Гражданский кодекс часть 1

заявитель: Администрация муниципального образования закрытое административно-территориальное образование Александровск Мурманской области (адрес: Россия 184682, <...>, ОГРН: <***>, ИНН <***>);

заинтересованное лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области (адрес: Россия 191311, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д. 3, ОГРН: <***>, ИНН <***>);

о признании незаконными решений об отказе в государственной регистрации права собственности

при участии

- от истца: ФИО1 (по доверенности от 17.01.2018)

- от ответчика: ФИО2 (по доверенности от 06.04.2018)

установил:

Администрация муниципального образования закрытое административно-территориальное образование Александровск Мурманской области обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании незаконным отказа Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области в регистрации права муниципальной собственности закрытого административно-территориального образован Александровск Мурманской области на жилые помещения, расположенные по адресу: <...>, а именно:

- однокомнатную квартиру № 7 (строительный № 12) общей площадью 47,1 кв.м., жилой площадью 19,6 кв.м.;

- двухкомнатную квартиру № 9 (строительный № 18) общей площадью 55,1 кв.м., жилой площадью 29,3 кв.м.;

- двухкомнатную квартиру № 27 (строительный № 36) общей площадью 50,0 кв.м., жилой площадью 21,3 кв.м.;

- трехкомнатную квартиру № 6 (строительный № 11) общей площадью 78,6 кв.м., жилой площадью 43,7 кв.м.;

- двухкомнатную квартиру № 24 (строительный № 29) общей площадью 75,4 кв.м., жилой площадью 41,5 кв.м.;

- трехкомнатную квартиру № 15 (строительный № 19) общей площадью 79,4 кв.м., жилой площадью 42,9 кв.м., а также об обязании Управления зарегистрировать право муниципальной собственности закрытого административно-территориального образования Александровск Мурманской области на названные жилые помещения и выдать выписку из Единого государственного реестра недвижимости о государственной регистрации права.

В судебное заседание явились представители сторон, представитель заявителя поддержал требования, представитель заинтересованного лица возражал против удовлетворения заявленных требований, поддержал доводы изложенные в отзыве на заявление.

Заслушав пояснения сторон, рассмотрев представленные в материалах дела доказательства, суд установил следующее.

Местной администрацией закрытого административно-территориального образования Скалистый с акционерным обществом закрытого типа «АСПОР» (далее – АОЗТ «АСПОР») 06.07.2006 заключен договор № 07/07-06 на участие в долевом строительстве жилого дома по строительному адресу: Гатчинский район <...>.

По условиям договора АОЗТ «АСПОР» за счет средств дольщика и являясь застройщиком в строительстве жилого дома по строительному адресу: <...> обязалось построить и сдать в эксплуатацию двенадцать квартир в 27-квартирном жилом доме общей площадью 872,8 кв.м., стоимостью 21 034 480 руб. из расчета 24 100 руб. за 1 квадратный метр общей площади квартир.

Срок завершения строительства и ввода жилья в эксплуатацию – II квартал 2007 года. В срок до 30.07.2007 года АОЗТ «АСПОР» обязалось передать квартиры администрации ЗАТО Скалистый (Дольщику) или его правопреемнику.

По договорам об уступке права требования от 22.07.2007 года 6 квартир в указанном доме переданы жителям ЗАТО Скалистый (семьи Л-ных, Н-вых, ФИО3, Козинец, В-ных, Е-вых) и приняты ими от застройщика по актам приема-передачи.

Решением Гатчинского городского суда от 19.11.2009 по делу № 2-371/09 признано право собственности на квартиры в указанном доме за семьей Е-вых, семьей Л-ных, семьей ФИО3 и семьей Козинец.

Решением Гатчинского городского суда от 12.05.2011 по делу № 2-1772/2011 признано право собственности на квартиру в данном доме за семьей Н-вых.

Все указанные лица зарегистрировали право собственности на квартиры.

Еще шесть квартир, строительство которых являлось предметом договора, в настоящее время жителям ЗАТО распределить не представляется возможным, право муниципальной собственности ЗАТО Александровск на них не оформлено. Указанные квартиры не передавались застройщиком АОЗТ «АСПОР» дольщику по акту приема-передачи.

Согласно выписке из ЕГРЮЛ застройщик АОЗТ «АСПОР» исключен из реестра 12.12.2011 как недействующее юридическое лицо.

Администрация ЗАТО Александровск обратилась в Управление Росреестра по Ленинградской области с заявлением о государственной регистрации права на недвижимое имущество на указанные выше жилые помещения, расположенные по адресу: <...>.

