Гражданский кодекс часть 1

- от истца: представителя ФИО3, по доверенности от 22.07.2019, представителя ФИО4, по доверенности от 22.07.2019, представителя ФИО5, по доверенности от 22.07.2020

- от ответчика: представителя ФИО6, по доверенности от 20.05.2020

установил:

истцы - Индивидуальный предприниматель ФИО1, Индивидуальный предприниматель ФИО2 обратились в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском о взыскании с ответчика - акционерного общества "Тандер" 2 809 148 рублей 96 копеек ущерба, причиненного нежилому двухэтажному зданию Торгового центра «Волхов». Корпус 2, назначение: нежилое, площадью 801 кв.м., кадастровый номер 47:27:0702011:2332, расположенное по адресу: Ленинградская область, Киришский муниципальный район, Киришское городское поселение, <...>, переданному во владение и пользование АО «Тандер» на основании Договора аренды №СПБОФ/73209/17, взыскании 1 100 000 рублей 00 копеек упущенной выгоды за невозможность передачи имущества в аренду.

Определением от 31.08.2019 исковое заявление принято к рассмотрению по общим правилам искового производства.

Как установлено материалами дела, между истцом и ответчиком был заключен Договор №СПБОФ/73209/17 от 09.10.2017 аренды недвижимого имущества - нежилого двухэтажного здания Торгового центра «Волхов». Корпус 2, назначение: нежилое, площадью 801 кв.м., кадастровый номер 47:27:0702011:2332, расположенного по адресу: Ленинградская область, Киришский муниципальный район, Киришское городское поселение, <...>, сроком по 09 сентября 2027 года включительно. Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области, дата регистрации «28» ноября 2017 года, номер регистрации 47:27:070211:2332-47/019/2017-2. Здание принадлежит Истцам на праве общей долевой собственности: ФИО1 принадлежит 27/40 в праве общей долевой собственности на основании Договора от 05.04.2012 №01/12, запись регистрации в ЕГРН № 47-47-19/053/2012-237; ФИО2 принадлежит 13/40 в праве общей долевой собственности на основании Договора от 05.04.2012 №01/12, запись регистрации в ЕГРН № 47-47-19/053/2012-237. Договор между сторонами прекратил свое действие на основании уведомления арендатора об одностороннем внесудебном отказе от договора аренды от 11.03.2019г. Последним днем аренды установлена дата: 20.05.2019 года. Стороны подписали акт приема-передачи объекта от 20 мая 2019, который содержал в описании технического состояния помещения недостатки, среди которых указано на повреждение плитки пола, отсутствие системы вентиляции, отсутствие системы контроля (пульты) за пожарными извещателями; частично демонтированы автоматические выключатели щитов в ГРЩ (отключено основное освещение 2-го этажа, все розетки, система вентиляции. кондиционеры 2-го этажа) и другие.

Согласно п. 4.3.4. и 4.3.9 договора аренды недвижимого имущества № СПБОФ/73209/7 от «09» октября 2017 года, Арендатор несет полную ответственность за причинение ущерба Помещению и восстанавливает его своими силами и за счет своих средств, или возмещает причиненный ущерб в установленном законом порядке. В случае если Арендатор не устранит последствия причинного ущерба, то Арендодатель вправе самостоятельно устранить причиненный ущерб в Помещении. При этом документально подтвержденные расходы арендодателя на устранение ущерба компенсируются арендатором путём перечисления необходимых денежных средств на расчётный счёт арендодателя в течение 10 (десяти) рабочих дней, с момента предъявления соответствующего требования.

Истцы выставили ответчику требование об устранении последствий причиненного ущерба 23 апреля 2019 года. Требование добровольно арендатором не удовлетворено. Требования претензии от 22.07.2019 также не были удовлетворены Ответчиком.

Ответчик представил отзыв на иск, в котором указывает на то, что истец не представил доказательств необходимости ремонта вследствие действий ответчика. Ответчик также полагает, что неисправность систем не является препятствием для сдачи объекта в аренду.

Истцы представили возражения на отзыв, в которых не согласились с доводами ответчика, ссылались на акт приема-передачи от 07.11.17, переписку между сторонами, акты приемки-передачи объекта от 25.05.16 и от 31.10.17 с предшествующим арендатором Индивидуальным предпринимателем ФИО7 о, акт обследования пожарных систем от 22.05.19, заключение осмотра систем вентиляции от 02.07.19, которые, как полагают Истцы, подтверждают, что действиями ответчика объекту причинен вред.

