Гражданский кодекс часть 1

ответчик: ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СТРОЙРЕМИР" (адрес: Россия 194021, г САНКТ-ПЕТЕРБУРГ, г САНКТ-ПЕТЕРБУРГ, пр-кт ПАРХОМЕНКО 39,лит.А , ОГРН: 7808018962 );

третье лицо: ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ БЮДЖЕТНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ "ФЕДЕРАЛЬНАЯ КАДАСТРОВАЯ ПАЛАТА ФЕДЕРАЛЬНОЙ СЛУЖБЫ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ, КАДАСТРА И КАРТОГРАФИИ"; ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ БЮДЖЕТНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ "ФЕДЕРАЛЬНАЯ КАДАСТРОВАЯ ПАЛАТА ФЕДЕРАЛЬНОЙ СЛУЖБЫ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ, КАДАСТРА И КАРТОГРАФИИ" (адрес: Россия 107078, г МОСКВА, г МОСКВА, пер ОРЛИКОВ 10/1; Россия 191124, Санкт-Петербург, Суворовский пр-кт 62 , ОГРН: 7700485757; 1027700485757 )

об устранении нарушений прав собственников, не связанных с лишением права владения

при участии

- от истца: Скопин М.И., доверенность от 25.11.2019; Митрофанов Л.М., доверенность от 25.11.2019

- от ответчика: Соловьева В.А., доверенность от 19.05.2017; Смирнов А.В., доверенность от 09.01.2019; Сальников Ю.Н. (генеральный директор)

- от третьего лица: не яв., извещен

установил:

Товарищество собственников жилья «Пархоменко-39» (далее – Истец, Товарищество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Стройремир» (далее – Ответчик, Общество, ООО «Стройремир»), в котором просило:

1. Признать отсутствующим право собственности ООО «Стройремир» на расположенные в многоквартирном доме (МКД) по адресу:
г. Санкт-Петербург, пр. Пархоменко, дом 39 лит. А, помещение 10 площадью
12,4 кв.м, являющееся частью помещения 6Н, кадастровый номер 78:36:0005368, помещение 7Н площадью 13,0 кв.м, кадастровый номер 78:36:0005368:4227, помещение 18Н площадью 132,2 кв. м, кадастровый номер 78:5368:0:6:11.

2. Возвратить помещение 10 площадью 12,4 кв.м, являющееся частью помещения 6Н кадастровый номер 78:36:0005368, 7Н площадью 13,0 кв.м, кадастровый номер 78:36:0005368:4227 и 18Н площадью 132,2 кв.м, кадастровый номер 78:5368:0:6:11, в общую долевую собственность собственников помещений в МКД.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации привлечено ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Санкт-Петербургу (ФГБУ «ФКП Росреестра» по Санкт-Петербургу).

В судебном заседании 05.12.2019 суд, завершив предварительное судебное заседание, открыл судебное заседание первой инстанции, в порядке статей 136-137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации перешел к рассмотрению спора по существу.

Представитель Истца настаивал на удовлетворении исковых требований в полном объеме, на вопрос суда пояснил, что в настоящее время доступа к спорным помещениям ни Товарищество, ни иные собственники МКД не имеют.

Представитель Ответчика против удовлетворения иска возражал по основаниям, изложенным в отзыве, поддержал заявление об истечении срока давности по заявленным требованиям.

ФГБУ «ФКП Росреестра» по Санкт-Петербургу своего представителя в судебное заседание не направило, дело рассматривалось в его отсутствие в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Протокольным определением судом отклонены заявления Мариева А.В., Журавлевой М.И. о присоединении к участию в деле в качестве истцов на основании статьи 225.10 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с отсутствием условий, предусмотренных главой 28.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Кроме того, судом отклонены ходатайства Товарищества об истребовании доказательств, в связи с отсутствием оснований, предусмотренных статьей 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, наличием объективной возможности рассмотрения спора по имеющимся в деле доказательствам.

Исследовав материалы дела, доводы иска и отзыва на него, заслушав мнения участвующих в деле лиц, суд установил следующее.

Согласно уставу Товарищество осуществляет управление многоквартирным жилым домом по адресу гор. Санкт-Петербург, пр. Пархоменко 39 литера А (МКД), в котором расположены являющиеся предметом спора нежилые помещения.

На первом этаже находится нежилое помещение 10, площадью
12,4 кв.м, являющееся частью помещения 6Н. Как указывает Товарищество, данное помещение оснащено электрооборудованием, предназначенным для обслуживания всего МКД.

Также в МКД имеется нежилое помещение 7Н (диспетчерская, комната охраны) площадью 13.0 кв.м, состоящее из частей помещения: коридор площадью 4,7 кв.м, служебное помещение площадью 5,8 кв.м., совмещенный санузел площадью 2,5 кв.м. Помещению присвоен кадастровый номер 78:0005368:4227. По данным технической инвентаризации на 20.08.1998 помещение числится как «Охрана».

