Гражданский кодекс часть 1

ответчик: общество с ограниченной ответственностью "Лидер" (адрес: Россия 197373, Санкт-Петербург, Ярославский проспект дом 16 литера а, помещение 1н, ОГРН: );

третье лицо: ЗАО "РЕДУТ"; ИП ФИО1 (адрес: Россия 195009, Санкт-Петербург, Комсомола, 1/3; Россия 194295, Санкт-Петербург, Поэтический б-р, дом 1, корп. 1 кв. 497)

о расторжении договора аренды № 04/ЗКС-10219 от 17.03.2017, взыскании штрафа за нарушение условий договора в размере 100 000 руб., выселении с земельного участка по адресу: Санкт-Петербург, Светлановский проспект, уч. 1 (севернее пересечения с улицей Академика Байкова)

при участии

- от истца: ФИО2 (представитель по доверенности от 30.05.2019)

- от ответчика: ФИО3 (генеральный директор, паспорт)

установил:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Лидер" о нарушение условий договора в размере 100 000 руб., выселении с земельного участка по адресу: Санкт-Петербург, Светлановский проспект, уч. 1 (севернее пересечения с улицей Академика Байкова).

Определением суда от 19.08.2019 исковое заявление принято к производству, назначено предварительное и основное судебное заседание.

В судебном заседании Истец заявленные требования поддержал в полном объеме. В обоснование заявленных требований Истец указал на то, что на части предоставленного Ответчику земельного участка расположен павильон общественного питания, что является нарушением Договора аренды и основанием для расторжения Договора.

Ответчик возражал против удовлетворения иска по основаниям, изложенным в отзыве на исковое заявление, ссылаясь на то, что договор не подлежит расторжению, т.к павильон общественного питания установлен до момента передачи земельного участка Ответчику третьим лицом, имеющим самостоятельные правоотношения с Истцом, на момент рассмотрения иска павильон общественного питания демонтирован.

Исследовав материалы настоящего дела и оценив собранные по делу доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 АПК РФ, арбитражный суд установил следующее.

Между Ответчиком (Арендатором) и Истцом (Арендодателем) заключен договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях № 04/ЗКС-10219 от 17.03.2017 г. (далее – Договор), в соответствии с п. 1.1. которого Арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование земельный участок, относящийся к землям населенных пунктов, кадастровый номер 78:10:0005214:16, находящийся по адресу: Санкт-Петербург, Светлановский проспект, участок 1 (севернее пересечения с улицей Академика Байкова), площадью 43 545 кв.м. (далее – Участок).

В соответствии с п. 1.2. Договора Участок предоставляется для осуществления Инвестиционного проекта по строительству объекта спорта. Приведенное описание целей использования Участка является окончательным. Изменение названных условий использования Участка допускается исключительно с согласия Арендодателя.

Договор вступает в силу с момента его заключения и действует по 16.03.2020 г.

Разделом 6 Договора определены обязанности Арендатора: использовать Участок исключительно с целями, указанными в п. 1.2. Договора (п. 6.2.2. Договора).

В результате проверки, проведенной 25.02.2019 г. Комитетом по контролю за имуществом Санкт-Петербурга, установлено, что на части Участка площадью 42 кв.м. расположен павильон общественного питания. Истец согласия на изменение цели использования Участка не давал.

Ненадлежащее исполнение Ответчиком обязательств по Договору, по мнению Истца, послужило основанием для обращения Истца с настоящим иском в суд.

Согласно статье 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Исходя из положений статьи 307 ГК РФ, обязательства возникают из договора и из иных оснований, указанных в ГК РФ.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование либо во временное пользование.

В силу п. 1 ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Согласно статьям 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В силу пунктов 1 и 2 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.

При изменении или расторжении договора в судебном порядке обязательства считаются измененными или прекращенными с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора (пункт 3 статьи 453 ГК РФ).

Согласно положениям статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

Разделом 10 Договора предусмотрены основания его изменения и расторжения.

В соответствии с п. 10.2.2. Договора: Договор может быть расторгнут по требованию Арендодателя в судебном порядке при нарушении условий, предусмотренных пунктами 5.2.2., 6.2.1., 6.2.2., 6.2.19., 6.5. Договора.