Истцами были заявлены уточнения исковых требований в части увеличения их размера в судебном заседании 27.08.2020г.

По ходатайству сторон определением суда от 07.02.2020 по делу была назначена комплексная судебная экспертиза, производство по делу приостановлено.

Протокольным определением от 30.07.2020 производство по делу возобновлено. В материалы дела представлено заключение эксперта № 25/16.

В соответствии с представленным экспертным заключением: Общая стоимость работ по монтажу системы автоматической пожарной сигнализации и оповещения о пожаре, системы вентиляции и сметы на приведение помещений 1-го и 2-го этажей нежилом здании по адресу: Ленинградская область, Киришский муниципальный район, Киришское городское поселение, <...>, площадью 801 м2, кадастровый номер 47:27:0702011:2332, в состояние на момент передачи объекта акционерному обществу "Тандер" по договору аренды недвижимого имущества " СпбОФ/73209/17 от 09.10.2017 г. , составит 3 811 832,39 (Три миллиона восемьсот одиннадцать тысяч восемьсот тридцать два руб. 39 коп.) рубля. (2) В исследуемых помещениях нежилого здания по адресу: Ленинградская область, Киришский муниципальный район, Киришское городское поселение, <...>, площадью 801 м2, кадастровый номер 47:27:0702011:2332 отсутствуют система противопожарной защиты, система оповещения о пожаре и система вентиляции, таким образом техническое состояние данных помещений не позволяет сдавать их в аренду третьему лицу. (3) Состояние помещений, а именно в части соответствия системы вентиляции и системы противопожарной защиты и оповещения людей о пожаре (пожарной и охранной сигнализации), в части соответствия внутренней отделки: пол, плитка, потолок "Армстронг", в здании площадью 801 м2, расположенном по адресу: Ленинградская область, Киришский муниципальный район, Киришское городское поселение, <...> не соответствует параметрам, отраженным в Договоре аренды № СПБОФ/73209/17, приложениях к Договору аренды, Акте приема-передачи от 07.11.2017 г. между ИП ФИО1, ИП ФИО2 и АО "Тандер", проектной документации, Актам приема-передачи от 25.05.2016 г. и от 31.10.2017 г. (с предшествующим арендатором ИП ФИО8).

Определением от 27.08.2020 судом удовлетворено ходатайство о вызове в судебное заседание экспертов общества с ограниченной ответственностью «Европейский центр судебных экспертов» ФИО9 и ФИО10 для дачи пояснений по заключению проведенной в рамках настоящего дела экспертизы.

В судебном заседании 17.09.2020 был опрошен эксперт ФИО10, после чего, в материалы дела было представлено дополнительное заключение к заключению эксперта №25/16 от 14.05.2020.

В соответствии с дополнительным заключением к заключению эксперта №25/16 от 14.05.2020, сделаны следующие уточнения:

- при осмотре помещений 1 -го и 2-го этажей нежилом здании по адресу: Ленинградская область, Киришский муниципальный район, Киришское городское поселение, <...> были выявлены и отмечены в ответе на 1-ый вопрос все замечания по техническому состоянию данных помещений, так как при ответе на 3-ий вопрос "Соответствует ли состояние помещений, а именно в части соответствия системы вентиляции и системы противопожарной защиты и оповещения людей о пожаре (пожарной и охранной сигнализации), в части соответствия внутренней отделки; пол, плитка,потолок "Армстронг", в здании площадью 801 м , расположенном по адресу: Ленинградская область, Киришский муниципальный район, Киришское городское поселение, <...>." необходимо было все учесть.

- В части касаемо восстановления подвесного потолка "Армстронг", по технологии производства работ по устройству подвесных потолков, совместно с потолком монтируются встраиваемые в потолок светильники.

- В части касаемо разработки проектной документации для монтажа систем вентиляции, охранной сигнализации и автоматической пожарной сигнализации и оповещения о пожаре она необходима, т.к. АО "Тандер" в процессе аренды помещений нежилого здания по адресу: Ленинградская область, Киришский муниципальный район, Киришское городское поселение, <...> произвел перепланировку помещений, в результате чего изменились показания по воздухообмену в помещениях по системе вентиляции, по системам охранной сигнализации и автоматической пожарной сигнализации и оповещения о пожаре изменилась планировка помещений, что также требует дополнительного расчета.

- Техническое состояние данных помещений не позволяет сдавать их в аренду третьему лицу по прямому назначению данных помещений, т.к. это торговые залы которые входят в состав торгового центра "Волхов" (Торговый комплекс - это совокупность торговых предприятий, реализующих универсальный ассортимент товаров и оказывающих широкий набор услуг).

