Гражданский кодекс часть 1

третьи лица: 1) Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу, 2) ФИО4, 3) Отдел опеки и попечительства МО Коломяги Санкт-Петербурга, 4) Государственное учреждение - Отделение Пенсионного Фонда Российской Федерации по Санкт-Петербургу и Ленинградской области

о понуждении к заключению договора и по встречному иску о признании

при участии

- от истцов: 1) ФИО1 (паспорт), ФИО5 (доверенность от 10.08.2023), 2) ФИО6 (доверенность от 22.01.2022),

- от ответчика: ФИО7 (доверенность от 29.05.2023),

- от третьих лиц: не явились, извещены,

установил:

Индивидуальные предприниматели ФИО1 и ФИО2 обратились в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО3 об обязании заключить основной договор купли-продажи недвижимого имущества в соответствии с предварительным договором от 01.09.2020 на условиях, содержащихся в проекте основного договора, приложенном к исковому заявлению.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (далее – Управление).

Определением суда от 08.11.2021 приняты обеспечительные меры в виде запрета Управлению совершать регистрационные действия по переходу права собственности в отношении земельного участка с кадастровым номером 78:34:0004227:1153, расположенного по адресу: Российская Федерация, Санкт-Петербург, муниципальный округ Коломяги, Первомайский проспект, участок 9, и находящегося на нем здания с кадастровым номером 78:34:0004227:1123, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Первомайский проспект, дом 23, лит. А.

В судебном заседании 22.02.2022 представитель предпринимателя ФИО3 заявил ходатайства об оставлении искового заявления без рассмотрения, о привлечении к участию в деле в качестве соответчика ФИО4, о привлечении к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, Отдела опеки и попечительства МО Коломяги.

От ФИО4 в суд поступило ходатайство о вступлении в настоящее дело в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, в обоснование которого заявитель сослался на режим общей совместной собственности спорного земельного участка и расположенного на нем жилого дома.

Ходатайство о привлечении третьих лиц ответчик мотивировал тем, что перечисленные лица являются детьми ФИО3; средства, вложенные в строительство дома, были получены 28.01.2008 по государственному сертификату на материнский (семейный) капитал, в связи с чем ответчиком было выдано нотариальное обязательство оформить выделение долей в праве собственности на жилой дом на всех восьмерых членов семьи; в настоящее время Управлением приостановлена государственная регистрация соглашения о выделении долей, поскольку на дом наложен арест. Привлечение органов опеки и попечительства, по мнению ответчика, необходимо, поскольку двое ее детей, которым она обязана выделить доли в праве собственности, являются несовершеннолетними (ФИО13 и ФИО12).

Представитель истцов возражал против оставления иска без рассмотрения по основаниям, содержащимся в письменных возражениях; возражал против привлечения органов опеки и попечительства, полагая, что права несовершеннолетних детей в данном споре должны представлять их родители, являющиеся законными представителями; разрешение ходатайства о привлечении детей ответчика оставил на усмотрение суда, указав при этом, что использование средств материнского капитала при строительстве спорного дома не затрагивает права всех шестерых детей; возражал против привлечения ФИО4 в качестве соответчика, не возражал против его привлечения в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Определением от 22.02.2022 суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО4

Представитель истцов в судебном заседании 29.03.2022, уточнив исковые требования, просил обязать ответчика заключить основной договор купли-продажи недвижимого имущества в соответствии с предварительным договором от 01.09.2020 на условиях, содержащихся в проекте основного договора, приложенном к исковому заявлению, установив цену основного договора в размере 1 000 000 долларов США в рублях по курсу Центрального Банка РФ на 01.10.2021, то есть 72 664 руб.

Представители ответчика в судебном заседании 29.04.2022 заявили ходатайство о назначении по делу судебной оценочной экспертизы в ООО «Европейский центр судебных экспертиз» по следующему вопросу:

- какова рыночная стоимость объектов недвижимости: здание, назначение - жилой дом, площадью 1 565,9 кв.м и земельный участок, назначение - земли населенных пунктов, предназначенные для индивидуального жилищного строительства, площадью 1416+/-13 кв.м, расположенных по адресу: <...>, на день проведения экспертизы.

