Гражданский кодекс часть 1

ответчики: 1) Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (адрес: 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, д. 1, литер. Б; ОГРН: <***>; ИНН: <***>);

2) Акционерное общество "Фонд имущества Санкт-Петербурга" (адрес: 190000, Россия, Санкт-Петербург, пер. Гривцова, д.5, ОГРН: <***>; ИНН: <***>);

третье лицо: Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости»

об урегулировании разногласий при заключении договора

при участии

- от истца: ФИО1 – доверенность от 25.02.2016,

- от ответчиков: 1) ФИО2 – доверенность от 30.12.2015,

2) не явился (уведомлен),

- от третьего лица: ФИО3 – доверенность от 11.01.2016,

ФИО4 – доверенность от 11.01.2016.

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Кронверк" (далее – Истец) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету имущественных отношений города Санкт-Петербурга (далее – Комитет), Акционерному обществу "Фонд имущества Санкт-Петербурга" (далее – Фонд имущества)

- о принятии в редакции Истца следующих договорных условий:

«п. 2.1 «Цена продажи Объекта составляет 26 900 000 (двадцать шесть миллионов девятьсот тысяч) рублей (НДС не облагается)».

- об изменении Приложения № 1 к Договору, изложив его в следующей редакции:

«Приложение № 1 к договору изменить в соответствии с выкупной ценой в размере 26 900 000 (двадцать шесть миллионов девятьсот тысяч) рублей. Количество платежей – 21».

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» (далее – ГУИОН).

В судебном заседании 07.04.2016 Истец заявил ходатайство в порядке ст. 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) о назначении судебной экспертизы по определению рыночной стоимости объекта недвижимости – нежилого помещения по адресу: <...>, литер. А, пом. 7Н, кадастровый номер 78:14:0007615:2461 площадью 425,9 кв.м., на момент подачи заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Определением суда от 06.05.2016 удовлетворено ходатайство о проведении экспертизы, назначена экспертиза по определению рыночной стоимости объекта недвижимости, проведение экспертизы поручено эксперту ООО «Холдинг Групп» ФИО5, назначено судебное заседание по вопросу возобновления производства по делу, производство по делу приостановлено.

30.05.2016 в суд из ООО «Холдинг Групп» поступило заключение эксперта от 24.05.2016.

Протокольным определением суда от 02.06.2016 производство по делу возобновлено.

Определением от 07.07.2016 арбитражный суд в соответствии со ст. 86 АПК РФ вызвал в судебное заседание эксперта ООО «Холдинг Групп» ФИО5 для дачи пояснений о проведенной по делу экспертизе.

В судебном заседании был допрошен эксперт ООО «Холдинг Групп» ФИО5, предупрежденный об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показаний, а также за отказ от дачи показаний, показания которого сохранены на аудиодиске и приобщены к материалам дела.

Истец в судебном заседании заявил в порядке ст. 49 АПК РФ ходатайство об уточнении исковых требований в части указания цены продажи спорного объекта имущества, просил установить цену продажи в размере 26 332 000 рублей.

Уточнение принято судом в порядке ст. 49 АПК РФ.

ГУИОН в судебном заседании заявил ходатайство в порядке ст. 87 АПК РФ о назначении повторной экспертизы, ссылаясь на то, что заключение эксперта не соответствует требованиям действующего законодательства РФ, является необоснованным, противоречивым, выполненным с использованием недостоверной информации.

Комитет в судебном заседании против удовлетворения ходатайства ГУИОН не возражал.

В отсутствие предусмотренных ст. 87 АПК РФ оснований для назначения повторной судебной экспертизы по делу ходатайство ГУИОН судом отклонено.

Комитет, ГУИОН против удовлетворения иска возражали по основаниям, изложенным в отзывах.

Фонд имущества, надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился.

Согласно ч. 3 ст. 156 АПК РФ спор рассмотрен по существу в отсутствие Фонда имущества.

Исследовав материалы настоящего дела, оценив собранные по делу доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 АПК РФ, а также заслушав пояснения сторон и третьего лица, арбитражный суд установил следующее.

Истец являлся арендатором нежилого помещения 7Н с кадастровым номером 78:14:0007615:2461 площадью 425,9 кв.м., расположенного по адресу: <...>, литер. А (далее – помещение).

В соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ) с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 02.07.2013 № 144-ФЗ (далее – Закон № 144-ФЗ), Комитетом вынесено распоряжение от 05.11.2015 №1107-рз об условиях приватизации спорного объекта нежилого фонда, которым установлена цена выкупа Объекта в размере 53 100 000 руб. в соответствии с отчётом ГУП «ГУИОН» об оценке рыночной стоимости от 07.10.2015 № 31-8-0119(241)-2015.

Фонд имущества направил Обществу проект Договора № б/н-ПП купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге (далее - Договор купли-продажи).