Управление Россреестра по Ленинградской области уведомило администрацию ЗАТО Александровск сначала о приостановлении государственной регистрации на основании пунктов 1, 5 и 10 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», а в последующем об отказе в государственной регистрации права собственности на указанные объекты.

Администрация ЗАТО Александровск, полагая данный отказ незаконным, нарушающим ее права в сфере экономической деятельности, в части права по использованию и распоряжению муниципальным имуществом, реализации ею социально-экономических полномочий, обратилась в суд с настоящим заявлением.

В обоснование отказа в государственной регистрации права Управление указало, что согласно данным Единого государственного реестра недвижимости договор на участие в долевом строительстве жилого дома от 06.07.2006 №7/07-06, представленный на государственную регистрацию права, не зарегистрирован.

В соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Отсутствие государственной регистрации в данном случае, по мнению Управления, указывает на то, что соответствующие правоотношения не возникли и представленный договор считается незаключенным.

При этом решение Гатчинского городского суда от 19.11.2009 по делу № 2-371/09, представленное на государственную регистрацию права, не свидетельствует о возникновении права собственности Администрации МО ЗАТО Александровск на квартиры № 6, 7, 9, 15, 24 и 27, расположенные по адресу: <...>.

Иных документов-оснований возникновения права заявителя в Управление не представлено.

В связи с этим Управление отказало в регистрации права собственности заявителя в отношения указанных объектов.

Заявитель, обосновывая требования по настоящему делу, ссылается на пункт 1 статьи 218 ГК РФ, согласно которому право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Статья 219 ГК РФ устанавливает, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Частью 1 статьи 4 и частью 1 статьи 6 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

По мнению заявителя, из указанных выше положений норм действующего законодательства следует, что возникновение права собственности истца как участника долевого строительства на жилое помещение в строящемся доме связано с выполнением участниками долевого строительства возложенных на них договором обязательств.

Являясь стороной договора от 06.07.2006 № 07/07-06 на участие в долевом строительстве жилого дома по строительному адресу: Гатчинский район <...>, администрация выполнила принятые на себя обязательства по оплате жилых помещений являющихся предметом договора.

Общество,осуществляющее строительство указанного выше жилого дома, ликвидировано.

В установленный договором срок жилой дом по адресу: Гатчинский район <...> в эксплуатацию не введен, квартиры квартиры № 6, 7, 9, 15, 24 и 27 администрации по актам приема-передачи не переданы.

Заявитель также ссылается, что в ходе рассмотрения Гатчинским городским судом гражданского дела № 2-371/09 проведена строительно-техническая экспертиза. Согласно заключению экспертов от 07.09.2008 № 08/10 дом и находящиеся в нем жилые помещения, расположенные по адресу: Гатчинский район <...>, соответствуют строительно-техническим нормам и указанный жилой дом пригоден для постоянного проживания. В соответствии со строительнотехническими нормами угрозы жизни и здоровью граждан в данном жилом доме при сохранении строения по указанному адресу не имеется.

Оценив в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ все, представленные в материалах дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд считает требования заявителя не подлежащими удовлетворению ввиду следующего.

Право заинтересованного лица обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, должностных лиц предусмотрено главой 24 АПК РФ.

В соответствии со статьей 198 АПК РФ организации вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Требование о признании незаконными решений или действий (бездействия) органов, должностных лиц может быть удовлетворено судом при одновременном наличии двух обстоятельств: оспариваемые решения и действия (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушают права и законные интересы заявителя.

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, регулируются Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ).

В соответствии с положениями Закона № 218-ФЗ государственная регистрация прав осуществляется на основании заявления, за исключением установленных названным Законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном законом порядке.

При этом статьей 14 Закона № 218-ФЗ предусмотрено, что государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных названным Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются: 1) акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания, и устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости; 2) договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки; 3) акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения; 4) свидетельства о праве на наследство; 5) вступившие в законную силу судебные акты; 6) акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; 7) межевой план, технический план или акт обследования, подготовленные в результате проведения кадастровых работ в установленном федеральным законом порядке, утвержденная в установленном федеральным законом порядке карта-план территории, подготовленная в результате выполнения комплексных кадастровых работ (далее - карта-план территории); 7.1) утвержденная схема размещения земельного участка на публичной кадастровой карте при осуществлении государственного кадастрового учета земельного участка, образуемого в целях его предоставления гражданину в безвозмездное пользование в соответствии с Федеральным законом «Об особенностях предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и расположенных на территориях субъектов Российской Федерации, входящих в состав Дальневосточного федерального округа, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»; 8) иные документы, предусмотренные федеральным законом, а также другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременений объектов недвижимости; 9) наступление обстоятельств, указанных в федеральном законе.

