных участков не было принято в связи с отсутствием положительного решения Правительства Санкт-Петербурга, также подлежит отклонению, как противоречащий ст. 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации ((в редакции, действовавшей до 01.03.2015 г.), постановлениям Правительства Санкт-Петербурга от 21.02.2006 № 167, и от 25.4.2006 № 502, которыми закреплено исключительное право выкупа земельных участков для победителя торгов (аукциона) при выполнении условий, включенных в Договор аренды, заключенный с победителем аукциона во исполнение указанных постановлений.

Факт исполнения Обществом установленных пунктами 5.2.5, 5.2.6 и 5.2.8 Договора аренды обязательств, и возникновения у Общества исключительного права выкупа земельных участков у города Санкт-Петербурга Комитетом не оспаривается, однако, установленный тридцатидневный срок для рассмотрения заявления Общества Комитетом был нарушен, при этом наличие оснований для отказа Обществу в заключении договора купли-продажи земельных участков Комитетом не представлено. В нарушение части 5 статьи 200 АПК РФ доказательств, свидетельствующих о наличии объективных препятствий для рассмотрения заявления о выкупе земельного участка в установленный срок, Комитет не представил.

Довод Комитета о том, что он не является высшим органом исполнительной власти и не уполномочен самостоятельно решать вопросы выкупа земельных участков, подлежит отклонению, как не соответствующий законодательству Санкт-Петербурга.

В силу положений Устава Санкт-Петербурга, Правительство Санкт-Петербурга – высший исполнительный орган государственной власти Санкт-Петербурга, который управляет и распоряжается собственностью Санкт-Петербурга в соответствии с законами Санкт-Петербурга, а также управляет федеральной собственностью, переданной в управление Санкт-Петербургу в соответствии с федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации; при этом в силу Устава Санкт-Петербурга, Правительство Санкт-Петербурга вправе передавать иным исполнительным органам государственной власти Санкт-Петербурга осуществление части своих полномочий; Постановлением Губернатора Санкт-Петербурга от 31.05.2012 № 36-пг «О структуре исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга» установлено, что Комитет имущественных отношений входит в структуру исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга (пункт 30).

В силу ст. 71 Устава Санкт-Петербурга права собственника от имени Санкт-Петербурга осуществляют органы государственной власти Санкт-Петербурга в рамках их компетенции, установленной Уставом и иными правовыми актами, определяющими статус этих органов, а также иные лица в случаях и порядке, установленных действующим законодательством. Абзацем 7 пункта 2 Положения о Комитете, утвержденного постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 16.02.2015 № 98, установлено, что распоряжение государственным имуществом Санкт-Петербурга в соответствии с действующим законодательством является основной задачей Комитета. В соответствии с положением о Комитете, Комитет осуществляет полномочия собственника государственного имущества Санкт-Петербурга, за исключением тех полномочий, которые в соответствии с действующим законодательством относятся к компетенции иных органов государственной власти Санкт-Петербурга (пункт 3.25).

При таких обстоятельствах, Заявитель обладает правом на выкуп испрашиваемых им в собственность земельных участков, в связи с чем непринятие решения Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга по заявлению Общества является незаконным и нарушает права и законные интересы Заявителя.

Учитывая, что Заинтересованным лицом нарушены установленные законодательством сроки для рассмотрения Заявления Общества, принятия решения и оформления договора купли-продажи Земельного участка, отсутствуют предусмотренные действующим законодательством основания для отказа в приобретении земельных участков в собственность, исключительное право выкупа земельных участков предусмотрено федеральным законодательством и Договором аренды, заключенным с Обществом, арбитражный суд считает, что его нарушенное право может быть восстановлено посредством обязания Комитета принять решение о предоставлении заявителю испрашиваемых земельных участков, заключить с Обществом договор купли-продажи земельных участков путем подготовки, подписания проекта договора и направления его для подписания Обществу.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 198, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

1) Признать незаконным бездействие Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга, выразившиеся в непринятии решения о предоставлении Акционерному обществу «Терра Нова» в собственность за плату земельного участка с кадастровым номером 78:06:0002923:107, расположенного по адресу: г. Санкт-Петербург, бульвар Александра Грина, участок 4, (территория Невской губы Финского залива западнее Васильевского острова, ограниченная Западным скоростным диаметром, границей территориальной зоны ТД1-2-2, границей территориальной зоны Т3Ж2, границей территориальной зоны ТД1-2-2, в Василеостровском районе) площадью 10 824 кв. м, и земельного участка с кадастровым номером 78:06:0002923:110, расположенного по адресу: г. Санкт-Петербург, бульвар Александра Грина, участок 7, (территория Невской губы Финского залива западнее Васильевского острова, ограниченная Западным скоростным диаметром, границей территориальной зоны ТД1-2-2, границей территориальной зоны Т3Ж2, границей территориальной зоны ТД1-2-2, в Василеостровском районе) площадью 10 644 кв. м.

2) Обязать Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в виде принятия решения о предоставлении Акционерному обществу «Терра Нова» в собственность за плату земельных участков, посредством подготовки на условиях и в порядке предусмотренных Договором аренды земельного участка для его комплексного освоения № 01-ЗД/04509 от 03.07.2006, подписания и направления в адрес Акционерного общества «Терра Нова» проекта договора купли-продажи земельных участков с кадастровым номером 78:06:0002923:107, расположенного по адресу: г. Санкт-Петербург, бульвар Александра Грина, участок 4, (территория Невской губы Финского залива западнее Васильевского острова, ограниченная Западным скоростным диаметром, границей территориальной зоны ТД1-2-2, границей территориальной зоны Т3Ж2, границей территориальной зоны ТД1-2-2, в Василеостровском районе) площадью 10 824 кв. м, и кадастровым номером 78:06:0002923:110, расположенного по адресу: г. Санкт-Петербург, бульвар Александра Грина, участок 7, (территория Невской губы Финского залива западнее Васильевского острова, ограниченная Западным скоростным диаметром, границей территориальной зоны ТД1-2-2, границей территориальной зоны Т3Ж2, границей территориальной зоны ТД1-2-2, в Василеостровском районе) площадью 10 644 кв. м, в десятидневный срок с момента вынесения решения суда.

3) Взыскать с Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга в пользу Акционерного общества «Терра Нова» 3 000 руб. расходов по госпошлине.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

Судья Балакир М.В.