По результатам проведенной Обществом оценки рыночной стоимости стоимость помещения существенно отличается от стоимости, указанной в Договоре купли-продажи, и составляет 26 900 000 руб. согласно отчету ООО «Клиринг» от 15.12.2015 № 2115/15ЛТ-в, выполненному на основании договора с ООО «Недвижимость и консалтинг» и подтвержденному экспертным заключением НП СРО Сообщество профессионалов оценки 24.12.2015 № 483/Э2015.

Обществом был направлен в Фонд имущества протокол согласования разногласий от 09.12.2015 с указанием цены продажи в размере 26 900 000 руб., а также содержащий предложение изменить Приложение № 1 к Договору в соответствии с предложенной выкупной ценой, установив количество платежей в размере 21-го.

Из Фонда имущества был получен ответ от 11.12.2015 № 4561/30, содержащий отказ от изменения цены выкупа помещения.

Ссылаясь на то, что установленная Комитетом цена выкупа Объекта является чрезмерно завышенной и не соответствует требованиями Закона № 159-ФЗ, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском об определении условий договора купли-продажи названного Объекта в части, касающейся цены Объекта, и указанных в приложении № 1 платежей, исходя из цены продажи.

Оценивая обоснованность заявленных требований, арбитражный суд исходит из следующего.

Согласно ст. 217 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ) установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при соблюдении условий, перечисленных в статье 3 Закона N 159-ФЗ.

Статьей 3 Закона № 159-ФЗ предусмотрено, что субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества. При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Пунктом 2 статьи 4 Закона № 159-ФЗ предусмотрено, что в течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «О приватизации государственного и муниципального имущества», уполномоченные органы направляют арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества (далее - предложение) и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества, а также при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера.

В соответствии с частью 4 статьи 4 Закона № 159-ФЗ в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проектов договора купли-продажи арендуемого имущества.

Частью 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ предусмотрено, что при получении заявления уполномоченные органы обязаны:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

При этом положения Закона № 159-ФЗ не наделяют уполномоченный орган государственной власти правом изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая приведена в отчете независимого оценщика.

Закон № 159-ФЗ не предусматривает специальной процедуры, связанной с заключением договора, поэтому в данной ситуации подлежат применению положения главы 28 части 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Согласно п. 2 ст. 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Направление протокола разногласий в установленный срок продавцу свидетельствует о согласии Истца на приобретение государственного имущества в льготном порядке.

В силу ст. 446 ГК РФ разногласия, возникшие при заключении договора, могут быть переданы на рассмотрение суда на основании ст. 445 ГК РФ либо по соглашению сторон. В этом случае условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

При заключении договора купли-продажи нежилого помещения между сторонами возник спор относительно цены помещения.

В силу статьи 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ).

Согласно отчету ГУИОН об оценке от 07.10.2015 № 31-8-0119(241)-2015 рыночная стоимость определена в размере 53 100 000 руб.

В соответствии со статьей 13 Закона № 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Абзацем 4 пункта 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» разъяснено, что в случае обязательности величины оценки оспаривание ее достоверности возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Согласно частям 1, 2 статьи 4 Закона № 159-ФЗ одним из этапов передачи государственного и муниципального имущества в собственность субъектам малого и среднего предпринимательства является принятие уполномоченным на то публичным органом решения об условиях приватизации такого имущества. Копия решения направляется субъектам малого и среднего предпринимательства, обладающим преимущественным правом на приобретение государственного и муниципального имущества, с предложением о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества и проектом договоров купли-продажи арендуемого имущества, а также при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требованием о погашении такой задолженности.

Решение об условиях приватизации муниципального и государственного имущества по смыслу названных положений законодательства принимается на основании результатов независимой оценки, которые являются обязательными для уполномоченных органов государственной власти и местного самоуправления на стадии принятия такого решения.

Учитывая обязательный характер оценки для определения условий приватизации государственного и муниципального имущества, достоверность ее результатов может быть оспорена субъектами малого и среднего предпринимательства в самостоятельном порядке с привлечением в качестве ответчика независимого оценщика до момента принятия уполномоченным органом решения об условиях приватизации.

После принятия таким органом решения об условиях приватизации достоверность величины проведенной оценки может быть поставлена под сомнение при рассмотрении преддоговорных споров, а также споров, связанных с уклонением публичных органов об исполнения обязанности по передаче государственного и муниципального имущества в собственность субъектов малого и среднего предпринимательства.

Оспаривая достоверность отчёта, выполненного ГУИОН, Истец ссылается на выполненный по его заказу отчет ООО «Клиринг» от 15.12.2015 № 2115/15ЛТ-в, выполненному на основании договора с ООО «Недвижимость и консалтинг», согласно которому рыночная стоимость Объекта составила 26 900 000 руб. без учета НДС.

Вместе с тем, из приведенных выше норм права следует, что цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать цене, определенной независимым оценщиком, исходя из рыночной стоимости этого имущества. При этом положения Федерального закона № 159-ФЗ не наделяют органы государственной власти и местного самоуправления правом изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.

