Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Саратовской области в составе судьи Ю.П. Огнищевой, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Р.Р. Широковой, рассмотрев в судебном заседании материалы дела по заявлению конкурсного управляющего Общества с ограниченной ответственностью «СпецКомплект»

Заинтересованные лица:

1. Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области

2. ФИО1

3. Некоммерческая микрофинансовая компания «Фонд микрокредитования субъектов малого предпринимательства Саратовской области»

о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области в государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение площадью 374,10 кв.м., расположенное по адресу: <...>, Литера Ш,

об обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области зарегистрировать право собственности ФИО1 на нежилое помещение площадью 374,10 кв.м., расположенное по адресу: <...>, Литера Ш,

при участии в судебном заседании:

представитель заявителя - ФИО2 по доверенности от 24.03.2016 г.

представители Управления Росреестра по Саратовской области - ФИО3, по доверенности от 21.09.2015г., ФИО4 по доверенности от 21.09.2015г.

представитель Фонда микрокредитования - ФИО5 по доверенности от 18.04.2016г.

у с т а н о в и л: в Арбитражный суд Саратовской области обратилось Общество с ограниченной ответственностью «СпецКомплект» с уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ заявлением (том 1 л.д. 124): о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области в государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение площадью 374,10 кв.м., расположенное по адресу: <...>, Литера Ш; об обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области зарегистрировать право собственности ФИО1 на нежилое помещение площадью 374,10 кв.м., расположенного по адресу: <...>, Литер Ш.

Представитель заинтересованного лица возражает относительно заявленных требований по основаниям, изложенным в письменном отзыве.

Представитель заявителя в судебном заседании поддержал заявленные требования в полном объеме.

Управление Росреестра по Саратовской области, согласно представленному в материалы дела отзыву на заявление, против удовлетворения заявленных требований возражает, утверждая, что отказ в государственной регистрации был осуществлен в пределах компетенции регистрирующего органа в соответствии с установленным законом порядком.

Как следует из материалов дела, правообладателем объекта недвижимого имущества - нежилое помещение площадью 374,10 кв.м., расположенное по адресу: <...>, Литера Ш является ООО «Спецкомплект».

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 21.03.2014 года по делу А57-19215/2013 ООО «Спецкомплект» признано несостоятельным (банкротом) и в отношении него открыто конкурсное производство.

Определением от 21.03.2014 года конкурсным управляющим ООО «Спецкомплект» утверждена ФИО6.

Учитывая изложенное, распоряжение вышеуказанным объектом недвижимого имущества должно осуществляться в порядке, установленном Федеральным законом от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

Из заявления следует, что 27.01.2016г. ООО «СпецКомплект», ФИО1 обратились в Управление с заявлениями о государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение площадью 374,10 кв.м., расположенное по адресу: <...>, Литера Ш, кадастровый номер 64:48:050391:142 на основании договора купли-продажи от 11.02.2015г., заключенного между ООО «СпецКомплект» (продавец) и ФИО1 (покупатель), а также дополнительного соглашения от 01.12.2015г. к указанному договору купли-продажи (том 2 л.д. 175-179, 215).

При проведении правовой экспертизы документов, представленных на государственную регистрацию, регистрирующим органом был установлен факт нарушения заявителем требований статьи 13 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о государственной регистрации), установлено, что нарушены требования ст. 16, ст. 18, а именно:

к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения;

документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством РФ, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав, в связи с чем, согласно уведомлению от 04.02.2016г. № 64/001/037/2016-249 государственная регистрация указанных объектов была приостановлена (том 2 л.д. 217).

Причиной для приостановления государственной регистрации по указанным заявлениям явилось: 1) документы, подтверждающие соблюдение требований, установленных законом о банкротстве, при отчуждении вышеуказанного объекта недвижимости на государственную регистрацию не представлены; 2) согласно сведениям, имеющимся в Управлении Росреестра по Саратовской области, 13.02.2015г. на основании определения Арбитражного суда Саратовской области от 13.02.2015г. по делу №А57-19215/2013 наложен запрет конкурсному управляющему ООО «СпецКомплект» ФИО6 проводить торги по реализации вышеуказанного объекта недвижимого имущества, назначенные на 17.02.2015г. (том 2 д.д. 217-220).

04.03.2016г. регистрирующим органом было отказано в государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение площадью 374,10 кв.м., расположенное по адресу: <...>, Литера Ш, кадастровый номер 64:48:050391:142 на основании договора купли-продажи от 11.02.2015, заключенного между ООО «СпецКомплект» (продавец) и ФИО1 (покупатель) от 04.03.2016г., а также дополнительного соглашения от 01.12.2015г. к указанному договору купли-продажи (том 2 л.д. 221-225).