Вместе с тем, судом установлено, подтверждается материалами дела, что размещение на земельном участке павильона общественного питания является результатом действий третьих лиц.

04.04.2018 г. Истец обратился к Ответчику с претензией исх. № 778-пр./18 о взыскании штрафа, расторжении Договора и выселении с занимаемого земельного участка. Основанием обращения к Арендатору с Претензией послужило, по мнению Арендодателя, расположение на части Участка площадью 16 кв.м. павильона общественного питания.

Сообщение Комитета о размещении на Участке павильона общественного питания Общество расценило как сообщение об установлении факта несанкционированных и противоправных действий неустановленных третьих лиц.

С целью проверки фактов, изложенных в претензии Комитета, Обществом 28.04.2018 г. заключен Договор подряда № 04/ОП-2018 на выполнение кадастровых работ с кадастровым инженером ИП ФИО4

По результатам работ по Договору подряда № 04/ОП-2018 на выполнение кадастровых работ от 28.04.2018 г., в пределах Участка, переданного в аренду Арендодателем, выявлено размещение временного строения – объект общественного питания (шашлычная), общая площадь которой составляет 38 кв.м., объект частично расположен в пределах земельного участка № 78:10:0005214:16 (занимаемая площадь составляет 34 кв.м.), частично – на землях, не прошедших государственный кадастровый учет (т.е. землях, принадлежащих г. Санкт-Петербургу), в границах кадастрового квартала 78:10:0005214 (занимая площадь составляет 4 кв.м.), иные объекты капитального и (или) некапитального характера на участке отсутствуют, о чем свидетельствует справка кадастрового инженера ИП ФИО4 от 08.05.2018 г. № 0805-18.

На основании полученных данных, 10.05.2018 г. Обществом инициировано обращение в 6 отдел полиции УМВД России по Калининскому району г. Санкт-Петербурга с заявлением исх. № 20/18 от 10.05.2018 г. о несанкционированных и противоправных действиях третьих лиц, путем самовольного захвата части Участка, которые нарушают права и законные интересы Общества, как Арендатора, и Санкт-Петербурга, как собственника Участка.

По результатам проведенной проверки сообщения о преступлении правоохранительными органами установлен факт размещения павильона общественного питания на участке, площадью 28 кв.м., предоставленного в аренду Комитетом по управлению городским имуществом ЗАО «РЕДУТ» на основании Договора аренды № 04-ЗК02826 от 29.05.2009 г., в последствии переданного в субаренду ИП ФИО5 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>). Данный договор между Комитетом по управлению городским имуществом и ЗАО «РЕДУТ», со слов представителя, пролонгирован. В ходе проверки установлено, что субарендатором земельного участка самовольно возведена пристройка к указанному павильону, которая фактически занимает 0,07% территории участка, арендуемого ООО «ЛИДЕР», что составляет 34 кв.м. По результатам проверки органами внутренних дел сделан вывод о том, что указанная пристройка подлежит сносу, который будет осуществлен собственником данного павильона после 21.05.2018 г.

По результатам проведенных проверок Общество направило в Комитет письмо
исх. № 01/04/06/2018 от 04.06.2018 г. с направлением результатов, а также с указанием на тот факт, что результаты проверки обстоятельств, изложенных в Претензии Комитета, подтверждают отсутствие вины Общества в несанкционированном размещении на арендуемом Обществом Участке павильона общественного питания. Также, материалами проверки установлено, что размещение данного объекта осуществлено до момента передачи земельного участка Арендатору по Договору аренды (т.е. до 17.03.2017 г.), третьим лицом, имеющим самостоятельные правоотношения с Комитетом.

Кроме того, 06.06.2018 г. Федеральная государственная служба государственной регистрации, кадастра и картографии обратилась к начальнику УМВД России по Калининскому району
Санкт-Петербурга с заявлением исх. № 5-09141-1 о проведении проверки в отношении третьих лиц и возбуждении дела об административном правонарушении с привлечением к ответственности лиц, использующих земельный Участок без оформленных в установленном порядке правоустанавливающих документов.

