Гражданский кодекс часть 1

ООО «Надежда» обратилось в Арбитражный суд Саратовской области с иском к ООО «Энергобаланс-Волга» о взыскании задолженности по договору аренды нежилых помещений № 03-05/07 от 20 июня 2007 года в размере 967 722 рубля 67 коп., в том числе:

470050 рублей – убытков в виде неполученного дохода по арендной плате за январь и февраль 2008 года в связи с досрочным расторжением договора;

66300 рублей 72 коп. – неустойки за просрочку оплаты арендной платы за март 2008 года, за период с 01.03.2008 года по 30.05.2008 года;

389156 рублей – неустойки за неисполнение обязанности по возврату имущества, за период с 01.04.2008 года по 20.06.2008 года;

42215 рублей 95 коп. – задолженность за электроэнергию за март 2008 года.

ООО «Энергобаланс-Волга» в свою очередь обратилось к ООО «Надежда» со встречным исковым заявлением о взыскании неустойки за просрочку исполнения обязательства по передаче помещения по адресу: <...>, в размере 243258 рублей 10 коп.

В судебном заседании объявлялся перерыв с 12.02.2009 года до 19.02.2009 года до 14 час. 00 мин.

После перерыва в судебном заседании истец поддержал исковые требования в полном объеме, против удовлетворения встречных исковых требований возражает по основаниям, изложенным в отзыве на встречный иск.

Ответчик против исковых требований возражает по основаниям, изложенным в отзыве на иск, встречные исковые требования поддерживает.

оссийской Федерации.

Дело рассматривается в порядке статей 153 – 167 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела, проверив доводы, изложенные в исковом заявлении, встречном исковом заявлении, заслушав представителя истца, ответчика, суд считает исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

20 июня 2007 года между ООО «Надежда» (арендодателем) и ООО «Энергобаланс-Волга» (арендатором) был подписан договор аренды нежилых помещений № 03-05/07, в соответствии с условиями которого истец передал, а ответчик принял во временное владение и пользование нежилые помещения:

1. Нежилое помещение литер А, общей площадью 662,5 кв.м., расположенное по адресу: <...>;

2. Нежилое двухэтажное здание литер А, общей площадью 276, 5 кв.м., расположенное по адресу: <...>.

Правомочие ООО «Надежда» на сдачу данных помещений в аренду истец подтверждает договором аренды помещения от 20.02.2007 года с ФИО3, по которому ООО «Надежда» является арендатором помещения площадью 662, 5 кв.м. по ул. Московская, дом 7 в г. Саратове, а также свидетельством о государственной регистрации права собственности от 18.12.2006 года, по которому ООО «Надежда» является собственником нежилого помещения площадью 276. 5 кв.м. по адресу: <...>.

В соответствии с п.5.1 договора аренды арендная плата за переданные в аренду помещения дифференцирована в зависимости от расположения переданных в аренду помещений и составляет от 700 до 850 рублей за 1 кв.м.

Срок договора аренды в соответствии с п.2.1 договора составляет 11 месяцев с момента подписания сторонами акта приема-передачи арендуемых помещений.

Акт приема-передачи помещения по адресу: <...>, площадью 276, 5 кв.м., был подписан 25.06.2007 года, акт приема-передачи помещений по адресу: <...>, в части помещений площадью 333,8 кв.м. был подписан 07.08.2007 года, а в части 328, 7 кв.м – 25.06.2007 года.

В связи с передачей нежилых помещений в различные сроки, срок аренды этих помещений соответственно составил: до 25.05.2008 года (помещения по ул. Соляной,4 и помещения площадью 328,7 кв.м. по ул. Московская) и до 07.07.2008 года (для помещений площадью 333,8 кв.м. по ул. Московская, 7).

В соответствии с утверждениями истца, 19.12.2007 года ответчик уведомил истца о расторжении договора аренды с 01.02.2008 года, однако, пользовался нежилыми помещениями по ул. Московская, дом 7 по март 2008 года включительно, оплатив арендную плату за этот месяц только в мае 2008 года.

По оплате электроэнергии за март 2008 года за ответчиком образовалась задолженность в размере 42215 рублей 95 коп., которую истец просит взыскать с ответчика в полном объеме.