Определением от 29.04.2022 суд привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Отдел опеки и попечительства МО Коломяги Санкт-Петербурга, Государственное учреждение - Отделение Пенсионного Фонда Российской Федерации по Санкт-Петербургу и Ленинградской области (далее – Пенсионный Фонд).

В ходе рассмотрения дела ответчик заявил ходатайство о приостановлении производства по настоящему делу до вынесения судебных актов по гражданскому делу № 2-11807/2022, в рамках которого рассматривается иск прокуратуры Приморского района о признании права собственности на доли в праве на спорное недвижимое имущество, а также по гражданскому иску ФИО4 о признании недействительной сделки по заключению предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества от 01.09.2020.

Истец и его представитель возражали против удовлетворения указанного ходатайства.

В судебном заседании 10.06.2022 представитель истцов заявил ходатайство об истребовании:

- у ПАО «ВымпелКом» сведений о персональных данных (фамилия, имя, отчество, адрес регистрации) абонента телефонного номера +7 (962) 689-79-98;

- у ООО «Яндекс» сведений (в части ФИО, даты рождения, электронной почты, привязанного номера телефона) о владельцах аккаунтов, оставивших отзывы в отношении фотостудии «Photostudio Mazari» (адрес карточки: https://yandex.ru/profile/140527017022): Юрий П., Timur Abdurahmanov, Максим Г., а также аналогичных сведений о лице, разместившем карточку данной организации (согласно указанным в карточке сведениям владелец подтвержден);

- у ООО «Букинг.ком Русиа» сведений (в части ФИО, даты рождения, электронной почты, привязанного номера телефона) о владельцах аккаунтов, оставивших отзывы в отношении ранее зарегистрированного на портале по адресу https://wvvw.booking.com/hotel/ru/o-allegrova-poiekhala.ru.html отеля Ozerki Family Hotel, а также аналогичных сведений об аккаунте лица, разместившего на портале сведения об этом отеле.

Представители ответчика в судебном заседании подтвердили, что телефонный номер +7962689-79-98 принадлежит Екатерине – дочери ФИО3, а также пояснили, что фотостудия «Photostudio Mazari» также организована Екатериной.

С учетом указанных пояснений представителей ответчика представитель истцов поддержал ранее заявленное ходатайство об истребовании доказательств только в части истребования у ООО «Букинг.ком Русиа» сведений (ФИО, дата рождения, адрес электронной почты, привязанный номер телефона) об аккаунте лица, разместившего на портале сведения об отеле Ozerki Family Hotel.

Определением от 19.07.2022 суд в порядке статьи 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) истребовал у ООО «Букинг.ком Русиа» сведения (ФИО, дата рождения, адрес электронной почты, привязанный номер телефона) о лице (его аккаунте), разместившем на портале https://www.booking.com/ информацию об отеле Ozerki Family Hotel.

Истребованные доказательства в суд не поступили, в связи с чем суд определением от 16.09.2022 повторно истребовал указанные сведения.

Истребованные доказательства в суд не поступили.

Ответчик в ходе рассмотрения дела заявил ходатайство о приостановлении производства по настоящему делу до вступления в законную силу решения Приморского районного суда Санкт-Петербурга по гражданскому делу № 2-4408/2022.

Как указал ответчик в обоснование заявленного ходатайства, решением суда общей юрисдикции от 06.10.2022 по делу № 2-4408/2022 отказано в удовлетворении аналогичного иска ФИО1 и ФИО2 к ФИО3

Представитель истцов не заявил возражений против удовлетворения указанного ходатайства ответчика.

Определением от 08.11.2022 производство по настоящему делу приостановлено до момента вступления в законную силу судебного акта по делу № 2-4408/2022, рассмотренному Приморским районным судом Санкт-Петербурга.

От предпринимателя ФИО1 в суд поступило ходатайство о возобновлении производства в связи с тем, что апелляционным определением Санкт-Петербургского городского суда № 33-5514/2023 от 15.03.2023 решение суда по гражданскому делу № 2-4408/2022 отменено с оставлением иска без рассмотрения.

