Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Саратовской области в составе судьи Викленко Т.И., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Комаровым А.И., секретарем судебного заседания Бородавкиной М.О., рассмотрев в судебном заседании в помещении арбитражного суда по адресу: <...> материалы дела по заявлению ООО «Прогресс С» в лице конкурсного управляющего ФИО1

о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области выразившиеся в отказе в государственной регистрации перехода права собственности с ООО «Прогресс С» на ФИО2 (регистрации права собственности на ФИО2) на незавершенный строительством многоэтажный жилой дом (степень готовности - 11%), кадастровый № 64:44:090102:2376, находящийся по адресу: <...>., оформленное Уведомлением об отказе в государственной регистрации права собственности № 64/192/001/201823743 от 07.12.2018 г.,

об обязании Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем осуществления государственной регистрации перехода права собственности с ООО «Прогресс С» на ФИО2 на Незавершенный строительством многоэтажный жилой дом (степень готовности - 11%), кадастровый № 64:44:090102:2376, находящийся по адресу: <...>,

о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, выразившиеся в отказе в государственной регистрации перехода права аренды (государственной регистрации ограничения) с ООО «Прогресс С» на Игнатькову Екатерину Дмитриевну на земельный участок площадью 2094 кв. м, кадастровый № 64:44:090102:509, находящийся по адресу: Саратовская область, г. Маркс, проспект Строителей, д. 51, оформленное Уведомлением об отказе в государственной регистрации права собственности № 64/192/001/2018-23749 от 07.12.2018 г.,

об обязании Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем осуществления государственной регистрации ограничения (перехода права аренды) с ООО «Прогресс С» на ФИО2 на указанный Земельный участок площадью 2094 кв. м, кадастровый № 64:44:090102:509, находящийся по адресу: <...>.,

Заинтересованное лицо:

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области,

Администрация Марковского муниципального района Саратовской области
Третьи лица:
ФИО2.
ФИО3,
ФИО4,
ФИО5, Саратовская область,
ФИО6, Саратовская область,
ФИО7, Саратовская область,
ФИО8, Саратовская область
ФИО9, Саратовская область
ФИО10, Саратовская область,
ФИО11, Саратовская область,
ФИО12, Саратовская область,
ФИО13, Саратовская область,
ФИО14, Саратовская область,
ФИО15, Саратовская область,
ФИО16, Саратовская область,
ФИО17, Саратовская область
ФИО18, Саратовская область
ФИО19, Саратовская область

Новикова Галина Викторовна, Саратовская область

ФИО21, Саратовская область ФИО22, Саратовская область ФИО23, Саратовская область, ФИО24, Саратовская область

ФИО25, Саратовская область,
ФИО26, Саратовская область,
ФИО27, Саратовская область,

ФИО20, Саратовская область, ФИО28, Саратовская область

ФИО29, Саратовская область ФИО30, Саратовская область

ФИО31, Саратовская область ФИО32, Саратовская область ФИО33, Саратовская область

ФИО34, Саратовская область
ФИО35, Саратовская область

ФИО36, Саратовская область ФИО37,

ФИО38,
ФИО39, Саратовская область
ФИО40,
ФИО41, Саратовская область
ФИО42
ФИО43
ФИО44
ФИО45
ФИО46
ФИО47
ФИО48
ФИО49
ФИО50
ФИО51
ФИО52
ФИО53
ФИО54
ФИО55

Федорова Анна Алексеевна

ФИО57
ФИО58
ФИО15
ФИО59
ФИО60
ФИО55,
при участии:

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по СО – ФИО61 , по доверенности,

от Администрации Марковского муниципального района - ФИО62 по доверенности.

от ООО «Прогрес С» в лице конкурсного управляющего ФИО1 – ФИО63 по доверенности.

ФИО41 – лично, паспорт обозревался
ФИО64 – лично, паспорт обозревался,
остальные лица не явились, извещены,
УСТАНОВИЛ:

В Арбитражный суд Саратовской области обратилось ООО «Прогресс С» с вышеуказанным заявлением.

Представитель заявителя поддержал в судебном заседании заявленные требования в полном объеме.