В связи с тем, что помещения по ул. Московской, дом 7, не были возвращены ответчиком по акту приема-передачи истцу, ООО «Надежда» в порядке 7.3 договора начислило неустойку в размере 1% в день от размера арендной платы, подлежащей уплате за месяц, и общая сумма неустойки, рассчитанная истцом, составляет 389156 рублей.

За просрочку оплаты арендной платы за март 2008 года согласно п.7.4 договора аренды, за период с 01.03.2008 года по 30.05.2008 года истец начислил неустойку в размере 66300 рублей 72 коп.

Одновременно истец просит взыскать с ответчика убытки в виде неполученного дохода по арендной плате за январь и февраль 2008 года в размере 470050 рублей в связи с досрочным расторжением договора аренды, так как ответчиком был нарушен п.3.2.9 договора, в соответствии с которым он должен был предупредить истца о досрочном расторжении договора за 3 месяца до такого расторжения.

Ответчик, возражая против исковых требований, указал, что договор аренды между ООО «Надежда» и ООО «Энергобаланс-Волга» не мог быть заключен на срок более длительный, чем договор аренды между ООО «Надежда» и ФИО3, то есть более чем до 21.08.2008 года. В соответствии с утверждением ответчика, срок аренды на помещение по ул. Московская, дом 7, закончился 20.01.2008 года. Договор субаренды на новые период на данное помещение между истцом и ответчиком заключен не был.

Кроме этого, ответчик указал, что помещения были переданы истцу на основании актов приема-передачи от 07.12.2007 года (передача помещения по ул. Соляная, дом 4) и 29.03.2008 года (передача помещений по ул. Московская, 7), в связи с чем доводы истца о просрочке возврата помещений ответчик считает необоснованными, а требование о взыскании штрафных санкций за просрочку возврата – незаконными.

Требование о взыскании задолженности по электроэнергии за пользование помещениями по ул. Московская, 7, ответчик считает неправомерным, так как электроэнергия в соответствии с условиями договора подлежит оплате отдельно от арендной платы на основании отдельно выставленного счета, который был выставлен истцом уже в период прекращения между сторонами арендных отношений.

В соответствии со ст. 71 АПК РФ, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в материалах дела доказательств.

Договор аренды нежилых помещений № 03-05/07 от 20.06.2007 года в части помещений по ул. Московская, дом 7, является по своей природе договором субаренды, так как арендодатель по нему – ООО «Надежда» - был наделен правомочием передавать его в аренду на основании договора аренды помещения от 20.02.2007 года с ФИО3

В соответствии с частью 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем). Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.

В соответствии с условиями договора аренды помещения от 20.02.2007 года между ФИО3 и ООО «Надежда», срок его действия составляет 11 месяцев, то есть действие договора было установлено до 20.01.2008 года. Пункт 7.1 договора предусматривал, что договор прекращается его исполнением – в последний день срока действия договора; сторонами предусматривалась возможность его пролонгации.

Но 20.01.2008 года ФИО3 и ООО «Надежда» заключили новый договор аренды, не пролонгировав прежний договор.

С учетом того, что ООО «Надежда» в качестве арендодателя действовало на основании первоначального договора от 20.02.2007 года, срок заключенного на его основании договора субаренды с ответчиком также должен был составлять 11 месяцев – до 20.01.2008 года.

Несмотря на это, срок договора субаренды был установлен сторонами до 25.05.2008 года (помещения по ул. Соляной,4 и помещения площадью 328,7 кв.м. по ул. Московская) и до 07.07.2008 года (для помещения площадью 333,8 кв.м. по ул. Московская, 7). Таким образом, срок субаренды превышает срок аренды.

С учетом того, что договор субаренды (договор аренды нежилых помещений № 03-05/07 от 20.06.2007 года) не соответствует требованиям части 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, он в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации является ничтожным в части, касающейся передачи в аренду помещений по ул. Московская, дом 7.

Согласно ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В соответствии со ст. 167 ч.1 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Ввиду изложенного, требования истца о взыскании с ответчика 66300 рублей 72 коп. неустойки за просрочку оплаты арендной платы за март 2008 года, за период с 01.03.2008 года по 30.05.2008 года; 389 156 рублей неустойки за неисполнение обязанности по возврату имущества, за период с 01.04.2008 года по 20.06.2008 года; 42 215 рублей 95 коп. – задолженность за электроэнергию за март 2008 года на основании договора аренды помещений от 20.06.2007 года, не подлежат удовлетворению.