Таким образом, органы государственной власти и местного самоуправления при приватизации имущества в порядке, установленном положениями Закона № 159-ФЗ, обязаны руководствоваться рыночной стоимостью имущества, которая приведена в отчете независимого оценщика.

При таких обстоятельствах указанная в отчете от 07.10.2015 № 31-8-0119(241)-2015 рыночная стоимость является обязательной для Комитета при формировании им цены продажи спорного помещения.

Исходя из изложенного, обязанность заключить договор на иных условиях, чем были предложены Комитетом изначально, у последнего отсутствует.

Согласно абзацу четвертому п. 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 № 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" оспаривание достоверности стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.

Согласно статье 12 Закона № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Вместе с тем, в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного правового акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (ст. 75 АПК РФ).

Поскольку Истец оспаривает рыночную стоимость объекта, установленную на основании отчёта ГУП «ГУИОН» об оценке рыночной стоимости от 07.10.2015 № 31-8-0119(241)-2015, определением суда от 06.05.2016 назначено проведение судебной экспертизы по определению рыночной стоимости объекта недвижимости.

Согласно заключению эксперта ООО «Холдинг Групп» от 24.05.2016 рыночная стоимость спорного нежилого помещения по состоянию и в ценах на 29.07.2015 составляет 26 332 000 руб.

Учитывая то, что судебной экспертизой установлена рыночная стоимость помещения по состоянию на дату обращения Общества с заявлением о предоставлении ему спорного помещения, что соответствует сложившейся судебной практике по рассмотрению аналогичных дел, договор купли-продажи спорного нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества подлежит заключению с установлением цены продажи объекта в размере 26 332 000 руб. 00 коп. без учета НДС.

При этом, отклоняя замечания Комитета и ГУИОН на заключение эксперта ООО «Холдинг Групп», арбитражный суд исходит из следующего.

Согласно пункту 19 приказа Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 № 256 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)" (далее - ФСО № 1) информация, полученная при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности.

Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки.

Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.

В соответствии с пунктом 4 ФСО № 3 при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться, в частности, принципа существенности (то есть привести в отчете всю информацию, влияющую на стоимость объекта оценки); обоснованности (информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена); однозначности (содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования).

В силу пункта 15 ФСО № 3 в отчете об оценке должно содержаться описание расчетов, расчеты и пояснения к расчетам, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, указанных или полученных оценщиком в рамках применения подходов и методов, использованных при проведении оценки.

Исследовав в соответствии со ст. 71 АПК РФ заключение ООО «Холдинг Групп» с учетом пояснений эксперта, данных арбитражному суду в судебном заседании, арбитражный суд приходит к выводу, что данное заключение отвечает критерию достоверности доказательства, не содержит неясности.

Вопреки доводам Комитета, явных нарушений, противоречий в данном экспертном заключении не содержится. Основные разногласия относительно выводов эксперта касаются выбора им объектов-аналогов, состояния помещения. Однако экспертом были даны исчерпывающие ответы, не содержащие неясностей и противоречий.

Нарушений законодательства о судебно-экспертной деятельности при проведении экспертизы судом установлено не было.

Таким образом, арбитражный суд пришел к выводу о том, что заключение ООО «Холдинг Групп» позволяет с достоверностью установить рыночную стоимость объекта нежилого фонда.

В соответствии со ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Частью 4 этой же статьи предусмотрено, что каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.

Исходя из изложенного, суд считает исковые требования Истца об урегулировании разногласий сторон при заключении договора купли-продажи обоснованными, условия данного договора устанавливаются судом, исходя из заключения эксперта по результатам судебной экспертизы.

При этом арбитражный суд соглашается с доводом Фонда имущества о том, что требования к Фонду имущества предъявлены к ненадлежащему ответчику, так как решение о приватизации государственного имущества, в том числе о внесении изменений в договор приватизации, принимается уполномоченным органом - Комитетом, а Фонд имущества заключает договоры приватизации от имени и по поручению Комитета.

В соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 000 руб. и расходы по оплате судебной экспертизы в размере 18 500 руб. взыскиваются с ответчика исходя из результата рассмотрения дела.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

Урегулировать разногласия сторон при заключении договора купли-продажи между Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга и обществом с ограниченной ответственностью «Кронверк».

Принять в редакции общества с ограниченной ответственностью «Кронверк» следующие договорные условия:

« п. 2.1 «Цена продажи объекта составляет 26 332 000 рублей.»

Изменить Приложение № 1 к Договору, изложив его в следующей редакции: « Приложение № 1 к договору изменить в соответствии с выкупной ценой в размере 26 332 000 рублей. Количество платежей – 21»

Взыскать с Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга в пользу общества с ограниченной ответственностью «Кронверк» 50 000 руб. 00 коп. - расходы по оплате судебной экспертизы, 6 000 руб. 00 коп. - расходы по оплате государственной пошлины.

В иске к акционерному обществу «Фонд имущества» отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения.

Судья Воробьева Ю.В.