Представители Управления Росреестра по Саратовской области оспорили требования заявителя по основаниям, изложенным в отзыве.

В порядке ст.163 АПК РФ в судебном заседании был объявлен перерыв до 16.09.2019 г., 11 час. 15 мин., после которого рассмотрение дела продолжено.

Дело рассмотрено по правилам главы 24 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, 09.08.2018 в Управление обратилась ФИО2 с заявлением о государственной регистрации ограничения (аренды) на земельный участок с кадастровым номером 64:44:090102:509, расположенный по адресу: Саратовская область, г. Маркс, участок находится примерно в 20 м по направлению на юго-запад от ориентира дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: пр. Строителей, д.47, на основании договора купли-продажи недвижимого имущества и уступки прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка от 23.07.2018 № 1.

В ходе проведения правовой экспертизы представленных документов у государственного регистратора возникли сомнения в наличии оснований для осуществления государственной регистрации уступки прав и обязанностей по договору аренды и государственная регистрация права была приостановлена по

основаниям, предусмотренными пунктами 5 части 1 статьи 26 Закона о регистрации недвижимости:

- не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (пункт 5 части 1 статьи 26 Закона).

Решением государственного регистратора от 07.12.2018 на основании статьи 27 Закона о регистрации недвижимости в государственной регистрации было отказано в связи с истечением срока приостановления государственной регистрации.

Кроме того, 09.08.2018 в Управление Росреестра по Саратовской области обратился арбитражный управляющий ООО «Прогресс С» с заявлением о государственной регистрации перехода права, права собственности в отношении объекта недвижимого имущества - незавершенного строительством многоэтажного жилого дома (степень готовности - 11 %) с кадастровым номером 64:44:090102:2376, расположенного по адресу: Саратовская область, город Маркс, примерно в 20 м на юго-запад от ориентира <...> по проспекту Строителей, на основании договора купли- продажи недвижимого имущества и уступки прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка от 23.07.2018 № 1.

- не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (пункт 5 части 1 статьи 26 Закона);

- форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации (пункт 7 части 1 статьи 26 Закона).

Не согласившись с указанными решениями об отказе в государственной регистрации, конкурсный управляющий ООО «Прогресс-С» ФИО1 обратился в суд с указанным заявлением.

Управлением Росреестра по Саратовской области оспорены требования заявителя по основаниям, изложенным в письменном отзыве.

Позицию регистрирующего органа поддерживают Администрация Марксовского муниципального района Саратовской области, физические лица.

Рассмотрев материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

Согласно ст. 198 АПК РФ, граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, если полагают, что оспариваемый акт, решение и действие (бездействие) государственных органов не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

В соответствии с пунктом 3 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон о государственной регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

В соответствии со статьей 29 Закона о регистрации недвижимости обязательным этапом государственной регистрации является правовая экспертиза, в ходе которой представленные документы изучаются как на предмет подлинности и достоверности, так и на соответствие их по форме и содержанию требованиям действующего законодательства.

Кроме того, правовая экспертиза проводится на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Судом установлено, что 09.08.2018 в Управление обратилась ФИО2 с заявлением о государственной регистрации ограничения (аренды) на земельный участок с кадастровым номером 64:44:090102:509, расположенный по адресу: Саратовская область, г. Маркс, участок находится примерно в 20 м по направлению на юго-запад от ориентира дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: пр. Строителей, д.47, на основании договора купли- продажи недвижимого имущества и уступки прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка от 23.07.2018 № 1.

Уведомлением об отказе в государственной регистрации ограничения то 07.12.2018 № 64/192/001/2018-23749 в государственной регистрации отказано в связи с нарушением п. 5 ч. 1 ст. 26 ФЗ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон).

Согласно вышеуказанному договору купли-продажи ООО «Прогрес С» передает ФИО2 права и обязанности арендатора по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 15.06.2010 № 2571.

По сведениям Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) срок действия договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 15.06.2010 № 2571, истек 04.10.2015.

В соответствии со статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор аренды заключается на срок, определенный договором. Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается.

Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.

Согласно пункту 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Максимальные (предельные) сроки договоров аренды земельных участков определены статьей 39.8 ЗК РФ.

Таким образом, и гражданское и земельное законодательство признает ограничение срока договора аренды земельного участка, которое не может быть преодолено конклюдентными действиями сторон этого договора.

При этом положения указанной нормы введены в действие положениями Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», вступившей в силу с 01.03.2015.

В соответствии с положениями пункта 2 статьи 4, пункта 2 статьи 422 ГК РФ, если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Учитывая вышеизложенное, договоры аренды земельных участков, в том числе заключенные до 01.03.2015 и действующие на 01.03.2015, подлежат прекращению после истечения срока аренды, на который они были заключены, без права их пролонгации в соответствии с требованиями пункта 2 статьи 621 ГК РФ.

Более того, согласно пунктам 5, 9 Земельного кодекса Российской Федерации, арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, участников свободной экономической зоны на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя, которым земельные участки предоставлены в аренду без проведения торгов для реализации договоров об условиях деятельности в свободной экономической зоне, заключенных в соответствии с Федеральным законом от 29 ноября 2014 года № 377-ФЗ «О развитии Республики Крым и города федерального значения Севастополя и свободной экономической зоне на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя», а также субъектов малого и среднего предпринимательства, арендующих земельные участки, включенные в перечни государственного имущества и муниципального имущества, предусмотренные частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка,

за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации распространяется на договоры, заключенные до 14.12.2011, обязательства сторон по которым не исполнены на указанную дату (ФЗ от 12.12.2011 № 427- ФЗ).

Спорный договор аренды заключен 15.06.2010 г.

Таким образом, Земельного кодекса Российской Федерации содержит императивную норму позволяющую передавать права и обязанности по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности любыми законными способами третям лицам только в пределах срока действия договора аренды, однако срок действия договора аренды истек.

Кроме того, по сведениям ЕГРН на земельном участке с кадастровым номером 64:44:090102:509 расположены многоквартирные дома с кадастровыми номерами 64:44:000000:1378, 64:44:000000:1379.

Пунктом 13 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что особенности приобретения прав на земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав общего имущества многоквартирного дома объекты недвижимого имущества, устанавливаются федеральными законами.

В соответствии со статьей 289 ГК РФ и статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

В силу части 5 статьи 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» со дня проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, такой земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Таким образом, указанный земельный участок после постановки его на государственный кадастровый учет принадлежит собственникам помещений в указанных многоквартирных домах на праве общей долевой собственности в силу прямого указания закона. Собственники помещений в многоквартирном доме привлечены к участию в деле в качестве заинтересованных лиц.

Кроме того, судом установлено, что 09.08.2018 в Управление Росреестра по Саратовской области обратилась ФИО2 с заявлением о государственной регистрации перехода права, права собственности в отношении объекта недвижимого имущества - незавершенного строительством многоэтажного жилого дома (степень готовности - 11 %) с кадастровым номером 64:44:090102:2376, расположенного по адресу: Саратовская область, город Маркс, примерно в 20 м на юго-запад от ориентира <...> по проспекту Строителей, на основании договора купли- продажи недвижимого имущества и уступки прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка от 23.07.2018 № 1.

Уведомлением об отказе в государственной регистрации права собственности от 07.12.2018 № 64/192/001/2018-23743, заявителю отказано в государственной регистрации права собственности ввиду нарушений п.п.5, 7 ч. 1 ст. 26 Закона.

Согласно статье 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Согласно пункту 1.1. договора купли-продажи недвижимого имущества и уступки прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка от 23.07.2018 № 1 ООО «Прогресс С» передает в собственность ФИО2 незавершенный строительством многоэтажный жилой дом (степень готовности - 11 %) с кадастровым номером 64:44:090102:2376, расположенный по адресу: Саратовская область, город Маркс, примерно в 20 м на юго-запад от ориентира <...> по проспекту Строителей.