Определением (протокольным) от 16.06.2023 производство по делу возобновлено.

Определением от 16.06.2023 суд принял к производству встречный иск о признании предварительного договора от 01.09.2020 ничтожным.

От ФИО4 в материалы дела поступил отзыв, в котором третье лицо просило встречный иск ответчика удовлетворить, а в первоначальном иске – отказать.

Третьи лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, своих представителей в судебное заседание не направили.

В судебном заседании ФИО1 и представители истцов поддержали доводы первоначального иска, представитель ответчика – доводы встречного иска.

Представитель ответчика не поддержал ранее заявленное ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы.

Оснований для приостановления производства по настоящему делу до вынесения судебных актов по гражданскому делу № 2-11807/2022, в рамках которого рассматривается иск прокуратуры Приморского района о признании права собственности на доли в праве на спорное недвижимое имущество, а также по гражданскому иску ФИО4 о признании недействительной сделки по заключению предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества от 01.09.2020, судом не установлено ввиду отсутствия в рассматриваемом случае предусмотренных статьей 143 АПК РФ оснований для приостановления производства по делу.

Заслушав представителей лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела и оценив представленные доказательства, арбитражный суд установил следующее.

Как указали истцы в обоснование иска, 01 сентября 2020 года ФИО1 (покупатель-1) и ФИО2 (покупатель-2) и ФИО3 (продавец) заключили предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого стороны договорились заключить в будущем основной договор купли продажи недвижимого имущества:

- земельного участка площадью 1416 кв.м с кадастровым номером 78:34:0004227:1153 по адресу: Санкт-Петербург, МО Коломяги, Первомайский пр., уч. 9, принадлежащего продавцу на праве собственности;

- индивидуального жилого дома, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Первомайский пр., д. 23, со следующими технико-экономическими показателями: общая площадь дома 1491 кв.м, этажность – 2 + мансарда, высота – 10,5 м, возводимого строительством продавцом на основании разрешения на строительство № 78-1 от 16.01.2015 (на момент заключения предварительного договора индивидуальный жилой дом является объектом незавершенного строительства и не зарегистрирован в ЕГРН).

В силу пункта 2.1.2 предварительного договора стороны договорились заключить основной договор купли-продажи недвижимого имущества, указанного в п. 1.1 договора, с условием, что стоимость объектов составляет 1 000 000 долларов США в рублях по курсу Центрального банка России на день заключения основного договора купли-продажи; цена является окончательной и изменению не подлежит.

Согласно п. 2.3 предварительного договора продавец обязался до заключения основного договора купли-продажи зарегистрировать права на указанный индивидуальный жилой дом в ЕГРН через Управление.

В соответствии с п. 2.9 предварительного договора на земельном участке, указанном в п. 1.1 договора, находится жилой дом общей площадью 61,2 с кадастровым номером 78:34:0004227:1123, который продавец обязуется снести и снять с кадастрового и государственного учета в установленном законом порядке до момента заключения основного договора купли-продажи.

Стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи не позднее 01 октября 2021 года; до указанной даты продавец обязуется не совершать с другими лицами сделок в отношении объекта (п. 3.2 предварительного договора).

Как указали истцы в обоснование иска, они подготовились к приобретению вышеуказанного недвижимого имущества и заключению основного договора: ФИО1, занимаясь предпринимательской деятельностью, собрал необходимые для оплаты покупки средства наличными, получил одобрение банка на кредит для приобретения указанного имущества в размере 67 700 000 руб., а также предоставил ФИО2 заем на приобретение данного имущества в размере 40 000 000 руб. по договору займа № 150921-1 от 15 сентября 2021 года, что подтверждается соответствующей распиской.

21 сентября 2021 года истцы направили ответчику предложение заключить основной договор на условиях, согласованных в предварительном договоре; 25 сентября 2021 года ФИО2 в адрес ответчика дополнительно была направлена телеграмма с извещением о готовности заключить основной договор купли-продажи и о направлении в адрес ФИО3 проекта договора почтой.

Поскольку ответчик не предпринял никаких действий для заключения основного договора, уклонился от получения письма с проектом договора на почте, ФИО1 и ФИО2 обратились в арбитражный суд с настоящим иском.