Судом установлено, что проведенная судебная экспертиза соответствует требованиям статями 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в заключение эксперта отражены все предусмотренные частью 2 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сведения, экспертное заключение основано на материалах дела, является ясным, связи с чем, указанные заключения экспертизы признаны судом надлежащими доказательством в по делу.

Принимая во внимание указанные обстоятельства, положения законодательства, суд полагает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Согласно статье 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Согласно ст. 1064 ГК РФ вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.

Убытки являются мерой гражданско-правовой ответственности, ответственность в форме возмещения убытков наступает тогда, когда лицо, потерпевшее от правонарушения, понесло убытки, то есть отрицательные последствия, которые наступили в имущественной сфере потерпевшего в результате совершенного нарушения.

Согласно п. 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство (пункт 2 статьи 401 ГК РФ). По общему правилу лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине (пункт 2 статьи 1064 ГК РФ). Бремя доказывания своей невиновности лежит на лице, нарушившем обязательство или причинившем вред. Вина в нарушении обязательства или в причинении вреда предполагается, пока не доказано обратное.

Согласно ст. 15, ст. 393 ГК РФ Упущенной выгодой являются неполученные кредитором доходы, которые он получил бы с учетом разумных расходов на их получение при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено.

Согласно п.2, 3 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 24 марта 2016 г. N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса РФ об ответственности за нарушение обязательств" если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, может требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы (пункт 2 статьи 15 ГК РФ). При определении размера упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления (пункт 4 статьи 393 ГК РФ). В то же время в обоснование размера упущенной выгоды кредитор вправе представлять не только доказательства принятия мер и приготовлений для ее получения, но и любые другие доказательства возможности ее извлечения.

В соответствии со ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ каждое лицо обязано доказать обстоятельства, на которые оно ссылается в обоснование своих требований и возражений.

Факт причинения вреда действиями ответчика зданию, принадлежащему истцам, подтверждается двусторонним актом приема-передачи здания от 20.05.2019 (Т.1 Л.Д.300), подписанным между истцом и ответчиком, актом от 21.05.2019, подписанным АО «Тандер» и ООО «Строй-инвест» (Т.1 Л.Д. 301). Указанные акты содержат перечень дефектов здания, в то время как акт приема-передачи здания от 07.11.2017г. (Т.1 Л.Д.263-264), подписанный истцом и ответчиком при передаче имущества в аренду при заключении договора, таких дефектов не содержит. Акты приема-передачи от 25 мая 2016г. и от 31.10.17 подписанные арендодателем с индивидуальным предпринимателем ФИО8 о (Т.1 л.д.317-319), который ранее арендовал указанные помещения, содержат информацию о рабочем состоянии оборудования. На демонтаж потолка «армстронг» указано в письме арендодателя арендатору от 21.05.2019 (Т.1 Л.Д. 296-297). Обязанность обслуживания системы вентиляции закреплена за арендатором по Акту разграничения эксплуатационной ответственности (Т.1 Л.Д. 271). Согласно акту обследования систем пожарной автоматики от 22.05.2019г. (Т.1 Л.Д. 302) указано на нерабочее состояние автоматической системы противопожарной защиты и оповещения людей о пожаре. Согласно заключению осмотра систем вентиляции от 02.06.2019 (Т.1 Л.Д.310) зафиксированы дефекты систем вентиляции.

Исходя из периода и дат составления указанных документов можно сделать вывод о причинении ущерба зданию действиями ответчика при освобождении арендуемого здания.

Наличие ущерба и стоимость работ по приведению здания в первоначальное положение подтверждается заключением эксперта № 25/16 по результатам судебной экспертизы (Т.3 Л.Д. 2-26).

В соответствии с п.4.3.9. заключенного между истцом и ответчиком договора аренды недвижимого имущества, Арендатор несет полную ответственность за причинение ущерба объекту/зданию.

Вследствие причинения зданию ущерба и необходимости проведения восстановительного ремонта истцы не имели возможности сдавать имущество в аренду третьим лицам.

Заключением эксперта №25/16 по результатам судебной экспертизы установлено, что техническое состояние помещений не позволяет сдавать их в аренду третьим лицам.

Материалы дела содержат докладную записку главного инженера ФИО11 от 21.05.19г. (Т.2 Л.Д.32), из содержания которой следует нарушение арендатором обязанности по передаче ключей. В материалы дела представлен акт от 12.02.2020 о передаче ключей от объекта только в феврале 2020года.