Согласно сведениям ЕГРН вышеуказанный незавершенный строительством многоэтажный жилой дом строится на основании разрешения

на строительство от 29.06.2005 г. № 42. Данное разрешение было выдано на строительство многоэтажного 104-х квартирного жилого дома по адресу: примерно в 20 м. на юго-запад от ориентира Саратовская область, г. Маркс, д.47 по пр. Строителей. Согласно проектной декларации строительство вышеуказанного многоэтажного дома происходит в 3 этапа.

Однако по сведениям ЕГРН разрешением на ввод объекта в эксплуатацию № RU64520101-36 от 22.12.2010 введен в эксплуатацию многоквартирный жилой дом (1 этап блок-секция № 1) по адресу: <...> (строительный адрес - Саратовская область, город Маркс, примерно в 20 м на юго-запад от ориентира <...> по проспекту Строителей).

На основании вышеуказанных сведений, Управлением Росреестра по Саратовской области сделан вывод, что невозможно определенно установить имущество, подлежащее передаче ФИО2 в соответствии с договором купли-продажи недвижимого имущества и уступки прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка от 23.07.2018 № 1 в качестве объекта недвижимого имущества, вследствие чего условие об объекте, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами (порядок изменения договора установлен ст.ст. 450 - 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с материалами дела, незавершенные строительством многоэтажный жилой дом со степенью готовности 11% с кадастровым номером 64:44:090102:509 по адресу: <...> отсутствует.

В соответствии с ч.3 ст.201 Арбитражного процессуального кодекса РФ в случае соответствия оспариваемого решения органа, осуществляющего публичные полномочия, закону или иному нормативному правовому акту и отсутствия нарушения прав и законных интересов заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

При таких обстоятельствах суд отказывает в удовлетворении заявленных требований.

Расходы по госпошлине суд возлагает на заявителя, уплата госпошлины произведена последним в установленном законом порядке и размере, платежным поручением № 2109 от 30.05.2019 г.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении заявленных требований о признании незаконным решения Управления Росреестра по Саратовской области, выразившееся в отказе в государственной регистрации перехода права собственности с ООО «Прогресс С» на ФИО2 (регистрации права собственности на ФИО65) на незавершенный строительством

многоэтажный жилой дом (степень готовности – 11%), кадастровый номер 64:44:090102:2376, находящийся по адресу: Саратовская область, г. Маркс, проспект Строителей, д.51, оформленное Уведомлением об отказе в государственной регистрации права собственности № 64/192/001/2018-23743 от 07.12.2018 г., об обязании осуществить государственную регистрацию перехода права собственности с ООО «Прогресс С» на Игнатькову Е.Д. на незавершенный строительством многоэтажный жилой дом (степень готовности – 11%), кадастровый номер 64:44:090102:2376, находящийся по адресу: Саратовская область, г. Маркс, проспект Строителей, д.51; о признании незаконным решения Управления Росреестра по Саратовской области, выразившееся в отказе в государственной регистрации перехода права аренды (государственной регистрации ограничения) с ООО «Прогресс С» на Игнатькову Е.Д. на земельный участок площадью 2094 кв.м., кадастровый номер 64:44:090102:509, находящийся по адресу: Саратовская область, г. Маркс, проспект Строителей, д.51, оформленное Уведомлением об отказе в государственной регистрации права собственности № 64/192/001/2018-23749 от 07.12.2018 г., об обязании государственной регистрации ограничения (перехода права аренды) с ООО «Прогресс С» на Игнатькову Е.Д. на указанный земельный участок площадью 2094 кв.м., кадастровый № 64:44:090102:509, находящийся по адресу: Саратовская область, г. Маркс, проспект Строителей, д.51 – отказать.

Решение может быть обжаловано в порядке ст.ст. 257-259 АПК РФ путем подачи через Арбитражный суд Саратовской области апелляционной жалобы в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок с момента принятия решения, в порядке ст.ст. 273-276 АПК РФ путем подачи через Арбитражный суд Саратовской области кассационной жалобы в Арбитражный суд Поволжского округа в двухмесячный срок с момента вступления решения в законную силу.

Судья Арбитражного суда
Саратовской области Т.И. Викленко