Общество обратилось в ЗАО «Редут», ИП ФИО5 (претензия
исх. № 02/05/07/2018 от 05.07.2018 г.) с требованием прекратить самовольное занятие части земельного участка и возвратить участок в законное владение, а также снести самовольно возведенный павильон общественного питания, расположенный на данном участке.

По результатам проверок, Общество неоднократно уведомляло Комитет о несанкционированных и противоправных действиях третьих лиц путем самовольного захвата части Участка, которые нарушают права и законные интересы Общества, как Арендатора, и г. Санкт-Петербурга, как собственника Участка. Такие действия приводят к значительному ущербу для Общества, поскольку нарушаются интересы Общества по целевому использованию, находящихся в государственной собственности земель, а также препятствуют осуществлению им инвестиционных обязательств.

Письмом исх. № 59185-32 от 13.08.2018 г. Комитет сообщил Обществу о том, что Комитет обратился в адрес Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения «Имущество Санкт-Петербурга» с обращением о необходимости принятия мер в отношении самовольной постройки на Участке.

Письмом исх. № 60430-32 от 16.08.2018 г. Комитет уведомил Общество об отзыве Претензии от 04.04.2018 г. № 778-пр./18, тем самым, Истцом признано отсутствие вины Ответчика в несанкционированном размещении на арендуемом Участке павильона общественного питания и отсутствии оснований для привлечения Ответчика к гражданско-правовой ответственности за нарушение условий Договора.

Пунктом 1 ст. 611 ГК РФ установлено, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

На основании п. 1 ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

При заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.). Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков (ст. 613 ГК РФ).

В соответствии с п. 1.3. Договора Арендодатель подтверждает, что на момент заключения Договора передаваемый Участок не обременен правами третьих лиц. Сведения об Участке, изложенные в Договоре и приложениях к нему, являются достаточными для надлежащего использования Участка в соответствии с целями, указанными в Договоре.

Таким образом, материалами дела установлено, а Ответчиком предоставлены все необходимые доказательства, подтверждающие тот факт, что в момент передачи Арендатору Участок имел недостатки, препятствующие использованию объекта аренды по назначению.

Комитетом не предоставлено доказательств, подтверждающих факт того, что павильон, обнаруженный 25.02.2019г., не является тем же павильоном, который обнаружен 06.12.2017 г. Комитет, в свою очередь, 16.08.2018 г. признал отсутствие вины Ответчика в нарушении условий Договора, а также отозвал, направленные ранее, претензии к Ответчику.

Истцом не представлено надлежащих доказательств наличия нарушений условий Договора, а также того обстоятельства, что нарушение условий Договора допущено Ответчиком.

Для расторжения Договора по основаниям, предусмотренным п. 10.2.2. Договора, Истец должен доказать факт нарушения условий Договора непосредственно Ответчиком и сам факт нарушения Договора (использование Участка не в соответствии с целевым предоставлением в соответствии с условиями Договора).

В нарушение ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Истцом не доказаны вышеуказанные обстоятельства.

В материалах дела отсутствует информация о повторной проверке, проведенной Комитетом по контролю за имуществом Санкт-Петербурга, с целью проверки устранения нарушений, выявленных в ходе обследования, проведенного Комитетом по контролю за имуществом Санкт-Петербурга 25.02.2019 г. и явившихся основанием для обращения Истцом с Претензией и настоящим иском в суд.

Доказательств нарушения целей использования участка ответчиком не представлено.

Действий по размещению павильона общественного питания со стороны Ответчика не осуществлялось, целевое использование Участка соответствует условиям Договора, какие-либо соглашения с третьими лицами о размещении на Участке нецелевых объектов Обществом не заключались.

Следовательно, Договор не может быть расторгнут по основаниям, предусмотренным п. 10.2.2. Договора, при отсутствии нарушения использования Арендатором Участка.

Вместе с тем, судом установлено, подтверждается материалами дела и истцом не оспаривается, что на момент рассмотрения иска в суде павильон общественного питания демонтирован.