Заявитель, не согласившись с отказом Управления Росреестра по Саратовской области от 04.03.2016г. №64/001/037/2016-249, обратился в арбитражный суд с вышеуказанным заявлением.

Изучив материалы дела, заслушав доводы участвующих в деле лиц, суд приходит к следующим выводам.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 26.11.2015 г. по делу № А57-19420/2015 в удовлетворении заявленных требований о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области в государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение площадью 374,10 кв.м., расположенное по адресу: <...>, Литера Ш., об обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области зарегистрировать право собственности ФИО1 на нежилое помещение площадью 374,10 кв.м., расположенное по адресу: <...>, Литера Ш - отказано. Указанное решение вступило в законную силу.

Из позиций участников процесса следует, что в рамках вышеуказанного дела оспорен отказ Управления Росреестра по Саратовской области в регистрации перехода права собственности на вышеуказанное нежилое помещение ФИО1 При этом в рамках настоящего дела оспорен второй отказ Управления Росреестра по Саратовской области, т.к. заявитель повторно не согласился с позицией Росреестра, указав, что при втором обращении был дополнительно представлен документ: дополнительное соглашение к договору от 11.02.2015 г., согласно которому:

- п. 1.1. «Стороны пришли к соглашению изменить текст преамбулы договора от 11 февраля 2015 г., и изложить его в следующей редакции: «Договор купли-продажи от 12 февраля 2015 г. …

… на основании протокола о ходе и результатах торгов № SBR013-1412220009 от 12.02.2015 г. …» (том 1 л.д. 47).

- п. 1.2. «Договор считается измененным с 01.12.2015г. Условия договора, незатронутые настоящим соглашением, остаются неизменными.».

- п. 1.3. «Утвердить акт приема-передачи от 20.03.2015г. к Договору купли-продажи от «11» февраля 2015г., в редакции настоящего дополнительного соглашения…».

Согласно ст. 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт не соответствует закону или иному нормативному правовому акту и нарушает их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, создают иные препятствия для их осуществления, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности.

При рассмотрении подобных заявлений следует учитывать, что для признания ненормативного правового акта недействительным, незаконными решений и действий (бездействия) органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, необходимо наличие одновременно двух условий: не соответствие его закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пункт 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8).

Согласно пункту 2 статьи 223 Кодекса в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации.

В соответствии со ст.2 Федерального закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - государственная регистрация прав) - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

В соответствии со ст.4 Закона обязательной государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (ст. 131, п. 1 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 16 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено Федеральным законом.

Из п. 1 ст. 20 Закона о государственной регистрации следует, что в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.

Как следует из материалов дела, 27.01.2016г. ООО «СпецКомплект», ФИО1 обратились в Управление с заявлениями о государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение площадью 374,10 кв.м., расположенное по адресу: <...>, Литера Ш, кадастровый номер 64:48:050391:142 на основании договора купли-продажи от 11.02.2015, заключенного между ООО «СпецКомплект» (продавец) и ФИО1 (покупатель), а также дополнительного соглашения от 01.12.2015г. к указанному договору купли-продажи.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 21.03.2014 по делу № 57-19215/2013 ООО «СпецКомплект» признано несостоятельным (банкротом) и в отношении него открытого конкурсное производство.

Следовательно, распоряжение вышеуказанным объектом недвижимого имущества должно осуществляться в порядке, установленном Федеральным законом от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве).

В соответствии с пунктом 1.1. статьи 139 Закона о банкротстве в течение одного месяца с даты окончания инвентаризации предприятия должника или оценки имущества должника в случае, если такая оценка проводилась по требованию конкурсного кредитора или уполномоченного органа в соответствии с настоящим Федеральным законом, конкурсный управляющий обязан представить собранию кредиторов или в комитет кредиторов для утверждения предложение о продаже имущества должника, включающее в себя сведения о составе этого имущества, о сроках его продажи, о форме торгов (аукцион или конкурс), об условиях конкурса (в случае, если продажа этого имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации осуществляется путем проведения конкурса), о форме представления предложений о цене этого имущества, о начальной цене его продажи, о средствах массовой информации и сайтах в сети «Интернет», где предлагается соответственно опубликовать и разместить сообщение о продаже этого имущества, о сроках опубликования и размещения указанного сообщения.

Согласно статье 18 Закона о регистрации необходимые для государственной регистрации прав документы в форме документов на бумажном носителе (за исключением актов органов государственной власти и актов органов местного самоуправления, а также актов судов, установивших права на недвижимое имущество) представляются не менее чем в двух экземплярах, один из которых - подлинник после государственной регистрации прав должен быть возвращен правообладателю.