Кроме того, на чердаке МКД расположено нежилое помещение 18-Н (машинное отделение), площадью 132,2 кв.м, состоящее из частей помещения: №1 - машинное отделение, площадью 37,9 кв.м, № 2 венткамера площадью 15,8 кв.м, №3 - коридор площадью 52,1 кв.м, №4 венкткамера площадью 6,7 кв.м, №5 - венткамера, площадью 17,7 кв.м, №6 - венткамера, площадью кв.м. В 1999 году помещение 18-Н прошло кадастровый учет с присвоением номера 785368:0:11.

В соответствии с выписками из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), а также свидетельством о государственной регистрации права на основании распоряжений губернатора Санкт-Петербурга № 347-р от 21.04.1997, №1011-р от 08.10.1998 и №439-р от 06.05.1999, договора между КУГИ Санкт-Петербурга и ООО «Стройремир»об инвестиционной деятельности №00-(И)003308(02) от 09.06.1997, акта государственной приемочной комиссии от 22.09.1998, протокола от 13.05.1999 исполнения обязательств по договору №00-(и) 003308 (02) в связи с реконструкцией общежития, его переоборудования в жилой дом с встроенными нежилыми помещениями за ООО «Стройремир» 26.07.1999 зарегистрировано право собственности, в том числе на помещения №№ 6-Н, 7-Н, 18-Н.

По мнению Товарищества, спорные помещения не могут находиться в собственности ООО «Стройремир», поскольку являются техническими и предназначены для обслуживания всего многоквартирного дома, в связи с чем относятся к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме. Как указывает Товарищество, помещение 7Н с момента завершения реконструкции и продажи квартир гражданам использовалось как помещение для охраны/диспетчерская; помещение 10 (входящее в помещение 6Н) использовалось и используется как электрощитовая жилого дома; помещение 18Н - для размещения оборудования, обеспечивающего в интересах жильцов работу трех лифтов. В обоснование данных доводов Товариществом представлено, в том числе техническое заключение ООО «Тотем-Эксперт» от 28.04.2019.

Обращаясь в арбитражный суд с настоящим иском, Товарищество сослалось на то, что спорные помещения отвечают требованиям п.п. «а» п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, в связи с чем относятся к общему имуществу в многоквартирном доме. Нахождение их в собственности Общества нарушает права собственников иных помещений в этом доме.

Возражая против удовлетворения иска, Общество указало на то, что права собственности на спорные помещения зарегистрированы 26.07.1999 как на самостоятельные нежилые помещения. Данные помещения имеют самостоятельное назначение, а установленное в них оборудование возможно перенести. В обоснование данного довода представлена рецензия АНО «Академия жизнеобеспечения населения» от 10.11.2019, выполненная на техническое заключение ООО «Тотем-Эксперт» от 28.04.2019.

Также Ответчик указал на то, что на момент регистрации права собственности на квартиру первого гражданина на основании договора купли-продажи, заключенного с ООО «Стройремир», все жилые и нежилые помещения в многоквартирном доме после его реконструкции были зарегистрированы на праве собственности только за ООО "Стройремир". С момента ввода дома в эксплуатацию исключительно ООО «Стройремир» открыто владело и пользовалось всеми спорными нежилыми помещениями, право собственности Общества до настоящего времени не оспаривалось.

Поскольку спорные помещения не находятся и никогда не находились во владении Товарищества или иных лиц, ООО «Стройремир» полагает, что собственниками помещений в МКД пропущен срок исковой давности для оспаривания права собственности на нежилые помещения, а также избран ненадлежащий способ защиты права. Кроме того, по мнению Общества, Товарищество не наделено полномочиями на подачу настоящего иска.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд не усматривает оснований для удовлетворения иска в связи со следующим.

В соответствии с пунктом 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.

Согласно пункту 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

В силу подпункта «а» п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, в состав общего имущества включаются, в частности, помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).

В тоже время в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

В соответствии частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Исходя из положений статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляет арбитражный суд, при этом способ защиты нарушенного права лицо, обратившееся с арбитражный суд, избирает самостоятельно.

Перечень способов защиты гражданских прав установлен в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации и не является исчерпывающим. При этом избранный способ защиты в случае удовлетворения исковых требований должен непосредственно привести к восстановлению нарушенных или оспариваемых прав истца.

В пунктах 2 и 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление N 10/22) разъяснено, что к искам о правах на недвижимое имущество относятся, в частности, иски об истребовании имущества из чужого незаконного владения, об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, о признании права, об установлении сервитута, об установлении границ земельного участка, об освобождении имущества от ареста.

В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 58 Постановления № 10/22, лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности.

В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (в том числе, если право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими (абз. 4 пункт 52 Постановления N 10/22).

Правом на этот иск обладает только владеющий собственник недвижимости, право которого зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Таким образом, иск о признании права отсутствующими является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством, то есть применение данного способа защиты возможно при условии отсутствия возможности применения иных способов защиты, в том числе, в рассматриваемом случае, признания права общей долевой собственности или истребования имущества из чужого незаконного владения.