Согласно ст. 76 Земельного кодекса Российской Федерации (далее по тексту также – ЗК РФ) самовольно занятые земельные участки возвращаются их собственникам, землепользователям, землевладельцам, арендаторам земельных участков без возмещения затрат, произведенных лицами, виновными в нарушении земельного законодательства, за время незаконного пользования этими земельными участками. Приведение земельных участков в пригодное для использования состояние при их загрязнении, других видах порчи, самовольном занятии, снос зданий, сооружений при самовольном занятии земельных участков или самовольном строительстве, а также восстановление уничтоженных межевых знаков осуществляется юридическими лицами и гражданами, виновными в указанных земельных правонарушениях, или за их счет.

В соответствии с п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

В результате проделанной работы Ответчика, собственник павильона общественного питания самостоятельно демонтировал и вывез имущество с незаконно занимаемого им участка.

В соответствии со ст. 450 ГК РФ договор может быть расторгнут по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Пунктом 3 ст. 615 ГК РФ предусмотрено, что, если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

При этом по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя (пункты 1, 3 ст. 619 ГК РФ).

Согласно статье 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

По смыслу приведенных норм расторжение Договора, влекущее такие серьезные последствия для сторон, как прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны и сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.

Однако, Ответчиком условия Договора не нарушены, и Комитетом не представлено доказательств иного.

Согласно правовой позиции, сформулированной в п. 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 г. № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров», обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка; не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Нарушения, которые явились, по мнению Истца, основаниями для обращения с исковыми требованиями в суд, а именно: размещение на части Участка площадью 42 кв.м. павильона общественного питания, устранены собственником павильона на момент рассмотрения спора в суде, что подтверждается, в том числе, Актом осмотра земельного участка от 12.09.2019 г.

Таким образом, у Истца отсутствуют основания для предъявления иска, т.к. отсутствует причина для обращения в арбитражный суд.

С учетом изложенного, сам факт нарушения Договора не может служить основанием для удовлетворения требований о его досрочном расторжении.

Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

По смыслу ст. 615, ст. 619 ГК РФ расторжение договора, влекущее прекращение правоотношений между сторонами, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда иные средства воздействия исчерпаны и сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.

Истцом не представлено доказательств того, что допущенное третьими лицами нарушение является существенным, и что заявленная ко взысканию неустойка не может компенсировать потери Арендодателя.

Таким образом, расторжение Договора в силу прямого указания закона допускается по инициативе арендодателя только в судебном порядке и только в случае существенного нарушения условий договора.

Нарушение Договора, на которое ссылается Истец, допущено не Ответчиком, не является существенным, не делает невозможным исполнения условий договора, не влечет для Истца такой ущерб, что он в значительной степени лишался того, на что был вправе рассчитывать при заключении Договора.

Нарушения, которые явились, по мнению Истца, основаниями для обращения с исковыми требованиями в суд, устранены в разумный срок, что также является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении требований о расторжении Договора.

В нарушение ст. 65 АПК РФ доказательств обратного Истцом не представлено.

Учитывая, что на момент рассмотрения искового заявления нарушение целевого использования Участка устранены, а также доказан факт отсутствия вины Ответчика в нарушении условий Договора, исковые требования о расторжении договора аренды и о выселении Ответчика с Участка, удовлетворению не подлежат.

Согласно нормам гражданского законодательства расторжение договора, влекущее такие серьезные последствия для сторон, как прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, и сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.

Суд считает, что расторжение договора по заявленному Истцом основанию является несоразмерной мерой ответственности за нарушение обязательства и не соответствует балансу интересов сторон.

Согласно ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой.

В соответствии со ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В силу п. 1, 2 ст. 401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности. Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство.

Должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора (п. 3 ст. 405 ГК РФ).

Неустойка не может быть начислена, т.к. это как мера ответственности за нарушение.

Ответчиком не нарушены условия Договора, в связи с чем правовые основания для взыскания неустойки отсутствуют.

С учетом изложенного, оснований удовлетворения исковых требований не имеется.

В соответствии с частью 5 статьи 15, часть 1 статьи 177 и частью 1 статьи 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебный акт, выполненный в форме электронного документа, подписанного судьей усиленной квалифицированной электронной подписью, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

Арбитражный суд решил:

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья Егорова Д.А.