Однако, как следует из материалов дела, необходимый комплект документов для регистрации представлен не был.

Согласно пункту 3 статьи 139 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» после проведения инвентаризации и оценки имущества должника конкурсный управляющий приступает к его продаже. Продажа имущества должника осуществляется в порядке, установленном пунктами 3-19 статьи 110 и пунктом 3 статьи 111 настоящего Федерального закона, с учетом особенностей, установленных настоящей статьей. Оценка имущества должника осуществляется в порядке, установленном статьей 130 настоящего Федерального закона. Денежные средства, вырученные от продажи имущества должника, включаются в состав имущества должника.

В соответствии с пунктом 4 статьи 110 Закона о банкротстве продажа предприятия осуществляется в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, путем проведения торгов в форме аукциона, за исключением имущества, продажа которого в соответствии с законодательством Российской Федерации осуществляется путем проведения конкурса.

В пункте 2 статьи 111 Закона о банкротстве указано, что продажа части имущества должника осуществляется в порядке, установленном пунктами 4-19 статьи 110 настоящего Федерального закона, с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.

Согласно пункту 9 статьи 110 Закона о банкротстве не позднее чем за тридцать дней до даты проведения торгов их организатор обязан опубликовать сообщение о продаже предприятия в порядке, установленном ст. 28 настоящего Федерального закона, и в печатном органе по месту нахождения должника.

По результатам рассмотрения представленных заявок на участие в торгах принимается решение организатора торгов о допуске заявителей к участию в торгах и оформляется протоколом об определении участников торгов.

Организатор торгов уведомляет всех заявителей о результатах рассмотрения представленных заявок на участие в торгах и признании или непризнании заявителей участниками торгов посредством направления заявителям в письменной форме или в форме электронного документа копий протокола об определении участников торгов в течение пяти дней со дня подписания указанного протокола.

Организатор торгов в день, во время и в месте, которые указаны в сообщении о проведении торгов, рассматривает предложения участников торгов о цене предприятия и определяет победителя торгов.

Решение организатора торгов об определении победителя торгов принимается в день подведения результатов торгов и оформляется протоколом о результатах проведения торгов.

В случае, если не были представлены заявки на участие в торгах или к участию в торгах был допущен только один участник, организатор торгов принимает решение о признании торгов несостоявшимися.

Если к участию в торгах был допущен только один участник, заявка которого на участие в торгах соответствует условиям торгов (в случае проведения торгов в форме конкурса) или содержит предложение о цене предприятия не ниже установленной начальной цены продажи предприятия, договор купли-продажи предприятия заключается конкурсным управляющим с этим участником торгов в соответствии с условиями торгов (в случае проведения торгов в форме конкурса) или представленным им предложением о цене предприятия.

В течение двух рабочих дней с даты подписания протокола о результатах проведения торгов организатор торгов направляет победителю торгов и конкурсному управляющему копии этого протокола. В течение пяти дней с даты подписания этого протокола конкурсный управляющий направляет победителю торгов предложение заключить договор купли-продажи предприятия с приложением проекта данного договора в соответствии с представленным победителем торгов предложением о цене предприятия.

Согласно сведениям, содержащимся в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве, торги по реализации вышеуказанного объекта недвижимости были назначены на 17.02.2015.

На государственную регистрацию был представлен протокол об итогах торгов от 12.02.2015г. (том 1 л.д. 41-42); договор купли-продажи указанного объекта недвижимости в нарушение требований, установленных Законом о банкротстве, заключен конкурсным управляющим ООО «СпецКомплект» ФИО6 с Покупателем ФИО111.02.2015 г. с указанием в преамбуле на основании протокола о ходе и результатах торгов № SBR013-1412220009 от 10.02.2015 г. (том 1 л.д. 43).

Тогда как 10.02.2015 г. составлен протокол об определении участников открытых торгов (том 1 л.д. 39).

Кроме того, на государственную регистрацию было представлено дополнительное соглашение от 01.12.2015 г. к договору от 11.02.2015 г., согласно которому:

… на основании протокола о ходе и результатах торгов № SBR013-1412220009 от 12.02.2015 г. …» (том 1 л.д. 47).

Рассмотрев, представленное в качестве дополнительного документа, дополнительное соглашение от 01.12.2015 г. к договору, суд не принимает его в качестве законного основания, подтверждающего правомерность позиции заявителя.

Все представленные на регистрацию документы, в т.ч. дополнительное соглашение четко подтверждают факт того, что сделка по продаже объекта недвижимого имущества была совершена ранее, чем были объявлены торги и подведены его итоги.

В дополнительном соглашении указано:

- в п. 1.1. указано, что стороны пришли к соглашению об изменении текста договора от 11.02.2015 г., а не от 12.02.2015 г.