Как указано в подпункте 2 пункта 1 статьи 16 Закона № 218-ФЗ, государственная регистрация прав осуществляется в течение девяти рабочих дней с даты приема в многофункциональном центре по предоставлению государственных и муниципальных услуг заявления на осуществление государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов.

Таким образом, по смыслу приведенных норм права для государственной регистрации прав на недвижимое имущество одновременно с заявлением необходимо представить документы – основание, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременений объектов недвижимости.

В силу положений подпункта 9 пункта 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если не представлены (не поступили) документы (сведения, содержащиеся в них), запрошенные органом регистрации прав по межведомственным запросам.

Как видно из материалов дела, государственный регистратор приостановил государственную регистрацию, поскольку заявителем не были представлены документы, подтверждающие наличие, возникновение, переход, прекращение права на объекты недвижимости (квартиры 6, 7, 9, 15, 24 и 27, расположенные в жилом доме по строительному адресу: Гатчинский район <...>).

В решении Гатчинского городского суда от 19.11.2009 по делу № 2-371/09, представленноом на государственную регистрацию права, отсутствует указание на приобретении Администрацией МО ЗАТО Александровск права собственности на квартиры № 6, 7, 9, 15, 24 и 27, расположенные по адресу: <...>.

Применение в данном случае аналогии выводов, сделанных судом в отношении других объектов недвижимости, не основан на нормах права, а кроме того, в данном деле существовал правопреемник, и требования в данном деле были заявлены о признании права собственности, в связи с чем ссылка на данный судебный акт отклоняется судом.

Кроме того, государственным регистратором направлены запросы в орган, осуществлявший государственный кадастровый учет, о предоставлении сведений об указанных квартирах в порядке межведомственного взаимодействия.

На данные запросы поступили ответы о том, что запрошенная информация об объектах капитального строительства в Едином государственном реестре недвижимости отсутствует.

При этом в силу части 2 статьи 1 и пункта 1 части 2 статьи 7 Закона № 218-ФЗ ЕГРН является сводом достоверных систематизированных сведений о недвижимом имуществе, учтенном в соответствии с данным Законом, а также зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях и иных установленных в соответствии с Законом № 218-ФЗ сведений и состоит, в том числе из реестра объектов недвижимости (кадастра недвижимости).

Государственный кадастровый учет недвижимого имущества представляет собой внесение в ЕГРН сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машино-местах, об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах, а в случаях, установленных федеральным законом, и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных предусмотренных Законом № 218-ФЗ сведений об объектах недвижимости (часть 7 той же статьи).

Согласно части 1 статьи 14 и части 4 статьи 18 Закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляется на основании заявления, к которому прилагаются документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; иные документы, предусмотренные Законом № 218-ФЗ и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами.

Таким образом, поскольку по смыслу приведенных положений действующего законодательства ведение ЕГРН не предполагает наличие в нем сведений о неучтенных объектах недвижимости, постановка на учет недвижимого имущества, сведения о котором не внесены в ГКН, не может быть осуществлена отдельно от его кадастрового учета.

Ссылаясь на данные обстоятельства, государственный регистратор отказал заявителю в государственной регистрации права собственности на объекты недвижимого имущества.

С учетом изложенного следует признать, что действия Управления Росреестра при вынесении оспариваемых ненормативных актов не нарушают требования законодательства, в связи с чем не подлежат признанию незаконными.

Кроме того, суд полагает, что заявителем выбран ненадлежащий способ защиты права.

Согласно части 1 статьи АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном АПК РФ.

Защита нарушенных или оспариваемых прав путем признания незаконными действий (бездействия) осуществляется по правилам главы 24 АПК РФ, регулирующей рассмотрение дел об оспаривании действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов и должностных лиц.

По смыслу статей 11 и 12 ГК РФ, пункта 2 части 1 статьи 29, части 1 статьи 197 АПК РФ арбитражный суд рассматривает требование о признании незаконными действий государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов и должностных лиц, если они вытекают из публичных правоотношений.

Признание права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРН. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРН.

При этом государственный регистратор не является ответчиком по таким искам, однако может быть привлечен к участию в таких делах в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Ссылку заявителя в обоснование своих требований на пункт 62 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» суд признает необоснованной, поскольку в рамках настоящего спора к Управлению не предъявлен иск о переходе права, исходя из того, что изначально права собственности на квартиры не были зарегистрированы и отсутствие продавца не является единственным основанием для отказа в государственной регистрации права.

При принятии решения арбитражный суд распределяет судебные расходы.

В соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации заявитель от уплаты государственной пошлины освобожден.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

В удовлетворении заявления отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения.

Судья Геворкян Д.С.