ФИО3, в свою очередь, заявила встречный иск о признании предварительного договора ничтожной сделкой, указав, что в связи с заключением сторонами агентского договора от 19.01.2021 № 190121-1 предварительный договор в порядке статьи 414 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) прекратился новацией; кроме того, предварительный договор от 01.09.2020 в нарушение положений статей 34, 35 Семейного кодекса Российской Федерации (далее – СК РФ) заключен в отсутствие согласия супруга (ФИО4); истцам было известно, что для строительства дома использовались, в том числе, средства материнского капитала.

Оценив в соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ представленные доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд считает требования истцов и ответчика не подлежащими удовлетворению в связи со следующим.

Статьями 309, 310 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных ГК РФ, другими законами или иными правовыми актами.

В силу статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор; если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4).

В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 ГК РФ. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора (пункт 5).

Как видно из материалов дела, 19.01.2021 ФИО3 (принципал), ФИО1 (агент-1) и ФИО2 (агент-2) заключили агентский договор, по условиям которого принципал поручает, а агенты, действуя совместно, принимают на себя обязательство за вознаграждение совершить от своего имени и за счет принципала комплекс юридических и фактических действий, направленных на продажу принадлежащих принципалу на праве собственности объектов недвижимости, либо долей этих объектов:

- земельного участка площадью 1416 кв.м, с кадастровым номером 78:34:0004227:1153, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, муниципальный округ Коломяги, Первомайский проспект, участок 9;

- индивидуального жилого дома, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Первомайский проспект, дом 23, со следующими технико-экономическими показателями: общая площадь дома 1491 кв.м, этажность 2+мансарда, высота дома 10.5 м, возведённого строительством на основании разрешения на строительство № 78-1 от 16.01.2015; объекты подлежат продаже со всем оборудованием (сантехническим, тепловым и иным оборудованием, коммуникациями).

Земельный участок принадлежит принципалу на праве собственности (государственный регистрационный № 78:34:0004227:1153-78/038/2018-1 от 17.01.2018). Индивидуальный жилой дом на момент заключения договора является объектом незавершенного строительства, право собственности на него за принципалом не зарегистрировано, в связи с чем его продажа возможна только после регистрации права собственности, с чем стороны согласны.

В силу пункта 1.2 агентского договора по договору принципал предоставляет агентам эксклюзивное право па поиск покупателя (покупателей) и продажу указанных объектов после оформления принципалом права собственности на индивидуальный жилой дом.

Согласно п. 1.3 агентского договора общая начальная стоимость вышеуказанных объектов, подлежащих продаже по договору, устанавливается не ниже 2 015 586,66 доллара 66 центов США по курсу Центробанка РФ на день заключения договора, что составляет (эквивалентно) па день заключения договора 149 100 000 руб. В случае продажи объектов, указанных в п. 1.1 агентского договора по долям, стоимость долей определяется пропорционально исходя из продаваемых площадей и указанной суммы, а именно: стоимость одного квадратною метра равна 1351 доллара 83 цента США, что эквивалентно 100 000 руб. Стоимость квадратного метра в договорах купли-продажи объектов, заключаемых с третьими лицами, рассчитывается с учетом текущего курса доллара США, конвертируемого но курсу Центрального Банка Российской Федерации на день заключения договора купли-продажи, но не меньше чем 73 руб. 97 коп. за один доллар США.

Агенты гарантируют отсутствие договорных и иных отношений с лицами, которые могли бы оказать влияние па исполнение агентского договора; агенты гарантируют свою независимость и объективность в ходе исполнения этого договора (п. 1.4 агентского договора).

В соответствии с п. 1.5 агентского договора агенты не имеют права заключать договоры купли-продажи объектов и предварительные договоры купли-продажи объектов.

В силу п. 1.6 агентского договора принципал гарантирует, что на момент заключения договоров купли-продажи объекты не сданы в долгосрочную (на срок более одного года) аренду, не переданы в безвозмездное пользование третьим лицам.