- в п. 1.2. указано, что договор считается измененным с 01 декабря 2015 г., тогда как, дата заключения сделки - 11.02.2015 г., т.е. первоначально договор заключался 11.02.2015 г., что подтверждено вступившим в законную силу судебным актом по делу № А57-19420/2015, в связи с чем, суд критически относится к данному дополнительному соглашению, т.к. оно направлено на переоценку выводов суда, сделанных в рамках вышеуказанного спора.

- в п. 1.3. указано, что акт приема передачи утверждается к договору от 11.02.2015г., а не от 12.02.2015 г.

Таким образом, органом госрегистрации был сделан верный вывод о том, что документы, подтверждающие соблюдение требований, установленных Законом о банкротстве, при отчуждении вышеуказанного объекта недвижимости, на государственную регистрацию не представлены.

Действие статей 110, 111, 139 Закона о банкротстве направлено на урегулирование порядка реализации имущества должника, являющегося основным элементом и общеобязательным условием осуществления конкурсного процесса, необходимого для достижения основной цели конкурсного производства - соразмерного удовлетворения требований кредиторов.

Однако, определением Арбитражного суда Саратовской области от 24.03.2015 по делу № А57-19215/2013 признано ненадлежащим исполнение обязанностей в действиях конкурсного управляющего ООО «СпецКомплект» ФИО6, выразившиеся в опубликовании в сообщении о проведении торгов, размещенном в ЕФРСБ, в газете «Коммерсантъ» недостоверных сведений о времени предоставления заявок для участия в торгах по продаже имущества должника; признано ненадлежащим исполнение обязанностей действия конкурсного управляющего ООО «СпецКомплект» ФИО6, выразившиеся в неопубликовании в ЕФРСБ надлежащим образом оформленных проекта договора купли - продажи имущества должника и договора о задатке.

Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.06.2016 Определение Арбитражного суда Саратовской области от 24.03.2015 по делу № А57-19215/2013 делу № А57-19215/2013 оставлено без изменения.

Исходя из изложенного, действия конкурсного управляющего должника при производстве торгов, признаны противоречащими нормам Закона о банкротстве.

В силу положений п.1 ст.17 Закона о регистрации органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, проводится правовая экспертиза представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов, в том числе проверка законности сделки (за исключением нотариально удостоверенной сделки), на предмет установления отсутствия предусмотренных настоящим Федеральным законом оснований для отказа в государственной регистрации прав.

При проверке законности сделки государственный регистратор проверяет, в том числе, соблюдение публично-правовых интересов, прав и законных интересов третьих лиц, не участвующих в сделке, в установленных законом случаях.

Учитывая то, что основной целью банкротства является соразмерное удовлетворение требований кредиторов, нарушение правил продажи имущества должника влечет уменьшение суммы денежных средств, которые могли быть получены от продажи имущества на открытых и публичных торгах, нарушает существенным образом права и законные интересы кредиторов должника.

Вывод о возможности проведения государственной регистрации права на конкретный объект недвижимого имущества принимается по результатам правовой экспертизы представленных документов и с учетом всех юридически значимых обстоятельств (ст.13 Закона о регистрации).

Государственная регистрации права собственности, перехода права собственности на объекты недвижимого имущества осуществляется только на основании сделок, соответствующих требованиям законодательства.

Проводимая государственным регистратором правовая экспертиза документов - это изучение представленных для государственной регистрации документов в целях установления юридического факта, являющегося бесспорным основанием для возникновения, наличия, перехода, прекращения или обременения (ограничения) прав на недвижимое имущество, поскольку правовые последствия влечет только правомерное действие.

Кроме того, в оспоренном отказе Росреестр указал, что 13.02.2015 на основании определения Арбитражного суда Саратовской области от 13.02.2015 по делу №А57-19215/2013 наложен запрет конкурсному управляющему ООО «СпецКомплект» ФИО6 проводить торги по реализации вышеуказанного объекта недвижимого имущества, назначенные на 17.02.2015.

Таким образом, нарушений норм действующего законодательства при принятии оспоренного решения об отказе в государственной регистрации не установлено.

Оснований для удовлетворения заявленных требований в судебном порядке не имеется. Судебные расходы распределяются в порядке ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 167-170, 176, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении заявления ООО «СпецКомплект» отказать.

Взыскать с ООО «СпецКомплект» в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 3000 руб.

Решение арбитражного суда может быть обжаловано в апелляционную, кассационную инстанции в порядке и в сроки, предусмотренные ст.ст. 257-260, 273-277 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации через Арбитражный суд Саратовской области.

Судья Арбитражного суда

Саратовской области Ю.П. Огнищева