Иных оснований для взыскания с ответчика указанных сумм, кроме договора от 20 июня 2007 года, истцом не заявлялось.

Статья 180 ГК РФ предусматривает, что недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Договор аренды № 03-05/07 от 20.06.2007 года в части передачи ответчику в пользование помещения по адресу: <...> до 4, был заключен истцом в соответствии с требованиями законодательства в пределах имеющихся у него полномочий и является действительным и заключенным.

Истцом помимо прочего заявлено о взыскании с ответчика 470050 рублей в виде неполученного дохода по арендной плате за январь и февраль 2008 года в связи с нарушением ответчиком условия договора о его досрочном расторжении.

Пункт 3.2.9 договора аренды предусматривает, что в случае досрочного расторжения договора по инициативе арендатора он обязан письменно предупредить арендодателя о предстоящем расторжении договора за 3 месяца до момента его расторжения.

Однако, в материалы дела представлен акт приема-передачи имущества от 07.12.2007 года, в соответствии с которым арендатор – ответчик сдал, а арендодатель- истец принял нежилое двухэтажное здание, литер А, общей площадью 276,5 кв.м. по ул. Соляная, дом 4.

В судебном заседании ответчик по первоначальному иску пояснил, что у него отпала необходимость в аренде указанных в договоре аренды помещений и имущество по акту приема-передачи было передано в связи с устным соглашением. Акт приема-передачи помещения по ул. Соляная, дом 4 подписан сторонами без возражений. Помещение по ул.Московская не было принято, в связи с чем 19.12.2007 года ответчиком в адрес истца было направлено письмо № 306 с уведомлением о расторжении договора аренды с 01.02.2008 года.

При данных обстоятельствах, суд оценивает Акт приема-передачи имущества от 07.12.2007г. как соглашение сторон о прекращении обязательств по договору аренды по помещению по ул.Соляная, 4.

В соответствии со ст. 450 ГК РФ, расторжение договора возможно по соглашению сторон.

Волеизъявление ответчика было направлено на сдачу помещения, волеизъявление истца было направлено на принятие помещения, результатом чего явился Акт приема-передачи имущества от 07.12.2007 года.

В силу ч.1 ст. 420 ГК РФ, Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Отсутствие подписанного обоюдного соглашения о досрочном расторжении договора не может служить основанием для взыскания с ответчика 470050 рублей в виде неполученного дохода по арендной плате за январь и февраль 2008 года в связи с нарушением ответчиком условия договора о его досрочном расторжении. Помещение было принято и могло использоваться ООО «Надежда» по своему усмотрению с 08.12.2007 года.

На основании изложенного, суд отказывает в удовлетворении первоначальных исковых требований.

Рассмотрев встречные исковые требования ООО «Энергобаланс-Волга», с учетом того, что договор аренды нежилых помещений № 03-05/07 от 20.06.2007 года в части передачи помещений по ул. Московская, 7, признан судом недействительным (ничтожным) с момента его заключения, встречные исковые требования ответчика о взыскании с ООО «Надежда» неустойки за просрочку передачи помещения площадью 333,8 кв.м. в размере 243258 рублей 10 коп. по данному договору не подлежат удовлетворению.

При принятии искового заявления истцу по первоначальному иску была предоставлена отсрочка в уплате государственной пошлины по существу. Истцом по встречному иску государственная пошлина оплачена.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ суд взыскивает с ООО «Надежда» в доход федерального бюджета РФ государственную пошлину в размере 16 177 руб. 23 коп.

Руководствуясь ст.ст. 102, 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований ООО «Надежда» отказать.

В удовлетворении встречного иска ООО «Энергобаланс-Волга» отказать.

Взыскать с ООО «Надежда» г.Саратов в доход федерального бюджета РФ государственную пошлину в размере 16 177 рубль 23 коп.

Решение арбитражного суда вступает в законную силу по истечении месячного срока после его принятия.

Решение арбитражного суда может быть обжаловано в апелляционную или кассационную инстанции в порядке, предусмотренном статьями 181,257-271,273-290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Направить решение арбитражного суда лицам, участвующим в деле, в соответствии с требованиями статьи 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Судья Арбитражного суда

Саратовской области В.А. Алькова