Согласно п. 1.7 агентского договора принципал гарантирует, что на момент заключения этого договора отсутствуют договоры и иные соглашения о продаже, дарении или отчуждении объектов по иным основаниям, на них не обращено взыскание по каким-либо основаниям; объекты не являются предметом залога.

По условиям п. 2.1 агентского договора агенты обязались из суммы причитающегося им вознаграждения:

2.1.1. Провести правовую экспертизу документов, удостоверяющих право собственности принципала на объекты.

2.1.2. Разработать условия договора купли-продажи объектов, форму и порядок расчетов, а также пакет рекламных материалов для продажи объектов.

2.1.3. Проводить маркетинговые исследования с целью определения круга потенциальных покупателей.

2.1.4. Осуществить поиск лиц, заинтересованных в приобретении объектов принципала.

2.1.5. Проводить предварительные переговоры с потенциальными покупателями.

2.1.6. Организовывать встречи предполагаемых покупателей с принципалом.

1.7. Подготовить документы, необходимые для заключения договора купли/продажи объектов.

2.1.8. Присутствовать на переговорах и встречах со всеми потенциальными покупателями.

2.1.9. Сообщать принципалу по его требованию все сведения о ходе исполнения договора и при необходимости представлять соответствующие документы (копии документов).

2.1.10. Передавать потенциальным покупателям письменную информацию об объектах только в случае, если данная информация предоставлена принципалом или получена из официальных источников.

2.1.11. Представлять интересы принципала в отношениях с третьими липами, связанных с исполнением договора, в том числе в уполномоченных органах, на основании выданной принципалом доверенности.

2.1.12. Консультировать принципала но вопросам законодательного регулирования права собственности на объекты недвижимости.

2.1.13. На условиях, письменно согласованных с принципалом путем подписания дополнительного соглашения к договору, привлекать строителей, оценщиков и иных требуемых специалистов в целях подготовки необходимой документации по объектам, а также для формирования рекламных материалов для реализации объектов. Затраты но привлечению специалистов или сторонних организаций агентами для исполнения данного договора распределяются сторонами путем подписания дополнительных соглашений к договору по каждому случаю такого привлечения.

2.1.14. Исполнить поручение принципала по договору на наиболее выгодных для него условиях.

2.1.15. В течение 7 дней с даты исполнения поручения по договору (п. 2.7 договора) представить принципалу отчет об исполнении поручения.

В п. 3.1 агентского договора стороны согласовали, что агентское вознаграждение составляет 50% от полученной принципалом от покупателя покупной суммы по договору купли-продажи, за вычетом 80 000 000 руб. (гарантированная сумма, получаемая от суммы сделки) и рассчитывается по формуле:

Y= (Х-80 000 000) /2

Где: Х - покупная цена объектов:

Y - вознаграждение агентов.

В случае продажи объектов но долям, агентское вознаграждение рассчитывается по вышеуказанной формуле в пропорциональной доле, исходя из проданных долей объектов.

В агентское вознаграждение входят все затраты, понесенные по исполнению обязательств по договору.

В материалы дела ответчиком также представлены нотариальные протоколы осмотра доказательств от 17.01.2022, содержащие материалы электронной переписки ФИО3 и ФИО1 (электронный адрес sheverdinov@inbox.ru), ФИО4 и ФИО1, из которой следует, что стороны обсуждали возможность заключения агентского договора № 190121-1 от 19.01.2021 и договора оказания услуг по оформлению прав на объект недвижимости № 190121-1 от 19.01.2021.

При этом, как видно из писем ФИО4 от 23.01.2021, от 29.01.2021, ФИО3 готова была подписать агентский договор и договор оказания услуг только при условии подписания сторонами соглашения о расторжении предварительного договора.

С письмом от 31.01.2021 ФИО4 направил на адрес электронной почты ФИО1 проект соглашения о расторжении предварительного договора.

Как видно из материалов электронной переписки, с письмом от 01.01.2021 ФИО1 направил на адрес электронной почты ФИО4 проекты соглашения от 19.01.2021 о расторжении предварительного договора, агентского договора № 190121-1 от 19.01.2021 и договора оказания услуг по оформлению прав на объект недвижимости № 190121-1 от 19.01.2021 с внесенными правками.