Определяя избрание в подобной ситуации надлежащего способа защиты нарушенных прав постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" (далее - Постановление N 64) было разъяснено, что в случае, если общим имуществом владеют собственники помещений в здании, однако право собственности на общее имущество зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 Гражданского кодекса Российской Федерации), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности (пункт 9 Постановления N 64).

Удовлетворение такого требования при указанных обстоятельствах направлено на изменение вида собственности - с индивидуальной собственности одного лица на общую долевую собственность, которая в соответствии со статьей 290 Гражданского кодекса Российской Федерации возникает у всех собственников помещений МКД.

В настоящем же случае заявленное Товариществом требование о признании права отсутствующим имеет своей целью только погашение в государственном реестре записи о государственной регистрации права Ответчика. Избранный Истцом способ защиты о признании отсутствующим права собственности Ответчика на спорные нежилые помещения, вносит неопределенность в отношении правового статуса этого имущества, не соответствует характеру спора и не приведет к восстановлению прав всех собственников помещений в МКД.

Требование возвратить спорные помещения в общую долевую собственность собственников помещений в МКД к установленным статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации способам защиты прав не относится. Каким образом, в результате удовлетворения такого требования будут восстановлены права собственников МКД, Истец не пояснил.

Поскольку целью обращения в суд с настоящим иском является изменение сведений в ЕГРН о праве собственности Ответчика на спорные помещения в связи с принадлежностью их в силу закона к общей долевой собственности, надлежащим способом защиты нарушенных прав является иск о признании права собственности, соединенный с виндикационным иском в случае отсутствия доступа к спорным помещениям. Принятое по делу с таким иском решение в случае удовлетворения заявленных требований будет являться основанием для внесения соответствующих изменений в ЕГРН, чем достигается восстановление и защита нарушенных прав собственников других помещений МКД.

Избранный заявителем способ судебной защиты нарушенного права должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения, а в результате применения соответствующего способа судебной защиты нарушенное право должно быть восстановлено. Ненадлежащий способ судебной защиты является основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.

Кроме того, согласно разъяснениям, данным в пункте 57 Постановления
№ 10/22, течение срока исковой давности по искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о соответствующей записи в ЕГРП. При этом сама по себе запись в ЕГРП о праве или обременении недвижимого имущества не означает, что со дня ее внесения в ЕГРП лицо знало или должно было знать о нарушении права.

Право собственности на нежилые помещения № 6-Н, 7-Н, 18-Н зарегистрировано за Ответчиком 26.07.1999. Общество как собственник соответствующих нежилых помещений открыто пользовалось ими, постоянно предоставляло правоподтверждающие документы на них, в частности, при участии во всех собраниях собственников, оплачивало с учетом их площадей расходы на общие домовые нужды.

Учитывая изложенное, следует признать, что Истцом пропущен срок исковой давности по требованию о признании права отсутствующим, о чем было заявлено ООО «Стройремир».

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности", истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абзац второй пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации). Если будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам, без исследования иных обстоятельств дела.

Кроме того, на основании пункта 1 статьи 135 Жилищного кодекса Российской Федерации товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в таком доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.

Согласно пункту 8 статьи 138 Жилищного кодекса Российской Федерации в обязанности товарищества собственников жилья входит представление интересов собственников, в том числе в отношениях с третьими лицами.

Таким образом, право собственности на общее имущество многоквартирного дома на основании законодательных положений может принадлежать только собственникам помещений в этом доме, но не товариществу собственников жилья как юридическому лицу.

Из толкования во взаимосвязи названных норм следует, что предъявляя в арбитражный суд иск о признании права общей долевой собственности, товарищество не могло иметь самостоятельного экономического интереса, отличного от интересов его членов. Оно уполномочено действовать лишь в интересах собственников помещений в доме, которые и являются материальными истцами по делу.

Учитывая изложенное, Товарищество может участвовать в подобных делах в качестве представителя собственников помещений. При этом собственники помещений в доме должны предоставить Товариществу право на обращение в суд с подобным иском.

Аналогичная позиция изложена в Постановлении Президиума ВАС РФ от 15.12.2009 N 12537/09 по делу N А56-42253/2007, постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 02.04.2019 N Ф07-2681/2019 по делу
N А56-69103/2017, постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 02.02.2016 по делу N А21-3247/2015.

В рассматриваемом случае в материалах дела отсутствуют доказательства наделения Товарищества собственниками помещений в МКД правом на подачу настоящего иска. Не следует данного права и из буквального содержания пунктов 2.1.- 3.5 Устава Товарищества.

При изложенных обстоятельствах правовых оснований для удовлетворения исковых требований не имеется.

Расходы по делу распределяются в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и относятся на Товарищество.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

Судья Бугорская Н.А.