Истцы в обоснование сделанных приготовлений к получению дохода представили соглашение о намерениях от 07.12.2018 и 13.05.2019 (Т.1 Л.Д. 321-324) с потенциальным арендатором. Также в материалы дела представлены копия уведомления Управления Росреестра по Ленинградской области от 02.12.19 о приостановлении государственной регистрации (снятия обременения – договора аренды), Копия уведомления Управления Росреестра по Ленинградской области об отказе в государственной регистрации от 02.03.2020г., что свидетельствует о совершении истцами действий по снятию обременения в виде договора аренды с АО «Тандер» с объекта недвижимости для его последующего свободного владения, пользования и распоряжения.

Более того, судом установлено, что договор аренды заключался сторонами до сентября 2027 года, то есть арендодатели вправе были рассчитывать на получение дохода от сдачи имущества в аренду в указанный период.

В качестве документального обоснования расчета ставки аренды истцами представлено заключение об оценке рыночной стоимости величины арендной ставки за нежилое здание торгового центра «Волхов» корпус 2, расположенного по адресу: <...> от 10.07.2020, в котором сделано заключение о рыночной стоимости величины арендной ставки за нежилое здание торгового центра «Волхов» корпус 2, расположенного по адресу: <...>, которая составляет 770 рублей за 1 кв. метр , без учета НДС, коммунальных расходов в ценах на дату оценки.

Ответчик не представил доказательств, подтверждающих отсутствие его вины в причинении вреда, равно как и доказательств иной причины возникновения ущерба зданию. Ответчик также не представил доказательств того, что упущенная выгода в виде доходов от сдачи имущества в аренду не была бы получена истцами.

Оснований сомневаться в заключении судебной экспертизы у суда не имеется, эксперты были предупреждены об уголовной ответственности, по результатам проведенного исследования представили категоричные выводы, при допросе дали пояснения относительно предмета исследования и сделанных выводов.

Довод ответчика о выходе экспертов за пределы поставленных вопросов судом отклоняется, поскольку Арбитражным процессуальным кодексом РФ не запрещено, а статьей 86 Гражданского процессуального кодекса РФ прямо предусмотрено, что если эксперт при проведении экспертизы установит имеющие значение для рассмотрения и разрешения дела обстоятельства, по поводу которых ему не были поставлены вопросы, он вправе включить выводы об этих обстоятельствах в свое заключение. В силу положений п. 5 ст. 3 АПК РФ допустимо применение указанной нормы закона по аналогии.

Довод ответчика о том, что истцы не заявляли требований относительно ремонта плитки пола, также отклоняется, поскольку в документах, представленных в материалы дела, в том числе в Акте от 20.05.2019 прямо указано на данный дефект, а требования сформулированы истцом как взыскание причиненного вреда (ущерба).

При данных обстоятельствах, с учетом отсутствия допустимых доказательств в опровержение доводов истцов, следует признать требования истцов обоснованными по праву, по размеру и подлежащими удовлетворению. Поскольку у истцов зарегистрировано право общей долевой собственности на здание, их требования подлежат удовлетворению пропорционально долям в праве собственности.

В связи с названием судебной экспертизы в рамках настоящего дела, сторонами были понесены судебные издержки по ее оплате пропорционально. В частности ИП ФИО12, ИП ФИО2 произведена оплата по 12.600 руб. соответственно.

Согласно статье 101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

В соответствии со статьей 106 Арбитражного процессуального кодекса РФ к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.

В соответствии с пунктом 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах.

В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Таким образом, судебные издержки понесенные истцами в виде расходов по оплате проведения экспертизы, а также издержки по уплате государственной пошлины подлежат распределению в соответствующей пропорции.

Руководствуясь статьями 102, 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

Взыскать с Акционерного общества «Тандер» в пользу Индивидуального предпринимателя ФИО1 2 572 986 рублей 86 копеек в счет возмещения ущерба, 5.412.156 руб. 75 коп. упущенной выгоды, 12.600 руб. в порядке возмещения судебных издержек про оплате судебной экспертизы, а также 28.718 руб. 55 коп. расходов по уплате государственной пошлины.

Взыскать с Акционерного общества «Тандер» в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 1.238.845 руб. 53 коп. в счет возмещения ущерба, 2.605.853 руб. 25 коп. упущенной выгоды, 12.600 руб. в порядке возмещения судебных издержек про оплате судебной экспертизы, а также 13.827 рублей 45 коп. расходов по уплате государственной пошлины.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в срок не превышающий месяца со дня вынесения.

Судья Сундеева М.В.