Также 09.02.2021 ФИО1 направил на адрес электронной почты ФИО4 проекты соглашения от 19.01.2021 о расторжении предварительного договора, агентского договора № 190121-1 от 19.01.2021 и договора оказания услуг по оформлению прав на объект недвижимости № 190121-1 от 19.01.2021 с дополнительными правками.

По условиям проекта соглашения от 19.01.2021 о расторжении предварительного договора после подписания соглашения предварительный договор от 01.09.2020 считается расторгнутым, стороны не имеют друг к другу никаких претензий, в том числе имущественного, финансового и иного характера (п. 4 соглашения); стороны осведомлены, что после расторжения предварительного договора от 01.09.2020 продавец планирует осуществлять оформление вышеуказанных объектов в собственность с последующей продажей путем заключения договоров с третьими лицами (агентский, услуг, купли-продажи).

В материалы дела представлен подписанный сторонами агентский договор № 190121-1 от 19.01.2021.

Как указала ФИО3, соглашение о расторжении было подписано сторонами, однако впоследствии этот договор был утрачен (украден). Соответствующих доказательств материалы дела не содержат.

Однако материалы электронной переписки сторон однозначно свидетельствуют о намерении ФИО3 подписать агентский договор только при условии расторжения предварительного договора от 01.09.2020, а также о намерении сторон прекратить действие предварительного договора от 01.09.2020 и заключить вместо него агентский договор № 190121-1 от 19.01.2021 и договор оказания услуг по оформлению прав на объект недвижимости № 190121-1 от 19.01.2021.

Это же намерение также усматривается из самого агентского договора, по условиям которого агенты при его заключении гарантировали отсутствие договорных и иных отношений с лицами, которые могли бы оказать влияние па исполнение агентского договора (п. 1.4 агентского договора); принципал гарантировал, что на момент заключения этого договора отсутствуют договоры и иные соглашения о продаже, дарении или отчуждении объектов по иным основаниям, на них не обращено взыскание по каким-либо основаниям; объекты не являются предметом залога (п. 1.7 агентского договора).

Факт заключения агентского договора истцы в ходе рассмотрения дела не оспаривали.

Факты электронной переписки с ответчиком и ФИО4, а также принадлежности адреса электронной почты, с которой велась переписка с ФИО3 и ФИО4, ФИО1 в ходе рассмотрения дела также не оспаривал.

При этом, возражая против доводов ответчика, ФИО1, как непосредственный участник электронной переписки, не пояснил суду, по каким причинам, по его мнению, соглашение о расторжении предварительного договора, необходимость которого обсуждалась сторонами до подписания агентского договора и проект которого сам ФИО1 направлял в адрес ФИО4 для подписания, не было подписано сторонами, при том, что из переписки явно прослеживается намерение самого ФИО1 расторгнуть при заключении агентского договора предварительный договор, а также не указал причин, по которым агентский договор, текст которого проверялся на предмет наличия юридических рисков не только ФИО1, но и привлеченным к участию в этом процессе иным лицом (ФИО14), в итоговой редакции содержал гарантии агентов и принципала об отсутствии договорных и иных отношений с лицами, которые могли бы оказать влияние па исполнение агентского договора (п. 1.4, 1.7 агентского договора), в то время как при наличии заключенного в отношении спорных объектов предварительного договора такие гарантии даны быть не могли.

Правовая позиция ФИО1 о том, что предварительный договор от 01.09.2020 и агентский договор от 19.01.2021 друг другу не противоречат и заключение двух таких договоров имело коммерческую цель, противоречит представленным в материалы дела доказательствам, в частности, положениям агентского договора и материалам электронной переписки сторон.

При этом отрицание ФИО1 с учетом представленных в материалы дела доказательств достигнутой сторонами договоренности расторгнуть предварительный договор от 01.09.2020 и заключить вместо него агентский договор от 19.01.2021 и договор оказания услуг от 19.01.2021, и подача построенного на таком отрицании настоящего иска не отвечают, в том числе принципу добросовестного осуществления гражданских прав, строящегося по критерию ожидаемого поведения разумного участника оборота (пункт 4 статьи 1, статья 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ, пункт 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»). Как видно из отзыва ФИО1 на встречный иск, в рамках агентского договора агентам не удалось найти покупателя. Из изложенного также следует, что при таких условиях истцы, игнорируя достигнутые с ответчиком договоренности, решили реализовать права в рамках предварительного договора.

С учетом изложенного выше заслуживают внимания, в том числе, доводы ответчика о прекращении обязательства новацией.

Как разъяснено в п. 22 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 11.06.2020 № 6 "О некоторых вопросах применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о прекращении обязательств", обязательство прекращается новацией, если воля сторон определенно направлена на замену существовавшего между ними первоначального обязательства другим обязательством (статья 414 ГК РФ). Новация имеет место, если стороны согласовали новый предмет и (или) основание обязательства. Соглашение о замене первоначального обязательства другим может быть сформулировано, в частности, путем указания на обязанность должника предоставить только новое исполнение и (или) право кредитора потребовать только такое исполнение.

В рассматриваемом случае судом установлено, что воля сторон при заключении агентского договора была определенно направлена на замену существовавшего между ними первоначального обязательства другим обязательством, а не на дополнение ранее существовавшего обязательства новыми, как на это указали истцы.

Указанные обстоятельства подтверждены материалами дела и в установленном порядке не опровергнуты.

При таком положении у суда также имеются основания полагать, что обязательство, предусмотренное предварительным договором от 01.09.2020, в порядке ст. 414 ГК РФ прекратилось новацией.

С учетом изложенного суд пришел к выводу о прекращении действия предварительного договора от 01.09.2020, в связи с чем оснований для удовлетворения первоначального иска не имеется.

Во встречном иске ФИО3 просила признать предварительный договор от 01.09.2020 недействительной (ничтожной) сделкой.

Согласно пункту 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 ГК РФ).

Как установлено пунктом 1 статьи 168 ГК РФ, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 этой статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 той же статьи).

В силу пункта 3 статьи 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Как разъяснено в п. 14 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2022), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 21.12.2022, при заключении предварительного договора у договаривающихся сторон согласно статье 429 ГК РФ возникает обязанность заключить сделку, в том числе сделку по отчуждению имущества, на условиях, оговоренных в предварительном соглашении.

Использование юридической конструкции предварительного договора передачи имущества, как правило, имеет своей целью юридически связать стороны еще до того, как у контрагента появится право на необходимую для исполнения вещь, с тем чтобы в установленный им срок восполнить отсутствие условия, необходимого для заключения основного договора.

На основании пункта 5 статьи 429, пункта 4 статьи 445 ГК РФ уклонение стороны, заключившей предварительный договор, от заключения основного договора является основанием для понуждения к заключению договора в судебном порядке.

Таким образом, предварительный и основной договоры купли-продажи являются взаимосвязанными сделками, последовательное совершение которых направлено на отчуждение имущества. При заключении предварительного договора уже выражена воля на отчуждение имущества, которая связывает стороны договора, в связи с чем последующее уклонение одной из сторон от заключения основного договора может являться основанием для понуждения к заключению договора в судебном порядке.

С момента заключения предварительного договора согласие третьего лица на совершение сделки купли-продажи уже становится основанием для возникновения прав и обязанностей иных участников оборота, связанных с отчуждением имущества.

Как указала ФИО3, она состоит в браке с ФИО4 с 25.10.1991. Оба объекта недвижимости (земельный участок и жилой дом), являющиеся предметами предварительного договора, были нажиты супругами Д-выми во время брака (земельный участок с кадастровым номером 78:34:0004227:1153 приобретен по договору купли-продажи в 2012 г., право собственности на него зарегистрировано в 2018 г.; находящийся на указанном земельном участке жилой дом с кадастровым номером 78:34:0004227:1123 построен в период с 2015 по 2018 годы, право собственности на него зарегистрировано в 2018 г.

Таким образом, указанное недвижимое имущество является общим имуществом супругов Д-вых.

В силу статьи 34 СК РФ имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью.

Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов (пункт 1 статьи 35 СК РФ).

В силу п. 3 ст. 35 СК РФ для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки, по правилам статьи 173.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, правом на судебную защиту путем подачи иска о признании указанных в п. 3 статьи 35 СК РФ сделок недействительными, в силу закона наделен супруг, согласие которого на совершение сделки получено не было.

В рассматриваемом случае иск подан ФИО3, которая сама заключила предварительный договор от 01.09.2020 с ответчиками, и не является субъектом, наделенным правом на оспаривание в судебном порядке такой сделки.

При этом сделка, не соответствующая требованиям ст. 35 СК РФ, является не ничтожной, а оспоримой, поскольку абз. 2 пункта 3 ст. 35 СК РФ установлен конкретный субъект обращения с иском в суд - супруг, согласие которого не было получено, и годичный срок для предъявления иска, который предусмотрен Гражданским кодексом Российской Федерации для оспоримых сделок.

Кроме того, из материалов электронной переписки также следует, что переписка велась в 2021 году с адреса электронной почты ФИО4, в связи с чем доводы о том, что ФИО4 до момента подачи настоящего иска не знал о заключении ФИО3 предварительного договора от 01.09.2020, не могут быть признаны обоснованными.

Ссылки ответчика на нарушение при заключении предварительного договора от 01.09.2020 положений п. 2 ст. 37 ГК РФ, Федерального закона от 24.04.2008 № 48-ФЗ "Об опеке и попечительстве" (далее – Закон № 48-ФЗ), в частности, статьи 21 этого закона, ч. 4 ст. 10 Федерального закона от 29.10.2006 № 256-ФЗ "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей", поскольку при строительстве спорного дома ФИО3 использовались средства материнского капитала, и сделка по отчуждению спорного имущества в отсутствие согласия органа опеки и попечительства нарушает права несовершеннолетних детей ФИО3, судом отклонены.

Абзацем третьим пункта 3 статьи 60 СК РФ определено, что при осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного (статья 37 ГК РФ).

Согласно пункту 2 статьи 37 ГК РФ опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.

Аналогичные положения содержатся в статье 21 Закона № 48-ФЗ.

Согласие на отчуждение имущества, принадлежащего несовершеннолетним детям, в соответствии со статьями 28, 37 ГК РФ должно быть получено перед совершением сделки с целью обеспечить соблюдение законных имущественных прав несовершеннолетнего.

Приведенные правовые нормы направлены на обеспечение прав и законных интересов несовершеннолетних при отчуждении принадлежащего им имущества.

В соответствии со статьей 173.1 ГК РФ установлены специальные основания для признания недействительными сделок, совершенных без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления.

Согласно п. 1 ст. 173.1 ГК РФ сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе. Законом или в предусмотренных им случаях соглашением с лицом, согласие которого необходимо на совершение сделки, могут быть установлены иные последствия отсутствия необходимого согласия на совершение сделки, чем ее недействительность.

В рассматриваемом случае требование о признании предварительного договора от 01.09.2020 недействительным заявлено не указанным в законе уполномоченным органом, а ФИО3, которая при заключении сделки знала (должна была знать) о том, что на строительство используются средства материнского капитала и заключение такой сделки может повлечь нарушение прав ее несовершеннолетних детей.

В силу п. 2 ст. 173.1 ГК РФ поскольку законом не установлено иное, оспоримая сделка, совершенная без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, может быть признана недействительной, если доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об отсутствии на момент совершения сделки необходимого согласия такого лица или такого органа.

Вместе с тем, из материалов дела не усматривается, что при заключении предварительного договора истцы были поставлены ФИО3 в известность о том, что на получение оспариваемой сделки требуется согласие органа опеки и попечительства.

При таких обстоятельствах судом не установлено оснований для признания предварительного договора от 01.09.2020 недействительной сделкой по иску ФИО3, в связи с чем встречный иск удовлетворению не подлежит.

В соответствии с частью 5 статьи 15, часть 1 статьи 177 и частью 1 статьи 186 АПК РФ судебный акт, выполненный в форме электронного документа, подписанного судьей усиленной квалифицированной электронной подписью, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

В удовлетворении первоначального и встречного исков отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

Судья Целищева Н.Е.